Appeal dismissed; unanimous consent required for terminating co-owners' shared lease under Civil Code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 11/2015

Audience publique du mardi, treize janvier deux mille quinze

Numéro 159102 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 3 janvier 2014,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), cultivateur, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159102 du rôle et appelée pour fixation le 28 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 29 avril 2014 et finalement à l’audience

publique du mardi, 16 décembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Frédéric MIOLI, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Monsieur PERSONNE3.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

janvier 2015, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe du Tribunal de paix de Luxembourg en date du 22 juillet

2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg notamment aux fins (i) de voir déclarer résilié

le contrat de bail à ferme conclu entre feu PERSONNE4.) et PERSONNE3.), (ii) de

voir condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux dans un délai de huit jours à

compter du prononcé de la décision à intervenir, de (iii) se voir allouer une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros et de voir (iv) ordonner l’exécution provisoire du

jugement.

Par jugement contradictoire rendu en date du 28 novembre 2013, le tribunal de paix

de Luxembourg, après avoir reçu la demande en la pure forme, l’a dit non fondée et a

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté (i) qu’un contrat de bail à ferme portant

sur un certain nombre de surfaces agricoles a été conclu entre feu PERSONNE4.) et

PERSONNE3.), (ii) que PERSONNE1.) et PERSONNE2.), héritiers directs de feu

PERSONNE4.), ont informé, par courrier du 12 janvier 2012, PERSONNE3.) de leur

intention de ne pas renouveler ce contrat et (iii) que celui-ci estimait que le bail n’a pas

été valablement résilié, au motif que la résiliation n’émane que de deux des cinq

enfants de feu PERSONNE4.) et n’a pas été donnée par tous les indivisaires.

Tenant comme étant constant en cause que le bail a été formé il y a une vingtaine

d’années et rappelant qu’aux termes de l’article 6 alinéa 3 de la loi modifiée du 18 juin

1982 portant réglementation du bail à ferme, «lorsqu’après neuf ans le bail n’a pas été

dénoncé, il est prorogé d’année en année, sauf si un congé a été donné par le bailleur

neuf mois avant la fin de la période de bail en cours», le premier juge a dit que la

question qui se pose en l’occurrence, (dès lors que la loi prévoit la tacite reconduction

d’année en année d’un bail à ferme), est celle de savoir si le congé donné par

uniquement deux des indivisaires est valable (et non celle de savoir si le bail a été

valablement renouvelé).

Rappelant la teneur de l’article 815-3 du Code civil aux termes duquel :

« 1° Les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le

consentement de tous les indivisaires. Ceux-ci peuvent donner à l’un ou à plusieurs

d’entre eux un mandat général d’administration. Un mandat spécial est nécessaire

pour tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que

pour la conclusion et le renouvellement des baux.

2° Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et

néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite,

couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion

ou le renouvellement des baux», le premier juge a souligné que ce texte est muet

quant à la question de la résiliation d’un contrat de bail et il en a conclu que si un

immeuble loué appartient de façon indivise à plusieurs copropriétaires, tous doivent

donner congé, à moins qu’il ne soit prouvé qu’il y ait eu mandat donné par un indivisaire

à l’autre.

Or, il a constaté qu’en l’occurrence, les requérants n’avaient pas de mandat spécial

des autres indivisaires, mais qu’au contraire, qu’il ressort d’un courrier du 17 octobre

2013 émanant du conseil de ceux-ci qu’ils n’avaient pas donné leur accord à la

dénonciation de ce bail.

Il a partant considéré que la résiliation intervenue ne saurait être considérée comme

valable et a dès lors débouté PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’ensemble de leurs

prétentions.

De ce jugement, ces derniers ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

3 janvier 2014.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à voir constater que le bail à

ferme a été valablement résilié par leur courrier du 12 janvier 2012 avec effet au 1er

novembre 2012.

En effet, en ces circonstances, on ne saurait considérer que le bail aurait été

tacitement reconduit, ce mécanisme ne pouvant s’appliquer qu’en cas de silence du

bailleur. Or, en l’espèce, une partie des indivisaires auraient rompu ce silence, ce qui

suffirait à empêcher la tacite reconduction du bail à s’opérer. Pour que celle-ci puisse

se produire, il aurait fallu un silence de l’ensemble des indivisaires, ce qui n’a pas été

le cas en l’espèce.

Les appelants concluent dès lors au déguerpissement de PERSONNE3.) des terres

agricoles louées avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef et ils sollicitent l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première instance ainsi

qu’une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que

le bail à ferme n’aurait pas été valablement résilié. D’après lui et conformément à

l’article 815-3 du code civil, cette résiliation aurait dû être faite par l’ensemble des

indivisaires et, en l’absence d’une telle résiliation, le bail à ferme continuerait à courir.

Il est constant en cause que PERSONNE3.) est locataire de différentes terres

agricoles suivant bail à ferme oral datant « de plus de vingt ans ». A l’époque, le bail

avait été conclu entre PERSONNE3.) et feu PERSONNE4.).

Actuellement, les terres agricoles données à bail sont la propriété indivise des héritiers

de PERSONNE4.). Il résulte des pièces du dossier qu’il y aurait actuellement huit

indivisaires en tout : à savoir les deux appelants et les six parties mentionnées dans

un courrier de Me Alain GROSS du 17 octobre 2013 aux termes duquel ces six

indivisaires affirment ne pas avoir donné leur accord à une résiliation du bail.

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, les actes d'administration et de disposition

relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. Par

ailleurs, un mandat spécial est nécessaire pour la conclusion et le renouvellement des

baux.

D’après l’article 815-3, alinéa 2 du code civil « si un indivisaire prend en charge la

gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part,

il est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d’administration mais non

les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Les actes d’administration couverts par le mandat tacite des indivisaires,

conformément à l’article 815-3 du code civil, sont tous les actes qui ressortissent à

l’exploitation normale du ou des biens indivis, exception faite de la conclusion et du

renouvellement des baux (Pierre Catala, L’indivision, 1980, Art 32172, n° 81).

Même si la résiliation n’est pas directement visée par l’article 815-3 du code civil, le

tribunal retient que cette hypothèse doit être traitée de façon identique à l’hypothèse

du renouvellement du bail. En effet, dans la mesure où la résiliation conditionne

nécessairement le renouvellement du bail, celle-ci doit se faire d’après le régime inscrit

à l’article 815-3 du code civil.

Or, au vu de ce texte, le mandat tacite est exclu par principe et il est a fortiori exclu en

l’espèce au vu de la volonté expresse des indivisaires autres que les appelants qui

s’opposent à une résiliation du bail.

De même, force est de constater qu’il n’existe pas de mandat spécial pour procéder à

la résiliation du bail.

Dans ces conditions, l’exigence de l’unanimité s’applique.

En effet, la règle de l’unanimité, inscrite à l’article 815-3, se justifie pour plusieurs

raisons. La première, fondamentale, tient au fait que le droit de chaque indivisaire ne

porte que sur une fraction non localisée du bien indivis. Dès lors, tout acte autre qu'une

mesure conservatoire portant sur l'intégralité du bien indivis requiert nécessairement

le consentement de tous les indivisaires, sous peine de méconnaître le droit individuel

de chacun. A cette première raison s'en ajoute une seconde, complémentaire, qui tient

à l'absence de personnalité morale de l'indivision. L'abandon de la règle de l'unanimité

n'aurait pu se faire qu'au bénéfice d'un système majoritaire qui eut impliqué l'existence

d'un groupement doté de la personnalité juridique. À partir du moment où le législateur

a refusé, à juste titre, de s'engager dans cette voie, le maintien de la règle de

l'unanimité, expression d'une gestion commune des biens indivis, s'imposait

(Jurisclasseur, civil, Art. 815 à 815-18, Fasc. 30, n° 69).

A ces raisons de fond s'ajoutent des considérations d'opportunité. Les actes

d'administration et de disposition visés à l’article 815-3, alinéa 1er du code civil

postulent des décisions importantes qui engagent le patrimoine de chaque indivisaire.

Au regard de l'importance des conséquences patrimoniales attachées à de tels actes,

la règle de l'unanimité apparaît comme la protection la plus efficace que la loi puisse

offrir à chaque indivisaire. Il était donc opportun de consacrer dans la loi ce principe

de la nécessité d'un consentement unanime de tous les indivisaires à des actes d'une

telle importance (Jurisclasseur, op. cit., n° 70).

Au vu des considérations qui précèdent, c’est à bon droit que le premier juge a décidé

qu’en l’absence de décision unanime de résiliation du bail, celui-ci a été tacitement

reconduit et que la demande en déguerpissement des appelants a été déclarée non

fondée.

Au vu de l’issue du litige, les demandes des appelants tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure sont à rejeter, ce tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.