Tenant appeal partially allowed; landlord's eviction confirmed but procedural fine removed and move-out extended.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 12/2015

Audience publique du mardi, treize janvier deux mille quinze

Numéro 163927 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), actuellement sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de

Luxembourg du 18 août 2014,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Philippe STROESSER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163927 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 3 mars 2015, puis par courrier

du greffe du 26 septembre 2014 au lundi, 15 décembre 2014 et finalement à l’audience

publique du mardi, 16 décembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Denise PARISI, avocat, en remplacement de Maître Philippe STROESSER,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

janvier 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail, ayant pris effet le 16 octobre 2009, PERSONNE2.) a donné en

location à PERSONNE1.) et à PERSONNE3.) un appartement dépendant d’un

immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,00

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,00 euros, le tout payable par

anticipation le premier de chaque mois.

Le contrat de bail stipule i) qu’il prend cours le 16 octobre 2009, ii) qu’il est conclu pour

une durée d’un an, le preneur et le bailleur ayant le droit de le résilier à l’expiration de

la date anniversaire, moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins trois

mois d’avance, iii) que si aucune des parties ne procède à la résiliation du contrat au

moment de l’arrivée à expiration du dernier terme mentionné, le bail et les conditions

de résiliation sont automatiquement reconduits pour la même durée.

Suivant lettre du 24 octobre 2013, PERSONNE3.) informe le bailleur de son

changement de résidence et qu’elle n’habite plus dans l’appartement

à

L-ADRESSE1.).

Par requête déposée le 20 février 2014,

PERSONNE2.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette aux fins i) de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties

et condamner les locataires à déguerpir des lieux loués, ii) les entendre condamner

solidairement, sinon in solidum, à lui payer le montant de 3.450,00 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, iii) ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir et iv) condamner PERSONNE1.) et PERSONNE3.)

à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé que, depuis le début des relations

contractuelles, les preneurs ont systématiquement payé en retard les loyers. Il a

augmenté ses prétentions financières, suivant décompte actualisé au montant de

8.050,00 euros au titre d’arriérés de loyers des mois de juin 2013, de décembre 2013,

et des mois de février 2014 à juin 2014.

PERSONNE3.) a résisté à la demande en faisant valoir qu’elle avait valablement résilié

le contrat de bail par lettre recommandée du 24 octobre 2013.

Par jugement rendu en date du 4 juillet 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande en la forme, a i) dit qu’il y a lieu à division de la dette,

ii) condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.150,00 euros,

avec les intérêts au taux légal à partir du 20 février 2014, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde, iii) condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

6.900,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de 1.150,00 euros, à

partir du 20 février 2014, date de la demande en justice, et sur le montant de 5.750,00

euros, à partir du 11 juin 2014, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois

jusqu’à solde, iv) dit qu’il y a lieu à exécution provisoire des prédites condamnations,

v) constaté que le contrat de bail est résilié à l’égard de PERSONNE3.), vi) déclaré

résilié le contrat de bail aux torts de PERSONNE1.) et condamné celui-ci à déguerpir

des lieux loués, dans le délai d’un mois, à partir de la notification du jugement, v)

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE3.) conjointement à payer à PERSONNE2.)

une indemnité de procédure de 500,00 euros et vi) condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) conjointement aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a tenu pour établi, au vu du courrier du 24 octobre

2013, i) que PERSONNE3.) avait informé le bailleur qu’elle avait quitté les lieux loués,

ii) que cette information valait rupture unilatérale du contrat de bail, iii) qu’au vu du fait

que la résiliation était parvenue à la connaissance du bailleur, la circonstance que les

clauses de forme pour la mise en œuvre de la résiliation n’aient pas été respectées,

était sans incidence sur la validité de la résiliation, sauf à en reporter l’effet en

respectant un délai de préavis de trois mois.

Il a par conséquent dit que PERSONNE3.) était tenue au paiement des loyers et des

charges, conjointement avec le colocataire, jusqu’à la fin du mois de janvier 2014.

Après avoir constaté que PERSONNE1.) n’avait pas résilié le contrat de bail et est

resté dans les lieux, le premier juge a dit que le contrat de bail a continué à courir à

son égard, PERSONNE1.) étant seul tenu au paiement des loyers et des charges à

partir du 1er février 2014.

En soulignant l’absence de toute preuve de paiement, la demande en paiement a été

déclarée fondée à l’égard i) de PERSONNE3.) et de PERSONNE1.) à concurrence de

2.300,00 euros, ce montant étant à diviser par deux et ii) de PERSONNE1.), seul, à

concurrence de 5.750,00 euros (arriérés des mois de février 2014 à juin 2014 inclus).

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 18 août 2014.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant demande à se voir relever des

condamnations intervenues et à dire non fondée la demande en résiliation du bail.

Après avoir ainsi relevé appel en faisant état que ce serait à tort qu’il a été condamné

au montant retenu à sa charge par le premier juge au titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, PERSONNE1.) n’a, lors des débats, plus contesté être

redevable envers le bailleur du montant retenu par le premier juge.

Dans le même ordre d’idées, l’appelant se rapporte à prudence de justice en ce qui

concerne le décompte actualisé versé par PERSONNE2.), en expliquant le défaut de

paiement du prix du bail par des difficultés financières liées à la perte de son travail

depuis janvier 2014. Pour autant que la résiliation du bail soit prononcée et qu’il soit

condamné à déguerpir des lieux loués, PERSONNE1.) sollicite un délai de

déguerpissement d’un à deux mois.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation pure et simple du premier jugement et verse

un décompte actualisé reprenant les loyers impayés de juin 2013 à décembre 2014,

faisant apparaître un montant total d’arriérés de loyers et d’avances sur charges de

13.800,00 euros.

Il y aurait lieu de condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans

« quinze jours » et de le condamner à une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour les deux instances, soit 500,00 euros pour chaque instance.

A titre préliminaire, il est à noter qu’en l’espèce, le premier jugement est entrepris par

PERSONNE1.) seul, de sorte que le tribunal d’appel ne connaît que du litige se

mouvant entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.), étant précisé qu’en tout état de

cause, au vu du litige et des condamnations prononcées par le premier juge, l’appelant

n’avait pas l’obligation d‘intimer PERSONNE3.) dans la mesure où le litige est

susceptible de division. En effet, indépendamment de l’issue réservée à l’appel, il n’y

a pas d’impossibilité absolue d’exécuter simultanément le jugement contre

PERSONNE3.), d’une part, et contre l’appelant, d’autre part.

Quant au fond, à défaut de la preuve du paiement des loyers réclamés par

PERSONNE2.) dans le cadre de la première instance, le premier juge est d’ores et

déjà à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le

montant de 6.900,00 euros avec les intérêts légaux tels que spécifiés dans le dispositif

du premier jugement.

A défaut de la preuve du paiement du montant échu en instance d’appel, qui se chiffre

à (13.800,00 – 6.900 =) 6.900,00 euros (loyers et avances sur charges impayés de

juillet à décembre 2014), PERSONNE2.) est en outre fondé à solliciter le paiement de

ce montant. A défaut par PERSONNE2.) de solliciter l’octroi d’intérêts légaux sur ledit

montant, celui-ci ne donne pas lieu à majoration.

Le défaut de paiement du loyer et des avances sur charges à l’échéance convenue

constituant une violation par le locataire d’une des obligations principales lui incombant

au titre du bail, il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge a déclaré le bail

résilié aux torts de celui-ci, la résiliation du bail se justifiant en outre par le défaut de

paiement des loyers échus en cours d’instance d’appel. Il y a cependant lieu d’accorder

à PERSONNE1.) un délai de déguerpissement d’un mois à partir de la signification du

présent jugement.

La condition d’iniquité n’étant pas donnée, il s’ensuit que, par réformation du jugement

entrepris, il y a lieu de décharger PERSONNE1.) de la condamnation à l’indemnité de

procédure prononcée à son encontre par le premier juge. Pour le même motif, la

demande en indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE2.) pour l’instance

d’appel est à dire non fondée.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

Quant à la demande d’PERSONNE2.) tendant à l’exécution provisoire du présent

jugement, il est rappelé qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le

jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur

Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande en indemnité procédure formulée en première instance par

PERSONNE2.)

contre

PERSONNE1.)

et

décharge

PERSONNE1.)

de

la

condamnation prononcée à ce titre,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de la demande en paiement en

instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

6.900,00 euros,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

rejette la demande d’PERSONNE2.) en exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.