Tenant appeal dismissed; landlord wins rent arrears and abuse of process costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 47/2015

Audience publique du mardi, dix-sept février deux mille quinze

Numéro 162505 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), architecte, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 6 juin 2014,

comparant par Maître Patrice Rudantinya MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162505 du rôle et appelée pour fixation le 24 juin

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 février 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claver MESSAN, avocat, en remplacement de Maître Patrice Rudantinya

MBONYUMUTWA, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Régis SANTINI, avocat, comparant PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

février 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail du 5 août 2011 prenant effet le 1er septembre 2011, PERSONNE2.)

a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel fixé initialement à 1.300,00 euros, augmenté

du montant de 160,00 euros au titre d’avances mensuelles sur charges.

Par un deuxième contrat de bail du 2 janvier 2013 prenant effet le 1er janvier 2013 et

concernant ce même appartement, les parties ont ramené le loyer à 1.000,00 euros

par mois sans aucune mention concernant le paiement des charges.

Par requête déposée le 3 août 2012, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer

la somme de 5.840,00 euros à titre d’arriérés de loyers, de condamner PERSONNE1.)

à déguerpir des lieux loués, de se voir allouer une indemnité de procédure de 800,00

euros et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer (i) que depuis mai 2012,

PERSONNE1.) ne paie plus le loyer, (ii) que suivant décompte actualisé, le montant

des arriérés se chiffre au montant total de 19.680 euros, montant auquel la demande

a été augmentée, outre les intérêts légaux, (iii) que ce montant résulte d’une part, du

loyer mensuel de 1.460,00 euros, charges comprises, pour la période de mai 2012 à

décembre 2012 et, d’autre part, du loyer mensuel de 1.000,00 euros, charges

comprises, pour de janvier 2013 à mars 2014.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a conclu à l’irrecevabilité du

volet de la demande tendant à la résiliation du bail sollicitée par PERSONNE2.) au

motif que cette demande ne figurait pas au dispositif de la requête.

Quant au fond, il a résisté aux demandes adverses au motif que le bailleur n’aurait pas

respecté son obligation découlant de l’article 1719 du code civil de délivrer à son

locataire un bien en état de servir à l’usage convenu dans le contrat de bail et de faire

jouir le locataire paisiblement de la chose louée, en soutenant que l’appartement ne

serait pas en état de recevoir une installation téléphonique, qu’il ne recevrait pas d’eau

chaude depuis novembre 2013 et que le moteur actionnant la porte du garage aurait

été enlevé en juillet 2013 et n’aurait jamais été remis en place après réparation, ni

remplacé.

Compte tenu de ces désagréments, PERSONNE1.) a formulé une demande

reconventionnelle afin d’entendre condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant

de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en guise de réparation du préjudice

subi.

Rejetant le moyen d’irrecevabilité invoqué par PERSONNE1.) quant à la demande en

résiliation du bail sollicitée par PERSONNE2.), ce chef étant contenu dans la

motivation de la requête introductive d’instance, le tribunal de paix de Luxembourg a,

par jugement du 25 avril 2014 :

-

reçu la demande en la forme ;

-

donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande au montant de

19.680,00 euros, outre les intérêts légaux ;

-

reçu en la forme la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) ;

-

dit la demande principale fondée et partant condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) la somme de 19.680,00 euros, avec les intérêts légaux sur la

somme de 5.840,00 euros à compter du 3 août 2012 et, sur le surplus, à compter

du 18 mars 2014 jusqu’à solde ;

-

résilié le contrat de bail et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans les trente jours qui suivent la

notification du jugement ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 300,00 euros ;

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et rejeté la

demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par celui-ci; et

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir rappelé le mécanisme de l’exception

d’inexécution, a constaté qu’il résulte de la comparution personnelle des parties, que

le moteur de la porte du garage est tombé en panne en juillet 2013, que le locataire l’a

fait enlever en vue de faire établir un devis estimatif des travaux de réparation et qu’il

a informé son bailleur qu’il allait demander à son assureur de prendre en charge les

frais afférents, mais qu’au lieu de procéder de la sorte, il a fait réparer le moteur et a

envoyé la facture à son bailleur.

Le premier juge en a tiré la conclusion que PERSONNE1.) était malvenu à reprocher

à PERSONNE2.) de ne pas prendre en charge ladite réparation et il a souligné qu’en

tout état de cause, l’absence de moteur n’empêche nullement le locataire d’ouvrir et

de fermer manuellement la porte du garage et d’user de son garage.

Quant au grief tiré du défaut d’alimentation en eau chaude et l’impossibilité d’installer

le téléphone dans l’appartement loué, le premier juge a dit que ces faits n’étaient pas

prouvés ni offerts en preuve, et que même à les supposer établis, ils ne sont pas d’une

gravité suffisante pour justifier le refus de payer la totalité du loyer depuis mai 2012.

Le moyen tenant à l’exception d’inexécution a partant été rejeté par le premier juge qui

a dès lors dit la demande reconventionnelle non fondée et qui, au vu des pièces

versées en cause, a fait droit à la demande pécuniaire de PERSONNE2.).

Rappelant que le défaut de paiement du loyer aux échéances convenues constitue

une violation par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du

contrat de bail et le déguerpissement du défendeur, le premier juge a dit qu’il y avait

lieu de faire droit aux prétentions ainsi formulées par le bailleur.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

6 juin 2014.

Prétentions et moyens des parties

PERSONNE1.) fait en premier lieu grief au premier juge d’avoir prononcé la résiliation

du bail alors que la demande en résiliation n’aurait pas figuré au dispositif de la requête

introductive d’instance. Ce faisant, le premier juge aurait statué extra petita et il y aurait

lieu de décharger l’appelant tant de la résiliation du bail que de la condamnation

consécutive au déguerpissement des lieux loués.

Ensuite, PERSONNE1.) soutient, conformément à ses prétentions de première

instance, qu’il aurait à juste titre fait application de l’exception d’inexécution et

suspendu le paiement des loyers dans la mesure où (i) il serait impossible d’installer

une ligne téléphonique dans l’appartement, pourtant indispensable à l’exercice de ses

activités d’agent immobilier, (ii) que le bailleur refuserait (depuis juillet 2013) de réparer

le moteur de la porte du garage et (iii) qu’il aurait coupé (depuis novembre 2013) l’eau

chaude, obligeant l’appelant « à prendre sa douche chez des amis ».

En agissant ainsi, le bailleur aurait privé l’appelant de la jouissance paisible des lieux

loués au mépris de l’article 1719 du code civil.

Sur base de ces inexécutions contractuelles et pour se voir indemniser des troubles

de jouissance consécutifs, PERSONNE1.) demande à voir condamner PERSONNE2.)

à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 5.000,00 euros.

PERSONNE1.) explique encore qu’il aurait été convenu entre parties que, dès le mois

de mai 2012, le loyer aurait été fixé à 1.000,00 euros par mois, charges comprises.

Sur base de cette explication, il admet redevoir, sous réserve de l’application de

l’exception d’inexécution, des arriérés de 26.000,00 euros sur la période de mai 2012

à février 2014 inclus.

Il conclut enfin à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris tout en augmentant sa

demande en paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 11.000,00 euros (pour la

période d’avril 2014 à février 2015) en contestant toute réduction conventionnelle des

loyers autre que celle figurant aux contrats écrits et en faisant valoir que :

-

la demande en résiliation figure expressément dans la motivation de la requête

introductive d’instance et implicitement mais nécessairement au dispositif de celle-

ci, de sorte que ce serait à bon droit que le premier juge aurait prononcé la résiliation

du bail ;

-

le contrat de bail ne mentionne nullement qu’il serait destiné à l’exercice d’une

activité commerciale et qu’il n’y a donc aucun préjudice résultant de l’absence d’une

ligne téléphonique ;

-

au vu des pièces de PERSONNE1.), celui-ci dispose d’un fax et donc d’une ligne

téléphonique dont l’absence est par ailleurs contestée ;

-

PERSONNE1.) aurait lui-même démonté le moteur du garage et l’absence d’un tel

moteur n’empêcherait en rien la jouissance et l’utilisation normale des lieux loués ;

-

la coupure de l’eau chaude est contestée ;

-

il n’a jamais été mis en demeure de remédier aux griefs invoqués, de sorte que

PERSONNE1.) n’aurait pas pu recourir au mécanisme de l’exception d’inexécution ;

-

dès lors, la demande reconventionnelle serait non seulement exagérée, mais tout

simplement non fondée.

PERSONNE2.) renvoie encore à un courrier du 13 janvier 2015 émanant de la société

anonyme SOCIETE1.) (en abrégé B.I.L. S.A.) dont l’administrateur et bénéficiaire

serait PERSONNE1.), courrier aux termes duquel PERSONNE1.) demande à

PERSONNE2.) de signer un nouveau contrat de bail au nom de la prédite société sans

mentionner le moindre grief à propos de l’appartement loué.

Ceci, ensemble avec la reconnaissance que PERSONNE1.) redoit des arriérés de

loyers de 26.000,00 euros prouverait la mauvaise foi de ce dernier et le fait que l’appel

aurait été interjeté de manière abusive, raison pour laquelle PERSONNE2.) sollicite

l’allocation d’une indemnité de 2.000,00 euros sur base de l’article 6-1 du code civil de

même qu’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

Face aux contestations de PERSONNE2.), PERSONNE1.) verse une offre de preuve

pour établir le fait que le bailleur aurait coupé l’eau chaude et enlevé le moteur du

garage.

PERSONNE2.) conclut au rejet de cette offre de preuve au motif que les faits ainsi

offerts en preuve seraient contredits par les dires de PERSONNE1.) lors de la

comparution personnelle des parties (tels que ces dires ont été relatés dans le

jugement entrepris) et que les circonstances dans lesquelles le témoin proposé (un

« ouvrier » d’après PERSONNE1.)) aurait constaté les faits seraient plus que

douteuses.

Discussion

Le tribunal rappelle le principe désormais admis en jurisprudence que, pour déterminer

l’étendue de la saisine du juge, il faut s’attacher non point au seul dispositif, mais au

contenu substantiel des conclusions sans égard à la place où la prétention a été

formulée (cf Juriscl. pr. civ., t. IV, fasc. 219, nos 21 et s. ; Roger Perrot, observations

critiques à la RTD civ. 1983, p. 789 ; Loïc Cadiet : Dr. judiciaire privé, 3e éd., n° 1067).

Ce principe s’applique également à un acte introductif d’instance telle que la requête

du 2 août 2012 qui contient, au dernier alinéa de sa motivation, une demande en

résiliation du bail laquelle constitue par ailleurs le préalable de la condamnation au

déguerpissement expressément sollicitée au dispositif de la prédite requête.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’il était saisi d’une

demande en résiliation du bail.

Quant au fond, le tribunal rappelle que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-

2 du code civil est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au

contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son

cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception

d’inexécution est un moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute

son obligation. Elle ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement

du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Cette condition n'est pas

donnée, lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu'il en

conserve, pour l'ensemble, la jouissance (La Haye et Vankerkhove, Le louage des

choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, il pourra

surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses

obligations. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur

justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette Merchiers, Le

bail en général, Edition 1989 n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op cit n° 244).

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en

demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et

que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

Or, en l’espèce cette mise en demeure est formellement contestée par PERSONNE2.)

et sa preuve n’est pas rapportée.

D’ailleurs, d’après le décompte de PERSONNE1.), les premières rétentions de loyers

ont été opérées déjà à partir de mai 2012, alors que, d’après sa propre attestation

testimoniale, le moteur du garage n’aurait été enlevé qu’en juillet 2013 et que l’eau

chaude n’aurait été coupée qu’en novembre 2013, ce qui prouve bien que les griefs

invoqués, à les supposer établis, ne sont que des prétextes mis en avant ex post pour

tenter de justifier un non-paiement de loyers déjà intervenu auparavant.

En tout état de cause, l’ensemble des griefs invoqués, à les supposer établis, ne

constituent en rien une entrave substantielle à la jouissance des lieux loués.

Dès lors, sur base de cette considération et en l’absence de toute mise en demeure

préalable, la mise en œuvre de l’exception d’inexécution par PERSONNE1.) n’est non

seulement non justifiée en l’espèce, mais abusive.

Dans ces conditions et sans qu’il n’y ait lieu de procéder à l’audition d’un témoin, c’est

à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge a prononcé la

résiliation du bail, qu’il a ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.) et qu’il a

déclaré non fondée la demande reconventionnelle de ce dernier.

En ce qui concerne le montant des arriérés de loyers, force est de constater d’une part

que PERSONNE1.) est en aveu des non-paiements et d’autre part que la prétendue

réduction de loyer convenue dès le mois de mai 2012 reste non seulement à l’état de

pure allégation mais qu’elle est contredite par la teneur des deux contrats de bail

versés en cause.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la condamnation aux arriérés de loyers

prononcée par le premier juge et de condamner encore PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.)

la somme de 11.000,00 euros, représentant les arriérés de loyers

échus depuis la prise en délibéré du jugement entrepris, avec les intérêts au taux légal

à compter du 3 février 2015, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Sur base des développements qui précèdent, le tribunal en vient à la conclusion que

les moyens d’appel n’ont eu aucun fondement sérieux et que l’appel a été interjeté

dans un but purement dilatoire et abusif, considération dont les conséquences se

répercutent sur deux niveaux.

Primo, l’appel interjeté est à considérer comme exercice abusif d’une voie de recours,

de sorte qu’il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la

somme de 2.000,00 euros au titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

Secundo et au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté

des frais non compris dans les dépens à charge de PERSONNE2.), raison pour

laquelle il y a lieu (i) de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure du 300,00 euros et (ii) de

condamner encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de PERSONNE2.), partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 11.000,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2015 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.000,00 euros au

titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 750,00 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.