Landlord partially wins appeal on tenant damages but loses relocation claim due to non-tenant fault termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 4/2015

Audience publique du mardi, six janvier deux mille quinze

Numéro 149791 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 15 novembre 2012,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gérard SCHANK, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 149791 du rôle et appelée pour fixation le 11

décembre 2012, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 26 février 2013, 21 mai

2013, 5 novembre 2013, 22 avril 2014 et finalement à l’audience publique du mardi, 9

décembre 2014 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard SCHANK,

avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

janvier 2015, le

jugement

qui suit :

Faisant exposer (i) que suivant contrat de bail du 29 mars 1997, une maison sise à

ADRESSE4.) a été donnée en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.), (ii) que

suite à la dénonciation du bail par les locataires suivant lettre recommandée du 21

décembre 2006, le bail a pris fin le 31 mars 2007, les locataires ayant quitté les lieux

le 4 juin 2007, (iii) qu’un état des lieux contradictoire a été dressé par l’huissier de

justice Rolande PETRY-SCOLTES le 4 juin 2007, duquel il ressortirait que la maison

se trouvait dans un état pitoyable, PERSONNE1.) a, par requête déposée au greffe du

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 28 novembre 2008, fait convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux fins de les voir condamner solidairement, sinon

in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 27.233,92 euros, dont

le montant de 25.033,92 euros au titre de dégâts locatifs et le montant de 2.200,00

euros au titre d’indemnité de relocation pour juillet et août 2007 et subsidiairement à

voir ordonner une expertise.

Par jugement du 19 mars 2009 le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a nommé expert

Romain FISCH avec la mission de :

« déterminer et décrire l’état de la maison sise à ADRESSE4.), au 4 juin 2007, date

de la remise des clés par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à PERSONNE1.) ;

déterminer et décrire les dégâts relevés au constat d’huissier de justice du 4 juin 2007 ;

déterminer et décrire les mesures de remise en état qui s’imposent ;

déterminer le temps normalement nécessaire pour effectuer les travaux de remise en

état de l’immeuble et d’en chiffrer le coût ».

Le rapport de l’expert Romain FISCH a été déposé au greffe de la justice de paix en

date du 29 juin 2009 ; un complément d’expertise a été effectué le 23 septembre 2009.

Lors de la continuation des débats, PERSONNE1.) a critiqué le rapport d’expertise

pour ne pas avoir déterminé et décrit les dégâts constatés par l’huissier de justice et

d’avoir retenu une somme de 4.703,00 euros afin de remédier aux dégâts à l’intérieur,

sans avoir pris la peine d’examiner les pièces remises et sans avoir pris position point

par point par rapport au constat d’huissier. Le rapport serait incomplet et imprécis,

l’expert n’aurait pas été impartial.

PERSONNE1.) a dès lors principalement maintenu le montant de ses prétentions

originaires (27.233,92 euros) et a demandé à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) aux frais de l‘expertise. Subsidiairement, il a demandé à voir

condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de (8.250 + 4.703

=) 12.953,00 euros à titre des dégâts causés aux lieux loués pendant la durée du bail

ainsi que l’indemnité de relocation pour deux mois.

Quant au pignon droit et au mur extérieur PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait

valoir, au vu des conclusions de l’expert, que ces désordres ne sauraient leur être

imputées. Quant aux désordres intérieurs, ils se sont rapportés à prudence de justice

quant aux montants évalués par l’expert pour la cave et le garage, la buanderie, la

douche, le hall des caves, le hall, les WC séparés, la chambre avant, la chambre

arrière, le living, la chambre aménagée et les greniers gauche et droit. Ils ont contesté

devoir prendre en charge les frais de réparation de l’escalier vers le rez-de-chaussée,

la cuisine et le couloir d’entrée de la maison.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont souligné (i) que le montant de la condamnation

ne saurait dépasser 4.703,00 euros, tel que retenu par l’expert et (ii) que

PERSONNE1.) a déjà débité la garantie bancaire donnée par les locataires d’un

montant de 1.735,25 euros, de sorte qu’ils ont demandé la restitution de cette garantie

bancaire. Ils ont finalement relevé que l’expert a évalué la durée des travaux de

réparation des dégâts constatés dans son rapport à 10 jours, de sorte qu’ils ont conclu

à voir débouter PERSONNE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

relocation. Ils se sont opposés à prendre en charge les frais d’expertise et ont sollicité

une indemnité de procédure de 3.000,00 euros.

Par jugement du 18 octobre 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

-

condamné PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de (4.703 + 1.100 =) 5.803,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 21

novembre 2008, date de la demande en justice jusqu’à solde,

-

donné acte à

PERSONNE2.)

et de

PERSONNE3.)

de leur demande

reconventionnelle, l’a dit fondée et a condamné PERSONNE1.) à leur payer la

somme de 1.735,56 euros avec les intérêts légaux à partir du 27 septembre 2012,

date de la demande en justice jusqu’à solde,

-

dit qu’il y a lieu à compensation judiciaire entre les créances réciproques,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire,

-

dit non fondées les demandes en indemnité de procédure et

-

condamné PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance,

y compris les frais d’expertise.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir rappelé que les tribunaux ne doivent

s’écarter des conclusions de l’expert qu’avec la plus grande circonspection et

uniquement dans le cas où il existe des éléments sérieux permettant de conclure qu’il

n’a pas correctement analysé toutes les données qui lui ont été soumises, a dit qu’en

l’espèce, l’expert a dressé un rapport complet et précis en répondant à toutes les

questions de la mission lui confiée. Il a partant considéré qu’il y avait lieu d’entériner

les conclusions de l’expert Romain FISCH et de dire la demande de PERSONNE1.)

fondée à concurrence du montant de 4.703,00 euros.

Il a constaté que la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.)

et

de

PERSONNE3.) n’était pas contestée, de sorte qu’il y avait lieu à compensation des

créances réciproques.

Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge, après avoir rappelé la teneur de

l’article 1760 du code civil, a souligné qu’aucune indemnité de relocation n’est prévue

au contrat de bail, de sorte qu’il appartient au juge d’estimer, selon les circonstances,

le temps nécessaire à la relocation, visé par l’article 1760 du code civil, le tribunal

n’étant tenu par aucune règle absolue.

Au vu (i) de l’expertise qui prévoit une durée de dix jours ouvrables pour les travaux

d’intérieur, (ii) des factures versées par la partie demanderesse, (iii) du fait que les

défendeurs ont quitté les lieux en date du 4 juin 2007, que les nouveaux bailleurs sont

entrés dans les lieux le 1er septembre 2007, le premier juge a fixé le temps nécessaire

à la relocation de l’appartement à un mois, de sorte que la demande en allocation

d’une indemnité de relocation a été déclarée fondée pour le montant de 1.100,00

euros.

De ce jugement lui notifié le 22 octobre 2012, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel suivant exploit d’huissier du 15 novembre 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande principalement à ce

qu’un nouvel expert soit nommé pour chiffrer les dégâts locatifs.

PERSONNE1.) estime en effet que le rapport FISCH serait lapidaire, incomplet et

imprécis dans la mesure où il n’aurait pas examiné « les pièces remises » et qu’il

n’aurait pas pris position sur tous les points figurant au constat d’huissier PETRY-

SCHOLTES.

A titre d’exemple, PERSONNE1.) cite les points 37, 38, 52, 54, 67, 83 et 9 du constat

PETRY-SCHOLTES qui n’ont fait l’objet d’aucune observation de la part de l’expert.

PERSONNE1.) conteste encore l’appréciation de l’expert d’après laquelle les appareils

électroménagers seraient en fin de cycle après dix ans. Il y aurait dès lors lieu

d’indemniser l’endommagement des portes de frigo et du four. Il en serait de même

des trous percés dans la plaque de travail de la cuisine.

PERSONNE1.) donne encore à considérer que les locataires auraient retiré 42 thuyas

sans son autorisation, ce qui justifierait le remboursement des frais de plantation des

plantes de remplacement s’élevant à 4.497,31 euros suivant facture de l’entreprise

JARDIN PARFAIT.

Sur question du tribunal, PERSONNE1.) a admis qu’il serait très difficile en pratique

de procéder à une nouvelle expertise dans la mesure où les lieux ont été refaits

entretemps.

PERSONNE1.) ajoute qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les lieux sont

présumés avoir été en bon état lors de la prise à bail et qu’il appartiendrait aux

locataires de les restituer dans un tel état, exception faite de l’usure normale.

Or, tel ne serait pas le cas au vu des nombreux dégâts constatés par l’huissier PETRY-

SCHOLTES. Ainsi, PERSONNE1.) est d’avis que les locataires n’ont pas entretenu la

maison pendant les dix ans d’occupation et il impute certains dégâts (griffures aux

portes intérieures, décollement du papier peint) à la présence du chien des locataires.

A titre subsidiaire PERSONNE1.) demande que la condamnation prononcée par le

premier juge soit augmentée (i) au montant de 27.233,92 euros correspondant au total

des frais de remise en état déboursés par lui (25.033,92 euros) et à une indemnité de

relocation de deux mois de 2.200,00 euros, (ii) sinon au montant de 12.953,00 euros

correspondant au total du montant retenu par l’expert FISCH (4.703,00 euros) et aux

frais de remise en état de l’escalier extérieur (8.250,00 euros).

D’après le bailleur, les locataires auraient dû lui dénoncer les dégâts constatés à

l’extérieur de la maison et, faute de ce faire, ils auraient engagé leur responsabilité.

Enfin, PERSONNE1.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

Les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir

que le rapport d’expertise FISCH serait complet. Ainsi, celui-ci aurait examiné tous les

points figurant au constat PETRY-SCHOLTES et s’il n’a pas formulé d’observations

sur certains points, ce serait précisément en raison du fait que les griefs invoqués et

les dédommagements réclamés n’incombaient pas aux locataires.

En particulier, les locataires ne seraient en aucun cas responsables des dégâts ayant

trait aux défauts structurels d’immeubles (par exemple : infiltrations, moisissures et

détachement de crépis suite à des défauts d’étanchéité, fissurations dans chapes) ou

qui ont été causés par des événements complètement externes. A ce propos, le

bailleur aurait d’ailleurs reconnu que les problèmes constatés à l’extérieur de la maison

(escalier extérieur et pignon droit de la maison) sont dus au fait que des travaux de

réseaux enterrés ont été effectués par la commune de ADRESSE5.) dans les

alentours immédiats de la maison.

Les locataires déclarent accepter les conclusions de l’expert, de sorte qu’ils ne

sauraient être condamnés à une somme supérieure à 4.703,00 euros, l’expert ayant

retenu ce chiffre en tenant compte de l’usure normale pendant une période

d’occupation de dix ans.

Les locataires contestent encore avoir enlevé des thuyas et ils estiment que les

prétentions de PERSONNE1.), particulièrement vindicatif, reviendraient à rénover

complètement une maison, déjà vétuste à l’origine, aux frais des locataires.

Les parties intimées concluent encore à la confirmation du jugement entrepris en ce

qu’il a ordonné une compensation des condamnations prononcées au titre

d’indemnisation des dégâts locatifs et de remboursement de la garantie locative.

Les locataires demandent toutefois, par appel incident, à ramener le montant de la

condamnation prononcée au titre de l’indemnité de relocation à l’équivalent de dix jours

seulement, l’expert ayant retenu une période de 10 jours pour effectuer les travaux de

remise en état.

Les locataires estiment encore que ce serait au bailleur de supporter les frais

d’expertise dans la mesure où le recours à l’expertise serait le résultat de son attitude

intransigeante consistant à s’opposer à toute tentative d’arrangement à l’amiable.

Enfin, les parties intimées sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de

3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Contrairement à l’avis de l’appelant, le tribunal retient de l’analyse du rapport

d’expertise FISCH que celui-ci est aussi complet que matériellement possible.

En effet, d’une part, l’expert Romain FISCH déplore qu’il ne pouvait plus contrôler

l’intégralité des observations de l’huissier Rolande PETRY-SCHOLTES dans la

mesure où les lieux étaient

à nouveau occupés et que des travaux de

rafraîchissements ont été entrepris. Dans ces conditions, toute nouvelle expertise est

d’ores et déjà à exclure puisqu’en expert ne pourra plus faire, à l’heure actuelle, de

constatations utiles.

D’autre part, en ce qui concerne les dégâts relevés à l’intérieur de la maison louée (les

extérieurs seront abordés par la suite), l’expert documente, aux pages 21 et suivantes

de son rapport, pièce par pièce, les différents dégâts locatifs invoqués et il retient des

forfaits de remise en état pour tous les points qui dépassent l’usure normale.

Ainsi et conformément à l’argumentation des locataires, si certains points notés par

l’huissier PETRY-SCHOLTES n’ont pas été pris en compte par l’expert FISCH, c’est

nécessairement parce qu’il a jugé qu’ils sont dus à l’usure normale, n’en déplaise à

l’appelant.

A titre d’exemple, PERSONNE1.) fait valoir que les locataires avaient un chien et que

celui-ci a griffé les portes, voire a percé des trous à certains endroits ce qui

nécessiterait le remplacement de toutes les portes intérieures.

Il est vrai que les photos du constat PETRY-SCHOLTES documentent ces griefs, mais

il est tout aussi vrai que, pour plusieurs portes, l’expert prévoit expressément un forfait

pour le bouchage des trous et l’application d’un nouveau vernis.

Il est encore vrai qu’il apparaît des photos que lesdites portes n’étaient plus neuves,

la maison datant d’après l’expert du début des années 1980.

Dans ces conditions, l’allocation des forfaits retenus par l’expert constitue une

réparation adéquate des dégâts constatés, les locataires ne pouvant être tenus à

financer la mise en place de portes neuves, fussent-elles « bas de gamme » comme

l’affirme le bailleur.

Le tribunal n’a dès lors aucune raison de s’écarter des conclusions de l’expert (cette

conclusion valant pour l’ensemble des points soulevés par l’appelant) et, du moins en

ce qui concerne les dégâts à l’intérieur, c’est à bon droit que le montant de 4.703,00

euros a été retenu tant par l’expert que par le premier juge.

En ce qui concerne les dégâts à l’extérieur de la maison, il y a lieu de distinguer quatre

postes.

En ce qui concerne l’escalier extérieur et le dallage du chemin d’accès, il résulte non

seulement de l’expertise que PERSONNE1.) a affirmé que les dégâts seraient

attribuables aux travaux de tranchée effectués par la commune de ADRESSE5.), mais

encore l’expert Romain FISCH en vient à la conclusion que les dégradations sont dues

à la qualité défectueuse du lit de pose et il exclut expressément une relation causale

avec un manquement des locataires (cf. point 4.1.1.1. in fine).

Les défectuosités constatées au niveau du chemin qui longe le pignon droit de

l’immeuble sont dus, d’après l’expert, à un mortier de mauvaise qualité utilisé par les

ouvriers travaillant pour la commune de ADRESSE5.) (cf. point 4.1.1.2.).

Les dégâts au mur extérieur sont dus aux impacts mécaniques des engins mécaniques

intervenus sur le chantier de la commune de ADRESSE5.) (cf. point 4.1.1.3 de

l’expertise).

Ces deux postes ne sauraient dès lors être imputés aux locataires.

Enfin, le reproche que les locataires auraient enlevé 42 thuyas (ce que ces derniers

contestent) n’est documenté par aucune pièce probante du dossier.

Par ailleurs, en raison de la nature même des dégâts relevés à l’extérieur de la maison,

une dénonciation par les locataires n’aurait en rien permis de les éviter.

PERSONNE1.) ne saurait donc tirer aucun argument du fait que ces dégâts ne lui ont

pas été dénoncés par les parties intimées.

Il résulte dès lors de l’ensemble des considérations qui précèdent qu’aucun dégât

constaté à l’extérieur n’est imputable aux locataires et que ceux-ci sont tenus, par

confirmation du jugement entrepris, de rembourser à PERSONNE1.) la somme de

4.703,00 euros au titre d’indemnisation des dégâts locatifs objectivés suivant

l’expertise FISCH.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation réclamée, il y a tout d’abord lieu de noter

qu’aucune telle indemnité ne saurait être allouée dans la mesure où le bail n’a pas été

résilié aux torts des locataires.

Ce que PERSONNE1.) sollicite en réalité, ce n’est pas une indemnité de relocation,

mais une indemnité d’indisponibilité puisque tant les parties que le premier juge ont

analysé cette demande par rapport au temps nécessaire à redresser les dégâts

locatifs.

Or, l’expert ayant estimé ce temps à dix jours ouvrables (soit deux semaines) pour les

dégâts à l’intérieur de la maison (les seuls qui soient imputables aux locataires), il y a

lieu de ramener le montant de la condamnation afférente à l’équivalent d’un demi-mois

de loyer, soit à la somme de 550,00 euros.

L’appel incident est dès lors à déclarer fondé tandis que l’appel principal est à déclarer

non fondé et il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de (4.703 + 550

=) 5.253,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2008, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative,

il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer

aux locataires le montant afférent de 1.735,25 euros et en ce qu’il a ordonné la

compensation des créances

réciproques

résultant des condamnations ainsi

prononcées.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’a prospéré que pour une partie de ses

prétentions, il y a lieu de faire masse des frais et dépens des deux instances, y compris

des frais d’expertise, et de les imposer pour moitié à PERSONNE1.) d’une part et pour

moitié à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) d’autre part.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident fondé et l’appel principal non fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

5.253,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2008 jusqu’à

solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances, y compris des frais d’expertise, et

les impose pour moitié à PERSONNE1.) d’une part et pour moitié à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) d’autre part.