Tenant appeal successful; court rules lease termination invalid due to non-compliance with six-month notice period.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 78/2015

Audience publique du mardi, vingt-quatre mars deux mille quinze

Numéro 166155 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), salarié, demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 25 novembre 2014,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), sans état connu, et son épouse 2) C.), sans état connu, les deux demeurant à L-(…), intimés aux termes du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO, sub 1) et 2) comparant par Maître Céline MARCHETTO, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166155 du rôle et appelée pour fixation le 16 décembre 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 9 mars 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Stéphanie CLEMEN, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Céline MARCHETTO, avocat, comparant pour B.) et C.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24 mars 2015, le jugement qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 14 juillet 2010, prenant effet le 1er août 2010, un appartement meublé sis à (...), a été donné en location par B.) et son épouse C.), en leur qualité de bailleurs, à A.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour une durée d’une année, prorogeable par tacite reconduction d’année en année, stipule le paiement d’un loyer mensuel de 950,00 euros.

Suivant courrier recommandé du 2 juillet 2013, les bailleurs se sont adressés à leur locataire dans les termes suivants : « Par la présente, nous confirmons notre information du 10/05/2013 concernant notre décision de ne pas renouveler le contrat de bail au-delà du 31/07/2014. Dans le cas où vous trouverez un logement avant cette date, nous sommes disponibles pour discuter une éventuelle fin du contrat de bail à une date antérieure, moyennant un préavis de 3 mois. ».

Par courrier recommandé du 11 avril 2014, le locataire a été informé par les bailleurs que : « Par la présente, conforme à notre lettre du 02/07/2013, nous vous informons que pour des besoins personnelles, nous résilions le contrat de bail daté du 14/07/2010, avec effet au 31/07/2014. Cette résiliation qui doit être notifiée avec un délai de préavis de 6 mois, vous a été notifiée par lettre recommandée avec avis de réception le 02/07/2013. Pour le bon ordre, nous copions à cette lettre l’article 3 du Chapitre III de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil (…) ».

Procédure

Par requête déposée le 20 août 2014, C.) et B.), ont fait convoquer A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir résilier le contrat de bail conclu avec A.) pour besoin personnel dans leur chef, sinon résilier le contrat de bail et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués endéans les huit jours de la notification du jugement. Les requérants ont encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 200,00 euros.

A l’appui de leur demande, les époux C.)-B.) ont exposé avoir résilié le contrat de bail les liant à A.) pour besoin personnel, mais que nonobstant les promesses faites, A.) ne quitterait pas les lieux loués, de sorte qu’il y aurait lieu de l’y contraindre.

Lors des débats de première instance, A.) n’a pas contesté le motif invoqué par les requérants à l’appui de la résiliation du contrat de bail, mais s’est limité à exposer n’être pas en mesure de trouver un nouveau logement en raison de sa situation financière difficile.

Par jugement contradictoire du 15 octobre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu la demande en la forme, a :

- dit que le bail a été valablement résilié par C.) et par son époux B.) pour besoin personnel dans leur chef,

- condamné A.) à déguerpir des lieux loués dans les quarante jours à partir de la notification du jugement,

- rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure des époux C.)-B.) et

- condamné A.) à tous les frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que si, d’une part, (i) la lettre de résiliation du

2 juillet 2013 n’est pas conforme à la loi de 2006, au motif de ne pas faire référence au, ni mentionner le texte de l’article 12 (3) de ladite loi et (ii) la lettre recommandée du 11 avril 2014 rappelant la résiliation du contrat de bail (opérée le 2 juillet 2013) contient l’indication de l’article 12 (3) de la loi, mais ne respecte pas le délai légal de six mois, d’autre part, la mesure inscrite à l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 tend à protéger le locataire, de sorte que, dans la mesure où A.) n’a pas soulevé une violation de l’article 12 (3), le contrat de bail a été valablement résilié par les bailleurs avec effet au 31 juillet 2014.

Constatant que le locataire n’avait pas sollicité de « délai » suite à la lettre recommandée de résiliation du bail pour besoin personnel (moyennant préavis de treize mois se terminant le 31 juillet 2014), le premier juge a dit qu’il y avait lieu d’autoriser les bailleurs à procéder au déguerpissement forcé du locataire, en accordant à celui-ci un délai de quarante jour pour déguerpir.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 25 novembre 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement attaqué, l’appelant conclut à voir constater la nullité de la lettre de résiliation du 2 juillet 2013 et, pour autant que de besoin, de celle du 11 avril 2014, et partant débouter les époux C.)-B.) de leurs demandes en résiliation et en déguerpissement. Il sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel ainsi que la distraction des frais et dépens de l’instance d’appel au profit de son mandataire.

A l’appui de son recours, l’appelant fait grief au premier juge d’avoir « retenu la validité » de la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel et rappelle que

(i) la lettre de résiliation du 2 juillet 2013 ne mentionne pas le texte de l’article 12 (3) de la loi modifiée de 2006 et (ii) la lettre de résiliation du 11 avril 2014 ne respecte pas le délai de préavis de six mois.

Ce serait partant à tort que le juge a fait droit à la demande en déguerpissement des intimés.

Se prévalant du texte du susdit article 12 (3), l’appelant donne à considérer que cette disposition prévoit la nullité de la lettre de résiliation en cas d’omission de la mention du prédit article. Ainsi, la lettre du 2 juillet 2013 devrait être déclarée nulle. Estimant que la loi de 2006 est impérative et d’ordre public, l’appelant – qui reconnaît ne pas avoir soulevé, en première instance, le défaut d’indication de cette disposition – fait grief au premier juge de ne pas avoir joué son rôle protecteur du locataire en soulevant d’office ce moyen de pur droit.

En ordre subsidiaire, au cas où le jugement a quo devrait être confirmé, l’appelant sollicite un délai de déguerpissement particulièrement long.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple de la décision querellée et sollicitent, à leur tour, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Ils exposent avoir averti le locataire oralement dès le mois de mai 2013 de leur intention de loger la mère de C.) dans l’appartement pris en location par A.).

La lettre de résiliation du 2 juillet 2013 (prévoyant un délai de préavis de 13 mois) aurait ainsi été complétée par la lettre de résiliation du 11 avril 2014, laquelle mentionne le texte de l’article 12 (3) de la loi de 2006. Les formalités requises auraient partant été remplies.

S’emparant d’une jurisprudence du tribunal de paix de Luxembourg du 18 janvier 1988, les intimés font plaider que, dans la mesure où le locataire aurait accepté, lors des débats de première instance, la résiliation lui notifiée, il ne serait plus admis à contester le manque de formalisme de la lettre de résiliation.

Finalement, les intimés s’opposent à tout délai de déguerpissement, au motif que la demande ainsi formulée par l’appelant serait une demande nouvelle irrecevable.

Discussion

Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même, ce qui est communément appelé le « besoin personnel ».

Le paragraphe (3) précise la procédure à suivre dans les termes suivants: « Par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. (…) ».

En l’occurrence, le locataire ne conteste pas le besoin personnel invoqué par les bailleurs, mais il estime que, faute d’avoir respecté les formalités prescrites par le susdit article, la résiliation est nulle.

Il est rappelé que la lettre de résiliation envoyée le 2 juillet 2013 au locataire ne mentionne pas le texte de l’article 12 (3) de la loi de 2006.

Or, cet article prévoit lui-même que la lettre de résiliation doit mentionner, sous peine de nullité, le texte de l’article 12 (3).

Dans la mesure où la lettre de résiliation du 2 juillet 2013 ne respecte pas les formalités prescrites par la loi de 2006 et que ces formalités sont prescrites à peine de nullité, la résiliation faite par le prédit courrier du 2 juillet 2013 est nulle et non avenue (cf. G. KRIEGER, Le bail d’habitation, n° 124).

Par voie de conséquence et contrairement aux développements faits par les intimés, la prédite lettre résiliation du 2 juillet 2013 ne saurait, à l’évidence, compléter celle du

11 avril 2014.

La lettre de résiliation du 11 avril 2014, quant à elle, ne respecte pas non plus les formalités de l’article 12 (3) de la loi de 2006, étant donné qu’elle ne respecte pas le délai de préavis de six mois. Il s’ensuit que cette résiliation doit également être considérée comme nulle et non avenue (cf. G. KRIEGER, op. cit. n° 124 et L. THIELEN, Le contrat de bail résidentiel et professionnel, n° 368).

Les deux lettres de résiliation des 2 juillet 2013 et 11 avril 2014 ne sont partant pas valables.

Les intimés, renvoyant à une jurisprudence du tribunal de paix de 1988, estiment encore que, dans la mesure où A.) n’aurait pas contesté la résiliation lors des débats de première instance, il aurait ainsi accepté celle-ci, de sorte qu’il ne serait plus admis à la contester en instance d’appel.

Ce raisonnement tombe, à l’évidence, à faux. S’il peut certes être admis que si un locataire accepte par écrit le congé lui notifié par son bailleur, les parties ne sont plus liées par des relations contractuelles (Tribunal de Paix 28 janvier 1988, n° 210/88), il n’en demeure cependant pas moins qu’en l’occurrence non seulement A.) n’a pas accepté la résiliation, mais en plus il ne l’a pas acceptée par écrit. Lors des débats de première instance, il s’est limité à ne pas contester le motif de la résiliation, à savoir le besoin personnel, invoqué par les bailleurs. La noncontestation du besoin personnel ne saurait empêcher A.) de contester la résiliation en tant que telle au motif que les formalités – prescrites à peine de nullité – n’ont pas été respectées.

Les contestations de A.) ayant abouti, le tribunal ayant retenu que les deux lettres de résiliation sont nulles et non avenues, le contrat de bail continue à sortir ses effets entre parties et c’est dès lors à tort que le premier juge a retenu que la résiliation du contrat de bail était valable et a ordonné le déguerpissement consécutif du locataire.

Par réformation du jugement entrepris, il échet dès lors de dire les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire non fondées.

L’appel est partant fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par les intimées pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Dans la mesure où l’appelant n’établit pas l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il s’ensuit que sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel laisse également d’être fondée.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la demande en distraction de l’appelant des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, dit que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié, dit les demandes de B.) et de son épouse C.) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de A.) non fondées et en déboute, déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à B.) et à son épouse C.).