Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's eviction and back rent due for non-payment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 47/2015

Audience publique du mardi, dix-sept février deux mille quinze

Numéro 162505 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), architecte, demeurant à L-(…), (…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Eschsur-Alzette du 6 juin 2014,

comparant par Maître Patrice Rudantinya MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B.), retraité, demeurant à L-(…), (…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, comparant par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162505 du rôle et appelée pour fixation le 24 juin 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 février 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Claver MESSAN, avocat, en remplacement de Maître Patrice Rudantinya MBONYUMUTWA, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Régis SANTINI, avocat, comparant B.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17 février 2015, le jugement qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail du 5 août 2011 prenant effet le 1er septembre 2011, B.) a donné en location à A.) un appartement sis à L-(…), (…), moyennant paiement d’un loyer mensuel fixé initialement à 1.300,00 euros, augmenté du montant de 160,00 euros au titre d’avances mensuelles sur charges.

Par un deuxième contrat de bail du 2 janvier 2013 prenant effet le 1er janvier 2013 et concernant ce même appartement, les parties ont ramené le loyer à 1.000,00 euros par mois sans aucune mention concernant le paiement des charges.

Par requête déposée le 3 août 2012, B.) a fait convoquer A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 5.840,00 euros à titre d’arriérés de loyers, de condamner A.) à déguerpir des lieux loués, de se voir allouer une indemnité de procédure de 800,00 euros et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, B.) a fait exposer (i) que depuis mai 2012, A.) ne paie plus le loyer, (ii) que suivant décompte actualisé, le montant des arriérés se chiffre au montant total de 19.680 euros, montant auquel la demande a été augmentée, outre les intérêts légaux, (iii) que ce montant résulte d’une part, du loyer mensuel de 1.460,00 euros, charges comprises, pour la période de mai 2012 à décembre 2012 et, d’autre part, du loyer mensuel de 1.000,00 euros, charges comprises, pour de janvier 2013 à mars 2014.

Lors des débats de première instance, A.) a conclu à l’irrecevabilité du volet de la demande tendant à la résiliation du bail sollicitée par B.) au motif que cette demande ne figurait pas au dispositif de la requête.

Quant au fond, il a résisté aux demandes adverses au motif que le bailleur n’aurait pas respecté son obligation découlant de l’article 1719 du code civil de délivrer à son locataire un bien en état de servir à l’usage convenu dans le contrat de bail et de faire jouir le locataire paisiblement de la chose louée, en soutenant que l’appartement ne serait pas en état de recevoir une installation téléphonique, qu’il ne recevrait pas d’eau chaude depuis novembre 2013 et que le moteur actionnant la porte du garage aurait été enlevé en juillet 2013 et n’aurait jamais été remis en place après réparation, ni remplacé.

Compte tenu de ces désagréments, A.) a formulé une demande reconventionnelle afin d’entendre condamner B.) à lui payer le montant de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en guise de réparation du préjudice subi.

Rejetant le moyen d’irrecevabilité invoqué par A.) quant à la demande en résiliation du bail sollicitée par B.), ce chef étant contenu dans la motivation de la requête introductive d’instance, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 25 avril 2014 :

- reçu la demande en la forme ;

- donné acte à B.) de l’augmentation de sa demande au montant de 19.680,00 euros, outre les intérêts légaux ;

- reçu en la forme la demande reconventionnelle de A.) ;

- dit la demande principale fondée et partant condamné A.) à payer à B.) la somme de 19.680,00 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 5.840,00 euros à compter du 3 août 2012 et, sur le surplus, à compter du 18 mars 2014 jusqu’à solde ;

- résilié le contrat de bail et condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans les trente jours qui suivent la notification du jugement ;

- condamné A.) à payer à B.) une indemnité de procédure de 300,00 euros ;

- dit non fondée la demande reconventionnelle de A.) et rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par celui-ci; et

- condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir rappelé le mécanisme de l’exception d’inexécution, a constaté qu’il résulte de la comparution personnelle des parties, que le moteur de la porte du garage est tombé en panne en juillet 2013, que le locataire l’a fait enlever en vue de faire établir un devis estimatif des travaux de réparation et qu’il a informé son bailleur qu’il allait demander à son assureur de prendre en charge les frais afférents, mais qu’au lieu de procéder de la sorte, il a fait réparer le moteur et a envoyé la facture à son bailleur.

Le premier juge en a tiré la conclusion que A.) était malvenu à reprocher à B.) de ne pas prendre en charge ladite réparation et il a souligné qu’en tout état de cause, l’absence de moteur n’empêche nullement le locataire d’ouvrir et de fermer manuellement la porte du garage et d’user de son garage.

Quant au grief tiré du défaut d’alimentation en eau chaude et l’impossibilité d’installer le téléphone dans l’appartement loué, le premier juge a dit que ces faits n’étaient pas prouvés ni offerts en preuve, et que même à les supposer établis, ils ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier le refus de payer la totalité du loyer depuis mai 2012.

Le moyen tenant à l’exception d’inexécution a partant été rejeté par le premier juge qui a dès lors dit la demande reconventionnelle non fondée et qui, au vu des pièces versées en cause, a fait droit à la demande pécuniaire de B.).

Rappelant que le défaut de paiement du loyer aux échéances convenues constitue une violation par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du défendeur, le premier juge a dit qu’il y avait lieu de faire droit aux prétentions ainsi formulées par le bailleur.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 6 juin 2014.

Prétentions et moyens des parties

A.) fait en premier lieu grief au premier juge d’avoir prononcé la résiliation du bail alors que la demande en résiliation n’aurait pas figuré au dispositif de la requête introductive d’instance. Ce faisant, le premier juge aurait statué extra petita et il y aurait lieu de décharger l’appelant tant de la résiliation du bail que de la condamnation consécutive au déguerpissement des lieux loués.

Ensuite, A.) soutient, conformément à ses prétentions de première instance, qu’il aurait à juste titre fait application de l’exception d’inexécution et suspendu le paiement des loyers dans la mesure où (i) il serait impossible d’installer une ligne téléphonique dans l’appartement, pourtant indispensable à l’exercice de ses activités d’agent immobilier, (ii) que le bailleur refuserait (depuis juillet 2013) de réparer le moteur de la porte du garage et (iii) qu’il aurait coupé (depuis novembre 2013) l’eau chaude, obligeant l’appelant « à prendre sa douche chez des amis ».

En agissant ainsi, le bailleur aurait privé l’appelant de la jouissance paisible des lieux loués au mépris de l’article 1719 du code civil.

Sur base de ces inexécutions contractuelles et pour se voir indemniser des troubles de jouissance consécutifs, A.) demande à voir condamner B.) à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 5.000,00 euros.

A.) explique encore qu’il aurait été convenu entre parties que, dès le mois de mai 2012, le loyer aurait été fixé à 1.000,00 euros par mois, charges comprises.

Sur base de cette explication, il admet redevoir, sous réserve de l’application de l’exception d’inexécution, des arriérés de 26.000,00 euros sur la période de mai 2012 à février 2014 inclus.

Il conclut enfin à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

B.) conclut à la confirmation du jugement entrepris tout en augmentant sa demande en paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 11.000,00 euros (pour la période d’avril 2014 à février 2015) en contestant toute réduction conventionnelle des loyers autre que celle figurant aux contrats écrits et en faisant valoir que :

- la demande en résiliation figure expressément dans la motivation de la requête introductive d’instance et implicitement mais nécessairement au dispositif de celleci, de sorte que ce serait à bon droit que le premier juge aurait prononcé la résiliation du bail ;

- le contrat de bail ne mentionne nullement qu’il serait destiné à l’exercice d’une activité commerciale et qu’il n’y a donc aucun préjudice résultant de l’absence d’une ligne téléphonique ;

- au vu des pièces de A.), celui-ci dispose d’un fax et donc d’une ligne téléphonique dont l’absence est par ailleurs contestée ;

- A.) aurait lui-même démonté le moteur du garage et l’absence d’un tel moteur n’empêcherait en rien la jouissance et l’utilisation normale des lieux loués ;

- la coupure de l’eau chaude est contestée ;

- il n’a jamais été mis en demeure de remédier aux griefs invoqués, de sorte que A.) n’aurait pas pu recourir au mécanisme de l’exception d’inexécution ;

- dès lors, la demande reconventionnelle serait non seulement exagérée, mais tout simplement non fondée.

B.) renvoie encore à un courrier du 13 janvier 2015 émanant de la société anonyme SOC1.) (en abrégé SOC1.) S.A.) dont l’administrateur et bénéficiaire serait A.), courrier aux termes duquel A.) demande à B.) de signer un nouveau contrat de bail au nom de la prédite société sans mentionner le moindre grief à propos de l’appartement loué.

Ceci, ensemble avec la reconnaissance que A.) redoit des arriérés de loyers de 26.000,00 euros prouverait la mauvaise foi de ce dernier et le fait que l’appel aurait été interjeté de manière abusive, raison pour laquelle B.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 2.000,00 euros sur base de l’article 6-1 du code civil de même qu’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

Face aux contestations de B.), A.) verse une offre de preuve pour établir le fait que le bailleur aurait coupé l’eau chaude et enlevé le moteur du garage.

B.) conclut au rejet de cette offre de preuve au motif que les faits ainsi offerts en preuve seraient contredits par les dires de A.) lors de la comparution personnelle des parties (tels que ces dires ont été relatés dans le jugement entrepris) et que les circonstances dans lesquelles le témoin proposé (un « ouvrier » d’après A.)) aurait constaté les faits seraient plus que douteuses.

Discussion

Le tribunal rappelle le principe désormais admis en jurisprudence que, pour déterminer l’étendue de la saisine du juge, il faut s’attacher non point au seul dispositif, mais au contenu substantiel des conclusions sans égard à la place où la prétention a été formulée (cf Juriscl. pr. civ., t. IV, fasc. 219, nos 21 et s. ; Roger Perrot, observations critiques à la RTD civ. 1983, p. 789 ; Loïc Cadiet : Dr. judiciaire privé, 3e éd., n° 1067).

Ce principe s’applique également à un acte introductif d’instance telle que la requête du 2 août 2012 qui contient, au dernier alinéa de sa motivation, une demande en résiliation du bail laquelle constitue par ailleurs le préalable de la condamnation au déguerpissement expressément sollicitée au dispositif de la prédite requête.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’il était saisi d’une demande en résiliation du bail.

Quant au fond, le tribunal rappelle que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Cette condition n'est pas donnée, lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu'il en conserve, pour l'ensemble, la jouissance (La Haye et Vankerkhove, Le louage des choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur. Après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, il pourra surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses obligations. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op cit n° 244).

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

Or, en l’espèce cette mise en demeure est formellement contestée par B.) et sa preuve n’est pas rapportée.

D’ailleurs, d’après le décompte de A.), les premières rétentions de loyers ont été opérées déjà à partir de mai 2012, alors que, d’après sa propre attestation testimoniale, le moteur du garage n’aurait été enlevé qu’en juillet 2013 et que l’eau chaude n’aurait été coupée qu’en novembre 2013, ce qui prouve bien que les griefs invoqués, à les supposer établis, ne sont que des prétextes mis en avant ex post pour tenter de justifier un non-paiement de loyers déjà intervenu auparavant.

En tout état de cause, l’ensemble des griefs invoqués, à les supposer établis, ne constituent en rien une entrave substantielle à la jouissance des lieux loués.

Dès lors, sur base de cette considération et en l’absence de toute mise en demeure préalable, la mise en œuvre de l’exception d’inexécution par A.) n’est non seulement non justifiée en l’espèce, mais abusive.

Dans ces conditions et sans qu’il n’y ait lieu de procéder à l’audition d’un témoin, c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge a prononcé la résiliation du bail, qu’il a ordonné le déguerpissement de A.) et qu’il a déclaré non fondée la demande reconventionnelle de ce dernier.

En ce qui concerne le montant des arriérés de loyers, force est de constater d’une part que A.) est en aveu des non-paiements et d’autre part que la prétendue réduction de loyer convenue dès le mois de mai 2012 reste non seulement à l’état de pure allégation mais qu’elle est contredite par la teneur des deux contrats de bail versés en cause.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la condamnation aux arriérés de loyers prononcée par le premier juge et de condamner encore A.) à payer à B.) la somme de 11.000,00 euros, représentant les arriérés de loyers échus depuis la prise en délibéré du jugement entrepris, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2015, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Sur base des développements qui précèdent, le tribunal en vient à la conclusion que les moyens d’appel n’ont eu aucun fondement sérieux et que l’appel a été interjeté dans un but purement dilatoire et abusif, considération dont les conséquences se répercutent sur deux niveaux.

Primo, l’appel interjeté est à considérer comme exercice abusif d’une voie de recours, de sorte qu’il y a lieu de condamner A.) à payer à B.) la somme de 2.000,00 euros au titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

Secundo et au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à charge de B.), raison pour laquelle il y a lieu

(i) de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné A.) au paiement d’une indemnité de procédure du 300,00 euros et (ii) de condamner encore A.) à payer à B.) une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1) mois à partir de la signification du présent jugement, dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de B.), partant condamne encore A.) à payer à B.) la somme de 11.000,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2015 jusqu’à solde, condamne A.) à payer à B.) la somme de 2.000,00 euros au titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

condamne A.) à payer à B.) la somme de 750,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance.