Court appoints expert to measure land distances and assess construction necessity under civil code.

Arrêt commercial

Audience publique du sept janvier deux mille quinze.

Numéros 36843 et 36892 du rôle.

Composition :

Roger LINDEN, président de chambre; Elisabeth WEYRICH, conseillère; Carole KERSCHEN, conseillère; Patrick KELLER, greffier.

I )

E n t r e :

A, établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-Alzette du 10 décembre 2010, comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

e t :

1) B, établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions, intimée aux fins du susdit exploit LISE, comparant par Maître René WEBER, avocat à Luxembourg ;

2) C, établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, intimée aux fins du susdit exploit LISE, comparant par Maître Christian POINT, avocat à Luxembourg ;

I I )

E n t r e :

B, établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions, appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-Alzette du 21 décembre 2010, comparant par Maître René WEBER, avocat à Luxembourg ;

e t :

C, établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, intimée aux fins du susdit exploit LISE, comparant par Maître Christian POINT, avocat à Luxembourg.

LA COUR D'APPEL :

Revu l’arrêt de la Cour d’appel du 7 mars 2012 qui a ordonné la comparution personnelle des parties.

Il convient de rappeler les faits qui sont à la base du litige, tel qu’exposés dans l’arrêt susdit:

« Par contrat conclu le 21 octobre 2003, la société A a chargé la société B d'une mission d'architecte ayant pour objet la préparation des documents et l'élaboration des plans servant à demander les autorisations de construire pour deux résidences et cinq maisons unifamiliales sises à (…), ainsi que la supervision artistique des travaux.

L'autorisation de construire pour les résidences a été délivrée le 17 juillet 2007 par le bourgmestre de la commune de Schuttrange sur base des plans établis par la société B.

En octobre 2007, suite à une réclamation de la propriétaire du terrain attenant au lot 10 sur lequel une des résidences était en train d'être érigée, la société A s'est engagée à effectuer à ses propres frais des travaux d'aménagement tant sur le terrain du lot 10 que sur le terrain voisin, comprenant la construction d'un mur en gabions à la limite du lot

10 et la plantation d'arbres sur le terrain voisin.

Le 21 mars 2008, après obtention de l'autorisation de construire pour les cinq maisons unifamiliales, la société B a adressé à la société A sa facture finale d’un montant de 20.302,10 euros.

Par courrier du 2 avril 2010, la société A a informé la société B que le bureau d'architectes a commis une faute dans l'établissement des plans d'autorisation ayant engendré un surcoût de travaux d'aménagement de 17.494,09 euros suivant facture du 2 avril 2008. Elle a déduit ce montant lors du règlement de la facture du 21 mars 2008.

Par exploit d'huissier du 11 juin 2008, la société B a fait comparaître la société A devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, pour s'entendre condamner à lui payer la somme de 17.494,09 euros, redue à titre de solde de la facture du 21 mars 2008, sinon tout autre montant à arbitrer par le tribunal ou à fixer par expertise.

Par conclusions du 21 octobre 2008, la société A a conclu au débouté de la demande adverse, demandant à voir reconnaître dans son chef une créance à concurrence de la somme 17.494,09 euros et à voir constater le bien-fondé de la compensation déjà opérée sur la facture du 21 mars 2008 à concurrence de ce montant. En ordre subsidiaire, elle a conclu reconventionnellement à la condamnation de la société B à lui payer le montant de 17.494,09 euros et à la compensation judiciaire entre ce montant et la condamnation à intervenir, le cas échéant, dans le cadre de la demande principale.

Par exploit d'huissier du 20 janvier 2009, la société B a fait intervenir la société C dans le litige afin de voir dire qu'elle doit couverture pour les montants qui seraient reconnus comme préjudice suite à une éventuelle faute professionnelle commise par la société B et pour les frais et honoraires à exposer par elle dans les deux procédures.

Par jugement du 5 octobre 2010, le tribunal a dit la demande principale fondée et la demande reconventionnelle non fondée, a condamné la société A à payer à la société B la somme de 17.494,09 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 6 avril 2008 jusqu'à solde, ce taux étant à augmenter de trois points à l'issue d'un délai de trois mois à partir de la signification du jugement. Le tribunal a dit sans objet la demande en intervention formée contre la société C pour autant qu'elle tend à voir dire qu'elle doit couverture pour les montants qui seraient reconnus comme préjudice suite à une faute professionnelle de la société B et non fondée pour le surplus.

A l'appui de son appel, la société A reproche aux juges de première instance de ne pas avoir reconnu dans son chef une créance de 17.494,09 euros résultant des travaux supplémentaires auxquels elle a dû procéder en raison des désordres affectant les plans de construction établis par la société B.

Elle soutient que dans l'élaboration des plans, la société B n'a respecté ni la distance de 3 mètres par rapport au terrain voisin prescrite par l'article 16 du règlement des bâtisses de la Commune de Schuttrange, ni celle de 1,90 mètre prévue par l'article 678 du Code civil. Elle fait grief au tribunal d'avoir dit qu'un non-respect de l'article 16 du règlement des bâtisses n'est pas établi et qu’elle n'a pas rapporté la preuve que les travaux d'aménagement auxquels elle a procédé aient été rendus nécessaires en raison d'un non-respect de l'article 678 du Code civil.

La société B soutient qu'elle a respecté tant le règlement des bâtisses de la Commune de Schuttrange que l'article 678 du Code civil et que, même en admettant un recul de la construction que la société A prétend trop près du terrain voisin, des travaux d'aménagement auraient de toute façon dû être exécutés. »

En présence des conclusions prises de part et d'autre et notamment des plans établis par la société B et les photographies des lieux, la Cour a jugé indiqué d'entendre les parties.

La comparution des parties s’est tenue le 16 avril 2012.

L’appelante demande à la Cour de constater que l’immeuble ne respecte ni la distance de trois mètres, ni celle de 1,90 mètre par rapport au fonds voisin, et cela peu importe qu’une autorisation de construire ait été accordée par la commune. Elle fait valoir que l’architecte est tenu d’une obligation de résultat (présenter des plans conformes aux normes réglementaires et légales) et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la compétence du promoteur en tant que cause exonératoire. En ce qui concerne le lien de causalité entre la faute et le préjudice, elle soutient que les travaux qu’elle a dû entreprendre ont consisté en la construction d’un mur à gabions le long de la ligne séparative et en la plantation de plusieurs arbres sur le terrain du voisin lésé et que ces derniers n’auraient jamais été entrepris si l’architecte avait fourni des plans conformes aux dispositions en vigueur.

Elle demande dès lors, par réformation, à se voir allouer le montant réclamé, sinon un montant à fixer ex aequo et bono, sinon à déterminer par voie d’expertise.

L’intimée admet que la construction enfouie du sous-sol se trouve au parement du mur extérieur au plus près à 1,50 mètre de la limite de la propriété voisine et au plus loin à quelque 2,50 mètres, mais que cette façon de construire n’est pas interdite par le règlement sur les bâtisses, étant donné que le recul est mesuré dès le nu de la façade, compte non tenu des terrasses non couvertes, la façade étant la partie non enfouie de la construction. Elle fait valoir que les vues proprement dites se trouvent en-dehors de la distance légale de 1,90 mètre, mais critique le tribunal en ce qu’il aurait fait une interprétation inexacte de la notion de terrasse qui serait à assimiler à une vue. Ce serait le promoteur qui serait à l’origine de l’aménagement de la terrasse jusqu’à une distance inférieure à 1,90 mètre de la limite du fonds voisin. L’intimée conteste en ordre subsidiaire tout lien de causalité entre une supposée faute de sa part et le préjudice allégué par l’appelante, étant donné que même à supposer la distance légale respectée, un mur de remblai aurait dû être construit.

Discussion

La juridiction du premier degré a correctement exposé les principes régissant les obligations de l’architecte et notamment qu’il doit, en établissant les plans, respecter les prescriptions légales et réglementaires en vigueur, qui, en l’espèce, se trouvent être celles découlant du règlement communal sur les bâtisses et de l’article 678 du Code civil.

L’article 17 du règlement sur les bâtisses de la commune de Schuttrange relatif à la marge de reculement dispose que le recul des constructions sur les limites de propriétés est mesuré dès le nu de la façade.

Le nu de la façade se définit par le plan vertical de façade le plus rapproché de la limite séparative ou de l’alignement compté à partir du revêtement extérieur fini, hormis éléments de composition.

L’article 16 du règlement sur les bâtisses impose une distance minimale de trois mètres à calculer à partir du nu de la façade. Cette prescription a été respectée lors de l’élaboration des plans. Les parties s’accordent en effet pour dire que la façade de l’immeuble proprement dite (c’est - à -dire celle mesurée à partir du niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble) respecte la marge de reculement de trois mètres.

Le moyen de l’appelante qui soutient que la distance devrait être calculée à partir de la limite extérieure de la construction du sous-sol qui est actuellement enfouie, sinon à tout le moins à partir de la ligne extérieure de la dalle recouvrant ledit sous-sol librement accessible aux habitants de la résidence ou à certains d’entre eux, n’est pas fondé, dès lors qu’il se heurte au texte clair du règlement communal. D’ailleurs, ledit article 17 n’est pas applicable aux terrasses non couvertes, aux seuils, perrons, balcons (fermés latéralement ou non) et autres installations semblables.

L’administration communale a par ailleurs, au vu des plans soumis par l’architecte en vue de l’obtention de l’autorisation de construire, délivré une telle autorisation, alors même qu’il saute aux yeux sur lesdits plans que la distance latérale entre la ligne extérieure du soussol et le fonds voisin est inférieure à trois mètres sur une partie dudit sous-sol. (voir pièce numéro 2, farde de 15 pièces de l’appelante AP01- PLN-1C) Même lorsque le bourgmestre s’est, par lettre du 14 janvier 2008, adressé à la partie intimée pour lui demander des explications supplémentaires, il a d’emblée retenu que « Der von Ihnen erstellte Plan hält die seitlichen Abstände laut Genehmigung ein.»

La lettre poursuit en les termes suivants :

« jedoch ist das Kellergeschoss mit den Parkständen 1 bis 4, welches nach aussen hin nicht sichtbar sein sollte, auf seiner gesamten Geschosshöhe sichtbar ».

Les parties ont pris position quant à ce point spécifique lors de la comparution des parties du 16 avril 2012 tenue en exécution de l‘arrêt de la Cour du 7 mars 2012 :

D, pour la partie intimée, a notamment déclaré:

„ Die Garagen sollten ganz im Boden liegen. Auf der Plattform die über den Garagen ist, sollten Terrassen entstehen, die so breit waren wie die Balkone darüber. Der Rest sollte bepflanzt werden“.

E, pour l’appelante, a répliqué sur ce point précis :

„Das stimmt so. Aber da die Plattform auf einer Seite weniger als 1,90 m von der Grenze war, war der Nachbar nicht einverstanden und wir haben uns mit ihm einigen müssen. Es war vorgesehen hinter der Plattform zum Nachbarn hin eine künstliche Böschung einzurichten, der Nachbar verlangte aber eine Stützmauer sowie das Pflanzen von Bäumen, um diese zu kaschieren. Wir haben dem Architekten nur diese Stützmauer und die Bäume in Rechnung gestellt und nicht die Böschung die sowieso angelegt werden sollte.“

Les deux parties s’accordent dès lors pour dire et confirment en cela le contenu de la lettre de l’administration communale du 14 janvier 2008 qu’il était prévu que l’intégralité du sous-sol serait enfouie (au moyen d’un remblai), donc ne serait plus visible à l’oeil nu.

Il est rappelé que la mission de l’architecte ne comprenait pas l’aménagement extérieur que le maître de l’ouvrage s’était réservé de réaliser.

La Cour retient partant au vu de l’ensemble de ces éléments que la société intimée n’a pas violé les dispositions des articles 16 et 17 du règlement communal sur les bâtisses.

L’appelante reproche encore à l’architecte de ne pas avoir respecté l’article 678 du Code civil.

Aux termes dudit article, « on ne peut avoir des vues ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres (six pieds) de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage ». Selon l’article 680 du même code, « la distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés ».

La plate-forme formée par la dalle recouvrant la partie du sous-sol, dès lors qu’elle a les mêmes dimensions que l’ensemble qu’elle recouvre, est pour partie distante depuis le parement extérieur de moins de 1,90 mètre du fonds voisin.

Il ressort en effet des plans versés que la ligne extérieure de cette plate-forme qui suit un parcours en biais se situe à l’endroit le plus près à 1,40 mètre dudit fonds, tandis que l’endroit le plus éloigné se situe à quelque 2,50 mètres. Ce n’est donc, en fait, qu’une partie de cette plate-forme qui ne respecte pas la distance légale de 1,90 mètre. La plate-forme qui, selon les déclarations des parties et les plans et photos versés, a été aménagée pour partie en terrasse, est librement accessible, notamment à ceux des habitants de l’appartement de la résidence situé au rez-de-chaussée.

L’intimée reproche aux juges du premier degré d’avoir fait une interprétation inexacte de la notion de terrasse qu’ils ont assimilée à une vue. Elle fait valoir que sont concernés « les balcons, terrasses, toits plats ou toute plate-forme avec un accès aménagé pour y parvenir », mais ne serait pas concernée la plate-forme litigieuse qui « doit être considérée comme un simple aménagement dans le gazon ». Selon elle, l’interprétation faite par le tribunal conduirait à ce que toute possibilité de vue à partir d’un endroit surélevé serait contraire à l’article 678 du Code civil, le remblai existant entre la fin de la plate-forme constituée par la couverture du sous-sol et le fonds voisin serait le fait, non pas de l’architecte, mais de l’appelante qui aurait décidé d’aménager des terrasses sur l’intégralité de ladite plate-forme, au lieu d’en limiter la profondeur à celle des balcons se trouvant aux étages et qui, selon l’intimée, respecteraient la distance légale de 1,90 mètre. Ce serait donc le maître de l’ouvrage qui serait à l’origine de la possibilité d’avoir une vue directe sur le fonds voisin.

Le tribunal a rappelé à bon droit que l'article 678 du Code civil et la jurisprudence assimilent aux ouvertures et fenêtres d'aspect, dans la mesure où la disposition des lieux permet une vue, même partielle sur le fonds voisin, sans effort particulier de manière constante et normale et où il existe un accès aménagé pour y parvenir, notamment les balcons, terrasses, toits plats et toutes plates-formes (Cass. civ., 3 juin 1950: JCP G 1950, IV, p. 118. – Cass. 1re civ. 10 juill. 1957: Bull. civ. 1957, I, n° 323. – Cass. 3e civ., 23 oct. 1984: JCP G 1985, IV, p. 7), et les exhaussements de terrain d'où peut être exercée une vue. (voir les références contenues au jugement dont appel ; voir encore le cas d’une terrasse dépourvue d’accès régulier et normal qui ne tombe pas sous les dispositions de l’article 678 du Code civil, Cass. req. 2 mars 1938, DH 1938. 242)

Il y a vue droite lorsque l'ouverture permet facilement de regarder chez le voisin.

Cette vue droite est établie en l’espèce, étant donné qu’à tout le moins les occupants du rez - de - chaussée de l’appartement attenant à ladite plate-forme aménagée pour partie en terrasse peuvent facilement y accéder et profiter d’une vue directe sur le fonds voisin. Il est rappelé que selon les déclarations de E, le propriétaire du fonds voisin n’a pas réclamé en raison d’un prétendu non-respect de la marge de reculement, mais en raison du non-respect de la distance de 1,90 mètre calculée à partir du parement extérieur de la plate-forme recouvrant le sous-sol par rapport au fonds voisin.

La Cour n’a pas été renseignée sur la question de savoir dans quelle proportion la terrasse recouvre la dalle. Toujours est-il qu’il ressort du jugement de première instance « qu’une partie de la dalle a été aménagée de façon à constituer des terrasses, le reste a été recouvert de terre et de gazon et est facilement accessible à partir des terrasses ».

Il n’y a pas lieu, tel que le soutient l’intimée, de distinguer entre la terrasse (qui tomberait sous le coup de l’article 678 du Code civil) et la partie de la dalle du sous-sol recouverte de terre et gazon qui serait à considérer « comme un simple aménagement dans le gazon » et donc non régie par ledit article, étant donné que la prohibition de la vue droite s’applique à tout endroit d’accès régulier et normal se situant à une distance inférieure à 1,90 mètre de la limite de la séparation des propriétés, cet endroit pouvant être, comme en l’espèce, une partie du terrain exhaussé.

Le tribunal a retenu implicitement que l’intimée avait contrevenu aux dispositions de l’article 678 du Code civil. Il a cependant dit la demande non fondée en retenant, d’une part, que l’appelante, en sa qualité de promoteur professionnel, devait connaître les dispositions légales en matière de distances latérales et, d’autre part, que le respect de la distance latérale n’aurait pas dispensé le promoteur d’effectuer les travaux d’aménagement rendus nécessaires par la forte déclivité du terrain.

L’intimée invoque la faute de l’appelante en faisant valoir qu’elle n’aurait pas respecté l’accord entre parties et fait construire une terrasse aux dimensions plus importantes que celles convenues entre l’architecte et le maître de l’ouvrage. Ce moyen est à rejeter en raison des développements faits ci-dessus concernant la distinction que l’appelante voudrait voir faite entre la terrasse et la partie de la plateforme faisant partie du gazon et en ce qu’il ne ressort par ailleurs d’aucun élément du dossier que la ligne extérieure des terrasses ne respecte pas la distance légale par rapport au fonds voisin.

Le défaut de relation causale entre la faute de l’architecte et le préjudice invoqué ne ressort pas d’ores et déjà des éléments du dossier, de sorte que la Cour fait droit à l’offre de preuve par expertise formulée à titre subsidiaire par l’appelante qui entend établir que les travaux tels qu’elle les a réalisés ont été rendus nécessaires en raison de l’inobservation de la distance latérale de 1,9 mètre entre les fonds contigus.

La mission d’expertise est à reformuler, dès lors que les parties admettent qu’une partie du sous-sol enfoui et partant la plate-forme le recouvrant ne respecte pas la distance légale de 1,90 mètre séparant les fonds voisins.

Les autres volets sont réservés.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en état entendu en son rapport,

statuant en continuation de l’arrêt de la Cour d’appel du 7 mars 2012, avant tout autre progrès en cause,

nomme expert Monsieur (…), (…), demeurant à (…), avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon, dans un rapport écrit et motivé, de :

- déterminer les distances précises séparant, d’une part, - à tous les niveaux (c’est-à-dire au-dessus et en dessous du sol) et sur toute son étendue – le lot n° 10 (résidence), côté façade sud-ouest, sis à (…), dans le lotissement « (…) », et, d’autre part, le fonds voisin y attenant, appartenant à Madame F et situé à (…) ;

- décrire et mesurer la surface du terrain se trouvant à une distance inférieure à 1,90 mètre du fonds voisin librement accessible (hors talus) et qui est à considérer comme vue au sens de l’article 678 du Code civil ;

- dire, si cette surface de terrain a rendu nécessaires les travaux réalisés par la société A (mur en gabions) ou si ces travaux auraient de toute façon dû être réalisés dans cette ampleur si la distance légale de 1,90 mètre avait été respectée ;

- se prononcer plus particulièrement sur les différentes solutions techniquement possibles et sur les coûts que leur mise en œuvre aurait engendrés ;

- se prononcer sur la question de savoir si la solution arrêtée par la société A avec le voisin est en juste proportion par rapport aux solutions alternatives possibles en l’absence d’un accord avec ce voisin ;

fixe la provision à faire valoir sur les frais et honoraires de l’expert au montant de 800 euros ;

ordonne à la société anonyme A de consigner la provision auprès de la Caisse de Consignation au plus tard pour le 23 janvier 2015 et d’en justifier au greffe de la Cour, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile ;

dit que l’expert déposera son rapport au greffe de la quatrième chambre de la Cour au plus tard le 7 mai 2015 ;

dit qu’il devra en toutes circonstances informer le magistrat chargé de la surveillance de l’expertise de l’état de ses opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

dit que si les frais et honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après paiement ou consignation d’une provision supplémentaire ;

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes ;

charge Monsieur le président de chambre Roger LINDEN du contrôle de cette mesure d’instruction ;

réserve les autres volets de la demande de même que la demande en intervention,

renvoie le dossier devant le magistrat de la mise en état.