Appeal partially allowed; tenant's counterclaim dismissed; syndicate's additional charges and appeal costs partially awarded.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 46/2015

Audience publique du mardi, dix-sept février deux mille quinze

Numéro 152309 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 3 décembre 2012,

comparant

initialement

par

Maître

Faisal QURAISHI, avocat,

demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

le SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE LA ENSEIGNE1.), représenté par son

syndic, la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Félix WANTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 20 mai 2014.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience des 25 novembre 2014,

2 décembre 2014 et 3 février 2015.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) par l’organe

de son mandataire Maître Félix WANTZ, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Par ordonnance conditionnelle de paiement rendue le 10 juin 2011 par le juge de paix

de Luxembourg, PERSONNE1.) a été sommée de payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE ENSEIGNE1.) (ci-après SYNDICAT) la somme de 4.048,99

euros, avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance jusqu’à solde.

L’ordonnance de paiement a été notifiée à PERSONNE1.) en date du 24 juin 2011.

Par courrier du 6 juillet 2011, PERSONNE1.) a relevé contredit contre la susdite

ordonnance en s’opposant, pour les motifs suivants, au paiement du montant lui

réclamé : i) problèmes liés au retard de délivrance de son appartement et à des

malfaçons ainsi que d’autres soucis suite auxquels elle aurait obtenu de

PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur-délégué de la société SOCIETE2.) SA,

promoteur de l’immeuble, l’engagement que les charges mensuelles à payer en tant

que copropriétaire seraient compensées à raison d’un total de 7.339,30 euros à titre

de dédommagement, ii) en sa qualité de précédent administrateur-délégué de la

société SOCIETE3.) SA, l’actuel syndic de l’immeuble pourrait prendre un tel

engagement, iii) l’accord ainsi trouvé aurait été respecté alors que, suite à son

emménagement en août 2008, aucune charge ne lui aurait été facturée, iv) ce ne serait

que, par courrier du 9 juin 2009, que le syndic aurait demandé des charges à raison

de 99,45 euros par mois depuis le 1er janvier 2009, soit un total de 596,70 euros, vi)

tous les travaux n’auraient pas été achevés dans la résidence qui se serait par ailleurs

trouvée sous une gestion déplorable avec l’envahissement des parkings et des

couloirs par des squatteurs, des consommateurs et vendeurs de drogues, vii) des

charges complémentaires auraient par la suite été réclamées à tous les copropriétaires

aux fins de pallier ces effets nocifs par l’engagement d’un groupe de gardiennage et

pour faire procéder à diverses réparations outre les frais de la gestion courante, viii)

SOCIETE3.) SA aurait dû reprendre dans sa comptabilité l’accord trouvé avec la

société SOCIETE2.) SA.

PERSONNE1.) a partant contesté l’ensemble des montants lui réclamés, en se

prévalant d’une part du prédit accord avec la société SOCIETE2.) SA devant être

respecté par la société SOCIETE3.) SA, et d’autre part du fait que, seules les charges

de 2009 auraient fait l’objet d’un vote à l’assemblée générale des copropriétaires pour

la somme de 1.759,01 euros, ce montant étant toutefois contestable, au vu des

précédents développements.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a conclu à la nullité de la

requête en obtention d’une ordonnance conditionnelle de paiement au motif de

l’absence d’indication du représentant légal de SOCIETE3.) SA. Quant au fond, elle a

fait valoir que les pièces lui transmises seraient incompréhensibles et a relevé qu’en

tout état de cause, elle contestait l’ensemble des charges lui réclamées alors qu’elles

correspondraient en majeure partie à des frais relatifs à des travaux de finitions, des

redressements de vices et de malfaçons occasionnés par le promoteur, SOCIETE2.)

SA. Elle a estimé qu’il n’appartient pas aux copropriétaires d’assumer les

conséquences financières des défaillances du promoteur. PERSONNE1.) a sollicité

l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Le SYNDICAT s’est rapporté à prudence de justice quant à la régularité de sa requête

et quant au fond a renvoyé aux pièces versées et notamment aux différents décomptes

qui auraient fait l’objet d’un débat à l’assemblée générale des copropriétaires en 2010

et qui feraient l’objet de celle en

septembre 2012, assemblées auxquelles

PERSONNE1.) n’aurait jamais assisté. Il a dit qu’à défaut de la preuve de l’existence

d’un accord avec le promoteur engageant le syndic, les allégations faites à ce titre par

PERSONNE1.) ne seraient pas fondées ; pour autant que PERSONNE1.) ait eu des

déboires avec le promoteur, elle aurait dû s’adresser à celui-ci pour réclamer ce qu’il

lui avait promis. Il a fait valoir que les problèmes tenant à la gestion de la résidence

étaient résolus, suite à une mise en garde des copropriétaires et à l’engagement d’une

société de gardiennage.

Le SYNDICAT a porté le montant de ses prétentions à 5.027,02 euros, suivant

décompte actualisé, ce montant comprenant le principal pour 4.959,29 euros ainsi que

les intérêts au taux légal à partir du 12 janvier 2011 à concurrence de 67,73 euros.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2012, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu le contredit en la forme et l’avoir dit non-fondé, a i) donné acte au SYNDICAT

de l’augmentation de sa demande au principal à 4.959,29 euros, l’a dit fondée et a

partant condamné PERSONNE1.) à lui payer le prédit montant avec les intérêts légaux

sur le montant de 4.048,99 euros à compter de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement, le 24 juin 2011, et sur la somme de 910,30 euros à partir

du 9 mai 2012, jour de la demande, jusqu’à solde, ii) débouté PERSONNE1.) de sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure, iii) dit fondée la demande du

SYNDICAT en allocation d’une indemnité de procédure et condamné PERSONNE1.)

à lui payer à ce titre la somme de 150,00 euros et iv) condamné PERSONNE1.) aux

frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au moyen de nullité soulevé, le premier juge a dit que les

requêtes faites en vue de l’obtention d’une ordonnance de paiement sont valablement

faites à condition de respecter l’article 131 du nouveau code de procédure civile et

qu’en l’espèce la requête avait été faite en conformité par rapport à ce texte légal

régissant la procédure d’ordonnance de paiement, cette procédure étant rapide et

simplifiée.

Quant au fond, le premier juge a dit que la charge de la preuve de l’accord allégué par

PERSONNE1.) pesait sur celle-ci et qu’à défaut de pièce attestant « de la

reconnaissance dans le chef du promoteur d’un quelconque préjudice en son chef et

d’une intention de le prendre en charge par voie de compensation sur les charges

futures à payer au syndic », les affirmations ainsi faites par PERSONNE1.) restent à

l’état de pure allégation et ne sauraient justifier le défaut de paiement des charges

réclamées.

Rappelant qu’il est de principe que le paiement des charges et des avances sur

charges est obligatoire pour le copropriétaire et s’impose à lui sans qu’il puisse

invoquer, pour y échapper, des dégâts dans son appartement, le premier juge a

constaté que depuis le début de la mise en compte des charges et avances sur

charges, PERSONNE1.) ne s’est pas exécutée, prétextant l’existence d’un accord non

prouvé avec le promoteur, sinon de problèmes de finition et de malfaçons, ainsi que

de difficultés de compréhension des décomptes.

Il a dit que les montants réclamés correspondent à des arrêtés de compte votés à

l’assemblée générale des copropriétaires et sont corroborés par pièces, de sorte qu’à

défaut de la preuve d’une erreur au niveau du décompte, ils sont manifestement dus.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 3 décembre 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à i) voir déclarer nulle

et non avenue l’ordonnance conditionnelle de paiement, ii) se voir décharger de toute

condamnation, iii) dire recevable la demande reconventionnelle formulée lors des

débats de première instance et condamner le SYNDICAT à lui payer le montant de

7.339,30 euros à titre d’indemnisation pour le retard de livraison et de jouissance du

logement ainsi que des vices et malfaçons affectant les travaux réalisés à son domicile.

PERSONNE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, l’appelante expose que le défaut d’indication de l’organe

représentant la société SOCIETE3.) SA, engendre la nullité de la requête en obtention

d’une ordonnance conditionnelle de paiement.

Quant au fond, elle fait valoir que les charges réclamées ne sont fondées ni en leur

principe, ni en leur quantum. Le SYNDICAT resterait en défaut d’établir la preuve de

l’existence de la créance invoquée.

En ordre subsidiaire, il y aurait lieu de faire droit à sa demande reconventionnelle et

d’ordonner la compensation entre les dettes réciproques. A ce titre, PERSONNE1.)

fait relever que « l’engagement de SOCIETE3.) SA, respectivement de SOCIETE2.)

SA en compensation des charges de copropriété à hauteur de 7.339,30 euros a été

valablement conclu entre parties » ; il y aurait partant lieu de « débouter le SYNDICAT

de sa demande en paiement des charges et accessoires de copropriété ».

Le SYNDICAT conclut à la confirmation du premier jugement et augmente le montant

de sa demande en le portant, suivant conclusions du 29 avril 2014, à 8.369,00 euros,

du chef des avances sur charges échues en cours d’instance, avec les intérêts légaux

à partir du 10 juin 2011, jusqu’à solde. Il y a lieu de lui en donner acte.

L’intimé sollicite à son tour une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Quant au moyen de nullité invoqué par l’appelante, le SYNDICAT donne à considérer

que c’est à juste titre que ce moyen a été rejeté par le premier juge sur le fond, les

dispositions de l’article 131 du nouveau code de procédure civile ayant été respectées.

En tout état de cause, PERSONNE1.) resterait en défaut de prouver l’existence d’un

grief lui causé par l’omission de l’organe représentant le syndic, de sorte que le moyen

laisserait d’être fondé.

Quant au fond de sa demande en paiement, le SYNDICAT considère que, suivant

pièces versées, PERSONNE1.) est redevable du montant réclamé et conteste de

manière formelle l’existence de l’accord dont fait état l’appelante, en soulignant que la

preuve de cet accord fait défaut. Il ne saurait partant être fait droit à la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.), cette demande étant dénuée de tout fondement.

Motifs de la décision

Quant au moyen tenant à la nullité de la requête en obtention d’une ordonnance

conditionnelle de paiement, à l’instar du premier juge, le tribunal constate que les

formalités inscrites à l’article 131 du nouveau code de procédure civile ont été

respectées, étant précisé que cette procédure est une procédure rapide et simplifiée.

A supposer que l’article 153 du nouveau code de procédure soit d’application, il y a

lieu de relever que ce texte est muet quant à l’indication de l’organe représentatif d’une

personne morale demanderesse.

La jurisprudence retient d’ailleurs qu’en application de l’article 153 du nouveau code

de procédure civile, l’indication de l’organe représentant la personne morale n’est plus

requise sous peine de nullité, cette sanction étant écartée aussi bien en cas d’absence

d’indication du représentant égal qu’en cas de fausse indication du représentant légal

(Th. HOSCHEIT, Le droit Judiciaire Privé, édit Bauler, n° 292).

Le moyen invoqué laisse partant d’être fondé.

Quant au fond, le tribunal note qu’en première instance, PERSONNE1.) a fait valoir la

compensation entre la créance du SYNDICAT et celle qu’elle affirmait avoir envers

celui-ci, à concurrence du montant de 7.339,30 euros. Ce faisant, PERSONNE1.) a

nécessairement formulé une demande reconventionnelle tendant tout d’abord à

condamner le SYNDICAT à lui payer le prédit montant, la compensation n’intervenant

qu’à supposer cette demande et la demande adverse fondées.

L’omission de statuer (étant précisé que le premier juge n’a ni reçu cette demande

reconventionnelle en la forme, ni rejetée quant au fond) se réparant par la réformation,

il y a lieu de dire la demande reconventionnelle recevable en la forme.

A défaut par PERSONNE1.) de verser des pièces à l’appui de sa demande

reconventionnelle et des affirmations diverses faites à ce titre, celles-ci restent à l’état

d’allégations et sont en tant que telles dépourvues d’un quelconque effet.

PERSONNE1.) est partant à débouter purement et simplement de sa demande

reconventionnelle qui laisse d’être justifiée.

Au vu des pièces versées par le SYNDICAT, ses prétentions sont fondées et c’est

partant à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande en paiement à

concurrence du montant alloué, augmenté des intérêts tels que fixés dans le premier

jugement.

La demande du SYNDICAT relative au paiement d’avances sur charges échues en

cours d’instance, soit (8.369,00 – 4.959,29 =) 3.409,71 euros, recevable en la forme,

est à dire fondée à concurrence du montant réclamé, les intérêts légaux étant à allouer

à partir de la demande en justice, soit à partir du 29 avril 2014, jusqu’à solde.

C’est encore à bon droit que le premier juge a fait droit à l’indemnité de procédure

sollicitée par le SYNDICAT pour la première instance.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

La demande en indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance

d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure sollicitée par le SYNDICAT

pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 300,00 euros

étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes

exposées non comprises dans les dépens.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation partielle du jugement entrepris,

reçoit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en la forme et la dit non

fondée,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte au SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) de

l’augmentation de sa demande,

la dit recevable et fondée

partant,

condamne encore

PERSONNE1.)

à payer

au

SYNDICAT

DES

COPROPRETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) le montant de 3.409,71 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, 29 avril 2014, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 300,00 euros la demande en obtention d’une indemnité

de procédure formulée par le SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE LA

ENSEIGNE1.) pour l’instance d’appel,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRETAIRES

DE LA ENSEIGNE1.) le montant de 300,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.