Tenant's appeal dismissed; new maintenance claims accepted as defense but rejected due to lack of proof.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 22/2015

Audience publique du mardi, vingt-sept janvier deux mille quinze

Numéro 165743 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 31 octobre 2014,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Patrice MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), médecin, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 165743 du rôle et appelée pour fixation le 25

novembre 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13 janvier

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Paul REDING, avocat, en remplacement de Maître Patrice MBONYUMUTWA,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Cécile PORCHER, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING,

comparant pour PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

janvier 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail signé le 20 mars 2013, PERSONNE2.) et son épouse

PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un studio partiellement meublé

sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 690,00 euros ainsi

que d’une avance mensuelle sur charges de 105,00 euros, payable d’avance le 1er de

chaque mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée d’une année et renouvelable

par tacite reconduction pour une durée indéterminée, a pris effet le 20 mars 2013.

Suivant annexe au prédit contrat de bail,

PERSONNE2.)

et son épouse

PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un garage fermé sis à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 100,00 euros pour la durée

du bail d’habitation.

Par requête déposée le 30 juin 2014 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

les époux GROUPE1.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge

de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à leur payer le

montant de 1.790,00 euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges et pour

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation des baux existant

entre parties aux torts de la locataire, et ce endéans le mois de la notification du

jugement.

Devant le premier juge, à l’audience du 18 septembre 2014, les époux GROUPE1.)

ont réduit leur demande pécuniaire au montant de 790,00 euros à titre de loyer pour

le mois de septembre 2014 et au montant de 135,00 euros à titre d’avances sur

charges pour le même mois. Ils ont demandé en outre le montant de 240,00 euros (30

x 8) à titre d’augmentation des avances sur charges depuis le mois de janvier 2014 en

soutenant que le montant des avances sur charges fut augmenté au montant de

135,00 euros depuis le mois de janvier 2014 tel que cela résulterait de la mise en

demeure adressée le 5 juin 2014 à PERSONNE1.).

Considérant notamment (i) qu’il ne ressortait d’aucun élément du dossier que

l’augmentation des avances sur charges fut acceptée par PERSONNE1.), mais (ii) que

la demande des époux GROUPE1.) est néanmoins fondée pour le montant de 790,00

euros à titre d’arriérés de loyer pour le studio et le garage, et pour le montant de 105,00

euros à titre d’avances sur charges, (iii) que même si en l’espèce la locataire a

entretemps réglé les loyers pour la période allant du mois de mai 2014 au mois d’août

2014, le non-paiement d’un mois de loyer, ainsi que le paiement tardif et irrégulier des

loyers précédents constitue une violation grave des obligations de la locataire justifiant

la résiliation judiciaire « du bail » aux torts exclusifs de cette dernière, le tribunal de

paix d'Esch-sur-Alzette, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE1.), a :

-

dit non fondée la demande en paiement du montant de 240,00 euros à titre

d’augmentation des avances sur charges ;

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) pour le montant de

895,00 euros ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) la

somme de 895,00 euros ;

-

prononcé la résiliation « du contrat de bail » conclu entre parties aux torts exclusifs

de PERSONNE1.);

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

31 octobre 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargée de

toute condamnation prononcée en première instance.

Elle demande par ailleurs à ce que les bailleurs soient condamnés (i) à l’exécution

forcée du contrat, (ii) à entreprendre des travaux de réfection du studio sous peine

d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, et (iii) à lui payer des dommages

et intérêts de 10.000,00 euros.

Elle sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que, dès 2007, elle a eu de problèmes

de santé en raison de moisissures qui sont apparus dans le studio loué. Entretemps,

ces problèmes se seraient aggravés dans la mesure où ni l’ancien propriétaire, ni les

parties intimées (en tant que nouveaux propriétaires du studio depuis mars 2013)

n’auraient entrepris la moindre démarche pour éliminer ces moisissures.

Ainsi, depuis avril 2014, PERSONNE1.) serait obligée de prendre six médicaments

différents pour lutter contre les réactions allergiques provoquées par les spores des

moisissures.

PERSONNE1.) reproche dès lors à ses bailleurs d’avoir manqué à leur obligation

d’entretien des lieux loués, obligation à laquelle ils sont tenus en vertu de l’article 1719

alinéa 2 du code civil.

En application du principe de l’exception d’inexécution, PERSONNE1.) estime par

conséquent que le non-paiement du loyer et avances sur charges pour le studio et le

garage pour le mois de septembre 2014, à savoir le montant 895,00 euros (montant

qui serait entretemps réglé) aurait été justifié par l’inexécution contractuelle des

bailleurs qui rendrait la chose louée totalement impropre à son usage.

A titre subsidiaire, ce défaut de paiement d’un seul mois de loyer (sur une période de

location totale de 11 ans) ne serait pas suffisamment grave pour justifier la résiliation

du bail.

Au contraire, il faudrait condamner les bailleurs, conformément à l’article 1184 alinéa

2, à l’exécution forcée du bail et d’entreprendre « des travaux de réfection du studio

sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour plafonnée à 20.000,00 euros ».

Dans la mesure où l’appelante serait tombée malade en raison des moisissures du

studio, elle demande à voir condamner les bailleurs à lui payer la somme de 10.000,00

euros au titre de dommages et intérêts.

Les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris sauf à

demander, par appel incident, à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme

de 240,00 euros représentant les arriérés d’avances sur charges entre janvier et

septembre 2014 résultant du fait que ces avances ont été augmentées de 105,00

euros à 135,00 euros par mois.

En instance d’appel, ils augmentent leur demande en condamnation (i) principalement

à la somme de (790 + 135 =) 925,00 euros, sinon subsidiairement à la somme de (790

+ 105=) 895,00 euros concernant les arriérés de loyers et d’avances sur charges pour

le mois de janvier 2015 et (ii) à la somme de 90,00 euros représentant les arriérés

d’avances sur charges entre octobre et décembre 2014 inclus résultant du fait que ces

avances ont été augmentées de 105,00 euros à 135,00 euros par mois.

Les parties intimées contestent les développements factuels faits par PERSONNE1.).

Elles contestent en particulier le fait qu’il y ait des moisissures dans le studio loué,

aucune pièce, même pas une photo de l’intérieur du studio ne documentant cet état

de choses. De même, les ordonnances médicales versées en cause ne prouveraient

en rien un lien causal entre une allergie de l’appelante et des moisissures dont

l’existence ne serait par ailleurs pas établie.

Par ailleurs, les agissements, respectivement les inexécutions fautives du propriétaire

précédent, à les supposer établis, ne leur seraient pas opposables.

Les bailleurs font valoir en outre que ce n’était qu’en septembre 2013 qu’un problème

leur a été dénoncé pour la première fois. Il s’agissait d’un dégât des eaux, et les

bailleurs auraient immédiatement chargé le responsable du syndic de s’en occuper.

Celui-ci les aurait alors informés que « l’éventuel problème » résultait d’un manque

d’aération par la locataire.

En ces circonstances et faute de preuve que la jouissance du studio ait été totalement

compromise, les bailleurs s’opposent à la mise en œuvre de l’exception d’inexécution,

ceci d’autant plus que, de façon quelque peu contradictoire, PERSONNE1.) ferait tout

pour s’opposer à la résiliation du bail alors qu’elle prétend pourtant que le studio serait

invivable.

Les bailleurs estiment que cette résiliation serait tout à fait justifiée eu égard au fait

que PERSONNE1.), contrairement à ses affirmations, payerait le loyer et les avances

sur charges avec un retard de 20 jours en moyenne. De plus, ni le loyer, ni les avances

sur charges du mois de janvier 2015 ne seraient payées. Dans ces conditions, il y

aurait lieu à confirmer la résiliation du bail prononcée par le premier juge.

Les parties intimées concluent en outre à l’irrecevabilité des demandes

reconventionnelles de PERSONNE1.), celles-ci n’étant pas à considérer comme

défenses à l’action principale de sorte qu’elles seraient à qualifier de nouvelles en

instance d’appel.

Quant au fond, les bailleurs concluent au débouté de ces demandes

reconventionnelles dans la mesure où ni les moisissures, ni leur cause et encore moins

la relation causale avec d’éventuels troubles respiratoires ne seraient établies.

A titre subsidiaire et avant de prononcer une condamnation à des travaux de mise en

état, il faudrait d’abord ordonner une expertise afin de déterminer les origines des

moisissures.

Enfin, les parties intimées concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Discussion

Quant aux demandes principales

Il est rappelé que PERSONNE1.) entend justifier son défaut de paiement par le fait

que le studio qu’elle loue serait infesté de moisissures qui serait le résultat d’un

manque d’entretien par les bailleurs. C’est encore sur ces mêmes moisissures qu’elle

fonde ses demandes reconventionnelles tendant à condamner les bailleurs à effectuer

des travaux d’assainissement et à lui payer des dommages et intérêts.

Les bailleurs contestent l’existence-même de ces moisissures.

PERSONNE1.) intitule sa 13e pièce « photos des moisissures ». Or, il s’avère que les

photos en question sont exclusivement des photos de la façade extérieure de

l’immeuble.

Les diverses ordonnances médicales versées ne font pas été de moisissures non plus.

Le tribunal ne peut donc que constater que les moisissures invoquées, et a fortiori les

problèmes de santé qui seraient induits par ces moisissures, ne sont pas prouvés. Il

aurait pourtant été facile de documenter ces moisissures par un constat d’huissier ou

pour le moins par des photos.

Face à cette carence probatoire manifeste, il n’appartient pas au tribunal d’ordonner

une expertise ou toute autre mesure d’instruction et il y a lieu de retenir que la preuve

desdites moisissures n’est pas rapportée.

Dès lors, l’argumentation de PERSONNE1.) tirée du principe de l’exception

d’inexécution tombe à faux.

Dans ces conditions, le non-paiement du loyer et avances sur charges du mois de

septembre 2014 n’a pas été justifié, même si les montants afférents ont été réglés

entretemps.

Ce manquement contractuel, ensemble avec les retards et irrégularités de paiements

(pour le détail le tribunal renvoie aux développements afférents du jugement entrepris)

ainsi que le non-paiement du loyer et avances sur charges du mois de janvier 2015

justifient la résiliation du bail (étant précisé qu’il s’agit du bail concernant le studio ainsi

que le bail « annexe » concernant le garage) et le déguerpissement de PERSONNE1.)

des lieux loués, ceci par confirmation du jugement entrepris et par adoption des motifs

du premier juge.

En ce qui concerne les arriérés redus, il résulte des explications des parties que tous

les loyers sont actuellement payés à l’exception de celui de janvier 2015.

En ce qui concerne l’augmentation des avances sur charges du montant mensuel de

105,00 euros à 135,00 euros, il y a lieu de rappeler que, suivant l’article 5(3) de la loi

du 21 septembre 2006 sur les baux d’habitation, « le bailleur peut exiger le versement

d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces acomptes peuvent être adaptés aux frais

réellement exposés pour compte du locataire au cours des exercices antérieurs. »

Ainsi, l’adaptation des avances est justifiée si elle est motivée par le fait que les

avances antérieurement demandées étaient trop faibles par rapport au coût réel des

frais locatifs. Etant donné que cette condition n’est même pas remise en cause par

PERSONNE1.), il importe peu de savoir si celle-ci a accepté une telle adaptation des

avances ou non.

Dans ces conditions, c’est à tort que le premier juge n’a pas alloué le montant de

135,00 euros au titre d’avances sur charges à partir de janvier 2014.

L’appel incident est dès lors à déclarer fondé, tandis que l’appel principal est à déclarer

non fondé.

Dans la mesure où le loyer et avances sur charges du mois de septembre 2014 ont

été payées, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de ramener le montant

de la condamnation prononcée au profit des parties intimées à 240,00 euros.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de dire l’augmentation de la

demande des parties intimées fondée et de condamner encore PERSONNE1.) à leur

payer la somme de 925,00 euros (janvier 2015) + 90,00 euros (différentiel des avances

sur charges entre octobre et décembre 2014 inclus résultant du fait que ces avances

ont été augmentées de 105,00 euros à 135,00 euros) = 1.015,00 euros.

Quant aux demandes reconventionnelles de PERSONNE1.)

Le tribunal rappelle que PERSONNE1.) demande à ce que les bailleurs soient

condamnés (i) à l’exécution forcée du contrat, (ii) à entreprendre des travaux de

réfection du studio sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, et

(iii) à lui payer des dommages et intérêts de 10.000,00 euros.

Les bailleurs concluent à l’irrecevabilité de ces demandes en argumentent que ces

demandes seraient nouvelles en appel.

L’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile permet au défendeur de

former en appel des demandes nouvelles lorsqu’elles servent de défense à l’action

principale ou lorsqu’elles visent à la compensation.

La jurisprudence accueille les demandes en compensation formulées pour la première

fois en appel dans des hypothèses variées. Ainsi, le défendeur formule une demande

en compensation lorsqu’il demande des dommages-intérêts au demandeur qui le

poursuit en paiement. (cf Répertoire de Procédure Civile et Commerciale, Dalloz 1956,

verbo Demande Nouvelle, n° 159).

Les demandes (i) et (ii) ont trait toutes les deux trait à l’exécution du bail, la demande

(ii) mettant plus particulièrement l’accent sur l’exécution de l’obligation d’entretien des

bailleurs.

Elles tendent donc à s’opposer à la résiliation du bail et sont, à ce titre, à considérer

comme défenses à la demande en résiliation. Elles sont dès lors recevables mais non

fondées, dans la mesure où le tribunal a confirmé la résiliation du bail et qu’elles sont

inconciliables avec une telle résiliation.

En ce qui concerne la demande (iii), il est à noter qu’une demande en allocation de

dommages et intérêts est, en vertu des principes dégagés ci-dessus, à déclarer

recevable. Elle est cependant à déclarer non fondée dans la mesure où l’existence

des moisissures et a fortiori la relation causale entre ces moisissures et les problèmes

de santé de PERSONNE1.) ne sont pas prouvées en l’espèce.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident fondé et l’appel principal non fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de

240,00 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) et

d’PERSONNE3.), partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 1.015,00 euros,

dit recevables mais non fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.),

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.