Tenant eviction allowed; landlord wins lease termination and partial rent arrears claim.

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)

no 53/2015

Audience publique du mardi, vingt-quatre février deux mille quinze

Numéro du rôle : 163103

Composition :

Pascale DUMONG, vice-présidente,

Marc HARPES, premier juge,

Nathalie HAGER, juge,

Yves ENDERS, greffier.

E N T R E :

1)

PERSONNE1.), et son épouse,

2)

PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 7 juillet 2014,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

E T :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Gérard TURPEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 163103 du rôle fut appelée à l’audience de vacation

du jeudi, 17 juillet 2014, lors de laquelle elle fut renvoyée devant la IIIème Chambre à

l’audience publique du mardi 16 septembre 2014 pour plaidoiries, puis au 27 janvier

2015.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna

lecture du jugement, de l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard

TURPEL, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,

24 février 2015 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 21

novembre 2013, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont fait convoquer

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir

prononcer la résiliation du bail entre parties avec effet immédiat et ordonner le

déguerpissement dans le délai de huit jours, pour voir condamner PERSONNE3.) à leur

payer principalement la somme de 2.500.- euros et subsidiairement la somme de 830.-

euros, au titre d’arriérés de loyer, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure

du 1er août 2013, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde, pour voir fixer à un

montant de 250.- euros le montant des avances sur charges à payer mensuellement par

PERSONNE3.) et le voir condamner à leur payer le montant de 1.250.- euros au titre

d’avances sur charges impayées. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont encore conclu à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros et à la condamnation de

PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire du 24 mars 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a

donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande, les

a invités à verser des pièces à l’appui de leur demande de résiliation et a invité les parties

à analyser la recevabilité de la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant

à l’augmentation du loyer et à la fixation des charges, eu égard aux dispositions des

articles 7, 8, 9, 10 et 11 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Par jugement contradictoire du 18 juin 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

en continuation du jugement rendu le 24 mars 2014, a dit la demande en résiliation du

bail non fondée, a déclaré la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

augmentation du loyer et de la fixation de l’avance sur charges irrecevable, a rejeté leur

demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure et les a condamnés aux

frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier de justice du 7 juillet 2014.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent, par réformation du jugement de première

instance :

-

principalement à voir déclarer résilié le contrat de bail entre les parties et voir

ordonner le déguerpissement de la partie intimée et subsidiairement, si le tribunal

devait considérer que l’état de vétusté de l’appartement objet du contrat de bail

n’était pas rapporté à suffisance de droit, à voir ordonner une visite des lieux à

l’effet de constater l’état de vétusté,

-

à voir fixer le loyer à la somme de 900.- euros par mois,

-

à condamner la partie intimée au paiement de la somme de 6.000.- euros (= 500.-

euros x 12 mois, pour la période de juillet 2013 à juin 2014) sinon de 3.984.-

euros (= 166.- euros x 6 mois + 332 x 6 mois, pour la période de juillet 2013 à

juin 2014) à titre d’arriérés de loyer, sur base de l’article 11 alinéa 2 de la loi du

21 septembre 2006,

-

à voir déclarer recevable la demande en fixation d’une avance mensuelle sur

charges et à voir fixer le montant de cette avance mensuelle à la somme de 250.-

euros,

-

à voir condamner la partie intimée au paiement de la somme de 2.750.- euros (=

250.- euros x 11 mois, pour la période d’août 2013 à juin 2014),

-

à se voir décharger de toute condamnation,

-

à voir condamner la partie intimée à leur payer la somme de 1.500.- euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

-

à voir condamner la partie intimée aux frais et dépens des deux instances.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que par acte de vente signé en date du 27

juin 2013, ils ont acquis la propriété d’un appartement de la résidence

« RESIDENCE1.) », au sixième étage à L-ADRESSE2.).

L’appartement en question aurait fait l’objet d’un contrat de bail oral, il y a de

nombreuses années, entre l’ancien propriétaire et PERSONNE3.). Le loyer mensuel

aurait été fixé à 400.- euros.

Ce montant n’étant de l’avis des appelants plus adapté à la situation du marché, ils

expliquent avoir demandé à PERSONNE3.) par courrier du 28 juin 2013 la réévaluation

du loyer mensuel au montant de 900.- euros.

Suivant

courrier

du

juillet

2013,

l’ORGANISATION1.)

(ci-après

« ORGANISATION1.) »), agissant pour compte de PERSONNE3.), a vivement

contesté cette réévaluation eu égard à la vétusté de l’appartement.

Dans un courrier du 1er août 2013, le mandataire judiciaire des appelants a répondu que

la réévaluation demandée était parfaitement légale et restait inférieure au seuil maximal

des 5% annuels du capital investi qu’il était permis au propriétaire de réclamer en vertu

de la loi du 21 septembre 2006 sur la bail à usage d’habitation.

Dans un second courrier du 1er août 2013 adressé à PERSONNE3.), leur mandataire

judiciaire a dénoncé le contrat de bail avec préavis de trois mois au motif que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) comptaient engager des travaux de rénovation de

grande ampleur dans l’appartement, au vu de sa vétusté.

Les appelants expliquent que PERSONNE3.) n’aurait pas pris en compte la réévaluation

demandée par les parties, aurait continué à verser un montant de 400.- euros à titre de

loyer mensuel et n’aurait pas donné suite non plus au courrier de résiliation en restant

dans les lieux.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font grief au juge de première instance d’avoir

déclaré non fondée leur demande en résiliation du contrat de bail, au motif qu’ils ne

rapporteraient pas à suffisance la preuve que l’envergure des travaux projetés

empêcherait une occupation des lieux par PERSONNE3.) pendant la période

d’exécution et qu’il ne serait pas établi non plus que les travaux envisagés seraient

justifiés par une certaine vétusté de l’immeuble ou qu’ils seraient nécessaires et urgents.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore grief au juge de première instance d’avoir

déclaré irrecevables leurs demandes en augmentation de loyer, ainsi qu’en paiement

d’avances sur charges, au motif que, faute d’accord des parties, les appelants n’avaient

pas respecté la procédure, qualifiée d’obligatoire, visée à l’article 8 de la loi du 21

septembre 2006 et prévoyant le recours à la commission des loyers.

PERSONNE3.) demande la confirmation du jugement entrepris. Il explique qu’il est

locataire depuis environ quarante ans dans l’appartement en question en vertu d’un

contrat de bail oral conclu avec le propriétaire précédent. Il déclare être gravement

malade et ne disposer que de ressources financières réduites de sorte que l’ancien

propriétaire en aurait tenu compte et n’aurait pas augmenté le loyer mensuel de 400.-

euros, charges comprises.

-

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) estiment que c’est à tort que le juge de première

instance n’a pas fait droit à leur demande tendant à la résiliation du contrat de bail entre

parties pour motif grave et légitime, en raison des travaux d’envergure prévus.

Ils affirment avoir acquis l’appartement en question à titre d’investissement et

soutiennent que leur intention d’effectuer des rénovations de fond en comble de leur

appartement résulterait à suffisance d’un devis du 8 avril 2014 qu’ils versent aux débats.

Ils donnent à considérer que l’ampleur des travaux exclurait en tout état de cause un

maintien dans les lieux de PERSONNE3.).

Ils affirment que ces travaux s’avèrent nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble

et soutiennent qu’ils sont restés en défaut de produire des photographies documentant

l’état de vétusté, alors que lors d’un rendez-vous pris en date du 8 avril 2014 afin qu’un

devis des travaux soit dressé, PERSONNE3.) aurait empêché la prise de clichés

photographiques par PERSONNE1.).

Ils estiment que l’état de vétusté n’est cependant pas contestable au vu du courrier de

l’ORGANISATION1.) du 23 juillet 2013 qui fait état de nombreuses défectuosités dans

l’appartement occupé par PERSONNE3.).

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent acte qu’ils proposent

une visite des lieux afin de constater cet état de vétusté.

PERSONNE3.) résiste à la demande en résiliation du bail en faisant valoir que la vétusté

de l’immeuble ne résulterait pas du courrier de l’ORGANISATION1.). Par ailleurs, le

devis versé aux débats par les appelants n’établirait la preuve ni de la nécessité des

travaux, ni de la volonté de les réaliser.

Il fait valoir que les travaux de menuiserie n’exigeraient pas que les locaux soient

libérés, et les travaux prévus de chauffage, de sanitaire et d’électricité ne seraient pas

nécessaires.

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause est prorogé à moins que: a) le bailleur ne prouve avoir besoin

des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective

par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne

remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par

le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux

de réfection importants, constitue, le cas échéant, dans le chef du bailleur un motif grave

et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des

travaux, que son intention d’y procéder réellement.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que

le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des

travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble.

Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté

du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne,

devraient justifier la résiliation du bail (TAL 29.09.2000, n° du rôle 64134) (cf.

Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les

lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du code civil,

est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même

l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour

perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients

des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le

maintien dans les lieux du locataire est possible. (Marianne HARLES, op. cit., n° 163)

En l’espèce, il n’est pas contesté que PERSONNE3.) loue l’appartement en question

depuis près de quarante ans et que pendant cette période, il n’y a pas eu exécution de

travaux de grande envergure.

Le tribunal constate par ailleurs que dans son courrier du 14 juin 2013, PERSONNE3.)

qualifie lui-même son logement de vétuste en faisant savoir qu’il est intéressé à

l’acquérir, mais compte-tenu de l’état vétuste du bien et de travaux prévus par la

copropriété, il offre la somme de 150.000.- euros.

L’ORGANISATION1.), agissant pour compte de PERSONNE3.), fait état, dans son

courrier du 23 juillet 2013 de « nombreuses irrégularités » dans l’appartement occupé

par son client. Il y est question d’une fuite au niveau de la descente de l’eau pluviale, de

joints d’étanchéité usés, de menuiseries extérieures qui se trouvent en mauvais état, de

fissures au niveau des murs extérieurs et du non-fonctionnement de la fermeture de la

porte accédant à la terrasse.

Au vu de ces considérations, le tribunal retient que la preuve de l’état de vétusté de

l’appartement est rapportée à suffisance et la demande de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) tendant à la visite des lieux afin de constater cet état est sans objet.

Le tribunal retient, en outre, que les travaux que les bailleurs entendent faire exécuter

dans l’appartement occupé par PERSONNE3.) sont à suffisance documentés par le devis

versé en cause.

Le tribunal constate que les travaux envisagés concernent le remplacement de la porte

extérieure, le remplacement de fenêtres et de stores, le remplacement de portes

intérieures, le remplacement du revêtement de la terrasse, la pose de parquet, la

démolition d’un mûr intérieur, l’enlèvement du carrelage au sol, l’enlèvement de

meubles encastrés ainsi que des meubles cuisine, le remplacement des sanitaires, la

construction d’une cloison en plâtre, des travaux de peinture, des travaux d’électricité et

d’antenne, le remplacement de tuyauteries et des travaux de carrelage.

Le tribunal constate encore que ces travaux sont chiffrés à un montant de 81.528,39

euros TVA comprise, ce qui représente près d’un tiers du montant du prix d’acquisition

de l’appartement fixé à 250.000.- euros suivant acte notarié de vente du 27 juin 2013.

Le tribunal retient qu’il résulte du devis que les appelants envisagent de procéder à la

rénovation complète de l’appartement. Ces travaux de réfection envisagés sont

importants et d’une envergure telle qu’il est indiscutable qu’ils rendent impossible le

maintien du locataire dans les lieux.

Les demandeurs ayant, dès lors, établi à suffisance de droit le motif grave et légitime

pour justifier la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à leur demande en résiliation

du bail.

Le jugement entrepris est partant à réformer sur ce point.

Au vu de la situation personnelle de PERSONNE3.), il y a lieu de lui accorder un délai

de déguerpissement de deux mois à partir de la signification du jugement.

-

Quant à la demande en augmentation du loyer et au paiement d’arriérés de

loyer :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore grief au juge de première instance de ne

pas avoir fait droit à leur demande tendant à l’augmentation du loyer et a fortiori à leur

demande en condamnation de la partie intimée au paiement d’arriérés de loyer.

Ils estiment que c’est à tort que le juge de première instance a déclaré leur demande en

augmentation du loyer irrecevable, au motif que, faute d’accord des parties, les appelants

n’avaient pas respecté la procédure prévue à l’article 8 de la loi du 21 septembre 2006

prévoyant le recours à la commission des loyers.

En l’espèce, l’augmentation de loyer serait fondée non pas sur l’article 8 de la loi

précitée, mais sur l’article 35 relatif aux loyers convenus avant l’entrée en vigueur de

cette loi. Or, la seule condition à respecter par le bailleur en vertu de l’article 35 serait

la notification d’un courrier au locataire l’informant de sa volonté d’augmenter le loyer

en précisant le nouveau montant du loyer et le locataire, s’il refuserait le nouveau loyer,

aurait alors la faculté de dénoncer le contrat de bail dans un délai de 3 mois.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’ils auraient fait savoir le 28 juin 2013

à PERSONNE3.) que le loyer de 400.- euros serait porté au montant de 900.- euros par

mois.

Ils estiment que PERSONNE3.), en s’abstenant de dénoncer le contrat de bail tout en

restant dans les locaux, aurait dû se conformer au paiement du nouveau montant.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) estiment partant que c’est à tort que le juge de

première instance n’a pas fait droit à leur demande en fixation du loyer mensuel et en

condamnation de PERSONNE3.) au paiement des arriérés de loyer à partir du mois de

juillet 2013.

Ils expliquent que suite au jugement de première instance, ils ont saisi la commission

des loyers de LIEU1.) et que celle-ci, par décision du 9 décembre 2014, a décidé d’une

augmentation du loyer mensuel, charges non comprises, comme suit :

-

500 euros à partir du 1er septembre 2014

-

750 euros à partir du 1er septembre 2015

-

900 euros à partir du 1er septembre 2016

Ils précisent qu’aucun recours n’a été interjeté contre cette décision.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font plaider que la décision de la commission des

loyers lie le tribunal à partir du 1er septembre 2014. Le tribunal devant statuer sur

l’application d’une augmentation de loyer pour la période antérieure.

Ils demandent que le nouveau loyer soit déclaré applicable à partir de juillet 2013,

compte tenu de leur demande du 28 juin 2013, sinon à partir de la requête en justice du

21 novembre 2013.

PERSONNE3.) estime qu’à défaut d’accord des parties, toute demande en augmentation

de loyer doit nécessairement passer par la commission des loyers et il approuve le juge

de première instance en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en augmentation de

loyers, au motif que la commission des loyers n’a pas été saisie.

Il déclare accepter la décision de la commission des loyers et consent à payer les

montants de loyers y prévus, à partir de la date d’effet de cette décision, partant à partir

du 1er septembre 2014. Il déclare pareillement accepter de payer le montant réclamé de

220.- euros à titre d’avances sur charges à partir de la même date du 1er septembre 2014.

L’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose que :

« Les loyers convenus avant l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être adaptés au

niveau résultant de l’application de la présente loi qu’après une notification écrite au

locataire.

Le locataire occupant un logement en vertu d’un contrat de bail conclu avant l’entrée

en vigueur de la présente loi dispose d’un délai de réflexion de trois mois, à partir de la

demande en augmentation du loyer du bailleur en application des dispositions

introduites par la présente loi, pour dénoncer le contrat de bail. S’il dénonce le contrat

de bail, aucune adaptation de loyer ne peut lui être imposée.

Lorsque le locataire ne dénonce pas le contrat de bail et si l’augmentation de loyer

demandée dépasse 10%, la hausse s’applique par tiers annuels ».

La loi du 21 septembre 2006 a modifié les critères de fixation des loyers des immeubles

à usage d’habitation, dans la mesure où elle a abandonné la distinction effectuée par la

loi du 14 février 1955 entre les immeubles achevés avant le 10 septembre 1944 et ceux

achevés après.

Désormais, la fixation des loyers se fait exclusivement par rapport au capital investi dans

le logement.

Comme les modifications introduites par la loi du 21 septembre 2006 étaient de nature

à entraîner, pour les immeubles achevés avant le 10 septembre 1944 et n’ayant pas fait

l’objet de transformations substantielles, une forte augmentation du loyer, l’article 35

permet une adaptation progressive des loyers pour les contrats en cours, dans

l’hypothèse où l’adaptation du loyer consécutive au changement législatif est trop

importante, c’est-à-dire supérieure à 10%.

L’article 35 constitue ainsi une disposition transitoire permettant 1) au bailleur d’adapter

les loyers convenus dans le cadre des contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi

du 21 septembre 2006 aux nouveaux critères légaux de fixation du loyer, et permettant

2) parallèlement au locataire de se délier d’un contrat de bail dans le cadre duquel le

loyer fait l’objet d’une telle adaptation.

Il ressort du libellé des paragraphes 1 et 2 de cet article (« adaptation au niveau résultant

de l’application de la présente loi » et « demande en augmentation du loyer du bailleur

en application des dispositions introduites par la présente loi ») que ne sont visées que

les demandes en augmentation du loyer du bailleur qui trouvent leur origine dans la

modification des critères légaux de fixation du loyer.

L’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 ne s’applique donc pas aux augmentations

de loyer que les bailleurs demandent par exemple pour des raisons d’évolution des prix,

c’est-à-dire motivées par le fait que le loyer n’a pas été augmenté depuis la conclusion

du bail.

Contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, le bailleur peut imposer

cette adaptation de loyer sans devoir saisir la commission de loyers (Marc THEWES,

Le nouveau droit du bail, n° 61, Lex THIELEN, Le contrat de bail, n° 301). En effet,

l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 ne prescrit pas le recours à la commission

des loyers et il résulte de l’économie de cet article qu’il prévoit des modalités

d’application non pas complémentaires, mais autonomes et dérogatoires par rapport aux

dispositions générales concernant l’adaptation des loyers telles que figurant aux articles

8 et suivants de la loi du 21 septembre 2006.

S’agissant d’une disposition transitoire et dérogatoire par rapport au droit commun de

l’adaptation des loyers, les conditions d’application de l’article 35 sont cependant à

apprécier restrictivement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées en cause que PERSONNE3.) est informé,

suivant courrier de PERSONNE1.) du 28 juin 2013, que les nouveaux bailleurs

entendent adapter le loyer à la situation du marché compte tenu de la situation

géographique du logement et des prix de loyers pour des objets comparables et exigent

désormais un loyer de 900.- euros par mois.

Suivant lettre du 1er août 2013 à l’ORGANISATION1.), dont copie est adressée à

PERSONNE3.), le mandataire judiciaire des bailleurs justifie la modification du loyer

en se fondant sur les dispositions des articles 3.1. et 3.4. de la loi du 21 septembre 2006

relative à la fixation du loyer permettant au bailleur d’exiger un loyer correspondant à

5% du capital investi.

Le tribunal constate que ni dans ces courriers, ni dans la requête introductive d’instance

du 21 novembre 2014, les bailleurs n’ont exposé en quoi leur immeuble est concerné

par la modification législative opérée au niveau du mode de fixation du loyer par la loi

du 21 septembre 2006. Il n’y est pas indiqué non plus qu’ils entendent se prévaloir des

dispositions transitoires de l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006, plutôt que des

dispositions générales de cette loi concernant l’adaptation des loyers, qui exigent

pareillement une notification écrite préalable au locataire.

Or, si le bailleur entend se prévaloir des dispositions transitoires et dérogatoires de

l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006, une notification écrite circonstanciée

s’impose afin de permettre au locataire de vérifier la pertinence de l’adaptation du loyer

(cf. trav. parl. n° 52169, amendements adoptés par la Commission des Classes

moyennes, du Tourisme et du Logement, p. 14), de faire usage de son droit de dénoncer

le contrat de bail endéans un délai de trois mois et, à défaut de dénonciation du contrat

de bail, de se prévaloir du fractionnement de l’augmentation du loyer par tiers annuels.

Le tribunal retient partant qu’il n’a pas été satisfait aux conditions de la notification

écrite prévue à l’article 35, alinéa 1 de la loi du 21 septembre 2006.

A défaut de notification écrite valablement faite conformément à l’article 35 de la loi du

21 septembre 2006, la demande en augmentation du loyer doit respecter les dispositions

générales des articles 8 et suivants de cette loi concernant l’adaptation des loyers. Or, il

résulte des articles 8 et suivants de la loi du 21 septembre 2006 qu’en cas de désaccord

sur le montant du loyer à payer, tel qu’en l’espèce, une demande en modification du

loyer doit être présentée devant la commission des loyers compétente, contre la décision

de laquelle une action est ouverte devant le juge de paix, et une telle demande présentée

en justice sans ce passage obligé devant la commission des loyers est irrecevable.

Le tribunal retient partant, par confirmation du jugement de première instance, quoique

partiellement pour d’autres motifs, que la demande des appelants en augmentation du

loyer est irrecevable pour la période antérieure au 1er septembre 2014, date de la prise

d’effet de la décision de la commission des loyers ayant procédé à l’augmentation du

loyer par tiers annuels.

La demande de fixation du loyer à la somme de 900.- euros par mois pour la période

postérieure au 1er septembre 2014 est pareillement irrecevable pour se heurter à

l’autorité de chose décidée au vu de la décision de la commission des loyers qui n’a pas

fait l’objet du recours prévu à l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006.

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de déclarer non fondée la

demande des appelants tendant à la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer des

arriérés de loyer pour la période demandée de juillet 2013 à juin 2014.

-

Quant à la demande en augmentation des avances sur charges locatives et au

paiement d’arriérés de charges locatives :

Les appelants font encore grief au juge de première instance d’avoir déclaré irrecevable

leur demande en fixation d’avances sur charges locatives en raison du défaut de respect

de la procédure prévue à l’article 8 de la loi du 21 septembre 2006. Ils soutiennent que

la demande en réévaluation du loyer et celle en fixation d’une avance sur charges sont

des demandes différentes et que le juge de première instance aurait dû analyser cette

demande comme une demande à part entière.

Dans l’acte d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent que le montant de

l’avance mensuelle sur les charges locatives soit fixé à la somme de 250.- euros et ils

réclament le montant de 2.750.- euros (correspondant à la période d’août 2013 à juin

2014) à titre d’arriérés de charges locatives.

A l’audience de plaidoiries du 27 janvier 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

modifié leur demande relative aux charges locatives. Ils versent le décompte des charges

pour l’année 2013, d’un montant de 1.320,02 euros, pour la période du 27 juin 2013 -

date de l’acquisition de l’appartement - au 31 décembre 2013, ce qui correspondrait à

des charges mensuelles d’un montant de 220.- euros. Ils réclament dès lors la

condamnation de PERSONNE3.) à leur payer le montant de 1.320,02 euros au titre des

charges locatives pour l’année 2013, ainsi que sa condamnation à leur payer

mensuellement la somme de de 220.- euros, et non pas 250.- euros, ainsi que réclamé

dans la requête introductive d’instance, à titre d’avances sur charges à partir de juillet

2013, sinon à partir du 21 novembre 2013, date de la requête en justice.

PERSONNE3.) consent à payer la somme de 220.- euros à partir du 1er septembre 2014.

Il s’oppose au paiement de ce montant pour la période antérieure en arguant qu’en vertu

du contrat de bail oral conclu avec le propriétaire précédent, les avances sur charges

auraient été comprises dans le montant du loyer de 400.- euros.

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 5 (3) de la Loi, le bailleur peut exiger le

versement d’acomptes appropriés sur les charges locatives. Ces acomptes peuvent être

adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire au cours des exercices

antérieurs.

En l’espèce, le tribunal constate que PERSONNE3.) n’établit pas que le propriétaire

précédent ait fait usage du droit lui réservé tant par la législation antérieure (article 4

alinéa 3 de la loi du 14 février 1955 portant modification et coordination des dispositions

légales et réglementaires en matière de baux à loyer) que par la législation actuelle

(article 5 (3) de la Loi) de réclamer le paiement d’acomptes appropriés sur les charges

locatives et partant que le montant de 400.- euros qu’il a payé mensuellement au

propriétaire précédent et a continué de payer aux appelants, ait inclus des avances sur

charges locatives.

Au vu des pièces versées, PERSONNE3.) est partant à condamner à payer aux appelants

le montant de 1.320,02 euros au titre des charges locatives pour l’année 2013. Le

montant mensuel des avances sur charges locatives réclamé par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) étant par ailleurs approprié, il y lieu de condamner PERSONNE3.) au

paiement du montant réclamé de 220.- euros par mois à partir du 1er janvier 2014. Il ne

saurait cependant être fait droit à leur demande en paiement de ce montant à partir de

juillet 2013, respectivement à partir du 21 novembre 2013, alors que cette demande

ferait double emploi, pour les avances sur charges locatives échues en 2013, avec la

demande de condamnation de PERSONNE3.) au paiement des charges locatives de

l’année 2013.

-

Quant à la demande en obtention d’une indemnité de procédure et à la

condamnation aux frais et dépens :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500.- euros pour la procédure d’appel.

Leur demande n’est cependant pas fondée, alors qu’ils restent en défaut d’établir en quoi

il serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les

dépens.

En ce qui concerne les frais et dépens pour l’instance d’appel, au vu de l’issue du litige,

le tribunal décide de les imposer à concurrence de deux tiers à PERSONNE3.) et d’un

tiers à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant par réformation du jugement entrepris du 18 juin 2014,

déclare résilié le contrat de bail entre les parties,

ordonne à PERSONNE3.) de déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent

de son chef dans le délai de deux mois à partir de la signification du présent jugement,

dit que, pour le cas où PERSONNE3.) ne respecterait pas ce délai, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont autorisés à le faire expulser des lieux loués dans les formes légales

et au besoin, à l’aide de la force publique, le tout aux frais de PERSONNE3.)

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement

d’arriérés de loyer pour la période de juillet 2013 à juin 2014,

partant en déboute,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement du montant

de 1.320,02 euros au titre des charges locatives pour l’année 2013,

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 1.320,02 euros à ce titre, avec les intérêts légaux à partir du 27 janvier 2015,

date de la demande, jusqu’à solde,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement du montant

de 220.- euros par mois au titre d’avances sur charges locatives à partir du 1er janvier

2014,

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 220.- euros par mois à ce titre, à partir du 1er janvier 2014 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure,

partant en déboute,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impute à concurrence de deux

tiers à PERSONNE3.) et d’un tiers à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).