Landlord wins partial appeal for unpaid rent; tenant's eviction claim rejected due to renovation not being a grave reason.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 58/2015

Audience publique du mardi, trois mars deux mille quinze

Numéro 162633 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A.), sans état connu, et son épouse 2) B.), les deux demeurant à L-(…),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Eschsur-Alzette du 14 juin 2014,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

C.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, appelant par appel incident,

comparant par Maître Yasmine POOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162633 du rôle et appelée pour fixation le 1 juillet 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 février 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Elisabeth MACHADO, avocat, comparant pour A.) et B.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Fanny MAZEAUD, avocat, en remplacement de Maître Yasmine POOS, comparant pour C.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3 mars 2015, le jugement qui suit :

Rétroactes

Par requête déposée le 12 novembre 2013, C.) a fait convoquer A.) et son épouse B.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins (i) de les entendre condamner à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre d’arriérés de loyer et de charges locatives outre les intérêts légaux, (ii) de résilier le contrat de bail entre parties et de condamner A.) et B.) à déguerpir des lieux loués endéans les 8 jours de la notification du jugement et (iii) de se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’appui de sa demande, C.) a fait exposer (i) que par contrat oral conclu en 1996, D.) a donné à bail à A.) et B.) un appartement à usage d’habitation sis à L-(...), moyennant un loyer mensuel s’élevant (au jour des débats de première instance) à 2.000,00 euros, charges comprises, (ii) que D.) ainsi que son héritière, E.), sont décédés, (iii) qu’il est l’héritier de cet appartement, (iv) qu’A.) et B.) restent en défaut de payer le loyer d’octobre et de novembre 2013, (v) qu’il projette de réaliser dans l’immeuble des travaux de rénovation considérables (notamment remplacement des installations sanitaires, du carrelage, du revêtement du sol, du revêtement mural, des conduites d’eau et des radiateurs) rendant impossible le maintien dans les lieux d’A.) et de B.), de sorte que (vi) il y a lieu de résilier le bail et de condamner A.) et B.) à déguerpir des lieux.

Lors des débats de première instance, C.) a exposé que les arriérés de loyers d’octobre et de novembre 2013 avaient fait l’objet d’un paiement, mais que les loyers de janvier et d’avril 2014 étaient impayés, de sorte qu’il a maintenu sa demande en condamnation à un montant de 2.000,00 euros.

A.) et B.) ont résisté à la demande en soutenant avoir payé l’intégralité du loyer réclamé par C.). Quant à la résiliation du bail au motif de devoir entreprendre des travaux de rénovation, ils ont fait valoir (i) que les conditions légales prévues à l’article 12 de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation ne seraient pas données, l’immeuble étant en excellent état et des travaux de rénovation n’étant ni urgents ni nécessaires et (ii) que C.) resterait en défaut de justifier de la réalité d’un projet de travaux rendant impossible le maintien dans les lieux loués.

Par jugement contradictoire du 6 mai 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- reçu la demande en la forme,

- dit la demande partiellement fondée,

- condamné A.) et B.) solidairement à payer à C.) la somme de 2.000,00 euros avec les intérêts légaux à compter du 12 novembre 2013 jusqu’à solde,

- résilié le contrat de bail,

- condamné A.) et B.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les trente jours qui suivent la notification du jugement,

- rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par les parties respectives au litige et

- condamné A.) et B.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande en résiliation au motif de vouloir entreprendre des travaux de grosse envergure, le premier juge, après avoir rappelé la teneur de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, ainsi que les principes suivant lesquels (i) le projet de réalisation de travaux importants dans un immeuble donné à bail constitue un motif grave et légitime permettant la résiliation du bail, (ii) il n’est pas requis que l’immeuble se trouve dans un état de délabrement avancé, (iii) des travaux projetés par le bailleur en raison d’une certaine vétusté de l’immeuble afin de le mettre en conformité avec les standards modernes de confort peuvent justifier la résiliation du bail, (iv) il faut cependant que les travaux projetés correspondent à une nécessité et soient d’une envergure telle que le maintien dans les lieux du locataire devienne, de ce fait, impossible, (v) il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ce que son projet répond à ces exigences, a dit que, face aux contestations de A.) et B.), le bailleur restait en défaut de justifier de sa demande en résiliation du bail sur base du projet de rénovation de l’immeuble.

Quant au défaut de paiement des loyers de janvier et avril 2014, le premier juge a dit que les preneurs restaient en défaut d’établir s’être libérés de leur obligation de paiement, de sorte que ce fait, ainsi que celui d’avoir, à d’itératives reprises, payé le loyer avec un retard de plusieurs semaines, justifiait la résiliation du bail et le déguerpissement des locataires des lieux loués.

De ce jugement, leur notifié le 7 mai 2014, A.) et B.) ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 11 juin 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent à voir (i) débouter C.) de toutes ses demandes et (ii) à se voir allouer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la première instance. Ils sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure à hauteur du même montant pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants, qui affirment avoir, pendant plus de vingt ans, payé le loyer « rubis sur ongle », font grief au premier juge d’avoir retenu que deux loyers (janvier et avril 2014) restaient en souffrance. Ils lui reprochent encore d’avoir jugé que le loyer était payable anticipativement, alors qu’il avait toujours été convenu que le loyer serait payé à la fin du mois.

Les parties appelantes estiment que le non-paiement du loyer invoqué par C.) constitue un motif fallacieux pour voir résilier le contrat de bail, alors que le bailleur n’a jamais fait état de problèmes liés au paiement du loyer. Au contraire, celui-ci aurait, à itératives reprises, tenté de résilier le contrat en invoquant des « motifs totalement disparates, voir inconciliables » (la garde d’enfants, la détention d’un chien ainsi que de gros travaux).

A supposer établi qu’ils soient restés en défaut de régler un loyer, A.) et B.) font valoir que ceci ne constitue pas un motif suffisant pour justifier la résiliation du bail.

En ce qui concerne les gros travaux invoqués par C.), les parties appelantes font plaider que l’appartement est dans un état impeccable et qu’il ne serait nullement nécessaire de le faire moderniser. Ce ne serait que dans l’hypothèse où il conviendrait de conformer le logement à des règles de sécurité et de salubrité que des travaux de rénovation seraient nécessaires. A supposer les travaux nécessaires, A.) et B.) font valoir que ceux-ci ne seraient pas d’une envergure telle qu’elle les empêcherait de se maintenir dans les lieux.

A titre tout à fait subsidiaire, A.) et B.) sollicitent un délai de déguerpissement particulièrement long.

L’intimé interjette appel incident et conclut à voir résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime, à savoir le projet de gros travaux. A titre subsidiaire, il conclut à la résiliation du contrat de bail pour non-paiement de loyers, respectivement de retards systématiques dans le paiement des loyers. Il sollicite en tout état de cause la confirmation du jugement a quo en ce que celui-ci a condamné A.) et B.) à lui payer le montant de 2.000,00 euros, outre les intérêts légaux, au titre d’arriérés des loyers d’août 2014 et de février 2015. Il sollicite enfin, par le biais d’un appel incident, une indemnité de procédure de 1.000,0 euros pour la première instance et conclut à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

C.) fait grief au premier juge de ne pas avoir fait droit à sa demande en résiliation du contrat de bail en raison de gros travaux projetés dans l’appartement donné en location. Les travaux envisagés seraient les suivants :

1) devis de la société STEMPER du 2 juillet 2013 : démontage et remplacement de toutes les fenêtres notamment par des fenêtres en « ALU » ;

2) devis de la société FERDERSPIEL du 2 juillet 2013 : enlèvement de tous les appareils sanitaires, installation de nouveaux appareils sanitaires, remplacement des conduites d’écoulement, remplacement des conduites d’eau froide et d’eau chaude, installation de radiateurs, vidange et purge de toute installation, fourniture et pose d’un chauffe-eau électrique, réalisation de travaux d’électricité, confection d’une chape, pose du carrelage dans le living, la cuisine et la salle de bains (etc…),

3) devis de la société BEMBE du 4 juillet 2013 : remplacement du revêtement du sol ;

4) devis de la société FASSADEN HAHN du 3 juillet 2013 : remise en peinture de l’appartement ;

5) devis de la société MÖBEL MARTIN du 11 juillet 2013 : remplacement de l’ancienne cuisine par une nouvelle.

Les différents devis y relatifs auraient d’ailleurs été annexés au courrier de résiliation du 30 juillet 2012 et ce serait à tort que le premier juge ne les aurait pas pris en considération.

Il fait plaider que le seul projet de réalisation de travaux importants dans un immeuble donné à bail constitue un motif grave et légitime de résiliation. Par ailleurs, ces travaux seraient de grande envergure, rendant impossible le maintien des locataires dans les lieux loués.

L’intimé soutient que seul le critère de l’utilité réelle des travaux pour un immeuble serait à prendre en considération, la jurisprudence ayant abandonné le critère de la nécessité.

A titre subsidiaire, C.) justifie sa demande en résiliation par (i) le non-paiement de certains loyers et (ii) du retard systématique dans le paiement des loyers.

Discussion

Il est rappelé que l’intimé relève « appel incident » en ce que le jugement entrepris a résilié le contrat de bail pour non-paiement des loyers et non pas pour motif grave et légitime consistant dans le projet de réalisation de gros travaux.

Il est toutefois de principe que l’appel incident ne peut que porter sur le dispositif du jugement entrepris. Ainsi, si l’intimé veut rediscuter les motifs par lesquels la juridiction du premier degré a rejeté l’un ou l’autre de ses moyens, il suffit de reproduire ceux-ci en instance d’appel, sans devoir interjeter appel incident (cf. Cour

2 mars 2000, P. 31, 274 ; 15 décembre 2010, P. 35, 534).

Le tribunal rappelle que, dans le dispositif de son jugement, le premier juge a résilié le contrat de bail. Dès lors, C.) a obtenu gain de cause et il ne saurait dès lors solliciter de réformation en tant que telle du jugement entrepris. Le tribunal admet que C.) conclut, en réalité, à voir résilier le contrat de bail pour un motif différent que celui retenu par le premier juge.

C.) est recevable à discuter la motivation du jugement entrepris, sans qu’il n’ait besoin d’interjeter appel incident. En raison de l’effet dévolutif de l’appel, le tribunal de céans est en effet saisi de l’intégralité du litige et peut parfaitement substituer ses propres motifs à ceux retenus par le premier juge.

L’appel incident – pour autant qu’il porte sur le volet de la résiliation du contrat de bail pour motif grave et légitime consistant dans le projet de rénovation de l’appartement

– est dès lors irrecevable.

Le motif de résiliation tiré du non-paiement du loyer étant invoqué dans un ordre de subsidiarité par rapport à celui tiré du projet de rénovation de l’appartement, il échet d’analyser d’abord, à l’instar du premier juge, si le projet de rénovation de l’appartement pris en location constitue un motif grave et légitime permettant la résiliation du contrat de bail.

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, C.) entend assainir et rénover l’appartement occupé par A.) et B.).

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement.

Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien trop strict (cf. Lux. 11 novembre 2014, N° 215/2014).

En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants (ibidem).

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du code civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163).

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, l’immeuble en question a été construit en 1969 et il n’est pas contesté que les fenêtres de l’appartement, les sanitaires et carrelages (y compris la chape) de la salle de bain, la cuisine, les conduites d’écoulement, l’installation électrique, les revêtements muraux et l’ensemble des radiateurs n’ont pas été remplacés depuis.

Or, C.) a projeté de procéder au remplacement de tous ces éléments suivant devis versés en cause.

Il s’agit-là de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la mesure où ils ont trait au remplacement et à la modernisation d’éléments d’équipements et d’installations qui, pour la plupart, ont servi pendant cinquante ans. Contrairement à l’argumentation d’A.) et de B.) et compte tenu de l’ancienneté et partant de la vétusté inhérente de l’immeuble, les travaux ont une utilité objective.

Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.

Le courrier adressé le 6 juin 2014 à C.) (suite à sa déclaration des travaux envisagés et indiqués ci-dessus) par le Bourgmestre de la Ville de X.) n’est, contrairement à l’argumentation des appelants, pas de nature à conforter la thèse de celle-ci tendant à dire que les travaux envisagés soient compatibles avec leur maintien dans les lieux. En effet, ce courrier, se borne à indiquer que les travaux majeurs d’entretien et de réfection envisagés par C.) ne sont soumis qu’à une déclaration de travaux et ne nécessitent pas d’autorisation de bâtir, ni plus ni moins.

C’est dès lors à tort que le premier juge a retenu que C.) ne pouvait se prévaloir utilement de son projet de rénovation pour obtenir la résiliation du bail litigieux.

Il n’en demeure cependant pas moins que le jugement a quo est à confirmer – quoi que pour d’autres motifs – en ce qu’il a résilié le contrat de bail.

A.) et de B.) sollicitent un délai de déguerpissement « particulièrement long ». C.) reconnaissant, dans sa requête introductive d’instance, que le contrat de bail remonte à l’année 1996, soit près de vingt ans, le tribunal estime que le délai de déguerpissement de trente jours accordé par le premier juge est trop court afin de permettre aux appelants de se reloger de manière satisfaisante. Il s’ensuit qu’il y a lieu de leur allouer un délai de déguerpissement de trois mois à partir de la signification du présent jugement.

A.) et de B.) concluent encore à la réformation du jugement attaqué en ce que celuici les a condamnés au paiement de deux mois de loyers impayés (janvier et avril 2014), en faisant valoir que tous les loyers ont été payés. Ils reprochent plus particulièrement au premier juge de ne pas avoir pris en compte leur preuve de paiement versée en cours de délibéré.

C.) reconnaît que le loyer du mois de janvier 2014 a été payé le 4 avril 2014 (soit trois jours après les plaidoiries de première instance) et que le loyer du mois d’avril a été payé le 22 avril 2014 (soit vingt-et-un jours après les débats), le prononcé de l’affaire ayant été fixé au 6 mai 2014.

C’est dès lors à tort que le premier juge a condamné A.) et B.) au paiement des arriérés de loyers à hauteur de 2.000,00 euros.

C.) réclame, en instance d’appel, la somme de 2.000,00 euros au titre des loyers impayés d’août 2014 et de février 2015.

En ce qui concerne l’augmentation de cette demande formulée par l’intimé, force est de constater que les appelants – auxquels incombe la charge de la preuve du paiement – n’établissent pas avoir payé les loyers des mois d’août 2014 et de février 2015, de sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer recevable et fondée pour le montant réclamé de (2 mois x 1.000,00 euros =) 2.000,00 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice – 10 février 2015 – jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef d’A.) et de B.), ni dans celui de C.).

Il s’ensuit, d’une part, que les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance sont, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer non fondées et, d’autre part, que les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est partiellement fondé et que l’appel incident ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal en la forme, dit l’appel incident irrecevable pour autant qu’il tend, par réformation du jugement entrepris, à voir résilier le contrat de bail litigieux pour motif grave et légitime consistant dans la rénovation de l’immeuble loué, reçoit l’appel incident en la forme pour le surplus, dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant, déboute C.) de sa demande en condamnation au montant de 2.000,00 euros du chef des loyers impayés des mois de janvier et d’avril 2014 et décharge les appelants de la condamnation prononcée à ce titre, confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement à trois mois à compter de la signification du présent jugement, donne acte à C.) de l’augmentation de sa demande en paiement en instance d’appel, la dit recevable et fondée,

partant condamne A.) et B.) solidairement à payer à C.) le montant de 2.000,00 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice – 10 février 2015

– jusqu’à solde,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne A.) et B.) solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.