Court confirms property wall sharing claim under Civil Code Art. 661, rejecting temporary excavation as encroachment.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 75/2015

Audience publique du mardi, dix-sept mars deux mille quinze

Numéro 156550 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), fonctionnaire, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 1er août

2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 23 septembre 2014.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 3 mars 2015.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Isabelle GENEZ, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu la société anonyme SOCIETE1.) SA par l’organe de son mandataire Maître

Isabelle HOMO, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Par exploit d’huissier du 8 novembre 2012, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-

après SOCIETE1.) SA) a fait citer les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.), (ci-

après les consorts GROUPE1.)) à comparaître devant le Tribunal de Paix de

Luxembourg pour i) dire que les consorts GROUPE1.) sont tenus de lui céder la

mitoyenneté du mur séparant leurs propriétés respectives sises à ADRESSE1.), au

prix de 3.000,00 euros, ou tout autre montant même supérieur à déterminer et partant

les condamner à lui céder la mitoyenneté dudit mur selon les prédites modalités, ii)

déclarer le mur mitoyen, le jugement devant tenir lieu d’acte authentique et ordonner

à Monsieur le Conservateur des Hypothèques de procéder à la transcription du

jugement et iii) condamner les consorts GROUPE1.) à une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

Aux termes de sa citation, SOCIETE2.) SA a fait valoir, à l’appui de sa demande,

i) qu’elle a fait construire une résidence sur le terrain voisin et contigu à celui

appartenant aux consorts GROUPE1.), ii) que la nouvelle construction joint la maison

des ceux-ci, iii) que par courrier du 16 octobre 2012, elle a manifesté sa volonté

d’acquérir la mitoyenneté du mur conformément à l’article 661 du code civil et iv) que

face au refus opposé par les consorts GROUPE1.), elle n’avait d’autre choix que de

porter l’affaire en justice.

Lors des débats de première instance, les consorts GROUPE1.) i) se sont opposés à

la demande en insistant sur le caractère privatif de leur mur, l’expert PERSONNE3.)

ayant constaté que le mur se trouve sur la limite de leur terrain, ii) ont fait valoir que la

mitoyenneté ne peut être cédée, au motif, d’une part, que les deux immeubles ne sont

pas joints, un espace libre se trouvant entre les deux pignons, et d’autre part, qu’il y a

eu empiètement de la part d’SOCIETE1.) SA sur leur terrain, des travaux de

stabilisation ayant été effectués en dessous des fondations de leur maison.

Conformément à la jurisprudence rendue par la cour de cassation française, un tel

empiètement empêcherait le mécanisme de l’article 661 du code civil de s’appliquer.

Pour autant que la demande adverse soit déclarée fondée, les consorts GROUPE1.)

se sont opposés au prix d’acquisition dont SOCIETE1.) SA a fait état, en faisant valoir

que le prix du marché est bien supérieur.

Les consorts GROUPE1.) ont sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000 euros.

SOCIETE1.) SA a fait valoir i) que les murs des deux immeubles voisins seraient

destinés à se toucher, une fois les travaux terminés et ii) que s’il y a eu des travaux en

sous-œuvre (nécessaires dans un souci de stabilisation de la maison d’habitation des

consorts GROUPE1.)), ceux-ci ne s’analyseraient pas en un empiètement sur le fonds

voisin.

Les parties ne se sont pas opposées à l’institution d’une expertise pour déterminer le

prix d’acquisition de la mitoyenneté, mais les consorts GROUPE1.) ont souligné que

les frais seraient à supporter par SOCIETE1.) SA.

Par jugement du 13 mars 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a i) reçu la demande

en la forme, ii) l’a dit fondée dans son principe et iii) avant tout autre progrès en cause

et quant au quantum, a procédé à l’institution d’une expertise afin « de procéder à la

détermination de la valeur du mur au jour de la demande, en tenant compte d’une part

du coût de sa construction et d’autre part de son état, de sa solidité et de sa

consistance, de procéder à la détermination de la valeur du sol sur lequel ce mur est

construit en tenant compte du prix applicable au jour de la demande, 8 novembre 2012

et de calculer le prix d’acquisition de la mitoyenneté en retenant la moitié de chacun

de ces postes », iv) refixé l’affaire pour continuation des débats et v) réservé les

demandes en obtention d’une indemnité de procédure ainsi que les frais et dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a d’abord retenu qu’à l’appui de sa demande

SOCIETE1.) SA avait fait valoir i) qu’elle a fait construire une résidence sur le terrain

contigu à celui des consorts GROUPE1.), les deux immeubles se joignant et ii) que le

mur en cause, à caractère privatif dans le chef des consorts GROUPE1.), est celui qui

s’étend à partir de la façade de leur maison jusqu’au trottoir.

Le premier juge a ensuite rappelé i) qu’aux termes de l’article 661 du code civil, la

partie qui « joint » un mur a le droit d’en revendiquer la mitoyenneté, revenant, suivant

ces termes, à une cession forcée de mitoyenneté pour le propriétaire du mur concerné,

ii) que les conditions à la base de cette acquisition forcée sont doubles, à savoir qu’il

faut, d’une part, que le mur ou la partie du mur revendiquée par l’acquéreur au titre de

l’article 661 du code civil appartienne privativement au voisin, c’est-à-dire qu’il soit

intégralement construit sur le fonds de ce dernier et d’autre part, que ce mur joigne

deux fonds voisins et fasse clôture entre eux.

Le premier juge a retenu i) que le mur en cause a été construit sur le terrain des

consorts GROUPE1.) et longe la ligne séparative entre les deux fonds voisins, de

manière à constituer une séparation entre ces deux fonds et ii) se prolonge sur toute

cette ligne depuis la façade de la maison des consorts GROUPE1.), jusqu’au trottoir.

Il a dit que les travaux en sous-œuvre entrepris par SOCIETE1.) SA ne sont pas

assimilables à un empiètement au sens de l’article 661 du code civil.

Retenant que l’acquisition forcée de mitoyenneté était demandée par rapport au susdit

mur (s’étendant depuis la façade de la maison d’habitation d’SOCIETE1.) SA jusqu’au

trottoir), le premier juge a dit que l’argumentation des consorts GROUPE1.) relative à

l’absence de contact entre les deux immeubles était sans incidence sur le fond du litige

et il a fait droit à la demande d’SOCIETE1.) SA dans son principe, après avoir dit que

les conditions d’application de l’article 661 du code civil étaient réunies.

Le rapport d’expertise a été dressé le 25 mars 2013 par l’expert judiciaire Shoja

MICHELI et déposé au tribunal de paix de Luxembourg le 6 mai 2013.

Par exploit d’huissier du 23 avril 2013, le susdit jugement a été signifié par SOCIETE1.)

SA aux consorts GROUPE1.).

Lors de la continuation des débats de première instance, SOCIETE1.) SA a i) conclu

au rejet de l’expertise, en faisant valoir que le mur ayant fait l’objet de l’expertise

diligentée, n’était pas celui visé par sa demande introductive d’instance, sa demande

tendant à l’acquisition de la mitoyenneté concernant le mur pignon de la maison des

consorts GROUPE1.), ii) fait relever que ce n’est qu’au jour de l’expertise que son

mandataire s’est rendu compte de l’erreur, iii) a réitéré sa demande en demandant d’y

faire droit, sur base de l’article 661 du code civil, par rapport au mur pignon et iv)

sollicité une nouvelle expertise pour en déterminer sa valeur réelle.

Les consorts GROUPE1.) ont i) sur demande spéciale du tribunal, confirmé que c’est

le mur pignon qui était réellement visé et non le petit muret ayant fait l’objet de

l’expertise devant les deux immeubles et ii) reproché à SOCIETE1.) SA de ne pas

avoir réagi plus tôt, en déclarant ne pas vouloir assumer de nouveaux frais.

Ils ont maintenu leurs arguments quant au fond de la demande (espace libre entre les

deux murs, empiètement).

SOCIETE1.) SA a fait répliquer que si d’une part, un espace avait été maintenu entre

les deux constructions, c’était en vue de la mise en place d’une façade isolante, d’autre

part, cet espace a pu être comblé, les deux murs se joignant [suite à une action en

référé (servitude dite du tour d’échelle, intentée face au refus des consorts

GROUPE1.) de la laisser passer par leur terrain pour effectuer lesdits travaux, ayant

abouti à une ordonnance de référé du 2 mai 2013)]. Elle a fait relever l’absence

d’empiètement, les travaux de reprise en sous-œuvre ayant été entrepris pour

stabiliser la maison voisine et le béton mis en place sous les fondations de l’immeuble

voisin étant devenu leur propriété.

Par jugement du 10 juillet 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, a i) donné acte à

SOCIETE1.) SA « qu’elle réitère sa demande sur base de l’article 661 du code civil

par rapport au mur pignon appartenant à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) », ii) reçu

la demande en la forme et l’a dit fondée en son principe, iii) avant tout autre progrès

en cause et quant au quantum, institué une expertise afin « de procéder à la

détermination de la valeur du mur pignon au jour de la demande, 26 juin 2013, en

tenant compte d’une part du coût de sa construction et d’autre part de son état, de sa

solidité et de sa consistance, de procéder à la détermination de la valeur du sol sur

lequel ce mur est construit en tenant compte du prix applicable au jour de la demande,

8 novembre 2012 et de calculer le prix d’acquisition de la mitoyenneté en retenant la

moitié de chacun de ces postes », iv) refixé l’affaire pour continuation des débats et v)

réservé les demandes en obtention d’une indemnité de procédure et les frais et

dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a souligné que le jugement du 13 mars 2013 i) s’était

limité à analyser la demande par rapport au muret séparatif longeant les deux fonds

voisins à partir de la maison d’habitation jusqu’au trottoir, sans analyser la demande

par rapport au mur pignon de la maison GROUPE1.), ii) a été signifié et a acquis force

de chose jugée et iii) ne fait pas obstacle à ce que le tribunal procède à un nouvel

examen de la cause par rapport au mur pignon.

Dans la mesure où il a tenu pour établi que l’espace libre ayant existé entre les deux

constructions a été comblé par la mise en place de la façade isolante (cf. expertise

PERSONNE3.) : « l’immeuble en construction est collé contre les pignons voisins »,

p. 7, 2e alinéa in fine), il a rejeté le grief des consorts GROUPE1.) tenant à l’existence

d’un tel espace.

Le moyen tenant à l’empiètement a été rejeté, le premier juge ayant retenu que les

travaux de reprise en sous-œuvre ne constituent pas des constructions au sens propre

de ce terme et ne privent pas les consorts de la jouissance matérielle qu’ils ont sur leur

fonds.

Le premier juge a partant fait droit à la demande d’SOCIETE1.) SA dans son principe,

les conditions d’application de l’article 661 du code civil étant réunies.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 1er août 2013.

Par réformation de la décision entreprise, les parties appelantes demandent à voir dire

irrecevable, sinon non fondée la demande « en mitoyenneté du mur pignon » adverse.

Elles sollicitent en tout état de cause l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui du moyen tenant à l’irrecevabilité de la demande adverse, les consorts

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent i) que la demande introductive de

première instance portait sur « la mitoyenneté » du mur séparant les deux fonds,

ii) que le seul mur répondant à ce critère est le muret visé par le jugement du 13 mars

2013, iii) que ce jugement est coulé en force de chose jugée, de sorte que le tribunal

de première instance était dessaisi des points toisés, iv) que le tribunal ne pouvait dès

lors examiner une nouvelle demande portant sur le mur pignon, v) qu’aucune réserve

n’a été formulée par SOCIETE1.) SA lors de la visite des lieux diligentée par l’expert,

vi) qu’SOCIETE1.) SA a dès lors acquiescé au jugement du 13 mars 2013 et qu’à

défaut elle aurait dû interjeter appel, sinon lancer une nouvelle citation, vii) que par le

fait d’avoir demandé le rejet de l’expertise diligentée et déclaré ne pas vouloir acquérir

le muret, l’action d’SOCIETE1.) SA est devenue sans objet.

Quant au fond de la demande adverse, à l’instar de ce qu’ils ont fait valoir dans le

cadre des débats devant le tribunal de paix, les consorts PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) font valoir i) que le mur pignon n’est pas séparatif et n’est pas joint par

la construction voisine (chaque immeuble ayant sa propre ossature), seul du styropor

se trouvant entre les deux immeubles, ce qui serait insuffisant « pour entraîner la

mitoyenneté » et ii) que le fait d’avoir « accumulé des matériaux en sous-œuvre »

qualifierait un empiètement (lequel serait d’ailleurs retenu par l’expert PERSONNE3.)),

qui s’opposerait à l’acquisition de la mitoyenneté, ce conformément aux principes

dégagés par la cour de cassation française.

Selon les appelants, il y aurait empiètement, chaque fois que l’utilisation du fonds

voisin se fait, comme en l’espèce, sans droit, les travaux de reprise en sous-œuvre,

-à assimiler à des travaux de construction-, ayant été entrepris, sans droit, par

SOCIETE1.). La circonstance qu’il s’agisse d’un empiètement sous terre serait sans

incidence sur le fait qu’il y a eu empiètement, cela ayant d’ailleurs été reconnu par

SOCIETE1.) SA. Il y aurait lieu d’apprécier l’empiètement à la lumière de l’article 552

du code civil, selon lequel, « la propriété du sol entraîne la propriété du dessus et du

dessous » ; dès lors, il serait sans incidence que l’empiètement se fasse en sous-sol

ou en surface, tout empiètement constituant une violation du droit de propriété et

pouvant engendrer la démolition de l’ouvrage incriminé. Il serait partant hors de

question que le mur devienne mitoyen.

Un autre empiètement serait constitué par la toiture de la résidence construite sur le

fonds voisin et dépassant sur leur fonds.

En tout état de cause, les consorts GROUPE1.) contestent que les travaux de reprise

en sous-œuvre soient devenus leur propriété et font souligner que suivant exploit

d’huissier du 10 juillet 2014, une assignation au fond, tendant à la démolition de

« l’ouvrage dépassant sur leur terrain » (constitué du fait des travaux de reprise en

sous-oeuvre) a été introduite contre SOCIETE1.) SA.

Ils contestent avoir marqué leur accord quant aux travaux entrepris par SOCIETE1.)

SA ; ce désaccord résulterait à suffisance de droit de l’assignation-référé (voie de fait)

qu’ils ont introduite afin de faire cesser le trouble leur causé du chef des travaux

entrepris par SOCIETE1.) SA, ainsi que du référé expertise afin d’évaluer

l’empiètement et d’attestations testimoniales. L’expert PERSONNE3.) (nommé par

ordonnance de référé) aurait relevé dans son rapport, que la reprise en sous-œuvre

est un fait accompli et que d’autres moyens auraient été possibles avant le démarrage

des travaux notamment pour éviter un empiètement sur le terrain des consorts

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

A toutes fins utiles, les parties appelantes formulent une offre de preuve dont le

contenu est libellé comme suit :

« Concernant la conversation du 8 décembre 2011 avec le sieur PERSONNE4.), sans

préjudice quant à une date exacte, seule la longueur de la reprise en sous-œuvre a

été évoquée.

Aucun plan, ni autres mesures comme par exemple celles relatives au transfert de

masse entre l’immeuble à construire et l’immeuble des époux GROUPE1.) ne lui ont

été soumises.

Aucun accord n’a été donné lors de cette conversation pour procéder à la reprise en

sous-œuvre.

La société SOCIETE1.) SA devait transmettre ces documents aux époux GROUPE1.)

pour leur permettre de prendre position quant à une éventuelle reprise en sous-œuvre.

Ces documents n’ont jamais été remis. »

Eu égard aux éléments objectifs de la cause, il y aurait lieu de rejeter tant les

attestations testimoniales versées par SOCIETE1.) SA que l’offre de preuve qu’elle

formule, aux fins d’établir l’accord des appelants quant aux travaux de reprise en sous-

œuvre réalisés par SOCIETE1.) SA, le contenu de ces attestations étant dores et déjà

contredit par les éléments objectifs de la cause.

SOCIETE1.) SA conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et

sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

La partie intimée fait relever i) que dès le départ, sa demande tendait à l’acquisition de

la mitoyenneté du mur pignon de la maison des consorts PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), et non pas du muret, seul le mur pignon devant être joint par

l’immeuble construit sur le terrain voisin, ii) que dès la visite des lieux diligentée par

l’expert, ainsi que dans un courrier du 23 avril 2013, l’expert nommé suivant jugement

du 13 mars 2013 (signifié aux parties adverses) a été informé que l’expertise devait

porter sur le mur pignon et non sur le muret, iii) que nonobstant ce fait, l’expert a

néanmoins procédé à l’évaluation du muret, ce qui a amené la partie intimée à solliciter

le rejet du rapport dressé par l’expert, lors de la continuation des débats devant le

tribunal de paix.

Lors desdits débats, les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient d’ailleurs

d’accord à dire que le mur en cause est le pignon et non le muret, de sorte que c’est à

juste titre qu’une expertise a été ordonnée afin d’évaluer le prix d’acquisition de la

mitoyenneté du mur pignon.

Quant au moyen d’irrecevabilité invoqué par les appelants, SOCIETE1.) SA fait

plaideri) que la demande formulée lors des débats ayant abouti au jugement entrepris

n’est pas nouvelle, ses prétentions ayant, dès le départ, exclusivement concerné le

mur pignon, et les débats ayant également porté sur ledit mur, ii) que des réserves ont

été émises dès la visite des lieux organisée par l’expert, iii) qu’à défaut de lui causer

un grief, elle n’avait aucun intérêt à interjeter appel contre le jugement du 13 mars

2013, iv) que par ledit jugement, le tribunal de paix n’était pas dessaisi de l’affaire,

v) que le dispositif du jugement du 13 mars 2013 ne visait pas la mitoyenneté du muret.

Quant au fond, SOCIETE1.) SA fait plaider i) que le premier juge était en droit de se

prononcer sur la demande relative à l’acquisition de la mitoyenneté du mur pignon,

l’article 661 du code civil ayant été expressément mentionné dans la citation

introductive de première instance, ii) que la faculté d’acquérir la mitoyenneté est

soumise à deux conditions, en l’espèce données, à savoir d’une part, que celui qui

entend en faire usage doit être le propriétaire joignant le mur et d’autre part, que la

cession forcée doit porter sur un mur proprement dit, implanté sur le fonds voisin, à la

lisière de l’héritage de celui-ci, iii) que cette faculté est absolue et discrétionnaire, iv)

que les travaux de reprise en sous-œuvre ne sont pas à assimiler à et ne constituent

pas un empiétement empêchant l’application de l’article 661 du code civil, v) que

d’ailleurs les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont jamais exprimé leur

désaccord quant à la réalisation de ces travaux, mais ont bien au contraire accepté la

réalisation desdits travaux (ces faits étant établis sur base d’attestations testimoniales)

vi) que ceux-ci sont et demeurent propriétaires de leur propriété.

Pour autant que de besoin, elle formule une offre de preuve dont le contenu est libellé

comme suit :

« En date du 8 décembre 2011, sans préjudice quant à la date exacte, une visite sur

les lieux s’est tenue en présence notamment de Monsieur

PERSONNE5.),

représentant la société SOCIETE1.) SA, et de Monsieur PERSONNE1.), lors de

laquelle Monsieur PERSONNE1.) a accepté la réalisation de stravaux de reprise en

sous-œuvre sur son terrain. »

La question de l’empiètement serait étrangère au présent litige et la jurisprudence dont

les appelants font état ne concernerait pas le présent litige et serait dès lors sans

pertinence sur sa solution.

En tout état de cause, la circonstance que l’expert PERSONNE3.) se soit exprimé sur

la qualification des travaux de reprise en sous-œuvre en les qualifiant d’empiètement

n’énerverait en rien l’argumentation de la partie intimée, cette question ne relevant pas

de la compétence d’un expert, ni de sa mission.

Quant à l’empiètement lui reproché au niveau de la toiture, SOCIETE1.) SA donne à

considérer que suivant pièce, elle s’est engagée à régulariser la situation en ramenant

le dépassement de la toiture jusqu’à la limite cadastrale, ce qui aurait été fait.

Motifs de la décision

Quant au moyen tenant à l’irrecevabilité de la demande toisée par le jugement

entrepris, le tribunal note à titre préliminaire qu’à supposer que la demande

d’SOCIETE1.) SA constitue, contrairement à ce qui sera dit ci-après, une demande

(additionnelle) nouvelle, il est précisé i) que l'irrecevabilité d’une telle demande n’est

pas d'ordre public, le moyen soutenant l'irrecevabilité d'une demande incidente étant

une fin de non-recevoir, ii) que l'irrecevabilité doit être soulevée par la partie

intéressée, d'une manière expresse, sinon du moins explicite et iii) que l'irrecevabilité

d’une telle demande est couverte par la défense au fond, la jurisprudence retenant

« qu'il ne peut être fait grief à la juridiction d'instance, saisie d'une demande en

revendication d'une parcelle de terre, d'avoir statué sur la revendication d'une autre

parcelle, substituée à la demande originaire, dès lors que loin de soulever l'exception

de demande nouvelle, le défendeur avait suivi l'enquête et a accepté le litige sur ce

point précis, en répondant sans aucune réserve à la prétention de son adversaire »

(Cass. 2e civ., 16 avr. 1959 : Bull. civ. 1959, II, n° 314 ; JURISCLASSEUR, Procédure

civile, fasc. 127 : demande en justice ; demande additionnelle, édit. janvier 2011, n°

23).

Dès lors et à défaut par les consorts GROUPE1.) d’avoir soulevé l’irrecevabilité de la

demande, lors de la continuation des débats de première instance, le tribunal ne peut

que constater que c’est à juste titre qu’à cet égard, le premier juge a reçu la demande

en la forme.

Pour apprécier le caractère nouveau respectivement modificatif de la demande, il

convient de remettre le déroulement de la procédure dans son contexte.

Ainsi, il y a lieu de souligner i) que la demande introductive de première instance portait

sur l’acquisition de la mitoyenneté « du mur séparant les propriétés respectives »,

étant précisé qu’au vu du fait qu’SOCIETE1.) SA avait fait valoir que la nouvelle

construction (à savoir la résidence construite sur le terrain voisin et contigu à celui des

parties appelantes) joignait la maison de celles-ci, l’acquisition de la mitoyenneté de

ce mur pignon était la seule à se concevoir, ii) que nonobstant le fait d’avoir été saisi

de la susdite demande, le tribunal de paix a retenu dans le jugement du 13 mars 2013,

signifié suivant exploit d’huissier du 23 avril 2013, non entrepris et coulé en force de

chose jugée, que la demande tendait à acquérir le muret (s’étendant depuis la façade

avant de la maison des consorts GROUPE1.) jusqu’au trottoir), iii) que lors de la visite

des lieux diligentée par l’expert nommé suivant le jugement du 13 mars 2013,

SOCIETE1.) SA a fait acter que sa demande tendait à l’acquisition de la mitoyenneté

du mur pignon, tandis que les consorts GROUPE1.) ont prétendu le contraire et iv) que

l’expertise diligentée par l’expert nommé a porté sur le muret.

Il est en outre constant en cause que lors de la continuation des débats de première

instance, SOCIETE1.) SA a fait souligner que sa demande articulée sur base de

l’article 661 du code civil concerne le mur pignon et a demandé de faire droit à sa

demande telle qu’articulée dans sa citation par rapport à ce mur et que, sur demande

du premier juge, les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont confirmé que

c’était bien le mur pignon qui était visé et non pas le muret et ont limité leurs critiques

en reprochant à SOCIETE1.) SA de ne pas avoir réagi avant (cf. motivation du

jugement entrepris page 2) et ont ensuite conclu quant au fond de cette demande.

Il est dès lors clair que dès le départ, SOCIETE1.) SA voulait acquérir la mitoyenneté

du mur pignon et il ne saurait être fait grief à SOCIETE1.) SA, que, pour des raisons

qui échappent au tribunal de céans, le tribunal de paix a retenu que cette demande

concernait le muret.

Dans la mesure où l’objet de la demande d’SOCIETE1.) SA était dès lors clairement

articulé et cerné dès le départ (à savoir l’acquisition de la mitoyenneté du mur pignon

joint par la nouvelle construction), celle-ci n’a pas modifié ses prétentions en

demandant, lors de la continuation des débats, de statuer sur cette demande, la

circonstance que, pour des raisons qui lui sont propres, le juge de paix ait dans un

premier temps statué, à tort, sur le muret étant sans incidence sur la recevabilité de

cette demande, finalement non encore toisée lors de la continuation des débats de

première instance et de laquelle le tribunal de paix restait dès lors valablement saisi.

Il se dégage par ailleurs des considérations qui précèdent que l’argument des consorts

GROUPE1.) tendant à faire admettre que, suite au jugement du 13 mars 2013, l’action

d’SOCIETE1.) SA serait devenue sans objet ne tient pas.

Le jugement du 13 mars 2013 ayant fait droit à la demande d’SOCIETE1.) SA, même

si c’est sur base d’un objet matériel différent par rapport à la demande dont il était

saisi, il s’ensuit en outre, que celle-ci n’avait aucun intérêt à attaquer cette décision au

moyen d’un appel, à défaut de grief dans son chef ; un intérêt à interjeter appel contre

ce jugement existait dès lors dans le seul chef des consorts GROUPE1.), étant donné

qu’ils devaient être conscients du fait que, même s’il a statué, à tort, sur l’acquisition

de la mitoyenneté du muret, le premier juge restait en fin de compte saisi de la

demande introductive d’instance, non toisée, tendant à l’acquisition de la mitoyenneté

du mur pignon.

Quant à l’argument tiré de l’autorité de chose jugée (et non de la force de chose jugée,

notion signifiant qu’un jugement peut être mis à exécution dès le moment où il est

passé en force de chose jugée), il est rappelé que si d’un côté, l’autorité de la chose

jugée interdit de remettre en cause ce qui a été définitivement jugé, respectivement

que la loi interdit de porter à nouveau devant les tribunaux ce qui a été définitivement

jugé, d’un autre côté, il est constant en cause qu’en l’espèce, dans la mesure où

SOCIETE1.) SA n’a fait que demander de faire droit à sa demande, non toisée, telle

qu’articulée dès le départ, sans remettre en cause le jugement du 13 mars 2013, qui

porte par ailleurs sur un autre objet matériel, le moyen tenant à l’autorité de chose

jugée est à rejeter.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que c’est à bon droit que la

demande a été accueillie par le premier juge, les moyens invoqués par les parties

appelantes à l’appui de l’irrecevabilité de la demande n’étant pas fondés.

Quant au fond, il est rappelé qu’aux termes de l'article 661 du code civil, « tout

propriétaire joignant un mur a, de même, la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en

partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur

de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur

est bâti ».

En dehors de ceux du droit commun, la mitoyenneté connaît un mode d'établissement

tout à fait remarquable, un auteur le qualifiant d'exorbitant (G. Cornu), d'autres voyant

dans la cession forcée une opération « singulière » (Ph. Malaurie et L. Aynès, Droit

civil, Les biens : Defrénois 2010, n° 1022). La volonté exprimée ici est unilatérale et

s'impose au voisin. Ce mode d'acquisition reposant sur la volonté d'un seul des

propriétaires riverains tient son fondement textuel de l’article 661 du code civil

(JURISCLASSEUR CIVIL, art. 653 à 662 ; fasc. 20, servitudes légales ; murs et fossés

mitoyens, Régime juridique de la mitoyenneté des murs, édit. mars 2012, n° 21).

Il s'agit de l'opération que l'on nomme traditionnellement « cession forcée de

mitoyenneté ». Concrètement, le voisin du propriétaire d'un mur privatif va pouvoir

exiger de ce dernier que ledit mur ne soit plus privatif mais mitoyen, en « joignant » ce

mur et en l'indemnisant dans les conditions de l'article 661 (ibidem op cit.).

La faculté d'acquérir la mitoyenneté d'un mur est absolue et discrétionnaire, celui

exerçant ce droit étant maître du moment, de l'importance et des motifs de son

acquisition et le détenteur de cette prérogative n'a pas à s'expliquer sur les motifs qui

sous-tendent son action et n'est pas tenu de justifier la mise en jeu de la faculté de

rendre le mur mitoyen par une quelconque nécessité, ni même utilité (ibidem op cit, n°

32 et 33).

Quant aux caractéristiques du mur, il est tout d’abord retenu i) que la séparation

matérielle des héritages concernés par la cession forcée de mitoyenneté doit

nécessairement être un mur, ce qui exclut toutes « les autres espèces de clôture », ii)

qu’une fois qu'il est acquis que la séparation consiste bien dans un mur, et non en une

autre marque séparative, ses variantes importent peu :

ainsi

le mur peut

indifféremment servir de simple clôture ou abriter un bâtiment, se situer en ville ou en

campagne, iii) la totalité du mur n'est pas nécessairement de nature à devenir

mitoyenne, la proportion du mur qu'il entend rendre mitoyen relevant du seul choix du

détenteur de la prérogative (étant toutefois précisé que l’acquisition ne peut être limitée

à une partie de l’épaisseur du mur (ibidem op cit, n° 36).

La cession forcée de mitoyenneté ne peut, par ailleurs, intervenir qu'à partir d'un mur

ou d'une portion de mur appartenant privativement au voisin. Il faut donc que le mur

ou la partie du mur à considérer, soit entièrement construit sur le fonds de ce dernier,

pour que l'autre puisse prétendre « le rendre mitoyen » selon les termes du code civil,

étant précisé que le mur doit joindre deux fonds voisins et faire clôture entre eux et

doit donc se situer juste à la lisière du fonds voisin, pas moins, pas plus ; il ne doit pas

être construit en retrait de la ligne divisoire (ibidem op cit. n° 39 et 40).

Quant au titulaire du droit, il est à noter qu’en vertu de l'article 661 du code civil, dont

l’interprétation doit se faire de manière restrictive, « tout propriétaire joignant un mur »

est bénéficiaire de la faculté de cession forcée offerte par le texte, étant précisé qu’il

est admis qu'en raison de la nature du droit en cause, le titulaire d'un droit réel comme

l'est l'emphytéote ou l'usufruitier se voit étendre le bénéfice de la disposition, sans pour

autant que l'expression "tout propriétaire" soit susceptible de se rapporter plus

largement à « quiconque a le droit de bâtir un mur sur la limite extrême d'un héritage »

(ibidem, op cit, n° 50).

En l’espèce, la qualité de propriétaire dans le chef d’SOCIETE1.) SA n’est pas

contestée et le tribunal retient par ailleurs, au vu des éléments objectifs de la cause,

que le mur pignon de la maison des consorts GROUPE1.) répond aux susdites

exigences, ce mur i) étant, suivant les propres conclusions des parties appelantes

privatif, ii) se situant sur la limite du terrain de ceux-ci et séparant dès lors les deux

fonds et iii) étant joint par l’immeuble voisin.

C’est en vain que les parties appelantes tentent de faire admettre que la condition

tenant à la jonction par SOCIETE1.) SA, du mur pignon, ne serait pas remplie,

l’ensemble des éléments objectifs de la cause, y compris les photos illustrant les deux

immeubles, établissant le contraire, étant en tout état de cause précisé que la

circonstance qu’à un certain moment du styropor se soit trouvé entre le mur pignon et

le mur de l’immeuble appartenant à SOCIETE1.) SA, est sans incidence sur le prédit

constat.

Quant à l’argument de l’empiètement, le tribunal tient tout d’abord à souligner qu’au vu

du contexte juridique de l’affaire (demande tendant à l’acquisition de la mitoyenneté

du mur pignon), ce moyen est à apprécier exclusivement à la lumière de l’article 661

du code civil et de la jurisprudence y relative, étant précisé que si d’un côté, la cour de

cassation décide depuis 1984, que l’empiètement fait obstacle à l’acquisition de la

mitoyenneté, cela signifiant que l'auteur de l'empiétement ne peut pas, après la

construction litigieuse, en s'appuyant sur le fait illicite de l'empiétement, réclamer à son

voisin le remboursement de la moitié de son coût (ibidem op cit, n° 45).

Il est à noter que la jurisprudence relative à l’empiètement, rendue dans le cadre de

l’application de l’article 661 du code civil, concerne des murs ou constructions réalisés

à la limite de deux fonds voisins en empiétant sur le fonds voisin ; c’est dans ce cas

de figure, que la cour de cassation retient que les règles de la mitoyenneté et donc de

l’article 661 du code civil sont exclus (cf. notamment en ce sens, Jurisclasseur op cit,

n° 46), la cour de cassation précisant par ailleurs que « si son assise empiète sur la

parcelle limitrophe sans l’accord de son propriétaire, le mur demeure privatif » (ibidem,

n° 46).

Il est rappelé qu’en l’espèce, les parties appelantes reprochent un empiètement à la

partie intimée du fait des travaux de reprise en sous œuvre effectués en vue de

stabiliser la maison des consorts GROUPE1.), étant précisé que dans la mesure où

aucun élément probant de la cause ne permet de qualifier un empiètement (au sens

de la jurisprudence rendue dans le cadre de l’application de l’article 661 du code civil)

en ce qui concerne un éventuel dépassement de la toiture de l’immeuble construit par

SOCIETE1.) SA, le tribunal ne s’attardera pas autrement sur ce grief, également

invoqué par les appelants. A noter que l’acquisition de la mitoyenneté concerne le mur

pignon, dont les limites supérieures se trouvent largement en dessous de la toiture ; il

s’ensuit que la théorie de l’obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté du fait d’un

empiètement du chef d’un éventuel dépassement de la toiture ne tient pas.

Indépendamment de la question de l’accord ou du désaccord de ceux-ci quant aux

travaux de reprise en sous-oeuvre, qui relève d’un autre débat, le tribunal note que

dans le cadre de son pouvoir d’appréciation souverain, il lui appartient de déterminer

si les susdits travaux sont ou non à qualifier d’empiètement, étant précisé qu’au vu de

la nature desdits travaux, -stabilisation de la maison voisine-, seule une réponse

négative, à la question de savoir s’il s’agit ou non d’un empiètement, se conçoit.

En effet, des travaux de prise en sous-oeuvre ne sont pas à assimiler à un

empiètement au sens de la jurisprudence rendue dans le cadre de l’application de

l’article 661 du code civil, étant en outre précisé qu’en tout état de cause i) le tribunal

n’est pas lié par la qualification donnée à ces travaux par l’expert PERSONNE3.) et

ii) le fait qu’SOCIETE1.) SA ait pu admettre avoir commis un empiètement (par le fait

d’avoir « empiété » de manière temporaire sur le fonds voisin afin d’y effectuer les

travaux de reprise en sous-œuvre), ne saurait pas d’avantage obliger le tribunal à

donner aux travaux de reprise en sous-œuvre effectués, la qualification d’un

empiètement au susdit sens.

Le moyen tenant à l’empiètement ne tient dès lors pas et ce n’est partant pas sur base

de cet argument, que la demande d’SOCIETE1.) SA est susceptible d’être tenue en

échec.

Sans qu’il n’y ait lieu de procéder aux mesures d’instruction sollicitées, qui ne sont pas

pertinentes pour toiser le litige, le premier jugement est partant à confirmer en ce que

la demande d’SOCIETE1.) SA a été déclarée fondée dans son principe, étant précisé

i) qu’aucun autre élément de fait ou de droit n’est invoqué par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) pour tenter de débouter SOCIETE1.) SA de sa demande et ii) que les

conditions d’application de l’article 661 du code civil sont données.

L’appel n’est dès lors pas fondé.

Au vu du sort réservé à l’appel, il y a lieu de rejeter la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour l’instance

d’appel.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de SOCIETE1.) SA l’entièreté

des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de lui allouer une

indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette comme n’étant pas pertinentes les offres de preuve formulées de part et d’autre,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris et renvoie les parties en prosécution de cause devant

le premier juge,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 750,00 euros, la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par la société anonyme SOCIETE1.) SA pour

l’instance d’appel, partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 750,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel avec distraction au profit de Maître Georges KRIEGER, avocat

concluant, la demandant, affirmant en avoir fait l’avance.