Tenant appeal dismissed; landlord wins rent arrears and furniture removal costs; charges issue stays pending.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 38/2015

Audience publique du mardi, trois février deux mille quinze

Numéro 162600 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 4 juin 2014,

comparant par Maître Geoffrey R.E. PARIS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), salariée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Marianne GOEBEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162600 du rôle et appelée pour fixation le 8 juillet

2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 17 février 2015 et finalement avancée, par

courrier du greffe du 26 septembre 2014, à l’audience publique du lundi, 19 janvier

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Geoffrey R.E. PARIS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Sandra MAROTEL, avocat, en remplacement de Maître Marianne GOEBEL,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

février 2015, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé, mais non daté, prenant effet le 1er janvier 2012, un

appartement sis à ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE2.), en sa

qualité de bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour

une durée de deux années, prorogeable par tacite reconduction d’année en année,

stipule un loyer mensuel de 1.450,00 euros et des avances sur charges de 200,00

euros.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 27 janvier 2014, PERSONNE2.), qui a fait

notamment exposer que les avances sur charges ont augmenté et s’élèvent au

montant de 310,00 euros par mois, a demandé la convocation de PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour :

-

l’entendre condamner à lui payer la somme de 14.788,34 euros au titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges jusqu’à janvier 2014 inclus avec les intérêts

légaux à partir de chaque échéance, sinon de la demande en justice jusqu’à solde,

-

entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties,

-

l’entendre déguerpir des lieux loués endéans la quinzaine à compter de la

notification du jugement,

-

l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, le bailleur a augmenté sa demande au montant

total de 18.308,34 euros, outre les intérêts légaux.

Par jugement rendu réputé contradictoirement à l’encontre de PERSONNE1.) le 28

avril 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande en la forme,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 10.565,62

euros avec les intérêts légaux à compter du 27 janvier 2014 jusqu’à solde du chef

des loyers impayés,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure aux fins de

voir statuer sur le volet relatif aux arriérés de charges locatives faute de pièces

justificatives,

-

résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) pour motif grave

consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances contractuelles,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans un délai de

quarante jours à compter de la notification du jugement,

-

ordonné l’exécution provisoire concernant la condamnation pécuniaire.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier

du 4 juin 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant conclut, dans son acte d’appel, à

se voir décharger de toutes condamnations prononcées à son encontre et à voir

débouter le bailleur de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement consécutif.

Lors des débats en instance d’appel,

PERSONNE1.), qui renonce à ses

développements relatifs à un prétendu défaut d’information de la date des plaidoiries

en première instance – dont, en tout état de cause, aucune conséquence juridique

n’est tirée – soutient avoir quitté les lieux loués et est d’accord à voir résilier le contrat

de bail avec effet au 12 novembre 2014, date de l’état des lieux de sortie.

L’appelant, qui affirme avoir payé une partie des loyers lui réclamés, fait valoir que le

bailleur reste en défaut de prouver le montant lui réclamé.

L’intimée confirme que PERSONNE1.) a quitté les lieux et qu’un état des lieux de sortie

contradictoire a été établi en date du 12 novembre 2014. Elle conclut à la confirmation

de la décision attaquée pour autant que l’appelant a été condamné aux arriérés de

loyers, mais renonce à ses demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement du locataire.

Elle (i) augmente sa demande en condamnation au montant de 13.500,00 euros du

chef des loyers impayés pour la période courant d’avril 2014 à novembre 2014,

(ii) réclame paiement des charges locatives à raison des exercices 2011/2012,

2012/2013 et 2013/2014 à hauteur du montant total de 8.266,05 euros et (iii) conclut

à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de 345,00 euros du chef des

« frais de prise en charge des meubles restés dans l’appartement et dans la cave

conformément à l’état des lieux ».

Appréciation du tribunal

Il échet tout d’abord de donner acte aux parties que celles-ci sont d’accord à voir dire

que le contrat de bail a été résilié le 12 novembre 2014 et que, à cette date,

PERSONNE1.) a quitté les lieux. Les demandes en résiliation et en déguerpissement

consécutif sont dès lors devenues sans objet.

En ce qui concerne ensuite les arriérés de loyers auxquels PERSONNE1.) a été

condamné en première instance, c’est en vain que celui-ci fait plaider qu’il appartient

à PERSONNE2.) de prouver, pièces à l’appui, quels loyers sont redus. Contrairement

à l’argumentation de l’appelant, qui soutient que « en l’absence d’une comptabilité

précise, le locataire ne peut connaître avec exactitude les mensualités qui lui sont

réclamées », la charge de la preuve des paiements des loyers incombe au locataire.

PERSONNE1.) n’établissant pas avoir réglé les loyers échus dans le cadre de la

première instance et dus en vertu du contrat de bail, c’est à juste titre et pour des motifs

que le tribunal adopte, que le premier juge l’a condamné au paiement de la somme de

10.565,62 euros, outre les intérêts légaux.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE2.), force

est de constater que l’appelant n’établit pas avoir payé les loyers des mois d’avril 2014

à novembre 2014 inclus, de sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer

recevable et fondée pour le montant réclamé de 13.500,00 euros. L’intimée n’ayant

pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

Le jugement a quo n’ayant pas tranché le volet relatif aux charges locatives, le tribunal

de céans ne saurait en connaître. En effet, l’effet dévolutif et l’obligation de statuer sont

limités aux points effectivement tranchés en première instance ; ainsi, si le premier

juge a décidé sur certains points et non sur d’autres, la juridiction d’appel ne peut être

saisie des seconds par l’effet dévolutif (cf. Cour 8 mars 2000, n° 23304 du rôle).

PERSONNE2.) sollicite finalement la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer le

montant de 345,00 euros du fait des meubles restés dans l’appartement. La

recevabilité de cette demande n’a pas été contestée par PERSONNE1.).

L’état des lieux de sortie – auquel a assisté le mandataire de PERSONNE1.) –

« présence de meubles encombrants dans le living (canapé, table, commode) : ces

meubles devront être enlevés par Madame PERSONNE2.) aux frais de Monsieur

PERSONNE1.) ».

PERSONNE1.) ne conteste pas le montant lui réclamé, qui ne semble pas surfait, de

sorte qu’il y a lieu de l’allouer.

PERSONNE1.) ayant motivé son appel par des contestations qui ne résistent pas à

l’analyse des éléments objectifs du dossier, le tribunal en conclut qu’il serait inéquitable

de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à charge de

PERSONNE2.), de sorte que PERSONNE1.) est à condamner à payer à cette dernière

la somme de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel formulée par l’appelant requiert un rejet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que les demandes en résiliation

du contrat de bail et en déguerpissement du locataire sont devenues sans objet,

PERSONNE1.) ayant quitté les lieux loués,

donne acte aux parties qu’elles sont d’accord à voir dire que le contrat de bail est résilié

avec effet au 12 novembre 2014,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement des

arriérés de loyers en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 13.500,00

euros,

constate que le volet de la demande de PERSONNE2.) relatif aux charges locatives

est toujours pendant devant le tribunal de paix de Luxembourg et renvoie les parties,

à ce titre, devant le tribunal de paix,

dit la demande de PERSONNE2.) en condamnation de PERSONNE1.) à lui payer le

montant de 345,00 euros du chef de l’enlèvement des meubles encombrants

recevable et fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 345,00

euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel à hauteur de 500,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.