Landlord's rent arrears claim partially allowed; tenants rejected water damage and lease termination requests.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 254/2014

Audience publique du mardi, seize décembre deux mille quatorze

Numéro 159221 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux

demeurant

initialement

à

L-

ADRESSE1.), et actuellement à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 7

janvier 2014,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Gilles PLOTTKÉ, et actuellement par

Maître Céline LELIEVRE, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159221 du rôle et appelée pour fixation le 28 octobre

2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 20 mai 2014 et finalement à l’audience

publique du mardi, 2 décembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06, audience à laquelle

le tribunal prononça brièvement la rupture du délibéré après l’arrivée tardive de Maître

Thomas ALBERTI, avocat, en remplacement de Maître Céline LELIEVRE qui a repris

le mandat de Maître Gilles PLOTTKÉ.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Thomas ALBERTI, avocat, en remplacement de Maître Céline LELIEVRE,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Jean MINDEN, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

décembre 2014, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail signé le 28 mai 2009 et prenant effet le 1er juillet 2009,

PERSONNE3.) a donné en location à des fins d’habitation à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.)

le rez-de-chaussée et le premier étage d’une maison avec

dépendances sise à L-ADRESSE1.), lieu-dit ADRESSE4.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 2.650,00 euros.

Suivant contrat de bail signé le 28 mai 2009 et prenant effet le 1er juillet 2009,

PERSONNE3.) a donné en location à des fins commerciales à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), les bâtiments annexes au prédit immeuble sis à L-ADRESSE1.), lieu-

dit ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350,00 euros.

Par requête déposée le 9 août 2013, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) pour i) les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à

lui payer la somme de 51.270,00 euros, à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ii) les entendre condamner à

déguerpir des lieux loués, après avoir résilié le bail conclu entre parties, iii) se voir

allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et iv) assortir le jugement à

intervenir de l’exécution provisoire.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.) a augmenté sa demande à la

somme de 58.890,00 euros, suivant décompte actualisé et ventilé comme suit :

Année 2010 :

(48.000 - 47.830 =)

170,00 euros

Année 2011 :

(48.000 - 30.500 =)

17.500,00 euros

Année 2012 :

(48.000 - 7.780 =)

4.000,00 euros

Janvier–Novembre 2013 : (44.000 - 7.780 =)

36.220,00 euros.

PERSONNE3.) a en outre remis un décompte manuscrit des arriérés de loyers pour

la période du 1er juillet 2009 jusqu’en août 2013.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté les montants réclamés en faisant

valoir i) que par contrat de bail du 3 juin 2012, ils ont donné en sous-location, à

SOCIETE1.) sàrl « une partie des annexes de la ferme, dans le but de stocker des

produits », ii) que par avenant du 15 juin 2012, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

loué au même locataire « une surface totale de 160 m2 », iii) que par contrat de bail

du 15 juillet 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en sous-location, à

SOCIETE2.) sàrl « une partie des annexes de la maison » et par contrat de bail du 13

novembre 2012, ils ont donné en sous-location à la société à responsabilité limité

SOCIETE3.) « une partie des annexes de la maison. », iv) que les loyers des trois

sous-locataires étaient payés entre les mains de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

v) qu’en date du 2 août 2013, a été établie pour chacun des sous-locataires précités,

une cession de créance aux termes de laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

cédaient « leur créance de loyers à percevoir à partir du 1er septembre 2013 en vertu

du prédit contrat de sous-location à PERSONNE3.) », vi) que les trois sociétés sous-

locataires sont expressément autorisées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) « à

régler les loyers qui leur sont dus en vertu du prédit contrat de sous-location à

PERSONNE3.)… », v) qu’une mise en intervention a été diligentée à l’égard des trois

sociétés sous-locatrices afin de tenir PERSONNE1.) et PERSONNE2.) quittes et

indemnes de toutes condamnations prononcées à leur encontre, vi) qu’ils ne

perçoivent aucun loyer des trois sociétés et ne savent pas « quel montant payé a trait

à tel ou tel bail », vii) qu’en vertu des deux contrats de bail, les charges et les taxes

sont à payer par les locataires, qui supportent l’intégralité des charges de la maison et

des annexes, viii) que dans les annexes se trouve une maison occupée par la nièce

de PERSONNE3.), PERSONNE4.), en qualité d’usufruitière et que dans cette maison,

se trouveraient deux appartements loués par PERSONNE4.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait valoir i) qu’une vieille chaudière datant de

1984 et fonctionnant au mazout assurerait le chauffage et qu’il y aurait une difficulté

au niveau du décompte de charges, incombant aux locataires pour toute la propriété,

ii) que PERSONNE3.) se trouve lié par les décomptes sur charges établis par la

société SOCIETE4.) et iii) que PERSONNE4.) a contesté le seul décompte établi par

PERSONNE3.) pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012. Ils ont demandé de

voir condamner PERSONNE3.) à verser des décomptes précis pour la période du 28

mai 2009 à novembre 2013, sinon de voir nommer un expert ou un consultant.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont en outre soutenu que PERSONNE3.) n’aurait

pas respecté l’obligation de délivrance et de jouissance paisible lui incombant.

Ainsi, depuis le début du bail, les locataires n’auraient cessé d’alerter le bailleur sur

beaucoup de dysfonctionnements touchant la maison et les annexes, dont notamment

les suivants :

« Maison

-le chauffage fonctionnant au mazout n’est pas en norme,

-l’eau est remplie de rouille. Elle coule orange,

-la gouttière extérieure fuit,

-la façade extérieure doit être refaite,

-les volets en bois ne protègent de rien. Ils sont poreux.

Annexes

-la fosse septique n’est pas vidangée. Des mauvaises odeurs se dégagent. »

Un expert se serait déplacé sur les lieux pour constater l’état de la maison et des

annexes. (Après la prise en délibéré de l’affaire par le premier juge, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont versé un procès-verbal de constat d’huissier dressé en date du 7

novembre 2013).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formulé une demande reconventionnelle aux fin

d’entendre condamner PERSONNE3.) à leur payer le montant de (53 mois x 180 =)

9.540,00 euros, pour la période de juin 2009 à octobre 2013, en se basant sur le

paragraphe 6 d’un des contrats de bail, par lequel le bailleur est obligé de payer aux

locataires la somme de 180,00 euros par mois.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, après avoir reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a

i) dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de rejet du décompte manuscrit,

ii) dit fondée la demande de PERSONNE3.) et partant condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à lui payer la somme de 58.890,00 euros, avec les

intérêts légaux sur la somme de 51.270,00 euros à partir du 9 août 2013, et sur la

somme de 7.620,00 euros, à partir du 8 novembre 2013, date des demandes en justice

jusqu’à solde, iii) résilié le contrat de bail à usage d’habitation et le contrat de bail

commercial existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) pour motif grave consistant dans le paiement irrégulier et le non-

paiement des loyers, iv) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à partir

de la notification du jugement, v) dit non fondée la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), relative à l’établissement des décomptes sur

charges pour les deux baux, vi) dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire, vii)

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

le montant de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure et aux frais et dépens de

l’instance, viii) refixé l’affaire pour continuation des débats, quant à la demande

reconventionnelle relative au montant mensuel de 180,00 euros.

Pour statuer ainsi, le premier juge a, à titre préliminaire constaté que ce n’était qu’en

cours de délibéré que le mandataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) i) s’est

opposé « à ce que le tribunal prenne en compte le soi-disant décompte par Monsieur

PERSONNE3.), au titre du respect du contradictoire, alors que ce document ne m’a

pas été communiqué au préalable et que je n’ai pas pu m’entretenir avec mes clients »,

et ii) concluait au rejet de la pièce remise le jour de l’audience.

Rappelant l'article 282 du nouveau code de procédure civile, le premier juge a souligné

que la pièce litigieuse n’est qu’un simple décompte manuscrit relevant tous les

paiements intervenus depuis 2009, ainsi que les sommes réclamées pour chaque

année (tel que cela figurait dans la requête introductive d’instance), de sorte qu’il a

considéré que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient suffisamment de temps pour

prendre inspection de la pièce leur communiquée et d’y prendre position.

Quant au paiement des arriérés de loyers, le premier juge a constaté qu’il ressortait

du décompte manuscrit de PERSONNE3.), que les loyers ont été payés dès 2009, soit

par les locataires, soit par SOCIETE5.), soit par SOCIETE6.), mais que les montants

repris ne correspondent pas à la division stricte des deux montants de loyer, de sorte

qu’il a dit qu’il était impossible de dresser un décompte distinct pour chaque bail. Il a

partant rejeté le grief des locataires tendant à contester le prédit décompte, au motif

de pas ventiler les paiements.

Rappelant l’article 1315 du code civil, le premier juge a dit qu’il appartenait à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui se prétendaient libérés de leur obligation de

paiement, d’en rapporter la preuve.

Quant aux prétendues cessions de créance, le premier juge a constaté que deux

documents datés mais non signés étaient versés en cause, de sorte qu’il a dit que ces

pièces n’étaient pas à prendre en considération.

Quant à l’exception d’inexécution invoquée par les locataires pour justifier le défaut de

paiement des loyers, le premier juge a rappelé que l’inexécution suppose un

manquement incontestable et implique un déséquilibre entre les obligations

réciproques inexécutées et que cette condition n'est pas donnée, lorsque le preneur

reste en possession de la chose louée et lorsqu'il en conserve, pour l'ensemble, la

jouissance.

Il a constaté i) que les locataires continuaient à occuper les lieux et ont même sous-

loué en juin, juillet et septembre 2012, une partie des annexes de la ferme et de la

maison, ii) que le rapport d’analyses établi par SOCIETE7.), ne date que du 12 août

2013 et iii) que le procès-verbal de constat ne fut dressé qu’en date du 7 novembre

2013. Sur base de ces constats, il a rejeté l’exceptio non adimpleti contractus.

Rappelant les principes régissant l’obligation du preneur de payer le loyer à l'échéance

prévue et constatant que les locataires redevaient, au moment des débats de première

instance, des loyers d’un montant total de 58.890,00 euros, le premier juge a dit la

demande en paiement de PERSONNE3.) fondée pour le prédit montant, en précisant

que les locataires étaient à condamner solidairement à lui payer ce montant étant

donné qu’aux termes du bail, ils se sont engagés solidairement pour l’exécution de

toutes les obligations découlant du contrat de bail.

Quant à la demande reconventionnelle de l’établissement des décomptes sur

charges, le premier juge a souligné i) qu’il ressort clairement du contrat de bail à des

fins d’habitation que « le locataire supportera sa propre consommation d’eau, frais de

jardinage, taxe d’utilisation de la canalisation, contrat d’entretien et de dépannage de

la chaudière, des ventilations et de la cheminée, d’électricité et gaz d’après les

compteurs personnels, ainsi que les redevances pour la télédistribution. A charge du

locataire sont également les taxes pour l’enlèvement des ordures ainsi que les frais

d’entretien annuel des cheminées et de la chaudière. Le locataire devra faire réviser

et nettoyer au moins une fois par an le système de chauffage…Le locataire devra faire

l’entretien régulier des plantations et du gazon…En ce qui concerne l’entretien régulier

du jardin, au moins 2 passages par an, le locataire souscrira un contrat d’entretien

avec une entreprise spécialisée de son choix…Le locataire prendra aussi à sa charge

les vrais de mazout de tout l’immeuble, même si deux appartements de l’immeuble

sont occupés par des tiers. A charge du locataire sont également les taxes pour la

canalisation, pour l’enlèvement des ordures ainsi que les frais d’entretien annuel des

cheminées et de la chaudière. Les frais de la consommation du chauffage sont aussi

à charge du locataire. Le cas échéant sa quote-part dans les frais communs. », ii) que

le contrat de bail commercial prévoit que « En dehors du loyer, le locataire supportera

sa propre consommation d’eau, d’électricité et gaz d’après les compteurs personnels,

ainsi que les redevances pour télédistribution….A charge du locataire sont également

les taxes pour la canalisation, pour l’enlèvement des ordures ainsi que les frais

d’entretien annuel des cheminées et de la chaudière. Les frais de la consommation du

chauffage sont aussi à charge du locataire. Le cas échéant sa quote-part dans les frais

communs. »

Sur base des prédits constats, le premier juge a dit que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) devaient supporter l’intégralité des charges relatives aux deux baux,

les locataires étant tenus, par les contrats de bail, « de payer toutes les charges et

taxes, sans payer des avances sur charges » et la demande en établissement de

décomptes pour les deux contrats de bail étant partant à dire non fondée.

Quant à la demande reconventionnelle tendant au paiement d’un montant de

180,00 euros par mois, le premier juge a souligné qu’il ressort du contrat de bail

d’habitation que : « Le locataire prendra aussi à sa charge les frais de mazout de tout

l’immeuble, même si deux appartements de l’immeuble sont occupés par des tiers. Le

bailleur paiera pour compte de ces deux occupants la somme de cent-quatre-vingts

euros (180 €) par mois au locataire. D’un commun accord des parties, ils chargeront

la société SOCIETE4.) de dresser un décompte annuel des charges et s’engagent

mutuellement à payer, le cas échéant, le solde résultant de ce décompte annuel. »

Il a dit qu’au vu du fait que les parties ne se sont pas plus amplement expliqué sur ce

point et à défaut i) des décomptes SOCIETE4.) quant à la consommation de mazout

pour ces deux appartements et ii) par les locataires d’avoir démontré avoir payé les

frais de mazout pour les deux appartements, il y avait lieu de refixer ce volet de l’affaire.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement, rappelant que le

principe qui veut i) que le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une cause de résiliation du bail, ii) qu’il appartient au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle, le premier juge, après avoir rappelé i)

que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont en défaut d’avoir réglé d’innombrables

loyers et restent redevables d’arriérés de loyers d’un montant total de 58.890,00 euros

et ii) que le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue une violation

grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail, le premier juge a fait

droit à la demande formulée à ce titre par le bailleur.

De ce jugement leur notifié le 28 novembre 2013, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 7 janvier 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

i) à voir rejeter le décompte manuscrit « non communiqué et non contradictoire » pour

n’être ni pertinent, ni concluant, alors « qu’étayé par aucune pièce à l’appui », ii) à

« prendre acte qu’ils invoquent l’exception d’inexécution au regard des nombreux

problèmes existants et dûment constatés depuis la signature des deux contrats de bail

(à usage d’habitation et commercial) sans que le bailleur ne daigne effectuer les

réparations qui s’imposent », iii) les décharger de toute condamnation prononcée de

ce chef, iv) condamner PERSONNE3.) à dresser, sinon à faire établir les décomptes

de charges précis, étayés par les pièces justificatives, relatifs à la période considérée,

du mois de juillet 2009 au mois de novembre 2013, le cas échéant sous peine d’une

astreinte de 50,00 euros par jour de retard, sinon à évaluer par le tribunal, sinon

nommer un consultant avec la mission de dresser et d’établir les décomptes sur

charges éventuellement redus, v) les décharger encore de « toute condamnation de

payer lesdits montants », vi) réserver aux appelantes le « droit de demander

remboursement des eaux minérales acquises durant la période allant de juillet 2009,

date de la signature des deux baux, au mois d’octobre sinon novembre 2013, date de

la résiliation des deux baux, et donc paiement du montant évalué pour les besoins de

la cause, mais sous toutes réserves expresses et formelles d’augmentation, à la

somme de 5.000,00 euros », vii) constater que les parties appelantes ont quitté les

lieux, de sorte que la résiliation et le déguerpissement n’ont plus d’objet, viii) à titre

subsidiaire, relever qu’il n’existait aucun grief grave de nature à justifier la résiliation

du bail et décharger les appelants des condamnations prononcées à ce titre.

Lors des débats, PERSONNE3.) a présenté un décompte actualisé, faisant apparaître

un solde de 43.450,00 euros, libellé comme suit :

-

Année 2010 : 48.000 – 47.830 =

170,00 €

-

Année 2011 : 48.000 – 30.500 =

17.500,00 €

-

Année 2012 : 48.000 – 44.000 =

4.000,00 €

-

Année 2013 : 48.000 – 10.170 =

37.830,00 €

Total :

59.500,00 €

dont à déduire garanties locatives :

-16.050,00 €

solde :

Le montant de 10.170,00 € encaissé en 2013 provient des paiements suivants :

19.06.2013 : PERSONNE2.)/PERSONNE6.)

2.400,00 €

05.09.2013 : SOCIETE2.)

600,00 €

17.09.2013 : SOCIETE3.)

1.790,00 €

04.10.2013 : SOCIETE2.)

600,00 €

09.10.2013 : SOCIETE3.)

1.790,00 €

04.11.2013 : SOCIETE2.)

600,00 €

15.11.2013 : SOCIETE3.)

1.790,00 €

04.12.2013 : SOCIETE2.)

600,00 €

Total :

10.170,00 €

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) rappellent les faits et

rétroactes ci-avant transcrits, en ajoutant i) que des locaux (annexes) ont été sous-

loués à diverses sociétés et qu’eu égard aux difficultés financières auxquelles les

parties appelantes ont dû faire face, il aurait été convenu avec le bailleur d’une cession

de créance à son profit, les cessions de créance ayant été établies le 2 août 2013 et

ii) qu’afin de connaître les montants exacts acquittés par les sociétés sous-locatrices,

une mise en intervention aurait été diligentée, mais que le premier juge l’aurait écartée,

au mépris flagrant des droits de la défense.

En droit, le décompte manuscrit établi par le bailleur, non communiqué et non étayé

par pièces, serait à écarter purement et simplement.

Si, aux termes de leur acte d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté le

montant réclamé par le bailleur au titre d’arriérés de loyers, lors des débats, ils ont

reconnu le bien-fondé du solde de loyers de 43.450,00 euros, réclamé par le bailleur

sur base du décompte actualisé, sauf en ce qui concerne le mois de décembre 2013,

pour lequel aucun montant ne serait dû, ce au vu de la libération des lieux par les

preneurs.

Les parties appelantes continuent cependant à se prévaloir i) de l’existence de

cessions de créance intervenues le 2 août 2013 (dans ce contexte, il est renvoyé à la

page 4 de l’acte d’appel qui fait partie intégrante du présent jugement), ii) de l’exception

d’inexécution du chef de la violation par PERSONNE3.) des obligations lui incombant

au titre des baux signés et notamment :

-

un problème d’eau (les appelants renvoyant dans ce contexte à un rapport

d‘analyses établi par SOCIETE7.) en date du 12 août 2013), ce problème ayant

privé les preneurs de l’usage d’eau (ce à tout titre : boisson, cuisson, toilette

quotidienne, douche, baignoire, etc.),

-

un problème de chaudière, qui serait ancienne et dans un état déplorable, non

conforme aux normes de sécurité, laquelle nonobstant les nombreuses promesses

de remplacement de la part du bailleur, n’aurait reçue aucune amélioration,

-

le vidange de la fosse septique n’aurait pas été faite depuis des années et elle serait

inaccessible.

Quant aux décomptes de charges de 2009 à 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

réexposent les griefs déjà formulés dans le cadre des débats de première instance, en

renvoyant aux termes des deux baux, suivant lesquels il aurait été convenu de charger

la société SOCIETE4.) de dresser un décompte annuel des charges, ce qui laisserait

pourtant d’être le cas.

Par ailleurs, les appelants font grief à PERSONNE3.) d’avoir résilié le contrat

d’électricité conclu par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avec SOCIETE8.).

Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

font valoir en termes de plaidoiries, qu’ils ont quitté les lieux en novembre 2013 et que

les clés sont restées à disposition du bailleur. Ce serait à tort que le premier juge n’a

pas pris en considération i) le fait « qu’un procès-verbal de saisie-gagerie a été établi

par l’huissier de justice instrumentaire, dont la procédure d’ores et déjà diligentée est

actuellement en cours », ii) les différentes cessions de créance et iii) la saisie-arrêt

opérée entre les mains du tiers saisi.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

affirment finalement encore avoir effectué

d’importants travaux d’isolation et de rénovation (notamment du chauffage).

PERSONNE3.) conclut à voir confirmer le premier jugement, sauf, tel que déjà dit ci-

avant, à porter le montant de ses prétentions pécuniaires à 59.500,00 euros, duquel il

y aurait lieu de déduire le montant de 16.050,00 euros, payé au titre des garanties

locatives, de manière à laisser subsister un solde de 43,450,00 euros, qu’il y aurait lieu

de majorer intérêts légaux à partir du premier janvier 2014 (ceci pour des raisons de

simplification), jusqu’à solde. Il y a lieu de lui en donner acte.

Le bailleur fait valoir que la résiliation du bail n’est intervenue, qu’avec effet au 31

décembre 2013, en soulignant i) qu’il a appris le départ par les locataires des lieux

loués en décembre 2013, un courrier lui ayant été adressé le 2 décembre 2013 par le

mandataire des locataires (cf. courrier du 2 décembre 2013), auquel il a été répondu

suivant courrier du 3 décembre 2013 et ii) que suivant courrier du 13 décembre 2013,

le mandataire des preneurs reconnaît que les clés de l’immeuble loué lui ont été

remises et qu’il les tient à la disposition du bailleur.

PERSONNE3.) considère partant que les preneurs sont tenus au paiement du loyer

de décembre 2013, en soulignant qu’à l’heure actuelle les clés se trouvent encore en

possession des locataires. Il y aurait partant lieu de constater que de l’accord

bienveillant du bailleur le bail a été résilié avec effet au 31 décembre 2013.

Quant à l’exception d’inexécution, PERSONNE3.) conteste de manière formelle tout

manquement quelconque à l’obligation contractuelle d’entretien ou autre lui incombant.

Le bailleur souligne i) que le rapport SOCIETE7.) est dénué de force probante, à défaut

de pouvoir déterminer quelle eau a été remise aux fins d’analyses, ii) que le procès-

verbal du 7 novembre 2013 a été dressé juste avant que les preneurs ne quittent les

lieux, iii) qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée, aucune dénonciation des

prétendus désordres n’ayant été diligentée, mais iv) que bien au contraire, les

preneurs ont sous-loué les lieux, ceci prouvant à suffisance de droit que les locaux

étaient aptes à la location, aucun des sous-locataires ne s’étant d’ailleurs plaint d’un

quelconque désordre.

La demande formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au titre de l’eau minérale

serait irrecevable comme étant nouvelle en instance d’appel, sinon cette demande

serait à dire non fondée.

En ce qui concerne les charges, PERSONNE3.) renvoie aux motifs du premier juge ;

il y aurait partant lieu de retenir que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont tenus au

paiement du montant réclamé à ce titre.

Quant aux prétendus travaux d’amélioration,

PERSONNE3.)

souligne que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent en défaut de tirer une conséquence juridique

relative l’affirmation faite à ce titre.

PERSONNE3.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

A titre préliminaire, le tribunal tient à noter qu’à défaut d’être pourvues d’une

quelconque

signature, les cessions de créance, dont

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) se prévalent, sont dépourvues de toute force probante, de sorte qu’il

ne saurait en être tiré de conséquence juridique. Quant aux montants payés en vertu

de la sous-location des lieux loués par les preneurs à d’autres sous-locataires, il se

dégage à suffisance de droit du décompte actualisé versé en cause par

PERSONNE3.), reconnu comme étant justifié par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), -

à l’exception du loyer du mois de décembre 2013, pour lequel il est renvoyé à ce qui

sera dit ci-après-, qu’il en a été tenu compte, de sorte que l’argument invoqué à ce titre

par les appelants laisse d’être fondé.

Quant au loyer du mois de décembre 2013, au vu de l’échange de courriers entre

d’une part le mandataire du bailleur et d’autre part, celui des preneurs, il est constant

en cause i) que les locaux n’ont été libérés qu’au début du mois de décembre 2013, ii)

sans que les clés n’aient été restituées au bailleur, de sorte iii) qu’au vu de l’accord de

celui-ci à accepter la résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2014, il y a lieu de

constater que la relation contractuelle entre PERSONNE3.) et PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) a pris fin à la prédite date.

Le décompte actualisé n’étant pas contesté, il s’ensuit que les contestations de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) relatives au décompte manuscrit laissent d’être

fondées, pour être sans incidence sur ce volet de la demande.

Il suit des considérations qui précèdent que la demande en paiement de

PERSONNE3.) est fondée à concurrence du montant réclamé en instance d’appel ;

au vu de la réduction par PERSONNE3.) du montant réclamé en instance d’appel

(étant donné qu’il a été tenu compte du paiement de la garantie locative et des

montants payés au bailleur par les sous-locataires), la demande en paiement de

PERSONNE3.) est, par réformation du jugement entrepris, à allouer à concurrence du

montant de (59.500,00-16.050,00 =) 43.450,00 euros, avec les intérêts légaux courent

à partir du 1er janvier 2014, conformément à la demande du bailleur.

Les lieux ayant été libérés, il y a lieu de constater que la demande tendant à la

résiliation du bail et au déguerpissement des locataires est devenue sans objet.

Quant à l’exception d’inexécution invoquée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), par

adoption des motifs du premier juge, le tribunal ne peut que constater que c’est à bon

droit que celui a rejeté ce moyen qui laisse d’être justifié, étant en outre précisé que le

problème de l’eau potable invoqué en instance d’appel par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) laisse, à défaut du moindre élément probant à l’appui, d’être fondé. A

supposer qu’une demande en indemnisation soit formulée au titre de l’eau minérale

consommée, le tribunal souligne qu’en application de l’article 592 du nouveau code de

procédure civile, cette demande, nouvelle en instance d’appel, est recevable, comme

constituant une défense à l’action principale, mais qu’elle laisse cependant, à défaut

du moindre élément probant, d’être fondée.

Le même raisonnement s’impose en ce qui concerne la demande de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.) tendant à l’établissement des décomptes sur charges, le premier

juge ayant là encore fait une saine appréciation des éléments objectifs de la cause.

Dès lors par adoption des motifs retenus par le premier juge, c’est à juste titre que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été déboutés de cette demande.

A défaut par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de tirer une conséquence juridique

relative i) aux travaux d’isolation et de rénovation prétendument effectués et ii) à la

résiliation du contrat d’abonnement électrique prétendument opérée par le bailleur, les

arguments avancés à ce titre par les parties appelantes ne portent pas à conséquence.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est que

partiellement fondé, étant précisé que c’est à bon droit que le premier juge a fait droit

à la demande en obtention d’indemnité de procédure formulée par PERSONNE3.)

pour la première instance et qu’il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux

frais et dépens de la première instance.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE3.)

pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant réclamé de 500,00

euros, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des

sommes exposées non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE3.) i) de l’augmentation de sa demande au montant de

59.500,00 euros et ii) de la réduction subséquente au montant de 43.450,00 euros, du

chef de paiements effectués au titre de la garantie bancaire (16.050,00 euros) et par

les sous-locataires (10.070,00 euros),

donne acte à PERSONNE3.) de son accord à voir le bail résilié avec effet au 31

décembre 2013,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

constate que le bail est venu à terme en date du 31 décembre 2013,

dit sans objet, la demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) des lieux loués,

dit la demande en paiement de PERSONNE3.) fondée à concurrence du montant de

43.450,00 euros,

lui donne acte qu’il ne réclame l’octroi des intérêts légaux qu’à partir du 1er janvier

2014,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) le montant de 43.450,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 1er

janvier 2014, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de leur demande tendant à

l’indemnisation réclamée au titre de la consommation d’eau minérale,

reçoit cette demande en la forme, mais la dit non fondée,

dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE3.) pour l’instance d’appel,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, à ce titre, à payer

à PERSONNE3.) le montant de 500,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.