Tenant appeal dismissed; court confirms eviction and charges payment due to lack of fraud proof.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 81/2015

Audience publique du mardi, vingt-quatre mars deux mille quinze

Numéro 166080 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 27 novembre 2014,

comparant par Maître Sonia DIAS VIDEIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux termes du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Yves ALTWIES, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166080 du rôle et appelée pour fixation le 16

décembre 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 9

mars 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Elisabeth KOHLL, avocat, en remplacement de Maître Sonia DIAS VIDEIRA,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Yves ALTWIES, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

mars 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail, intitulé «commercial», signé entre parties en date du 1er

décembre 2012, la société anonyme SOCIETE1.) SA a donné en location à

PERSONNE1.) un local d’une surface de 20 m2, situé au premier étage d’un

ENSEIGNE1.) à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 300,00

euros et d’avances mensuelles sur charges de 135,00 euros, ces sommes payables

d’avance le premier de chaque mois.

Aux termes de l’article 2 du contrat de bail intitulé « ordre intérieur », toute apposition

d’enseignes, de pancartes etc., quelles qu’elles soient, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur,

sera soumis à l’approbation préalable du bailleur. Le preneur joindra à sa demande un

croquis et un plan de cette installation. Cette clause ne dégage pas le preneur de se

munir des autorisations nécessaires auprès des autorités compétentes. Les

colocataires décideront de l’opportunité de créer une asbl des exploitants en vue de

coordonner les activités et les actions communes.

Par requête déposée le 19 mai 2014, SOCIETE1.) SA (ci-après dénommée

SOCIETE1.)) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour i) l’entendre condamner à lui payer la somme totale de 2.130,71

euros à titre d’arriérés d’avances sur charges locatives, avec les intérêts légaux à partir

du jour de la demande en justice jusqu’à solde, ii) résilier le contrat de bail conclu entre

parties et condamner le locataire à déguerpir des lieux loués et iii) se voir allouer une

indemnité de procédure de 1.000,00.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) a augmenté le montant de ses

prétentions du chef d’avances sur charges locatives redues pour les mois de mai à

octobre 2014, du montant de (8 x 135,00 =) 810,00 euros, pour la porter au montant

total de 2.940,71 euros. Par la suite, le montant total des prétentions a été ramené à

2.937,50 euros, la partie bailleresse ayant renoncé à la somme de 3,21 euros.

PERSONNE1.) a fait plaider i) que le contrat conclu entre parties serait un bail

d’habitation et qu’il faudrait requalifier le bail en tant que tel, ii) que, ne maîtrisant pas

le français, il n’aurait pas compris les termes du contrat et iii) qu’il aurait été persuadé

qu’en dehors du loyer, aucun autre paiement ne devrait être effectué. Il a offert de

prouver la vraie nature du contrat de bail par une visite des lieux, sinon une

comparution personnelle des parties.

L’ensemble des développements faits par PERSONNE1.) ont été contestés par

SOCIETE1.).

Par jugement contradictoire du 16 octobre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande en la forme et donné acte à SOCIETE1.) de

l’augmentation de sa demande pécuniaire, a i) dit la demande fondée, ii) condamné

PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) la somme de 2.937,50 euros avec les intérêts

légaux sur la somme de 2.127,50 euros à compter du 19 mai 2014 et sur la somme de

810,00 euros à compter du 2 octobre 2014, jours des demandes respectives en justice,

chaque fois jusqu’à solde, ii) déclaré résilié le bail conclu entre parties et partant

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la notification du

jugement, iii) dit non fondée la demande d’SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure et iv) condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit i) que les affirmations d’PERSONNE1.) de ne

pas avoir compris, les stipulations contractuelles sont restées à l’état de pure allégation

et ne sont corroborées par aucun élément du dossier, ii) qu’en outre, l’ignorance de la

langue employée dans la convention des parties (et donc a fortiori une connaissance

rudimentaire de celle-ci) ne suffit pas à elle seule d’enlever à l’acte par ailleurs dûment

signé sa force probante, toute personne étant censée comprendre ce qu’elle signe, iii)

qu’au vu des termes clairs du contrat de location du 1er décembre 2012, il n’y avait,

sous peine de le dénaturer et à défaut du moindre élément rendant plausible la version

du défendeur, pas lieu de procéder à une requalification du contrat de bail commercial.

Il a en outre dit que ni une visite des lieux, ni une comparution personnelle des parties,

n’étaient pertinents pour toiser le litige.

Constatant que le montant tel qu’articulé par SOCIETE1.) n’était pas contesté, le

premier juge a fait droit à la demande en paiement, en soulignant i) qu’il n’y avait pas

lieu de déduire du montant réclamé, celui des factures d’électricité (payées par le

locataire), le contrat de location prévoyant que les frais de consommation en courant

électrique à l’intérieur du local loué seront supportés et payés directement par le

preneur, sans l’intervention du bailleur et ii) qu’il n’y avait pas lieu d’accorder à

PERSONNE1.) des délais de paiement sur base de l’article 1244 du code civil, pareille

mesure, constituant une faveur exceptionnelle et facultative, ne se justifiant pas à

défaut de toute autre information quant à la situation d’PERSONNE1.).

Retenant que le non-paiement des avances sur charges locatives aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire, le premier juge

a dit que ce fait justifiait à lui seul la résiliation du bail et le déguerpissement

subséquent du locataire.

De ce jugement appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 27 novembre 2014.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant demande i) de requalifier le contrat

en bail d’habitation, ii) subsidiairement d’annuler le bail commercial pour vice de

consentement dans le chef de l’appelant et « dire que le contrat conclu verbalement

entre parties en date du 1er décembre 2012 est partant un contrat de bail d’habitation…

pour une durée d’une année avec tacite reconduction moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 435,00 euros, charges incluses », iii) plus subsidiairement de lui accorder

un délai de déguerpissement de quatre mois.

Il y aurait lieu de condamner SOCIETE1.) aux frais et dépens des deux instances avec

distraction au profit de l’avocat en charge de la défense de ses intérêts.

A l’appui de son appel, à l’instar de ce qu’il avait fait plaider en première instance,

PERSONNE1.) expose que le bail qu’il a signé n’est pas commercial, mais est un bail

d’habitation, le bailleur ayant connu dès le départ, la réelle destination des lieux, à

savoir servir de logement à l’appelant. A aucun moment, le locataire n’aurait indiqué

vouloir exercer une activité commerciale dans les lieux loués et ce fait serait corroboré

par la circonstance qu’PERSONNE1.) occupait déjà les lieux à partir de novembre

2012. Il y aurait parant lieu de requalifier le contrat en bail d’habitation.

PERSONNE1.) fait plaider en ordre subsidiaire, que l’exploitation d’une faiblesse de la

partie contractante, -consistant dans le fait que l’appelant « ne parle aucune des

langues officielles du pays », le bailleur ayant profité de ce fait pour lui faire signer un

bail commercial, tout en sachant que les lieux allaient servir d’habitation à

PERSONNE1.), -peut « encore être constitutive de dol, entraînant de ce fait

l’annulation de la convention ». Le bail aurait été vicié dès le départ, de sorte qu’il

devrait encourir l’annulation.

Après avoir tiré la prédite conclusion, à savoir l’annulation du bail sur base du dol,

l’appelant fait valoir qu’il « devra être constaté qu’un contrat de bail d’habitation

moyennant paiement d’un loyer de 435,00 euros par mois », portant sur les lieux loués,

« s’est réellement créé dès le début entre parties ».

En termes de plaidoiries, PERSONNE1.) fait valoir que les photos qu’il verse à l’appui

de son appel établissent que les lieux sont destinés à l’habitation, le certificat de

composition de ménage certifiant d’ailleurs qu’à l’adresse du bien donné à bail résident

quatre personnes.

Pour autant que de besoin, il formule une offre de preuve dont le contenu tend à établir

les faits suivants :

« En date du 1er décembre 2012, sans préjudice quant à des indications plus exactes,

la partie appelante et intimée ont conclu un contrat de bail intitulé « contrat de bail

commercial » ;

Au moment de la conclusion dudit contrat de bail, la partie adverse connaissant

l’utilisation effective des lieux qu’entendait en faire la partie appelante, à savoir y loger

soi-même et sa famille ;

Cette circonstance est corroborée par le fait que la partie intimée loue plusieurs

chambres dans le même complexe, toutes destinées à des fins d’habitation ;

Partant, il n’y a eu aucun doute entre parties quant à l’affectation de la chambre louée

par Monsieur PERSONNE1.) qui en ferait également, comme toutes les autres

personnes vivant dans le même immeuble, un usage à des fins d’habitation ;

Madame PERSONNE2.), assistante sociale de l’office social de Luxembourg s’est

rendue plusieurs fois, dans le cadre de ses missions, à l’adresse de la partie

appelante ;

Ainsi, Madame PERSONNE2.) a pu constater d’elle-même que le complexe dans

lequel se trouve la chambre louée par Monsieur PERSONNE1.) ne sert nullement à

des usages commerciaux, malgré les affirmations mensongères de la partie adverse. »

L’appelant, qui reconnaît que les arriérés, auxquels il a été condamné en première

instance, ne sont pas payés, sollicite un délai de paiement pour pouvoir se libérer de

son obligation de paiement, ainsi qu’un délai de déguerpissement de quatre mois.

SOCIETE1.) conclut à la confirmation pure et simple du premier jugement, par

adoption des motifs retenus par le premier juge, en relevant i) que l’ensemble des

allégations d’PERSONNE1.) sont contestées, ii) qu’à aucun moment, il n’était question

que les lieux devaient servir à l’habitation d’PERSONNE1.) et iii) que, si depuis

novembre 2014, le loyer et les charges sont payés, les arriérés d’avances sur charges

ne le sont pas, de manière à ce que le montant retenu par le premier juge reste redu.

Les photos versées par PERSONNE1.) ne prouveraient rien, la partie intimée faisant

noter dans ce contexte que rien ne prouve que les photos illustrent les lieux loués.

Il n’y aurait pas lieu de procéder à une requalification du contrat de bail qui est à

caractère commercial, ni de faire droit aux mesures d’instruction sollicitées par

PERSONNE1.), qui ne se justifieraient pas.

SOCIETE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 200,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Si le fait d’intituler un bail de commercial ne saurait suffire à lui seul pour qualifier un

bail de commercial, le tribunal note toutefois qu’au vu des stipulations claires du contrat

de bail, reproduites ci-avant, seule la qualification de bail commercial est susceptible

d’être retenue. A cela s’ajoute qu’il est difficilement concevable qu’une pièce de 20 m2,

a priori dépourvue de toute installation permettant de satisfaire aux conditions

d’hygiène les plus élémentaires (lavabo, douche, toilette), puisse servir de logement.

Aucun élément ne prouve que, lors de la conclusion du bail, PERSONNE1.) ait informé

le bailleur qu’en fait il entendait s’installer dans le bien loué à des fins d’habitation et

l’offre de preuve formulée à ce titre est d’ores et déjà à rejeter dans la mesure où il ne

ressort d’aucun élément probant de la cause que le témoin à entendre (assistante

sociale) ait assisté à la conclusion du contrat qui s’est formé entre parties.

A noter que si, nonobstant les termes clairs du bail, commercial, PERSONNE1.) utilise

la pièce louée à des fins d’habitation, cela n’engage que lui-même, étant précisé que

ce comportement est manifestement contraire à la destination du local donné à bail,

tel que résultant du contrat signé. En tout état de cause, le surplus de l’offre de preuve,

qui tend à établir que la pièce louée sert d’habitation à l’appelant, n’est pas pertinente

pour toiser le litige, de sorte qu’elle encourt le rejet.

Par ailleurs, à défaut de l’existence d’un quelconque élément probant, l’appelant ne

saurait tirer argument du fait, non étayé, de ne pas maîtriser la langue française pour

faire admettre que, selon lui, la pièce louée devait servir d’habitation.

L’ensemble des considérations qui précèdent ne peut dès lors qu’amener le tribunal à

retenir que c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier

juge a dit que le bail a un caractère commercial.

Quant au dol, il est rappelé i) qu’aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est

une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des

parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait

pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé, ii) que pour constituer une

cause de nullité, le dol, qui est une variété de fraude consistant dans l’emploi de

certains moyens de tromperie en vue d’amener une personne à contracter, implique

une intention de tromper, ainsi que l’emploi de moyens suffisamment caractérisés, la

charge de la preuve de ces éléments incombant naturellement au demandeur en

nullité, celui-ci devant en outre établir que le dol a été déterminant, c’est-à-dire qu’il

doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce qu’il a été trompé par le dol,

respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat n’aurait pas été conclu.

Eu égard aux considérations qui précèdent, le tribunal ne saurait dès lors suivre

l’appelant dans son raisonnement consistant à dire qu’il y a eu dol, dans la mesure où

l’appelant reste en défaut de dire quelles seraient les machinations, les mises en

scène, sinon les artifices que le bailleur aurait mis en oeuvre pour surprendre le

consentement de l’appelant et l’amener à contracter.

Dans la mesure où le surplus de l’argumentation d’PERSONNE1.) est présentée dans

un ordre subsidiaire et uniquement pour autant que le bail soit annulé, l’appelant

estimant que dans ce cas un bail oral d’habitation se serait formé dès le début, il n’y a

pas lieu de s’attarder autrement à ce moyen.

Aucun élément de la cause ne justifiant qu’PERSONNE1.) puisse bénéficier de délais

de paiement, il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge n’a pas fait droit à

cette mesure de faveur.

Au vu du montant redu à titre d’arriérés d’avance sur charges, c’est à bon droit que le

premier juge a dit le bail résilié et a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués, sauf à lui accorder un délai d’un mois, à partir de la signification du présent

jugement. A noter qu’aucun élément de la cause ne justifie l’octroi d’un délai plus long.

L’appel n’est dès lors pas fondé et il y a partant lieu de débouter PERSONNE1.) de sa

demande en indemnité de procédure sollicitée pour l’instance d’appel.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

formulée par SOCIETE1.) est à dire fondée à concurrence du montant réclamé étant

donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les sommes exposées non

comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette comme n’étant pas pertinente l’offre de preuve,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 200,00 euros, la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par la société anonyme SOCIETE1.) SA pour

l’instance d’appel, partant

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme

de 200,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.