Landlord wins partial appeal on arrears but loses procedural fee claim due to lack of inequality of arms.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 14/2015

Audience publique du mardi, treize janvier deux mille quinze

Numéro 161918 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu,

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 28

avril 2014,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), veuve

PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE2.),

2) PERSONNE5.), épouse PERSONNE6.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE3.),

3) PERSONNE7.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelants par appel incident,

sub 1) à 3) comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161918 du rôle et appelée pour fixation le 27 mai

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 16 décembre

2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Denise PARISI, avocat, en remplacement de Maître Dogan DEMIRCAN,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Kevin PIRROTTE, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

avocat, comparant pour PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), PERSONNE5.),

épouse PERSONNE6.), et PERSONNE7.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

janvier 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail signé le 24 juillet 2008, ayant pris effet le 1er août 2008,

PERSONNE8.)

et son épouse,

PERSONNE3.), ont donné en location à

PERSONNE1.) et à son épouse, PERSONNE2.), une maison sise à L-ADRESSE1.),

pour un loyer mensuel de 1.100,00 euros.

Suivant acte de notoriété dressé le 6 novembre 2013 par-devant le notaire Jean

SECKLER, PERSONNE3.), PERSONNE5.) et PERSONNE7.) sont les seuls héritiers

de feu PERSONNE8.).

Par requête déposée le 20 novembre 2013 au greffe de la Justice de Paix,

PERSONNE3.), PERSONNE5.) et PERSONNE7.) ont fait convoquer PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) les entendre

condamner à leur payer la somme de 5.500,00 euros à titre d’arriérés de loyers (au

titre des mois de juillet à novembre 2013 inclus) et la somme de 3.300,00 euros à titre

d’indemnité de relocation, ii) voir prononcer la résiliation du contrat de bail et ordonner

le déguerpissement des locataires des lieux loués.

Lors des débats de première instance, les consorts GROUPE1.) ont augmenté leur

demande au montant de 6.600,00 euros, à titre d’arriérés de loyers pour les mois de

juillet 2013 à février 2014, en précisant que les loyers de décembre 2013 et de janvier

2014 ont été payés.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont expliqué i) que depuis des années, le loyer est

payé de façon régulière et ii) que PERSONNE1.) se serait cependant retrouvé au

chômage et aurait été dans l’obligation de faire face à des dépenses exceptionnelles

liées à sa mère, ce qui engendrerait des problèmes financiers, empêchant les

locataires d’honorer les obligations financières leur incombant.

Par jugement contradictoire rendu en date du 17 mars 2014, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir reçu la demande en la forme et donné acte à PERSONNE3.),

PERSONNE5.) et PERSONNE7.) de l’augmentation de leur demande, a i) dit fondée

la demande en paiement relative aux arriérés de loyers et condamné PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à leur payer la somme de 5.500,00 euros, avec les intérêts légaux

à partir du jour de la demande en justice, 20 novembre 2013, jusqu’à solde, ii) résilié

le bail entre parties pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers aux

échéances contractuelles et condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir

des lieux loués dans un délai de deux mois à partir de la notification du jugement, iii)

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de relocation, iv) rejeté la

demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure, v) ordonné l’exécution

provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire relative aux

arriérés de loyers et vi) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que, suivant pièces versées au dossier,

les loyers des mois de décembre 2013, janvier et février 2014 ont été payés, mais

qu’aucune preuve de paiement concernant les loyers pour les mois de juillet à

novembre 2013 n’était versée en cause, de sorte qu’il a fait droit à la demande

formulée à ce titre, à concurrence du montant de 5.500,00 euros et il a par conséquent

fait droit à la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement des

locataires. Il a cependant rejeté, pour être prématurée, la demande des requérants

relative à l’indemnité de relocation.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 28 avril 2014.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants concluent à voir dire « la

demande adverse partiellement non fondée ».

A l’appui de leur recours, ils font exposer avoir « dû subir des frais exceptionnels et

intempestifs liés à la prise en charge en maison de retraite de la maman du sieur

PERSONNE1.) » et que la somme leur réclamée à ce titre constitue « un cas de force

majeure » - remplissant les conditions d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité -

leur « permettant d’éviter l’application de la clause résolutoire ».

Les intimés concluent à la confirmation du jugement a quo, tout en, (i) augmentant leur

demande du montant de 1.100,00 euros du chef du loyer impayé de décembre 2014

et (ii) réduisant leur demande au montant total de 4.082,06 euros, la somme de

2.517,94 euros ayant pu être récupérée par le biais d’une saisie-arrêt sur salaire. Ils

relèvent toutefois implicitement, mais nécessairement, appel incident en ce qu’ils

concluent à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la

première instance. Ils sollicitent également une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel à concurrence du même montant.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, le mandataire des parties appelantes s’est

rapporté à la sagesse du tribunal.

Discussion

D’emblée, le tribunal de céans note que la décision querellée n’est pas entreprise en

ce que les consorts GROUPE1.) ont été déboutés de leur demande en obtention d’une

indemnité de relocation. Ce volet de la demande – coulé en force de chose jugée –

n’est dès lors pas dévolu au tribunal de céans.

En ce qui concerne les arriérés de loyers, il ne résulte d’aucun élément de la cause

que les loyers des mois de juillet 2013 à novembre 2013 inclus aient été payés.

Les intimés se prévalent cependant d’un cas de force majeure – à savoir des frais en

relation avec la maison de retraite de la mère de l’appelant – afin de voir débouter les

consorts GROUPE1.) de leur demande.

Aux termes de l’article 1148 du code civil, « il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts,

lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché

de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ».

Si, certes, à l’impossible nul n’est tenu, et que la force obligatoire d’un contrat peut

céder devant des obstacles insurmontables s’opposant à son exécution, encore faut-

il que l’obstacle invoqué par le débiteur pour échapper à l’exécution de son obligation

présente trois caractères, à savoir l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.

Il est admis que le caractère irrésistible est devenu l’élément de la force majeure (cf.

A. BENABENT, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e

éd., n° 333).

L’impossibilité d’exécution s’entend cependant d’une véritable impossibilité, c’est-à-

dire d’un obstacle insurmontable et non de simples difficultés, fussent-elles très

grandes. Dès lors que le débiteur peut exécuter le contrat, le débiteur y est tenu, même

si cette exécution doit être pour lui très onéreuse : on dit qu’il n’existe pas de force

majeure financière, de sorte que les difficultés financières ne peuvent jamais constituer

une force majeure (cf. op. cit. n° 334).

En l’occurrence et indépendamment du fait que les frais allégués par les appelants ne

sont nullement établis, la prétendue prise en charge par ceux-ci des frais de maison

de retraite ne constitue, de toute évidence, pas une cause de force majeure rendant

impossible l’exécution des obligations incombant aux locataires, respectivement

permettant à ceux-ci d’échapper aux obligations financières leur incombant au titre du

contrat de bail conclu.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au paiement de la somme de 5.500,00 euros du chef des loyers

impayés des mois de juillet à novembre 2013 inclus.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par les intimés, recevable

en la forme, force est de constater que les appelants n’établissent pas avoir payé le

loyer du mois de décembre 2014, de sorte que l’augmentation de la demande est à

déclarer fondée pour le montant réclamé de 1.100,00 euros.

Les parties intimées ont néanmoins réduit leur demande au montant de 4.082,06

euros, en faisant valoir qu’ils ont pu récupérer la somme de 2.517,94 euros par le biais

d’une saisie-arrêt sur salaire.

Elles n’ont toutefois pas indiqué à quelle date ce montant a pu être récupéré. Faute de

précisions, il échet de réformer le jugement attaqué et de condamner PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à payer aux consorts GROUPE1.) le montant réclamé de 4.082,06

euros.

Au vu du montant important des arrières de loyers, c’est à bon droit que le premier

juge a prononcé la résiliation du contrat de bail ainsi que le déguerpissement

consécutif des locataires.

Le jugement attaqué est partant à confirmer, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à deux mois (le délai n’étant contesté par aucune des parties) à partir

de la signification du présent jugement.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve pas remplie dans le chef des consorts

GROUPE1.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande des consorts GROUPE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par confirmation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée et, d’autre part, que leur demande sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel est également à

déclarer non fondée.

Dans la mesure où les appelants sont tenus à une condamnation moindre qu’en

première instance, l’appel principal est partiellement fondé, tandis que l’appel incident

laisse d’être fondé.

Il n’en demeure cependant pas moins que les appelants restent tenus d’une

condamnation à l’égard des parties intimées, de sorte qu’il y a lieu de les condamner

aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

déclare l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

payer

à

PERSONNE3.),

veuve

PERSONNE4.),

PERSONNE5.),

épouse

PERSONNE6.), et PERSONNE7.) le montant de 4.082,06 euros avec les intérêts

légaux sur le montant de 2.982,06 euros à partir du 20 novembre 2013, et sur le

montant de 1.100,00 euros à partir du 16 décembre 2014, date de l’augmentation de

la demande, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à deux mois à compter de la signification du présent jugement,

déboute

PERSONNE3.),

veuve

PERSONNE4.),

PERSONNE5.),

épouse

PERSONNE6.), et PERSONNE7.) de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.