Court dismisses tenant's appeal on rent arrears and confirms eviction while awarding procedural costs to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 36/2015

Audience publique du mardi, trois février deux mille quinze

Numéro 162289 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 14 mai 2014,

intimée sur appel incident,

comparant initialement par Maître Romain LANCIA, avocat, demeurant à Luxembourg,

n’étant plus inscrit au barreau, et actuellement par Maître Sanae IGRI, avocat,

demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Yilmaz David YURTMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162289 du rôle et appelée pour fixation le 17 juin

2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 14 octobre 2014, ensuite au 6 janvier 2015

et finalement à l’audience publique du lundi, 19 janvier 2015, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sanae IGRI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI FRECH, avocat, en remplacement de Maître

Yilmaz David YURTMAN, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

février 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu en date du 12 février 2003, un appartement sis à

ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE2.) à PERSONNE1.)

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros et d’avances sur charges

mensuelles de 50,00 euros, à régler par le biais d’un ordre permanent entre le 1er et

5ème jour de chaque mois

Par requête du 3 décembre 2013, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner

au paiement du montant de 4.500,00 euros au titre des arriérés de loyers et d’avances

sur charges pour la période de juillet à décembre 2013 (6 x 750,00 euros), ii) voir

résilier le contrat de bail conclu entre parties et condamner PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués, iii) l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros et assortir la condamnation pécuniaire de l’exécution provisoire.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a déclaré i) qu’il n’y avait plus

d’arriérés de loyers, mais a demandé à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le

montant de 2.045,00 euros au titre des charges pour l’exercice 2012-2013 (1er mai

2012 au 30 avril 2013), ii) qu’elle maintenait sa demande en résiliation du contrat de

bail alors que dès la conclusion du contrat de bail, elle était confrontée à des loyers

impayés, respectivement à des paiements tardifs, et qu’elle avait définitivement perdu

confiance dans sa locatrice.

PERSONNE1.) a fait valoir i) que dès le début du contrat de bail, la bailleresse a

accepté de façon « expresse et formelle » que les loyers soient réglés avec du retard

et elle a dès lors soutenu que les paiements tardifs ne sauraient être considérés

comme constituant une faute pouvant justifier la résolution judiciaire du contrat de bail,

ii) que ce n’est qu’en décembre 2013 qu’PERSONNE2.) a pour la première fois

invoqué la tardivité des paiements en vue d’obtenir la résolution judiciaire du bail et iii)

qu’PERSONNE2.) n’aurait certainement pas attendu une dizaine d’années avant de

manifester son mécontentement.

PERSONNE1.) a formulé une offre de preuve destinée à établir sa version des faits et

ce par le biais d’un serment litisdécisoire qui serait à déférer à PERSONNE2.).

Elle a en outre formulé une demande reconventionnelle tendant à la réduction pour

moitié du loyer à partir de mars 2013, en faisant valoir qu’à partir de cette époque, elle

n’aurait pu jouir entièrement de l’appartement, suite à une fuite d’eau en provenance

d’un autre appartement ayant provoqué des dégâts dans l’appartement. Ainsi, depuis

mars 2013, l’appartement serait dans un état sale, les plafonds et murs étant

recouverts de taches d’humidité et de moisissures, les portes intérieures étant

gondolées et ne se fermant plus. PERSONNE1.) a exposé avoir informé le syndic de

l’immeuble de l’apparition des dégâts liés à l’infiltration d’eau en faisant valoir qu’il

aurait dès lors appartenu au syndic de continuer l’information à PERSONNE2.).

Concernant le paiement des charges locatives de l’année 2012-2013, PERSONNE1.)

a fait valoir qu’elles allaient être réglées dans les prochains jours.

PERSONNE2.) a formellement contesté l’existence d’un accord aux termes duquel

elle aurait consenti au paiement tardif du loyer et a fait valoir que sa demande en

résiliation du bail était basée non pas sur les retards dans les paiements mais sur le

défaut de paiement de plusieurs mois de loyers. Elle a en outre i) déféré à son tour le

serment litisdécisoire à

PERSONNE1.), ii) conclu au rejet de la demande

reconventionnelle pour ne pas être fondée en exposant ne jamais avoir été informée

de l’existence d’une fuite d’eau dans un autre appartement, à l’origine de dégâts dans

l’appartement donné en location.

Par jugement rendu en date du 3 avril 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

a i) rejeté comme étant irrecevables les offres de preuve par serment litisdécisoire

formulées tant par PERSONNE1.) que par PERSONNE2.), ii) dit la demande

d’PERSONNE2.) fondée pour le montant de 2.045,00 euros et partant condamné

PERSONNE1.) à lui payer ledit montant avec les intérêts au taux légal à partir du 10

mars 2014 jusqu’à solde, iii) résilié le contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) et condamné celle-ci à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification

du jugement, iv) dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.),

V) condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 250,00 euros et aux frais de l’instance et a vi) ordonné l’exécution provisoire du

jugement, nonobstant toute voie de recours et sans caution, uniquement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire de 2.045,00 euros.

Pour statuer ainsi, quant à la demande tendant à la résiliation du bail et au

déguerpissement du locataire, le premier juge a rappelé qu’il est de principe que le

paiement irrégulier du loyer par le locataire constitue une cause justificative de

résiliation du bail.

Sur base des pièces, il a constaté i) que, lors de la mise en demeure du 22 juillet 2013

PERSONNE1.) était redevable des loyers d’avril, juin et juillet 2013, ii) que le 27

septembre 2013, un paiement de 1.500,00 euros correspondant à deux mois de loyers

est intervenu, iii) le 15 novembre 2013, un paiement de 1.500,00 euros est intervenu,

iv) le 29 novembre 2013, un paiement de 750,00 euros est intervenu avec la mention

« loyer décembre », v) le 13 décembre 2013, un paiement de 750,00 euros est

intervenu avec la mention « loyer en retard », vi) le 20 décembre 2013, un paiement

de 750,00 euros est intervenu avec la mention « loyer décembre 2013 », vii) le 10

janvier 2014, un paiement de 1.500,00 euros est intervenu avec la mention « 1 x 750.-

loyer en retard, 1 x 750.- loyer janvier 2014 », viii) le 31 janvier 2014, un paiement de

750,00 euros est intervenu, le loyer de février 2014 ayant été réglé le même jour.

Il a partant retenu que PERSONNE1.) s’était acquittée de certains de ses loyers avec

un retard de plusieurs mois, en soulignant que le fait que les loyers en souffrance

soient payés au jour des débats, ne faisait pas obstacle à la résolution judiciaire du

bail, le bailleur étant en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière.

Il a dès lors fait droit à la demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement

du locataire.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en réduction du loyer, après

avoir rappelé que l’obligation d’user en bon père de famille de l’immeuble loué oblige

le locataire d’avertir le bailleur des réparations à effectuer à l’immeuble loué,

respectivement des dégradations y survenues, le premier juge a constaté que

PERSONNE1.) n’avait pas informé PERSONNE2.) des infiltrations d’eau qui ont eu

lieu dans l’appartement mais s’est contentée d’en informer seulement le syndic de

l’immeuble.

Il a partant retenu qu’il y avait lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en

réduction du loyer.

Quant au montant de 2.045,00 euros réclamé par PERSONNE2.) au titre des charges

locatives pour l’année 2012/2013, le premier juge a constaté que ce montant ne faisait

l’objet d’aucune contestation, de sorte qu’il y a fait droit.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 14 mai 2014.

Par réformation partielle du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir i) dire

qu’il n’y a pas lieu à résilier le bail, PERSONNE2.) ayant toujours accepté que le

paiement du loyer se fasse moyennant retard, ii) faire droit à sa demande

reconventionnelle et condamner PERSONNE2.) à lui payer de ce chef la somme de

4.900,00 euros. PERSONNE1.) conclut en outre à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, à l’instar des débats de première instance, PERSONNE1.) fait

valoir qu’il y aurait eu « acceptation expresse et formelle » de la part d’PERSONNE2.)

que le paiement du loyer se fasse avec retard, cet accord ayant duré plusieurs années.

PERSONNE1.) maintient en outre sa demande reconventionnelle en réduction du

loyer, en affirmant qu’en 2013, il y a eu un dégât des eaux dans l’appartement loué,

suite à quoi le logement se serait retrouvé dans un état de délabrement manifeste, de

manière à troubler la locatrice au regard de sa jouissance paisible. Par ailleurs, il serait

irrelevant de savoir qui aurait été prévenu par la locataire, des travaux de réparation

ayant eu lieu. Les tranchées ouvertes n’auraient jamais été refermées et il y aurait

partant lieu de réduire le loyer pour moitié et de condamner PERSONNE2.) à lui payer

le montant de (14 x 350,00 =) 4.900,00 euros.

Lors des débats en instance d’appel, l’appelante a admis qu’il y a des arriérés de loyers

et a exposé qu’elle se rapporte à prudence de justice i) quant à la résiliation et au

déguerpissement, sauf à solliciter un délai de déguerpissement de 6 mois et ii) quant

à sa demande reconventionnelle, en soulignant ne disposer d’aucune pièce.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et

augmente sa demande pécuniaire du chef de loyers et d’avances sur charges échus

en cours d’instance du montant de 3.750,00 euros (mai 2014, octobre-décembre 2014

et janvier 2015). La partie intimée sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour chaque instance. Ce faisant, PERSONNE2.)

interjette implicitement appel incident contre le premier jugement, en ce que le premier

juge lui a alloué une indemnité de procédure de 250,00 euros.

PERSONNE2.) conteste i) avoir accepté que le paiement du loyer se fasse avec du

retard, les stipulations du bail contredisant d’ailleurs l’affirmation faite en ce sens par

PERSONNE1.), ainsi que ii) le bien-fondé de la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.).

Le tribunal note d’emblée qu’à défaut par PERSONNE1.), de verser la moindre pièce

à l’appui de ses affirmations, tant celles relatives à l’acceptation de la part de la

bailleresse que le paiement du loyer puisse se faire moyennant retard, que celles

relatives au trouble de jouissance invoqué laissent d’être établies et restent partant à

l’état d’allégation dépourvue d’un quelconque effet. C’est partant à bon droit que

PERSONNE1.) a été déboutée de sa demande reconventionnelle.

Dans ces conditions, c’est encore à bon droit que le premier juge a prononcé la

résiliation du bail, étant précisé que cette mesure se justifie d’autant plus qu’en

instance d’appel des arriérés de loyers d’un montant de (5 x 700,00 =) 3.500,00 euros

sont dus, auquel s’ajoutent les avances sur charges non payées. A noter qu’à défaut

de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le montant à allouer à PERSONNE2.) ne donne

pas lieu à majoration.

C’est encore à bon droit que le premier juge a condamné PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois suivant la

signification du présent jugement. A noter qu’aucun élément de la cause ne permet de

faire bénéficier PERSONNE1.) d’un délai de déguerpissement plus long.

Au vu du sort réservé à l’appel, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE2.) l’entièreté

des sommes exposées non comprises dans les dépens, c’est tout d’abord à juste titre

que le premier juge lui a alloué une indemnité de procédure de 250,00 euros pour la

première instance et il y a en outre lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

350,00 euros pour l’instance d’appel.

Il suit des considérations qui précèdent que ni l’appel principal ni l’appel incident ne

sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

suivant la signification du présent jugement,

reçoit en la forme l’augmentation de la demande pécuniaire d’PERSONNE2.),

la dit fondée,

partant condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

3.750,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) tendant à l’obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 350,00 euros à ce

titre,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.