Court dismisses appeal against co-ownership fee assessment due to expired objection period and lack of evidence.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 26/2015

Audience publique du mardi, vingt-sept janvier deux mille quinze

Numéro 155073 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 3 juillet 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Patrice MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), situé à

L-ADRESSE2.), représenté par son syndic en fonctions, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 3 juin 2014.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 13 janvier 2015.

Entendu la société anonyme SOCIETE1.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître

Rabah LARBI, avocat, en remplacement de Maître Patrice MBONYUMUTWA, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.)

par l’organe de son mandataire Maître Alex PENNING, avocat constitué, demeurant à

Luxembourg.

Rétroactes

Par ordonnance conditionnelle de paiement rendue en date du 3 juillet 2012 par le

tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) S.A. a été sommée de payer

au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la

somme de 6.109,55 euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification de

l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde, ceci du chef (i) d’un décompte

de frais de copropriété pour l’exercice 2009/2010 (3.031,67 euros) et (ii) d’un

décompte de frais de copropriété pour l’exercice 2010/2011 (3.077,88 euros).

Par lettre entrée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 12 juillet

2012, la société SOCIETE1.) S.A. a régulièrement formé contredit contre la prédite

ordonnance conditionnelle de paiement.

Devant le premier juge, à l’audience du 24 janvier 2013, le SYNDICAT conclut à la

réduction de sa demande concernant l’exercice 2009/2010 dont seul un solde de 90,42

euros restait à régler.

La SOCIETE1.) S.A. s’est opposée à la demande en expliquant que suite à sa mise

en faillite et à une déclaration de créance portant notamment sur l’exercice 2009/2010,

la créance du SYNDICAT aurait été payée et que, concernant les comptes de

l’exercice 2010/2011, elle n’aurait jamais été convoquée à l’assemblée générale

approuvant ces comptes dans lesquels des problèmes de répartition de frais

d’ascenseur se poseraient par ailleurs.

Constatant notamment (i) que le SYNDICAT ne fournit pas de précisions quant au

reliquat de frais de l’exercice 2009/2010, (ii) que les comptes de gestion de l’exercice

2010/2011 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 13 juillet 2011, (iii) que

suivant décompte arrêté au 31 mai 2011, la SOCIETE1.) S.A. redevait au SYNDICAT

la somme de 3.077,88 euros, (iv) que la SOCIETE1.) S.A. n’a pas contesté avoir reçu

notification de la décision de l’assemblée générale et n’a pas allégué avoir introduit le

recours prévu à l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis et (v) rappelant que la répartition des charges

effectuée par le syndic s’impose au copropriétaire du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause

conformément à l’article 34 précité, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement

du 23 mai 2013 :

-

dit le contredit partiellement fondé,

-

dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.) fondée à hauteur de 3.077,88 euros, partant

-

condamné

la société

SOCIETE1.)

S.A. à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 3.077,88

euros avec les intérêts légaux à partir du 9 juillet 2012, jour de la notification de

l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à solde,

-

condamné

la société

SOCIETE1.)

S.A. à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) une indemnité de procédure

de 100,00 euros.

De ce jugement, la SOCIETE1.) S.A. a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 13 juillet 013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, la SOCIETE1.) S.A. demande à être déchargée

des condamnations prononcées à son encontre et elle sollicite l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la SOCIETE1.) S.A. fait valoir que le SYNDICAT aurait déjà

encaissé les frais de copropriété de l’exercice 2009/2010 et qu’elle n’aurait jamais été

convoquée ni reçu copie des procès-verbaux des assemblées de copropriétaires ayant

approuvé lesdits décomptes. Dès lors, le délai de forclusion inscrit à l’article 34 alinéa

2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis n’aurait

pas commencé à courir à son encontre.

La SOCIETE1.) S.A. ajoute qu’elle « se trouvait du 15 septembre 2009 au 16 janvier

2012 en état de faillite » et que dans le cadre de cette faillite, elle aurait « apuré ses

dettes » ayant payé au SYNDICAT la somme de 12.686,91, montant de la déclaration

de créance du SYNDICAT.

D’après la SOCIETE1.) S.A., cette somme couvrait les décomptes 2009/2010,

2010/2011 et une partie de l’exercice 2011/2012, de sorte que le SYNDICAT ne

pourrait réclamer deux fois paiement de la même créance.

Quant au fond, la SOCIETE1.) S.A. estime que les dépenses de copropriété retenues

à sa charge ne seraient pas justifiées. Il en serait ainsi « par exemple », des frais

d’ascenseur en raison du fait que les lots de la SOCIETE1.) S.A. se trouvent au rez-

de-chaussée de la copropriété et que l’ascenseur n’aurait dès lors aucune utilité pour

elle.

La SOCIETE1.) S.A. ajoute qu’elle avait demandé le remboursement de la prédite

somme de 12.686,91 euros mais que cette demande a été refusée par décision de

l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2012, qu’elle a intenté une action

en nullité des décisions de ladite assemblée et qu’il faudrait surseoir à statuer jusqu’à

ce que ce litige, pendant devant la Xe section du tribunal, soit vidé.

Le SYNDICAT conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne le

décompte 2010/2011. En ce qui concerne le décompte 2009/2010, le SYNDICAT

interjette appel incident pour se voir allouer le solde de 90,42 euros en demandant

ainsi à voir porter le montant total de la condamnation de 3.077,88 euros à 3.168,30

euros.

Le SYNDICAT donne à considérer que la SOCIETE1.) S.A. avait « reconnu » en

première instance avoir réceptionné les procès-verbaux des deux assemblées. De

même, le fait d’affirmer, dans son contredit, que les sommes réclamées auraient été

réglées impliquerait nécessairement que la SOCIETE1.) S.A. avait eu connaissance

des décomptes au préalable.

Le SYNDICAT précise que la faillite de la SOCIETE1.) S.A. aurait entretemps été

rabattue après que toutes les créances du SYNDICAT avaient été payées, dont le

montant de 12.686,91 qui avait fait l’objet d’une déclaration de créance. Dès lors, les

développements de la SOCIETE1.) S.A. quant aux effets d’une déclaration de créance

seraient sans aucune pertinence.

Par ailleurs et contrairement aux affirmations de la SOCIETE1.) S.A., ce montant

couvrirait, à raison de 2.941,25 euros les frais de copropriété à charge de la

SOCIETE1.) S.A. pour l’exercice 2009/2010 (3.031,67 euros au total), mais il ne

correspondrait en rien au décompte de frais de copropriété pour l’exercice 2010/2011

qui resterait dû en entier.

Le SYNDICAT estime par ailleurs que la demande relative à un sursis à statuer serait

devenue sans objet dans la mesure où, par jugement du 25 avril 2014, la Xe section

du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg, la demande en restitution de la somme

de 12.686,91 euros a été déclarée non fondée.

Enfin, le SYNDICAT, expliquant que l’appel interjeté par la SOCIETE1.) S.A. serait

purement dilatoire, conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00

euros pour l’instance d’appel.

Discussion

Aux termes de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis, les actions qui ont pour objet de contester les

décisions prises par les assemblées générales doivent, à peine de déchéance être

introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois

à compter de la notification de ces décisions. Lorsque le délai est expiré, la décision

est devenue définitive et ne peut plus être attaquée, ni par voie d’action, ni par voie

d’exception, étant donné qu’il s’agit d’un délai préfix (Marc ELTER et Fernand

SCHOCKWEILER, Copropriété des immeubles bâtis et ventes d’immeubles à

construire, 1978, n° 118).

En l’espèce, la SOCIETE1.) S.A. conteste avoir reçu les procès-verbaux des

assemblées ayant approuvé les décomptes relatifs aux exercices 2009/2010 et

2010/2011. Il s’agit des assemblées du 14 juillet 2010 ainsi que du 13 juillet 2011.

Le SYNDICAT prétend qu’il résulterait du jugement entrepris que la SOCIETE1.) S.A.

aurait reconnu avoir reçu ces procès-verbaux.

Or, force est de constater que le jugement a quo ne contient aucune trace d’un

prétendu aveu de la SOCIETE1.) S.A. en ce sens.

Ce qu’a relevé le premier juge, c’est que la SOCIETE1.) S.A. « ne discute pas avoir

reçu notification de la décision de l’Assemblée Générale et n’allègue pas avoir introduit

le recours prévu à l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 », ce qui veut dire que

la SOCIETE1.) S.A. ne s’est pas prononcée sur la question, ni de façon affirmative, ni

de façon négative en articulant des contestations.

Or, l’absence de contestation ou le simple défaut de dénégation de la part d’une partie

relatif à un fait articulé par son adversaire ne constitue pas, en soi, un aveu

(cf. Dominique Mougenot, Les Obligations- La Preuve, éd. Larcier 2002, n° 270).

La réception des procès-verbaux ne résulte dès lors pas d’un aveu de la SOCIETE1.)

S.A.. Elle ne résulte pas davantage des pièces du dossier.

Ce qu’on peut retenir en revanche, c’est qu’au plus tard dans le cadre des débats de

première instance, la SOCIETE1.) S.A. s’est vu notifier le procès-verbal de

l’assemblée du 13 juillet 2011, puisque le premier juge constate expressément qu’elle

figure parmi les « pièces versées ».

Dès lors, si le tribunal ne saurait se prononcer sur la notification respectivement la

communication du procès-verbal de l’assemblée du 14 juillet 2010, il peut cependant

retenir que la SOCIETE1.) S.A. n’affirme pas, et prouve encore moins avoir introduit

un recours contre l’assemblée du 13 juillet 2011 dont il est établi que le compte-rendu

lui avait été communiqué au plus tard lors des débats de première instance.

Le délai de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 est donc expiré à l’heure

actuelle et la SOCIETE1.) S.A.ne saurait plus mettre en doute, serait-ce par voie

d’exception, les décisions de l’assemblée du 13 juillet 2011 qui s’imposent à elle, dont

sa quote-part dans les frais de copropriété s’élevant pour l’exercice 2010/2011 à

3.077,80 euros.

En ce qui concerne le reliquat du décompte 2009/2010 et ainsi qu’il vient d’être dit, il

ne résulte d’aucun élément objectif du dossier que le procès-verbal de l’assemblée

afférente ait été notifié à la SOCIETE1.) S.A., de sorte que celle-ci peut encore le

remettre en cause.

A l’instar du premier juge et notamment en raison du paiement partiel intervenu, le

tribunal en vient à la conclusion qu’il n’est plus possible de retracer à quels postes du

décompte le reliquat de 90,42 se rapporte, de sorte que c’est à bon droit que la

demande du SYNDICAT a été déclarée non fondée à concurrence de ce montant.

En ce qui concerne la demande tendant à surseoir à statuer, celle-ci est à rejeter dans

la mesure où le litige ayant donné lieu au jugement du 25 avril 2014 rendu par la Xe

section du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg concerne l’annulation de

certains points d’une assemblée de copropriétaires et non pas des décomptes dont le

paiement est recherché dans le cade de la présente instance.

Dans ces conditions, tant l’appel principal que l’appel incident sont à déclarer non

fondés et il y a lieu de confirmer le jugement entrepris.

Au vu de l’issue du litige, la demande de la SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une

indemnité de procédure est à déclare non fondée.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT l’entièreté des

frais exposées par lui et non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui

allouer une indemnité de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 500,00 euros

au titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel et en ordonne la distraction au profit de Maître Alex PENNING, avocat

concluant, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.