Landlord State wins eviction appeal proving personal need for social housing despite fixed lease term.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 34/2015

Audience publique du mardi, trois février deux mille quinze

Numéros 163421 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre d’Etat

en fonctions, Monsieur Xavier BETTEL, ayant ses bureaux à L-1352 Luxembourg, 4,

rue de la Congrégation, et pour autant que de besoin par son Ministre de la Famille et

de l’Intégration, poursuites et diligences de l’Office luxembourgeois de l’accueil et de

l’intégration, établi à L-1750 Luxembourg, 7-9, avenue Victor Hugo, représenté par sa

directrice en fonctions,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 23 juillet 2014,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163421 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 3 mars 2015, finalement par

courrier du greffe du 26 septembre 2014 avancée à l’audience publique du mardi,

20 janvier 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Stéphanie STAROWICZ, avocat, en remplacement de Maître Jean

KAUFFMAN,

avocat,

comparant

pour

l’ETAT

DU

GRAND-DUCHE

DE

LUXEMBOURG, fut entendue en ses explications.

Monsieur PERSONNE1.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

février 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat signé le 15 novembre 2007, avec effet au 1er décembre 2007, un

appartement sis à L-ADRESSE1.), a été donné à bail par l’ETAT DU GRAND-DUCHE

DE LUXEMBOURG, service du Commissariat du Gouvernement aux étrangers (ci-

après l’ETAT), à PERSONNE1.), moyennant un loyer mensuel de 675,00 euros et des

avances mensuelles sur charges de 125,00 euros, pour une durée de trois ans. Le

contrat de bail stipule qu’il cesse ses effets après trois années au plus tard à la « date

à laquelle le Commissariat du Gouvernement aux étrangers dénoncera le présent bail

pour besoin personnel aux fins d’y loger d’autres personnes nécessitant un logement

pour des raisons sociales voire d’intégration ».

Après avoir laissé les relations contractuelles se prolonger au-delà du terme prévu au

bail, l’ETAT, agissant par l’intermédiaire de l’OFFICE LUXEMBOURGEOIS DE

L’ACCUEIL ET DE L’INTEGRATION, a, par lettre du 30 avril 2013, dénoncé le contrat

de bail avec effet au 30 novembre 2013 en invoquant son besoin personnel, en faisant

référence à l’article 12 paragraphe 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Par requête déposée le 9 janvier 2014, l’ETAT a fait convoquer PERSONNE1.) devant

le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer la

somme de 4.998,86 euros outre les intérêts légaux, de résilier le bail conclu entre

parties et de condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

A l’appui de sa demande, l’ETAT, outre les rétroactes ci avant exposés, a encore fait

valoir que, le preneur au bail présentait un important arriéré de loyer s’élevant à

4.998,86 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) s’est opposé à la résiliation du

bail et a contesté le besoin personnel invoqué par l’ETAT.

Par jugement contradictoire du 20 juin 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu la demande en la forme et donné acte à l’ETAT qu’il renonce à sa demande

en paiement et en résiliation du bail pour faute dans le chef du défendeur, a dit la

demande non fondée, en a débouté et a condamné l’ETAT aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) que le contrat de bail conclu entre les

parties stipule qu’« à l’expiration du délai de trois années, le contrat de bail est à

considérer à durée indéterminée » et ii) qu’il était constant en cause que les relations

contractuelles se sont poursuivies au-delà de la période initiale de trois ans, de sorte

qu’il a retenu que le bail est devenu un contrat à durée indéterminée.

Quant au besoin personnel du bailleur, le premier juge a rappelé i) qu’il constitue un

motif de résiliation du bail, si le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les

occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement (conformément à l’article 12 (2) a de la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation), ii) que si le bailleur personne

privée est cru sur parole pour autant que son affirmation n’est pas contredite par les

éléments de la cause, il en va différemment lorsque le bailleur est une personne

morale, celle-ci devant rapporter la preuve du besoin personnel, cette preuve se faisant

par le fait de prouver que la personne morale ne peut se passer de l’immeuble donné

en location, sans qu’il ne soit porté atteinte à l’organisation et au fonctionnement

régulier de ses services.

Il a constaté que l’ETAT i) ne versait aucune pièce justifiant des demandes émanant

de personnes nécessiteuses relevant du domaine d’intervention de l’OFFICE

LUXEMBOURGEOIS DE L’ACCUEIL ET DE L’INTEGRATION et visant à obtenir un

logement correspondant aux caractéristiques du logement occupé par le défendeur et

ii) ne formulait aucune offre de preuve en ce sens, de sorte qu’il a dit que l’ETAT restait

en défaut de rapporter la preuve du besoin personnel lui incombant.

Quant à l’arriéré de loyer, invoqué en ordre subsidiaire par l’ETAT, le premier juge a

constaté qu’en cours d’instance, PERSONNE1.) avait signé (le 11 février 2014) un

acte écrit, intitulé « engagement de remboursement » et que l’ETAT reconnaissait que

l’engagement a été entièrement respecté, la partie bailleresse ayant d’ailleurs fait

déclarer lors des débats, que le non-paiement du loyer ne constituait plus pour elle un

motif de résiliation du bail et renonçait à la demande en condamnation pécuniaire. Le

premier juge lui a en partant donné acte et a dit que, dans ces conditions, la demande

en résiliation du bail laissait d’être fondée.

Contre ce jugement, appel a été régulièrement relevé par l’ETAT suivant exploit

d’huissier du 23 juillet 2014.

Par réformation de la décision entreprise, la partie appelante demande i) à voir

constater la résiliation intervenue, sinon prononcer la résiliation du bail conclu entre

parties, ii) condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

l’occupent de son chef, dans un délai de trente jours à partir de la signification du

jugement à intervenir et iii) le condamner aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, après avoir réexposé les faits, tels que résultant de sa requête

de première instance, l’ETAT expose en droit i) que le bail conclu entre parties a été

résilié suivant courrier du 30 avril 2013 avec effet au 30 novembre 2013, pour besoin

personnel, conformément à l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, ii) qu’à l’instar d’une personne morale, l’ETAT peut faire valoir le

besoin personnel d’un bien immobilier, dans la mesure où il en a besoin pour le bon

fonctionnement de son service consistant, en l’espèce, en la mise à disposition au

profit de personnes ou de familles nécessiteuses, de logements sociaux adaptés à

leurs besoins, iii) que quant à la charge de la preuve à rapporter au niveau du besoin

personnel, en vertu du principe de l’égalité inscrit à l’article 10 de la Constitution (« les

Luxembourgeois sont égaux devant la loi »), il n’y a pas lieu de distinguer entre une

personne physique et une personne morale, cette dernière devant, à l’instar de la

personne physique, être crue sur parole, lorsqu’elle invoque le besoin personnel, au

titre de la résiliation du bail, ce d’autant plus au vu de la finalité assignée à l’ETAT,

consistant à soutenir les personnes défavorisées afin de leur permettre de s’intégrer

dans l’environnement luxembourgeois.

La partie appelante fait en outre relever que les baux portant sur un logement tel que

celui donné à bail à PERSONNE1.), sont toujours conclus pour une durée déterminée

et limitée dans le temps ; cette limitation de durée s’expliquerait par la finalité lui

assignée et sous peine de la tenir en échec, il ne saurait être admis qu’une famille

reste de manière indéfinie dans un tel logement.

Tout en maintenant le principe selon lequel, il n’aurait pas de preuve à rapporter,

l’ETAT verse une attestation testimoniale tendant à établir que depuis 2012, une

famille de réfugiés, logeant actuellement à quatre dans une structure d’une surface de

21 mètres carrés, est dans l’attente du logement occupé par PERSONNE1.) et sa

famille.

Tout en déclarant être conscient qu’il y a d’autres personnes nécessiteuses,

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, en donnant à

considérer i) que tous ses efforts en vue de trouver un autre logement ont été vains,

ii) que depuis 2007, date de la conclusion du bail, sa famille s’est agrandie (passant

de deux à quatre enfants), iii) qu’il est sans travail, inscrit à l’ADEM et qu’il poursuit

des études et iv) que sa femme travaille.

Motifs de la décision

Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le

bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même, ce qui est

communément appelé le « besoin personnel ».

A l’instar d’une personne physique, une personne morale peut invoquer le besoin

personnel, celui-ci étant donné lorsqu'une personne morale ne peut se passer de son

immeuble donné en location, sans qu'il ne soit porté atteinte à l'organisation et au

fonctionnement régulier de ses services (cf. Cour de cassation, 4 octobre 1979,

Pas. 24, p. 291), étant précisé que la jurisprudence retient que le bailleur, personne

morale, est soumis à une preuve plus rigoureuse que le bailleur, personne physique,

et ne peut pas se borner à affirmer qu’il ne saurait se passer des lieux loués, mais doit

rapporter la preuve concrète de ses affirmations (cf. TAL 21 avril 1988, n° rôle 37.414

et TAL 15 février 2008, n° rôle 112.415).

La cour de cassation retient par ailleurs qu’une personne morale doit établir l’existence

de ces conditions, le juge devant vérifier si les conditions sont remplies (cf. Cour de

cassation, 1er avril 1993, no 12/93).

En l’espèce, par courrier recommandé du 30 avril 2013, l’ETAT, par l’intermédiaire de

l’OFFICE LUXEMBOURGEOIS DE L’ACCUEIL ET DE L’INTEGRATION, a dénoncé

le contrat de bail avec effet au 30 novembre 2013 en invoquant son besoin personnel

(en référence à l’article 12 paragraphe 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation), étant rappelé que le bail avait été conclu le 1er décembre 2007

pour une durée de trois ans et que, nonobstant cette stipulation de durée ferme,

l’ETAT, pour des raisons humanitaires et d’équité évidentes, a accepté que

PERSONNE1.) et sa famille continue à occuper le logement, tant qu’aucune autre

famille nécessiteuse n’aurait besoin du logement donné à bail.

Or, la donne a changé sur ce dernier point, étant donné qu’il résulte de l’attestation

testimoniale versée en cause par la partie appelante, émanant de PERSONNE2.),

assistante sociale, que depuis mars 2012, une famille nécessiteuse ayant obtenu le

statut de réfugiés occupe une structure d’accueil d’une surface approximative de 21

mètres carrés et est en attente d’un logement tel que celui donné à bail à

PERSONNE1.) et sa famille.

Dès lors et indépendamment de la question relative à l’égalité de traitement, le besoin

personnel est prouvé dans le chef de l’ETAT, étant donné qu’il ressort clairement de

la susdite attestation testimoniale, que la partie appelante n’était et n’est, à l’heure

actuelle, pas en mesure de répondre à la demande de la famille nécessiteuse de

réfugiés.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de faire droit à la demande de

l’ETAT en résiliation du bail, le besoin personnel étant donné dans son chef.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement, le tribunal considère qu’il n’y a pas

lieu de l’étendre au-delà du délai usuel d’un mois dans la mesure où, depuis mai 2013,

PERSONNE1.) était au courant que l’ETAT faisait valoir son besoin personnel sur le

logement donné à bail.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG fondée,

résilie le bail conclu entre parties,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef endéans un mois suivant la signification du présent jugement,

sinon et faute de ce faire, autorise l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG à

l’en faire expulser avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans les formes légales

et aux frais de PERSONNE1.), ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE1.) à

l’ensemble de ces frais et dépens.