Landlord association wins appeal against tenants; court confirms eviction and orders procedural fees due to tenant misconduct.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 33/2015

Audience publique du mardi, trois février deux mille quinze

Numéro 163171 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), salarié,

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 3 juillet 2014,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Natacha STELLA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro F-NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Gérard TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163171 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 3 mars 2015 et finalement

avancée, par courrier du greffe du 26 septembre 2014, à l’audience publique du mardi,

20 janvier 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Natacha STELLA, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard TURPEL,

comparant pour l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

février 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par exploit de l’huissier

du 3 mai 2013, l’association sans but lucratif

« ORGANISATION1.) a.s.b.l. »,(ci-après: l’association ORGANISATION1.)) a fait

donner citation à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette, pour (i) voir prononcer la résolution de la convention de

partenariat à durée déterminée signée le 25 juillet 2011 aux torts exclusifs des usagers

(ii) les voir condamner à déguerpir des lieux occupés par ceux-ci sur base de la

convention de partenariat à durée déterminée du 25 juillet 2011 avec tous ceux qui les

occupent dans leur chef, et ce dans le mois du jugement, (iii) les condamner à lui payer

la somme de 1.978,00 euros à titre d’arriérés de redevances mensuelles et (iv) à voir

assortir le jugement de l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande, l’association ORGANISATION1.) a exposé :

- qu’en date du 20 avril 2011, une convention d’hébergement précaire pour une durée

déterminée de trois mois et de dix jours, relative à la location de l’appartement no

25, sis à L-ADRESSE1.), a été conclue entre parties, dans le but de leur permettre

de faire le bilan tant personnel que financier afin de pouvoir définir concrètement

certains objectifs à atteindre et de définir l’apport personnel des usagers permettant

de réaliser ces objectifs ;

- que par la suite, une convention de partenariat à durée déterminée fut conclue entre

parties, cette convention ayant pris cours le 1er août 2011 pour expirer d’office le 31

juillet 2017 ;

- que conformément aux stipulations de la convention de partenariat, l’indemnité

d’occupation, calculée telle qu’en matière d’aide au logement, était fixée à 239,39

euros par mois et que les charges étaient fixées à 182,66 euros par mois ;

- qu’en date du 16 janvier 2012, un premier avenant fut signé entre parties, fixant la

redevance mensuelle d’occupation au montant de 496,62 euros et que suite à un

changement de leur situation personnelle, la redevance mensuelle fut fixée au

montant de 518,33 euros à partir d’avril 2012 ;

- que les bénéficiaires de la convention n’ont plus procédé au paiement de leur

redevance mensuelle d’occupation à partir du mois de février 2013, de sorte qu’elles

redevaient, suivant relevé du décompte actualisé, le montant de 1.978,12 euros à

titre d’arriérés ;

- qu’au vu de ces éléments, la résolution de la convention de partenariat aux torts

exclusifs des usagers était justifiée, en rajoutant que cette sanction se justifierait en

outre par le défaut de coopération totale des usagers avec les services sociaux et

la tenue d’animaux domestiques, malgré interdiction formelle par le règlement

d’ordre intérieur de l’immeuble mis à disposition.

En première instance, les locataires ont conclu à l’incompétence du juge de paix,

siégeant en matière civile, au motif qu’ils seraient liés à la partie requérante par un

contrat de bail et que toute contestation y relative relèverait de la compétence

exclusive du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer.

Quant au fond, ils ont reproché à l’association ORGANISATION1.) de ne pas avoir

rempli les obligations contractuelles lui incombant en tant que bailleresse, par le fait

d’avoir mis à leur disposition un immeuble en très mauvais état. Ainsi, les murs de

l’appartement seraient recouverts de moisissures, ayant causé des infections

pulmonaires graves à leurs enfants en bas âge, lesdits désordres ayant été dénoncés

à plusieurs reprises à l’association ORGANISATION1.), sans que celle-ci ne réagisse.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont partant soulevé l’exception d’inexécution pour

s’opposer au paiement des loyers mensuels ainsi qu’à la demande en résolution du

contrat de partenariat et ont demandé de voir enjoindre à

l’association

ORGANISATION1.) de faire les travaux de remise en état nécessaires.

Par jugement non entrepris du 12 mars 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

a :

-

reçu la demande en la forme ;

-

dit que les parties sont liées par un contrat de bail d’immeuble d’habitation, non

soumis à la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ;

-

dit la demande introduite par voie de citation recevable ; et

-

avant tout autre progrès en cause, renvoyé les parties à une audience de bail à

loyer.

Dans la mesure où le prédit jugement n’a pas fait l’objet d’un appel, le tribunal ne

résumera pas la motivation qui sous-tend le dispositif ci-avant reproduit.

Lors de la continuation des débats à l’audience du 30 avril 2014, l’association

ORGANISATION1.) a fait exposer que les arriérés de loyers s’élevaient au montant

de 8.186,24 euros, ayant trait aux loyers du mois d’avril 2013 au mois d’avril 2014

inclus et, pour le surplus, elle a maintenu ses prétentions initiales.

Les parties locatrices ont réitéré les moyens de défense quant au fond (exception

d’inexécution), en exposant que la situation n’était pas réglée et que leurs enfants

souffrent de pathologies diverses à cause de la présence de moisissures dans

l’appartement.

Constatant (i) que la bailleresse ne contestait pas que l’appartement soit affectée de

défauts, (ii) que la bailleresse a réagi en essayant, dès décembre 2012, d’envoyer un

expert sur les lieux, (iii) qu’il ressort d’un courrier du 17 décembre 2012, que les parties

locatrices ont fait la sourde oreille face à cette initiative de sorte qu’il a fallu attendre la

mi-janvier 2013 avant que l’expert ne puisse visiter les lieux, (iv) qu’il ressort de

l’expertise versée en cause, que la présence de moisissures dans l’appartement loué

est due, d’une part, à un défaut concernant le local de douche et, d’autre part, à un

défaut de ventilation adéquat des lieux par les locataires, (v) qu’il résulte des pièces et

attestations versées en cause que l’association ORGANISATION1.) a tenté à de

nombreuses reprises de remédier à la situation en essayant de faire effectuer diverses

réparations, mais qu’elle s’est heurtée à un refus de collaboration partiel, voire total de

la part des locataires, (vi) que ces derniers ont en outre fait preuve d’ un comportement

agressif à l’égard des divers intervenants dépêchés sur place et il a retenant (vii) que

les locataires n’étaient dès lors pas en droit de s’opposer au paiement du loyer en

invoquant l’exception d’inexécution étant à rejeter et (viii) que le fait de ne pas payer

les loyers dans ces conditions constitue un motif grave justifiant la résolution du contrat

de bail entre parties, de sorte qu’il a fait droit à la demande formulée à ce titre par la

bailleresse, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 23 mai 2014,

(rectifié par jugement du 17 décembre 2014 quant au point de l’exécution provisoire):

-

dit fondée la demande de «ORGANISATION1.)», en paiement d’arriérés de loyers,

à concurrence du montant de 8.186,24 euros (couvrant la période du 1er avril 2013

au 1er avril 2014) ;

-

partant condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

l’association ORGANISATION1.) ledit montant, avec les intérêts légaux sur le

montant de 1.978,00 euros à partir du 3 mai 2013 et sur le montant de 6.208,24

euros à partir du 30 avril 2014, date de l’augmentation de la demande en justice,

jusqu’à solde ;

-

ordonné l’exécution provisoire quant à la condamnation pécuniaire aux arriérés de

loyers ;

-

dit que le contrat de bail est résolu aux torts des parties locatrices et condamné

celles-ci à déguerpir des lieux loués, avec tous ceux qui s’y trouvent dans leur chef

au plus tard dans le délai de trois mois à partir de la notification du jugement ;

-

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure de

l’association ORGANISATION1.) ; et

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

De ce dernier jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 3 juillet 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à être déchargés des

condamnations prononcées à leur encontre et ils demandent reconventionnellement à

ce que l’association ORGANISATION1.) soit condamnée (i) à réaliser des travaux

d’assainissement afin de leur garantir à nouveau une jouissance paisible de

l’appartement et (ii) à leur payer la somme de 8.000,00 euros au titre de dommages et

intérêts pour indemniser le trouble de jouissance consécutif aux vices affectant

l’appartement.

A titre subsidiaire, ils concluent à la nomination d’un expert pour constater les vices en

question.

A titre plus subsidiaire et pour autant que la résiliation du bail devait être confirmée, ils

sollicitent un délai de déguerpissement de trois mois.

Enfin, les locataires concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font notamment valoir que :

-

« l’association ORGANISATION1.) n’a pas rempli les obligations contractuelles qui

lui incombaient en vertu de la signature du contrat de bail ;…

-

les murs de l’ensemble de l’appartement sont couverts de moisissures ayant pour

effet de causer des infections pulmonaires graves aux enfants en bas âge de

Monsieur et Madame GROUPE1.) ;…

-

Monsieur et Madame GROUPE1.) ont rapporté à de nombreuses reprises les

désordres affectant leur immeuble à l’association ORGANISATION1.), afin qu’elle

prenne des mesures efficaces pour remédier à cette situation catastrophique ;

-

excédés par la gravité de leur situation et l’attitude adoptée par l’association

ORGANISATION1.), les concluants n’ont eu d’autre choix d’invoquer l’exception

d’inexécution à l’encontre de la partie adverse ;

-

ainsi, depuis le mois de février 2013, le montant du loyer redu à ORGANISATION1.)

est consigné sur un compte présentant en novembre 2013 un solde créditeur de

3.495,61 euros,

-

les paiements des loyers sont retenus pour la simple et bonne raison que les

concluants ne bénéficient pas d’une jouissance paisible de leur appartement ;…

-

en l’espèce, la réalité des désordres affectant l’appartement ressort à suffisance

des éléments du dossier ;

-

d’après le rapport établi par le Docteur PERSONNE3.) en date du 20 mars 2013,

des moisissures ont été constatées dans de nombreuses pièces de l’appartement

et un pont thermique apparaît dans les différentes chambres ;

-

le docteur PERSONNE3.) a également évoqué dans son rapport la nécessité de

rénover l’appartement ;…

-

une mise en demeure de rénover l’appartement a été envoyée à l’association

ORGANISATION1.) en date du 25 mars 2013 ;

-

au regard des arguments développés précédemment et face à l’inertie adverse, il

est constatant en cause que le couple GROUPE1.) avait toute la légitimité à retenir

le loyer jusqu’à ce que la partie intimée remplisse ses obligations ;…

-

en conséquence, le premier juge a estimé à tort que les appelants n’ont pas

collaboré avec la partie adverse qui aurait prétendument tenté de remédier aux

problèmes affectant l’appartement ;

-

en réalité, ce sont les preneurs qui ont sollicité leur bailleur afin de régler les

désordres apparus dans leur appartement, sans obtenir de réponse adéquate ;…

-

en effet, en dépit des accords trouvés entre parties pour effectuer quelques travaux

dans le logement (assainissement de la douche, peintures), la partie intimée

s’évertue à ne pas respecter ses engagements (inertie concernant les problèmes

d’humidité présents dans l’appartement alors qu’ils s’étaient engagés en mars 2013

à se réunir en conseil d’administration rapidement pour évoquer ce point,

conformément aux courriers de Maître STELLA des 11 juin 2013, 12 et 25 juillet

2013, intervention de l’association ORGANISATION1.) dans le cadre des travaux

alors qu’elle n’en avait pas à compétence, comme lorsqu’elle a remplacé la société

SOCIETE1.) au cours du mois de mai 2013 alors qu’il était convenu que la prédite

société intervienne toute la semaine…). »

L’association ORGANISATION1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris et

au rejet des demandes reconventionnelles adverses en contestant la version des faits

des appelants et en soulignant que les conditions de l’exception d’inexécution ne

seraient pas réunies en l’espèce dans la mesure où aucune faute ne saurait lui être

reprochée.

Ainsi, dès qu’elle avait été avertie des problèmes d’humidité et de moisissures,

l’association ORGANISATION1.) aurait immédiatement pris les mesures pour y

remédier, d’abord en envoyant en expert sur place et ensuite en faisant intervenir les

corps de métiers pour redresser le problème.

Or, non seulement l’expert aurait constaté que les problèmes sont en grande partie

dus à un défaut d’aération des lieux loués par les locataires, mais encore ces derniers

auraient systématiquement fait obstruction lorsque les entreprises ont voulu intervenir

sur place, soit en refusant l’accès (souvent de façon agressive et déplacée), soit en

reportant les rendez-vous à d’itératives reprises soit en ne les respectant pas.

Pour illustrer son propos (concernant par exemple les problèmes de moisissures),

l’association ORGANISATION1.) renvoie à des attestations testimoniales et à un

constat d’huissier pour détailler comme suit les difficultés rencontrées:

« Printemps 2012 : le problème de moisissures apparaît pour la première fois. Des

ouvriers sont dépêchés par l’intimée afin de traiter le problème.

Septembre 2012 : le problème est de nouveau signalé. Les appelants refusent

cependant l’accès à l’appartement aux ouvriers de l’intimée.

Novembre 2012 : Les appelants refusent toujours l’accès à l’appartement, l’intimée a

fait appel à l’expert ANTON pour qu’il visite l’appartement.

Par courrier du 13 décembre 201, l’intimée propose trois dates.

17 décembre 2012 – après rappel mis dans la boîte aux lettres – les appelants

informent l’intimée qu’aucune date ne leur convient.

Finalement, le 15 janvier 2013, la première visite du logement a eu lieu. L’expert

ANTON donne des consignes d’aération et préconise un certain nombre de travaux.

Le 24 janvier 2013 : deuxième visite des lieux en présence d’entrepreneurs

susceptibles de réaliser les travaux.

Fin janvier 2013 : Madame PERSONNE2.) annonce à Madame PERSONNE4.)

qu’elle ne paiera plus les loyers ni les charges à partir du mois de février.

A plusieurs reprises, l’intimée a tenté de faire procéder à des travaux de réparation

dont notamment l’assainissement de l’installation de la douche et du sol.

Par courrier recommandé du 1er mars 2013 elle a annoncé aux appelants que

l’entreprise SOCIETE1.) SARL procédera en date du 11 mars 2013 à 8 heures 30 aux

travaux d’assainissement et à l’installation de la douche, la durée des travaux ayant

été estimée à environ deux jours.

En date du 6 mars 2013, lors d’un entretien téléphonique avec Madame

PERSONNE4.), Madame PERSONNE2.) annonça qu’elle ne laissera plus entrer des

ouvriers de l’intimée ou de firmes pour faire de travaux.

Le 11 mars 2013 à 8 heures 30, les appelants ont refusé sans raison justifiée, tout

accès à leur appartement et, empêchant par ainsi que les prédits travaux puissent être

exécutés.

Par courrier du 8 avril 2013, l’intimée a informé les appelants que l’entreprise

SOCIETE1.) SARL procédera en date du 11 mars 2013 à 8 heures 30 aux travaux

prévus (travaux urgents en raison des infiltrations dans l’appartement situé en-dessous

de l’appartement des appelants).

A la demande des appelants, ce rendez-vous est reporté au 11 avril 2013 à 13 heures

30. En date du 11 avril 2013 vers 13 heures 30, l’entreprise SOCIETE1.) SARL s’est

présentée chez les appelants et y est restée jusqu’à 13 heures 45.

En dépit du fait que les ouvriers ont sonné et frappé à la porte à plusieurs reprises, les

appelants ne les ont pas laissés rentrer.

Au vu de l’urgence de la situation et malgré la mauvaise volonté des appelants,

l’intimée a fixé un nouveau rendez-vous avec l’entreprise SOCIETE1.) SARL le jeudi,

18 avril 2013 à 13 heures 30.

A cette date, les travaux ont été entamés mais n’ont cependant pas été achevés. Les

appelants avaient convenu avec l’entreprise SOCIETE1.) qu’ils la contacteraient dans

les 10 jours à venir, afin de fixer d’un commun accord une nouvelle date d’intervention,

lui permettant d’accomplir les travaux entamés, ce que les appelants n’ont pas

cependant pas fait.

Le délai passé, l’intimée a dénoncé le comportement des appelants par courrier

recommandé … »

Dans ces conditions, l’association ORGANISATION1.) fait valoir que la rétention des

loyers ne saurait être justifiée, de sorte que les arriérés de loyers peuvent être retenus

comme cause justificative de résiliation du bail.

A côté de ce reproche, l’association ORGANISATION1.) invoque encore les

manquements contractuels suivants dans le chef des locataires à l’appui de sa

demande en résiliation du bail :

-

refus du droit de visite du bailleur en dépit des stipulations de l’article 8 de la

convention de partenariat ;

-

refus de se présenter auprès de l’assistante sociale afin d’évaluer la situation

financière des locataires ;

-

comportement agressif envers le personnel de l’association ORGANISATION1.) et

des autres occupants de l’immeuble ;

-

présence d’animaux domestiques (poissons) en dépit de l’interdiction afférente de

l’article 10 de la convention de partenariat.

L’association ORGANISATION1.) s’oppose encore à un délai de déguerpissement

supérieur à quinze jours et elle augmente sa demande en condamnation d’arriérés de

loyers et charges d’un montant de 4.656,12 euros avec les intérêts au taux légal à

compter de la demande en justice, 20 janvier 2015, jusqu’à solde, ce suivant décompte

actualisé.

Enfin, l’association ORGANISATION1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance, ce par appel incident implicite,

ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent tout comportement agressif et toute

volonté d’obstruction dans leur chef et ils estiment que leur bonne foi serait

documentée par la teneur des courriers de leur avocat écrits dans le contexte des

problèmes de moisissures.

Ils ajoutent que les attestations testimoniales adverses seraient à analyser avec

circonspection dans la mesure où elles émanent de personnes qui sont en lien de

subordination par rapport à l’association ORGANISATION1.).

Discussion

Il est de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en cas de

manquement grave par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

Le preneur est par conséquent seulement autorisé à appliquer une réduction partielle

des loyers en proportion des locaux prétendument indisponibles.

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et

s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée signé entre parties en date du 21 avril

2011 que les lieux se trouvent dans un « état de parfait entretien locatif ».

Dans son courrier du 25 mars 2013, l’avocat des appelants prétend que, dès les

premières semaines, les moisissures dissimulées derrière la peinture fraîche seraient

apparues.

Aucun élément du dossier ne permet de valider une telle affirmation qui est d’ailleurs

contestée par l’association ORGANISATION1.).

Le tribunal part donc du principe qu’au début du bail, les moisissures n’étaient pas

cachées derrière une couche de peinture, mais qu’elles sont apparues en cours de

bail.

Il importe peu de connaître la date exacte d’apparition des moisissures, mais il convient

de s’intéresser aux causes de ce désordre et, à ce propos, le tribunal renvoie au

rapport d’expertise de l’expert Daniel ANTON du 25 janvier 2013.

Il résulte des courriers versés au dossier que l’association ORGANISATION1.) a

mandaté cet expert et que les locataires se sont montrés très peu flexibles pour

convenir d’une date pour une visite des lieux.

Ainsi, après que quatre dates proposées en décembre 2012 n’ont pas convenu aux

locataires, l’expert a finalement pu visiter les lieux en date du 15 janvier 2013 et du 24

janvier 2013.

L’expert constate effectivement la présence de moisissures et il est en mesure d’isoler

deux causes qu’il convient de distinguer.

D’un côté, il y a le problème ponctuel de la cloison séparant la salle de bain de la

chambre parentale. Ici, les moisissures sont consécutives à une infiltration qui est elle-

même due à un défaut d’un joint de silicone dans la douche.

Le tribunal note qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que ce défaut de joint (qui

est visible à l’œil nu) ait été signalé au bailleur. Il découle par ailleurs des éléments du

dossier que le bailleur, dès qu’il s’est avéré que le joint de douche était responsable

pour l’humidité à un endroit bien précis de l’apparement, a procédé au remplacement

de la douche et au remplacement du linoléum de la salle de bain par du carrelage.

D’un autre côté, l’expert a constaté la présence de moisissures dans toutes les autres

pièces. Elles sont localisées essentiellement au pourtour des fenêtres. Dans la cuisine,

l’expert a même constaté une « flaque » d’eau de condensation.

Pour l’expert, la cause de ces moisissures est évidente : elles sont dues au taux

l’humidité trop élevé dans toutes les pièces qui est la conséquence inévitable d’un

manque d’aération de la part des locataires.

L’expert ajoute que, même si le problème d’infiltration au niveau du joint de douche est

réglé, les moisissures vont réapparaître si les locataires ne changent pas leurs

habitudes et leur mode de vie en procédant à des aérations régulières.

Dès lors, même si l’apparition des moisissures est aggravée par les infiltrations

provoquées par le joint défectueux de la douche et d’éventuels ponts thermiques

signalés par le Dr. PERSONNE3.) dans son courrier du 20 mars 2013 (à noter que le

Dr. PERSONNE3.) n’est pas un expert en matière de construction), il n’en reste pas

moins que la cause primaire de ce problème est le taux d’humidité anormalement élevé

constaté par l’expert Daniel ANTON, taux qui est dû un manque d’aération de la part

des locataires.

Dans ces conditions et à l’instar du premier juge, le tribunal en vient à la conclusion

que les moisissures et les problèmes consécutifs de santé des occupants ne sont pas

dus à un manque d’entretien de la part du bailleur, mais qu’elles sont la conséquence

du mode de vie des locataires. Cette conclusion s’impose à la lecture de l’expertise

ANTON, de sorte qu’il n’y a pas lieu de renvoyer le dossier devant un autre expert ainsi

que le demandent les appelants à titre subsidiaire.

La rétention des loyers et avances sur charges depuis février 2013 n’est donc pas

justifiée,

ceci

d’autant

plus

que,

même

avant

cette

date,

l’association

ORGANISATION1.) a déployé des efforts conséquents pour remédier à une situation

qui ne lui est pas imputable.

Ce défaut de paiement qui s’étend jusqu’à la date des plaidoiries en appel (janvier

2015) justifie à lui seul et indépendamment des autres manquements invoqués à

prononcer la résiliation du bail.

Le premier juge est dès lors à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et

en ce qu’il a ordonné le déguerpissement des appelants avec tous ceux qui s’y trouvent

de leur chef, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1) mois à compter de

la signification du présent jugement.

En effet, les locataires ne justifient pas en quoi ce délai usuel de déguerpissement

serait à allonger.

En outre

et, dans la mesure où le décompte actualisé de

l’association

ORGANISATION1.) n’a pas fait l’objet de critiques, l’augmentation de la demande de

l’association ORGANISATION1.) est à déclarer recevable et fondée, de sorte qu’il y a

encore lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à l’association

ORGANISATION1.) la somme de 4.656,12 euros avec les intérêts au taux légal à

compter de la demande en justice, 20 janvier 2015, jusqu’à solde.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles des appelants tendant (i) à

enjoindre

à

l’association

ORGANISATION1.)

d’entreprendre

des

travaux

d’assainissement et (ii) à condamner l’association ORGANISATION1.) à leur payer

des dommages et intérêts pour indemniser les troubles de jouissance occasionnés,

celles-ci sont, en l’absence d’observations afférentes de la part de l’association

ORGANISATION1.), à déclarer recevables.

Au vu des développements qui précèdent et dans la mesure où le tribunal a retenu

que les moisissures sont en dernière analyse dues à un défaut d’aération des

locataires, ces demandes sont à déclarer non fondées.

Au vu de l’issue du litige, les demandes des appelants en obtention d’indemnités de

procédure pour les deux instances sont à déclarer non fondées.

L'article 240 du nouveau code de procédure civile permet au juge de condamner l'une

des parties à payer à l'autre une indemnité lorsqu'il paraît inéquitable de laisser à la

charge de cette partie les sommes réellement exposées par elle et non comprises

dans les dépens.

Pour cerner la notion d'équité, il est nécessaire que le juge se réfère à des critères

objectifs qui tiennent soit à la situation financière des parties, soit à l’attitude

procédurale de la partie adverse, soit aux agissements précontentieux du défendeur

(T. HOSCHEIT,

Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg,

Luxembourg, éditions Paul Bauler, 2012, p.551 et s, n°1116).

En l’espèce, le comportement des appelants (rétention des loyers non justifiée et

attitude d’obstruction telle que documentée par les attestations testimoniales versées

par l’association ORGANISATION1.)) justifient l’allocation d’une indemnité de

procédure de 350,00 euros pour la première instance, ce par réformation du jugement

entrepris, ainsi qu’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer non fondé et que l’appel incident est à déclarer partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé et l’appel incident partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à l’association sans but lucratif

ORGANISATION1.) une indemnité de procédure de 350,00 euros pour la première

instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), partant

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à l’association sans but

lucratif ORGANISATION1.) la somme de 4.656,12 euros avec les intérêts au taux

légal à compter du 20 janvier 2015, jusqu’à solde,

dit recevables mais non fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.),

dit non fondées la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civil pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à l’association sans but lucratif

ORGANISATION1.) une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance

d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.