Landlord appeal dismissed; tenants ordered to pay arrears and vacate within one month.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 90/2015

Audience publique du mardi, trente-et-un mars deux mille quinze

Numéro 166789 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A), sans état connu, et 2) A’), sans état connu, les deux demeurant à L-(...), appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette du 11 décembre 2014, sub 1) et 2) comparant par Maître Julie ASSELBOURG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B), restaurateur, demeurant à L-(...),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, comparant par Maître Florence HOLZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166789 du rôle et appelée pour fixation le 20 janvier 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 23 mars 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Julie ASSELBOURG, avocat, comparant pour A) et A’), donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Florence HOLZ, avocat, comparant pour B), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31 mars 2015, le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 31 juillet 2013, B) a donné en location à A) et à A’) un appartement sis à L-(...), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.250,00 euros, ainsi que d’une avance mensuelle sur charges de 250,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée indéterminée, a pris effet le 1er août 2013.

Par requête déposée le 25 juillet 2014, B) a fait convoquer A) et A’) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins (i) de les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à leur payer la somme de 2.500,00 euros, à titre de remboursement de la garantie locative et la somme de 3.500,00 euros, au titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux sur ce dernier montant à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, (ii) de voir résilier le contrat de bail conclu entre les parties et de condamner A) et A’) à déguerpir des lieux loués, (iii) de les condamner solidairement, sinon in solidum à leur payer le montant de 320,00 euros à titre de dégâts locatifs avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, (iv) de les condamner solidairement, sinon in solidum à leur payer le montant de (3 x 1.500,00 =) 4.500,00 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, (v) de voir majorer le taux d’intérêt de trois points à l’expiration du troisième mois suivant la notification du jugement et (vi) de condamner A) et A’) solidairement, sinon in solidum à leur payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, B) a exposé que les locataires n’ont pas réglé le loyer et les avances sur charges pour les mois de juin et de juillet 2014 et qu’ils lui redoivent un solde de 500,00 à titre d’avances sur charges pour les mois de janvier et de février 2014. Il a encore reproché aux locataires de ne pas avoir réglé la garantie locative de 2.500,00 euros et d’avoir endommagé la cage d’escalier lors de leur déménagement, ces dégâts étant chiffrés au montant de 320,00 euros.

Lors des débats de première instance, B) a (i) augmenté sa demande pécuniaire au montant de 8.000,00, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées, les loyers et les avances sur charges d’août, septembre et octobre 2014 n’ayant pas non plus été réglés et (ii) demandé à voir refixer la demande en paiement d’une indemnité de relocation à une audience ultérieure en attendant le déguerpissement des locataires.

A) et A’) n’ont pas contesté le montant réclamé à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées et ont fait valoir qu’il ne s’agirait pas d’une mauvaise volonté de leur part, mais qu’ils n’arriveraient tout simplement plus à faire face à leurs dépenses. Ils se seraient déjà mis à la recherche d’un nouvel appartement, mais sans succès. Ils ont néanmoins contesté le montant de 320,00 euros, réclamé à titre d’indemnisation de dégâts locatifs, ainsi que le paiement de la garantie locative, qui n’aurait plus de raison d’être.

Retenant notamment (i) que les volets de la demande pécuniaire de B) relatifs aux arriérés de loyers et de la garantie locative sont justifiés, tandis que celui relatif aux dégâts locatifs ne l’était pas, (ii) que A) et A’) sont unis par les liens du mariage, (iii) que le non-paiement de cinq mois de loyers et de la garantie locative constitue une violation grave des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette a, par jugement rendu en date du 13 novembre 2014 :

- reçu la demande en la forme,

- donné acte à B) de l’augmentation de sa demande pécuniaire,

- dit fondée la demande de B) pour le montant réclamé de 8.000,00 euros, à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges impayées,

- condamné A) et A’) solidairement à payer à B) la somme de 8.000,00 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 3.500,00 euros à partir du 25 juillet 2014 et sur le montant de 4.500,00 euros à partir du 30 octobre 2014, dates des demandes respectives, jusqu’à solde,

- dit fondée la demande de B) pour le montant réclamé de 2.500,00 euros à titre de garantie locative,

- condamné A) et A’) solidairement à payer à B) la somme de 2.500,00 euros,

- dit non fondée la demande de B) en paiement du montant de 320,00 euros à titre d’indemnisation des dégâts locatifs,

- dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de A) et de A’),

- condamné A) et A’) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard un mois après la notification du jugement,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- refixé le volet relatif à l’indemnité de relocation,

- condamné A) et A’) in solidum à payer à B) une indemnité de procédure de 300,00 euros,

- réservé les frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, A) et A’) ont régulièrement relevé appel limité par exploit d’huissier du 11 décembre 2014.

Par réformation partielle du jugement entrepris, ils demandent à voir dire non fondée la demande adverse tendant à la résiliation du bail et à leur déguerpissement.

Ils expliquent que les non-paiements seraient dus uniquement à leur situation financière plus que précaire. Ainsi, A’) serait en attente d’être admise à la procédure de surendettement et A) serait actuellement sans emploi, ne pouvant bénéficier des indemnités de chômage.

A titre subsidiaire, les appelants concluent à un délai de déguerpissement de trois mois en faisant valoir qu’ils sont à la recherche d’un autre logement mais qu’ils n’ont rien pu trouver pour l’instant.

Les appelants demandent encore en tout état de cause à être déchargés de la condamnation à l’indemnité de procédure prononcée par le premier juge.

B) conclut à la confirmation du jugement entrepris en renvoyant à la motivation du premier juge et il s’oppose à tout délai de déguerpissement dans la mesure où les appelants ne rapporteraient pas la moindre preuve quant à des démarches pour trouver un nouveau logement et un nouvel emploi.

B) estime ainsi que les appelants seraient de mauvaise foi ce qui l’amène à demander la confirmation de la condamnation prononcée au titre de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et à solliciter l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel.

B) insiste sur le fait que, depuis que le jugement de première instance a été rendu, seuls deux paiements de 200,00 euros ont été effectués, raison pour laquelle il augmente sa demande en condamnation d’arriérés de loyers au montant total de 15.100,00 euros, ce qui représente une augmentation de 7.100,00 euros par rapport à la condamnation de première instance. B) demande encore les intérêts au taux légal sur cette condamnation additionnelle et il précise que cette augmentation concerne les loyers et avances sur charges pour les mois de novembre 2014 à mars 2015 inclus.

Au vu des arriérés de loyers et d’avances sur charges (8.000,00 euros) ayant existé au moment où le premier juge a statué et eu égard à ceux qui sont venus s’y rajouter par la suite d’après le décompte actualisé (non contesté par ailleurs) et compte tenu du fait que sur le montant total en souffrance, soit 15.500,00 euros, seulement 400,00 euros ont été réglés, c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires et qu’il a ordonné le déguerpissement de ceux-ci des lieux loués.

Bien que ces derniers soient dans une situation financière difficile, cette circonstance ne permet pas, à elle seule, d’étendre le délai de déguerpissement au-delà du délai usuel d’un mois.

Au vu du décompte actualisé, il y a encore lieu de condamner solidairement A) et A’) à payer à B) la somme de 7.100,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2015, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Eu égard au fait que B) a dû exposer des frais pour recouvrer des arriérés de loyers et d’avances sur charges incontestablement redus, il paraît inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des frais non compris dans les dépens. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la condamnation prononcée par le premier juge sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il y a encore lieu de condamner solidairement A) et A’) à payer à B) une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer non fondé et que le jugement entrepris est à confirmer, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement, donne acte à B) de l’augmentation de sa demande, la dit recevable et fondée, partant

condamne encore solidairement A) et A’) à payer à B) la somme de 7.100,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2015 jusqu’à solde, condamne solidairement A) et A’) à payer à B) une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel, renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette,

condamne solidairement A) et A’) aux frais et dépens de l’instance d’appel.