Tenant appeal partially allowed; rent increase applies quarterly, not annually, due to procedural error.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 257/2014

Audience publique du mardi, seize décembre deux mille quatorze

Numéro 159163 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 23

décembre 2013,

comparant par Maître Jackye ELOMBO, avocat, demeurant à Luxembourg, assistée

par Maître Armide REY-QUESNEL, avocat, demeurant professionnellement à F-

ADRESSE2.),

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et de sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159163 du rôle et appelée pour fixation le 21 janvier

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 mai 2014 et finalement à l’audience

publique du lundi, 17 novembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Armide REY-QUESNEL, avocat, demeurant professionnellement en France, en

remplacement de Maître Jackye ELOMBO, comparant pour PERSONNE1.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

décembre 2014, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail signé le 18 décembre 2008, avec effet au 1er mars 2009,

PERSONNE2.) a donné à bail à PERSONNE1.) un immeuble sis à L-ADRESSE4.),

pour une durée de six ans, renouvelable d’année en année, moyennant un loyer de

2.600 euros.

Par acte notarié du 14 octobre 2011, l’immeuble, objet du bail, est vendu par

PERSONNE2.) à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (ci-après dénommée

SOCIETE1.)) et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16

décembre 2011, celle-ci en informe PERSONNE1.) en lui demandant de payer, à partir

du mois de janvier 2012, un loyer réévalué au montant de 6.105,00 euros par mois,

sur base du prix d’acquisition de 1.465.205,00 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 mars 2012, le

mandataire de SOCIETE1.) met PERSONNE1.) en demeure de payer la différence

résultant de l’adaptation du loyer, dans les quinze jours, sous peine de saisir la

Commission des loyers en vue de l’augmentation du loyer, sinon le juge de paix en

vue de la résiliation du bail et du déguerpissement.

Par requête du 16 avril 2012, SOCIETE1.) a saisi la Commission des loyers de la

SOCIETE3.) d’une demande d’augmentation du loyer.

Par décision du 17 juillet 2012, la Commission des loyers i) retient que le prix

d’acquisition de l’immeuble par le nouveau propriétaire ne peut être pris en compte

pour la fixation du capital investi au sens de l’article 3 (4) alinéa 1 de la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et ii) renvoie l’affaire à une audience

ultérieure afin de permettre aux parties de prendre des conclusions supplémentaires

aux fins de faire établir le capital investi sur base de l’article 3, points 2,3 et 4 (alinéa

1er) de la loi du 21 septembre 2006.

Par requête déposée le 9 août 2012, SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir statuer sur les mérites du

recours formé contre la susdite décision (de la Commission des loyers de la

SOCIETE3.)).

Par jugement rendu par le tribunal de paix de Luxembourg en date du 29 janvier

2013, le susdit recours a été déclaré irrecevable, au motif que l’article 10 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ouvre une action «

contre la détermination du loyer par la commission » et que la décision entreprise ne

détermine pas le loyer.

Par décision du 21 mai 2013, la Commission des loyers a déclaré non fondée la

demande en augmentation de loyer formulée par SOCIETE1.) suivant requête du 16

avril 2012.

Procédure

Première instance

Par requête déposée le 28 mai 2013, SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir statuer sur les mérites de

son recours contre les décisions rendues en date des 17 juillet 2012 et 21 mai 2013

par la Commission des loyers de la SOCIETE3.).

A l’appui de son recours, SOCIETE1.) a reproché aux décisions de la Commission des

loyers de lui causer tort et grief, en lui refusant le droit de procéder à une réévaluation

du loyer en fonction du capital investi tel qu’il résulte de l’acte d’acquisition de

l’immeuble.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a conclu à l’irrecevabilité du

recours au motif qu’il se heurte à l’autorité de chose jugée dont serait revêtu le

jugement rendu le 29 janvier 2013 par le tribunal de paix de Luxembourg, au motif que

de par le recours exercé suivant requête du 28 mai 2013, SOCIETE1.) ne ferait que

ressaisir le tribunal de paix d’une même contestation ayant le même objet entre les

mêmes parties.

En second lieu, PERSONNE1.) a conclu à l’irrecevabilité du recours i) pour

inobservation du délai prévu à l’article 10 de la loi modifiée de 2006 et ii) du fait que le

recours n’entre pas dans les cas de saisine énumérés audit article.

Quant au fond, PERSONNE1.) a conclu au rejet du recours, en argumentant que

SOCIETE1.) aurait mis la Commission des loyers dans l’impossibilité de se prononcer

sur la détermination du loyer, de par le fait de s’être abstenue de verser à la procédure

les pièces sollicitées, cette abstention étant d’après PERSONNE1.) à qualifier de

« réticence dolosive ».

PERSONNE1.) a ensuite fait valoir qu’en cas d’aliénation à titre onéreux de l’immeuble

loué, avant de pouvoir se référer au prix d’achat renseigné par l’acte notarié, le

nouveau propriétaire devrait d’abord établir le montant du capital investi initialement,

au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi et tenter de

recueillir l’accord du locataire.

SOCIETE1.) a quant à elle fait valoir i) que la loi n’opère pas de distinction entre « les

nouveaux propriétaires », ii) qu’il n’y aurait pas lieu de distinguer là où la loi ne

distingue pas, de sorte qu’à la suite d’une vente de l’immeuble loué, le nouveau

propriétaire serait en droit d’adapter le loyer en fonction d’un capital réévalué sur base

du prix d’acquisition, même si le bail dont il s’agit était en cours d’exécution au moment

de la vente.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2013, le tribunal de paix de

Luxembourg a i) déclaré recevable et fondé le recours exercé par SOCIETE1.)

moyennant requête déposée le 28 mai 2013, ii) dit que le capital investi peut être

réévalué sur base du prix de vente renseigné par l’acte notarié du 14 octobre 2011, iii)

dit que le nouveau loyer s’élève à 6.105,00 euros à compter du 1er mai 2012, iv) rejeté

la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par SOCIETE1.), d’une

part, et par PERSONNE1.), d’autre part, et v) condamné PERSONNE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au premier moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE1.),

rappelant que l’autorité de la chose jugée qui découle de l’article 1351 du code civil

i) est attachée au jugement pour éviter toute remise en cause de la vérification

juridictionnelle, ii) interdit donc logiquement la formation d’une nouvelle demande,

identique à la précédente par les parties, par son objet et par sa cause, mais iii) n’est

attachée qu’aux points litigieux ayant été effectivement tranchés par le juge dans le

dispositif de son jugement, le premier juge a constaté i) que le jugement du 29 janvier

2013 a déclaré irrecevable un précédent recours dirigé exclusivement contre la décision

de la Commission des loyers du 17 juillet 2012 au motif que « la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation limite le recours à la détermination du

loyer par la Commission des loyers, sans ouvrir de recours à d’autres décisions qu’ils

tranchent une partie du principal ou non » et ii) que dans le cadre du recours introduit

suivant requête du 28 mai 2013, SOCIETE1.) ne demandait pas au tribunal de paix de

se déjuger de la décision rendue le 29 janvier 2013, ni de retenir que ce qui a été décidé

dans ledit jugement n’est pas conforme à la vérité.

Retenant qu’aucun point de fait ou de droit ayant fait l’objet d’une contestation dans le

cadre de l’instance ayant abouti au jugement du 29 janvier 2013 et ayant fait l’objet du

dispositif dudit jugement n’était remis en cause par SOCIETE1.) dans le cadre de son

recours dirigé contre les deux décisions de la Commission des loyers, le premier juge

a dit que ce recours ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée dont est revêtue le

jugement du 29 janvier 2013.

Quant aux moyens d’irrecevabilité du recours i) pour inobservation du délai prévu à

l’article 10 de la loi modifiée de 2006 et ii) du fait que le présent recours n’entre pas

dans les cas de saisine énumérés audit article, le premier juge a statué comme suit.

Enonçant l’article 10 de ladite loi qui dispose que « contre la détermination du loyer

par la commission, il est ouvert une action devant le juge de paix du lieu de situation

du logement. Cette action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de

la notification du procès-verbal de la commission » et constatant qu’après avoir exercé

un premier recours, dans le délai prescrit, contre la décision du 17 juillet 2012,

SOCIETE1.) a, dans le respect du jugement rendu le 29 janvier 2013, attendu la

décision de la Commission des loyers portant « détermination du loyer » pour exercer

un second recours, également dans le délai prescrit, contre la seconde décision, le

premier juge a dit le délai prescrit à l’article 10 de la loi modifiée de 2006 n’a pas été

méconnu.

Quant à l’autre moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE1.), le premier juge a

constaté que le jugement « d’irrecevabilité » du 29 janvier 2013 n’a nullement privé

SOCIETE1.) de son droit de remettre en cause la disposition prise par la Commission

des loyers dans sa décision du 17 juillet 2012, selon laquelle le prix d’acquisition de

l’immeuble ne saurait être pris en compte pour la fixation du capital investi, au sens de

l’article 3 alinéa (4) de la loi, en soulignant i) que cette « considération » se trouve à la

base de la décision de la commission des loyers du 21 mai 2013 qui a déclaré la

demande en augmentation du loyer non fondée et ii) que SOCIETE1.) doit pouvoir

remettre cette décision en cause devant le juge de paix, faute de quoi son droit

d’exercer un recours contre la décision déterminant le loyer serait privé de sa

substance.

Quant au fond, et plus précisément quant à l’argumentation d’PERSONNE1.)

consistant à dire que SOCIETE1.) aurait mis la Commission des loyers dans

l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer, de par le fait de s’être

abstenue de verser à la procédure les pièces sollicitées, cette abstention étant d’après

PERSONNE1.) à qualifier de « réticence dolosive », le premier juge a dit que la

manière d’agir ainsi dans le chef de SOCIETE1.) s’expliquait i) par son refus d’accepter

comme base de la réévaluation, tant les pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de

la susdite loi, que l’estimation par un expert et ii) par son interprétation de la loi, étant

donné que d’après SOCIETE1.), en cas d’aliénation de l’immeuble loué, en cours de

bail, le nouveau propriétaire est fondé à réclamer une adaptation du loyer sur base du

prix d’acquisition tel que renseigné par l’acte notarié.

Il a dit qu’en refusant de réserver une suite favorable à la demande de la commission

de produire les pièces visées à l’article 3 (4) de la loi modifiée de 2006, SOCIETE1.)

n’avait fait qu’agir en conformité avec son interprétation de la loi et non pas par

réticence dolosive.

PERSONNE1.) a ensuite fait valoir qu’en cas d’aliénation à titre onéreux de l’immeuble

loué, avant de pouvoir se référer au prix d’achat renseigné par l’acte notarié, le

nouveau propriétaire devrait d’abord établir le montant du capital investi initialement,

au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi et tenter de

recueillir l’accord du locataire.

Le premier juge a souligné la doctrine qui retient i) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux

de l’immeuble loué, « si le bailleur n’est pas lui-même le maître de l’ouvrage, il ne

dispose guère de toutes les pièces pour prouver le capital investi initial. C’est pour

cette raison que la loi présume que le prix de vente retenu dans l’acte notarié

d’acquisition, augmenté des frais d’acte, correspond au capital investi. En ce sens, la

loi nouvelle a redressé des situations abusives dont pouvaient profiter, sans scrupule,

certains locataires. Ce prix, les frais d’acte inclus, est alors considéré comme prix

définitif, c’est-à-dire dans lequel les coefficients de réadaptation et les décotes

jusqu’au jour de l’acquisition ont été intégrés » (F. Biltgen et G. Krieger, Le nouveau

bail d’habitation, Application pratique, éd. Saint-Paul, p. 81) et ii) que « pour l’acquéreur

du bien, la formule légale a l’avantage de remettre les compteurs à zéro. Au lieu de

devoir justifier du coût de construction initial de l’habitation, il pourra se référer

simplement à son acte notarié » (M. Thewes, Le nouveau droit du bail, éd. ULC, n°

46).

Le premier juge a partant retenu qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau

propriétaire est fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix

d’acquisition indiqué dans l’acte notarié sans devoir fournir au préalable les pièces

justificatives visées à l’article 3 (4) de la loi modifiée de 2006, ni tenter de recueillir

l’accord du locataire conformément aux prévisions de cette même disposition.

Quant à l’autre moyen invoqué par PERSONNE1.) consistant à dire que pour autant

que le prix d’acquisition détermine le capital investi lors de la conclusion d’un nouveau

bail par l’acquéreur de l’immeuble, il n’est pas opposable au locataire dont le bail est

en cours au moment de la vente, le premier juge a statué comme suit.

Le premier juge a constaté i) que la faculté d’adaptation du loyer est régie par l’article

3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 qui stipule d’une part, que cette faculté peut

être exercée soit au moment de la conclusion du contrat de bail, soit tous les deux ans

(paragraphe 3), et d’autre part, que la location ne peut rapporter au bailleur un revenu

annuel dépassant un taux de 5% du capital investi (paragraphe 1) et

ii) qu’en ce qui concerne les modalités de détermination du capital investi, les

paragraphes 2 et 3 du susdit articles s’appliquent, ce qui signifie qu’à défaut d’accord

entre les parties au contrat de bail, le capital investi est déterminé sur base de

différents critères, coefficients de réévaluation et décotes.

Il a précisé i) que l’article 3 paragraphe 3 dit que « le capital investi est réévalué au

jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer » et ii) qu’en cas de

contestation, l’article 3 paragraphe 4 impose les solutions suivantes : « Dans le cas où

le capital investi défini ci-avant ne peut être déterminé sur base des pièces justificatives

et s’il y a désaccord entre le bailleur et le preneur sur le montant du loyer, la partie la

plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui procèdera à l’évaluation

du capital investi, réévalué et décoté. Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le

prix d’acquisition indiqué dans l’acte translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont

présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et

décoté. Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est

contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre

à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir

le véritable capital investi, la commission des loyers … détermine le capital investi … ».

Il a constaté que les susdites dispositions ne prévoient aucune exception concernant

les baux en cours au moment de l’aliénation de l’immeuble et que plus précisément,

l’article 3 prévoit en son paragraphe 5 que « le loyer … ne peut faire l’objet d’une

adaptation que tous les deux ans » tandis que le paragraphe 3 dispose que « le capital

investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer »

et en son paragraphe 4 qu’en cas d’aliénation à tire onéreux, le prix d’acquisition est

présumé correspondre au capital investi, sans que les lesdites dispositions exceptent,

en aucune manière, le cas où l’immeuble a fait l’objet d’une vente en cours de bail.

Constatant que les travaux parlementaires ne permettent pas davantage de mettre en

évidence l’intention du législateur de traiter différemment l’acquéreur d’un immeuble

qui conclut un nouveau contrat de bail et l’acquéreur d’un immeuble faisant l’objet d’un

bail en cours au moment de l’achat (cf. notamment doc. parl. n° 5216, commentaire

des articles, page 17 et doc. parl. n° 5216 - 11, rapport de la Commission du logement,

page 4), mais qu’il ressort de ces travaux (parlementaires), que la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (impérative et d’ordre public) a entendu

remédier à la pénurie des logements locatifs par un encouragement de

l’investissement immobilier, notamment moyennant une libéralisation du régime

juridique de l’adaptation des loyers, le premier juge a souligné que les auteurs du projet

de loi ont annoncé, dans l’exposé des motifs, qu’il leur importe de rencontrer la critique

des propriétaires selon laquelle « la loi actuelle empêcherait l’adaptation du loyer aux

conditions du marché et que l’investissement de fonds privés dans la pierre serait ainsi

découragé, ce qui aurait

pour effet dans une situation de forte pression

démographique, de détourner les capitaux vers d’autres formes d’investissement et de

créer ainsi une pénurie de logements et notamment de logement locatifs » (cf. doc.

parl. n° 5216, exposé des motifs, page 4).

Le premier juge a encore relevé que la Commission parlementaire du Logement

considère, dans son rapport daté du 5 juillet 2006, que « pour faire face à une

demande de logements de plus en plus forte et pour combler les déficits actuels en la

matière, il est important que la politique de logement stimule également les

investissements privés dans le secteur du logement locatif » avant de relever que

« l’objectif principal du projet consiste à rendre plus attractif l’investissement dans le

logement locatif afin de parer à la pénurie de logements à louer » (doc. parl.

n° 5216 – 11, rapport de la Commission du Logement, page 3), et il a dit que c’est

dans cette perspective que doivent être considérées les dispositions relatives à

l’adaptation du loyer dont les travaux parlementaires ont mis en évidence le « régime

uniforme » lequel permettrait de mettre « tous les bailleurs sur un même pied

d’égalité » ainsi que l’avantage de permettre à tous d’ « obtenir un loyer en fonction

des capitaux réellement investis » (doc. parl. n° 5216, exposé des motifs, page 9 ; doc.

parl. n° 5216 – 11, rapport de la Commission du Logement, page 4).

En ce qui concerne plus particulièrement l’adaptation du loyer à la suite d’une vente

de l’immeuble, le premier juge a constaté que le législateur s’est déclaré favorable à

une prise en compte du prix de vente, c’est-à-dire du capital investi réellement et

actuellement plutôt qu’à une réévaluation forfaitaire moyennant l’application de

coefficients, en soulignant que les auteurs du projet de loi précisent, d’une part, que

« le présent projet prévoit la possibilité de réévaluer le capital investi au jour de la

conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer ainsi que l’adaptation biennale

du loyer des logements à usage d’habitation » et, d’autre part, que « le capital

réellement investi réajusté, multiplié par le taux de 5% donne le loyer qu’un propriétaire

d’un logement à usage d’habitation peut demander à son locataire conformément à la

loi » (doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, p. 18), sans assortir leur affirmation

de la moindre restriction, ni réserve.

Après avoir dit i) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau propriétaire est

fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix d’acquisition

indiqué dans l’acte notarié, ii) que le locataire n’est pas, pour autant, tenu d’accepter

le montant résultant de l’acte notarié comme référence pour le calcul du nouveau loyer,

qu’il lui est loisible de contester ce montant et de saisir la commission des loyers de

sa contestation conformément aux dispositions de l’alinéa 3 du paragraphe (4) de la

loi modifiée de 2006 et qu’il doit alors, non pas, établir la valeur réelle de l’immeuble

loué, mais qu’il lui suffit de démontrer que la valeur présumée « ne saurait

manifestement correspondre à la valeur marchande comparable », le premier juge a

souligné que pour cela, le locataire devra « démontrer le caractère nettement surfait »

du montant résultant de l’acte notarié. Il conviendra, à cet effet, de se « rapporter à la

valeur marchande comparable qui se mesurera par rapport à des objets comparables

dans la vicinité » (doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, p. 17).

Notant que cette faculté de contester le prix résultant de l’acte notarié et de saisir la

Commission des loyers d’une demande en fixation d’une valeur différente est ouverte

non seulement au locataire, mais aussi au nouveau propriétaire, celui-ci devant alors,

démontrer le caractère nettement « sous-fait » du loyer résultant du prix de vente,

notamment lorsqu’« il a investi des sommes considérables dans la rénovation ou

l’amélioration du logement après l’acquisition du logement et que le capital tel qu’il

résulte de l’acte notarié n’est pas le coût réel total des frais investis dans le logement »

(ibidem), le premier juge a dit que ceci prouve bien que le nouveau propriétaire ne doit

pas établir le capital investi au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4)

de la loi précitée avant de se référer au prix d’acquisition et que le prix d’acquisition

indiqué dans l’acte notarié constitue d’emblée la valeur de référence qui sera

présumée correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.

Il a par conséquent dit que c’était à bon droit que SOCIETE1.) demandait la

réévaluation du capital investi en fonction du prix d’acquisition indiqué dans l’acte

notarié du 14 octobre 2011.

Constatant que les montants mis en compte par SOCIETE1.) n’ont pas fait l’objet de

contestations et étaient justifiés par les pièces versées et les renseignements fournis,

le premier juge a fixé le montant du nouveau loyer à 6.105,00 euros.

Quant à la date de prise d’effet de la décision, rappelant l’article 11 de la loi modifiée

de 2006 aux termes duquel « la détermination du loyer par la commission des loyers

ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du premier terme venant à échoir

après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins compétent a été saisi

de la requête conformément à l’article 8 », le premier juge a dit que ce texte est à

interpréter en ce sens que le loyer est, d’une manière générale, fixé à partir du mois

qui suit le jour de l’introduction de la requête (cf. F. Biltgen et G. Krieger, op. cité, p. 90

; M. Thewes, op. cité, n° 58 ; L. Thielen, Le contrat de bail, éd. Promoculture – Larcier,

n° 298).

Instance d’appel

De ce jugement lui notifié le 12 novembre 2013, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 23 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir :

i)

constater l’irrecevabilité du recours contre la décision de la Commission des

Loyers du 17 juilllet 2012 au triple motif qu’il porte atteinte à l’autorité de chose

jugée, que la SOCIETE4.) n’a pas déterminé le loyer, qui est la condition de «

l’appel » et que le recours a été exercé hors délais,

ii)

constater l’irrecevabilité du recours contre la décision de la SOCIETE4.) du 21 mai

2013, dès lors que le SOCIETE4.) n’a pas déterminé le loyer, condition du recours,

iii) constater que le jugement dont appel viole le principe général de droit de la

sécurité juridique consacré par le droit interne et européen,

iv) rappeler que ni la vente, ni le prix de la vente d’un immeuble intervenue en cours

de bail ne peuvent modifier les droits et obligations librement stipulés « au terme

» du contrat de bail en application de l’article 1134 du code civil,

v)

rappeler à SOCIETE1.), acquéreur de l’immeuble faisant l’objet du bail, qu’elle ne

peut invoquer le capital investi découlant de son acte d’achat à défaut de

régularisation d’un nouveau bail,

vi) constater la violation « des articles 1719, alinéa 2 et 1720 » et évaluer la perte de

jouissance à 30% et minorer d’autant le loyer,

vii) à titre subsidiaire: constater l’irrégularité de la saisine initiale de la SOCIETE4.),

dire qu’une éventuelle majoration ne saurait intervenir avant que la décision la

fixant n’ait de caractère définitif, en application des articles 8 et 11 de la loi du 21

septembre 2006, rejeter en conséquence la demande de paiement rétroactif du

loyer majoré à compter du 1er janvier 2012,

viii) à titre infiniment subsidiaire, en application de l’article 11 de la loi du 21 septembre

2006, préciser que toute majoration, si elle est supérieure à 10% du loyer, sera

payable par tiers annuels,

ix) condamner SOCIETE1.) aux frais et dépens de la première instance.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel et demande à voir constater qu’elle a dû exposer des

frais et honoraires afin de résister à la demande de SOCIETE1.), de sorte qu’elle est

fondée à solliciter la condamnation de celle-ci à la somme de 3.000,00 euros.

A titre de remarque préliminaire, le tribunal tient à noter, que la rédaction de l’acte

d’appel tient sur 18 pages. Les moyens développés par l’appelante seront dès lors, ci-

après, repris dans les grandes lignes, étant précisé que pour le surplus, il est renvoyé

à l’acte d’appel faisant partie intégrante du présent jugement.

Quant aux faits (pages 3 à 5 de l’acte d’appel), PERSONNE1.) expose ceux ci-avant

décrits en ajoutant notamment i) que lors de la signature du bail avec PERSONNE2.),

une garantie dite à première demande de 5.200,00 euros a été « régularisée » au profit

du bailleur, ii) que l’ancien propriétaire n’a, à l’issue d’une première période biennale,

pas souhaité procéder à l’adaptation du loyer et iii) que de nombreux travaux

d’embellissement ont été réalisés par la locatrice.

L’appelante demande en outre à voir dire que la vente portant sur l’immeuble, objet du

bail, et intervenue en cours de bail, lui est inopposable, étant donné qu’à défaut, la

poursuite du bail serait un « leurre législatif », puisqu’une « majoration de quelque

200%, soit un quasi triplement du loyer contraint de fait à un déguerpissement hors

encadrement légal ».

PERSONNE1.) fait grief à SOCIETE1.), que suite à une mise en demeure lui adressée

le 13 mars 2012, l’intimé n’a pas laissé s’écouler un mois (prescrit par l’article 8 de la

loi du 21 septembre 2006), avant de saisir la SOCIETE4.) d’une requête qui a abouti

à la décision du 17 juillet 2012.

En droit, les moyens d’PERSONNE1.) se présentent comme suit :

A) in limine litis, l’appelante fait valoir les moyens suivants :

1) PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité de la requête introductive de première

instance du 28 mai 2013 au motif i) que ce faisant, SOCIETE1.) a saisi le juge

de paix d’une demande ayant déjà été toisée, ceci se heurtant au principe de

l’autorité de chose jugée, puisque « dans une situation identique de non-

détermination du loyer par la SOCIETE4.), le juge de paix avait rejeté la

demande » (pages 5-6).

Il y aurait partant lieu de s’interroger sur la sécurité juridique, étant donné i) que dans

un premier jugement le juge de paix a dit le recours irrecevable, du fait de l’absence

de détermination du loyer et ii) que dans sa deuxième décision, il dit la demande

recevable, alors que le loyer n’aurait toujours pas été déterminé.

Le jugement rendu en date du 29 janvier 2013 aurait partant autorité de chose jugée,

de sorte que le recours formé ultérieurement, qui concernerait la même contestation,

le même objet et les mêmes parties, encourrait l’irrecevabilité en vertu du principe de

l’autorité de chose jugée.

Selon l’appelante, le recours du 28 mai 2013 aurait un double objet : recours i) contre

la décision du 17 juillet 2012 et ii) contre la décision du 21 mai 2013. En se prévalant

de l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 et du fait que la décision du 17 juillet

2012 a été « notifiée aux parties en cause », PERSONNE1.) considère que

SOCIETE1.) est déchue de toutes possibilités d’action contre la décision du 17 juillet

2012.

2) PERSONNE1.) invoque ensuite « l’absence d’irrecevabilité en l’état », moyen

auquel elle a renoncé lors des débats, de sorte qu’il y a lieu de lui en donner

acte (page 7).

3) Quant à la décision de la SOCIETE4.) du 21 mai 2013 (pages 8-9),

PERSONNE1.) fait grief à SOCIETE1.) d’avoir mis la Commission dans

l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer en s’abstenant

volontairement et de manière malveillante de verser, à la procédure, les

éléments sollicités. Ce faisant, SOCIETE1.) aurait commis une faute, de

laquelle elle ne saurait se prévaloir au niveau de l’absence de détermination de

loyer. Ce serait cette faute qui serait à l’origine du défaut de détermination du

loyer et la “demande” serait dès lors à rejeter.

B) quant au surplus, les moyens de droit invoqués par PERSONNE1.) se présentent

comme suit :

1) Interprétation non conforme de la loi du 21 septembre 2006 au regard du

principe général du droit de la sécurité juridique (pages 9-11)

A ce titre, deux moyens sont formulés par l’appelante à savoir i) « l’inconventionalité

de la loi du 21 septembre 2006 » et ii) la violation des principes de « sécurité juridique

» et de la « confiance légitime » en droit interne luxembourgeois.

Quant au premier moyen, après avoir relaté le principe général de la sécurité juridique

consacré par la CJCE et l’application qui en est faite par la jurisprudence rendue par

les juridictions européennes (à ce titre il est renvoyé aux développements faits par

SOCIETE1.) dans son acte d’appel, page 9), PERSONNE1.) souligne que la loi de

2006 est muette sur la question de la prise en compte du prix de revente d’une maison,

lorsque la cession intervient en cours de bail; la solution retenue par le premier juge

consistant à « opposer au bail en cours le prix de revente » ne serait dès lors pas

conforme au principe de la sécurité juridique. Il faudrait faire prévaloir le droit commun

et le principe législatif de la continuité du bail et du maintien dans les lieux (articles

1719 et 1743 du code civil).

Quant au deuxième moyen, PERSONNE1.) donne à considérer que la relation

contractuelle existant entre le bailleur et le locataire repose sur l’intangibilité des

obligations contractuelles, conformément à l’article 1134 du code civil. L’interprétation

faite par le premier juge, de la loi du 21 septembre 2006, bouleverserait l’économie du

contrat et induirait, au détriment du locataire, une profonde insécurité juridique. (Pour

le surplus des développements faits à ce titre par l’appelante, notamment en rapport

avec les baux commerciaux, il est renvoyé à la page 10 de l’acte d’appel).

2) Impossible prise en compte du prix de revente d’une maison intervenue en

cours de bail (pages 11- 14)

Sans contester, que le prix d’acquisition détermine le capital investi, en cas de transfert

de propriété et de conclusion d’un nouveau bail, PERSONNE1.) conteste que le prix

d’acquisition puisse être opposé au locataire bénéficiant d’un bail en cours. Admettre

le contraire reviendrait à mettre en échec, le principe de la continuité du bail.

PERSONNE1.) souligne que, suivant l’article 3 (3) de la loi de 2006, le capital investi

ne peut être pris en compte que pour autant qu’un nouveau bail soit conclu, ce qui ne

serait pas le cas en l’espèce. Dans le cadre d’un bail en cours, la réévaluation du loyer

ne pourrait se faire que tel que prévu au prédit article.

La doctrine préciserait d’ailleurs que si le logement vendu est donné en location au

moment de la vente, le nouveau propriétaire ne pourra probablement pas invoquer le

capital investi découlant de son acte d’achat pour réclamer une augmentation de loyer

au locataire qui bénéficie d’un bail en cours. Tel serait également la position de la

jurisprudence rendue suivant décisions du 21 juin 1987 et 30 octobre 1981.

Les principes retenus par la doctrine et la jurisprudence seraient « à mettre en

regard » de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 consacrant la prolongation

automatique des baux.

Selon l’appelante, la prise en considération du prix de vente ne se concevrait que pour

autant que soit remplie la condition cumulative i) que le capital investi ne puisse pas

être déterminé sur base des pièces justificatives et ii) qu’il y ait désaccord entre le

bailleur et le locataire sur le montant du loyer, ce conformément à l’article 3 (4) de la

loi de 2006.

PERSONNE1.) considère dès lors que SOCIETE1.) ne saurait tirer argument du prix

d’acquisition de l’immeuble, pour augmenter le prix du bail.

En tout état de cause, si au nom du principe de l’égalité, il serait admis d’opérer de

différences de traitement basées sur des critères objectifs, en revanche l’objectif de

lutte contre la pénurie de logements et de lutte contre l’inflation des loyers imposerait

d’opérer une distinction entre i) l’acquéreur d’un immeuble concluant un nouveau bail

et ii) l’acquéreur d’un immeuble loué et dont le bail continue à courir.

L’appelante fait valoir qu’en vertu de l’intangibilité des conventions, une majoration du

loyer de l’ordre de 200% ne saurait être admise. Admettre le contraire équivaudrait à

une « expulsion en fait » du locataire.

A ce titre, PERSONNE1.) fait valoir le caractère d’ordre public des articles 1134, 1719

et 1743 du code civil et souligne que d’après la Cour de cassation, le contrat de bail

conclu entre le locataire et l’ancien propriétaire est opposable au nouvel acquéreur,

celui-ci n’étant pas en droit d’expulser le locataire, si le contrat a acquis date certaine,

mais encore lorsque le nouvel acquéreur a eu connaissance du bail avant la vente

(arrêt du 13 novembre 2011). De par le fait de ne contenir aucune mention relative à

une majoration du loyer, SOCIETE1.) serait tenue de respecter le prix du bail convenu

dans le contrat de bail.

3) Etat dégradé de l’immeuble (pages 14-15)

PERSONNE1.) donne à considérer qu’à la demande tendant à la majoration du loyer,

elle oppose en défense « l’absence d’entretiens et de réparations de l’immeuble

relevant des obligations du bailleur ».

Le tribunal constate que ce n’est dès lors qu’à supposer que le premier jugement soit

confirmé, que ce moyen de défense est formulé, étant précisé que ce faisant,

l’appelante se prévaut de l’exception d’inexécution.

A ce titre, PERSONNE1.) fait valoir i) que des demandes de mise en état ont été

formulées par la locataire, sans echo à ce jour, ii) que les pièces illustrent les

nombreuses infiltrations longuement subies, des inondations « en grenier et en

cave » générant des dégâts au mobilier de la locataire, iii) que le revêtement de la

façade arrière se dégrade et chute dans les conduits d’évacuation complètement

obstrués, ceci générant « des mois de perte de jouissance locative » dont il

conviendrait de tirer toutes les conséquences, iv) que l’entrée de l’immeuble a subi un

dénivellement « non repris par l’acquéreur » et l’accès serait rendu totalement

inconfortable. Tous les griefs résulteraient du constat d’huissier versé en cause.

PERSONNE1.) estime partant que SOCIETE1.) a violé les articles 1719 et 1720 du

code civil et sollicite de ce fait une réduction du loyer « adapté », de l’ordre de 30%

Lors des débats, PERSONNE1.) a modifié ses prétentions en demandant à voir

réduire le loyer de l’ordre de 50%.

4) Irrecevabilité de la demande en paiement d’un loyer majoré à compter du 1er

janvier 2012, moyen formulé en ordre subsidiaire (pages 15-17)

En soulignant i) la teneur des articles 11 et 8 de la loi du 21 septembre 2006 et

ii) qu’une mise en demeure lui a été adressée par SOCIETE1.) en date du 8 mars 2012

(au sens du prédit article 8), que celle-ci n’a pas laissé s’écouler un mois avant de

saisir la SOCIETE4.), PERSONNE1.) donne notamment à considérer que compte tenu

du non-respect de l’article 8, il y aurait lieu de dire non remplies les conditions posées

par l’article 11 pour « la prise d’effet de la décision à intervenir au 1er terme suivant la

saisine du collège ». (Pour le surplus de ce moyen, il est renvoyé aux pages 16 et 17

de l’acte d’appel).

5) Sur le paiement par tiers annuels, moyen formulé en ordre infiniment subsidiaire

(page 17)

En se prévalant de l’article 12 de la loi de 2006, PERSONNE1.) estime qu’il y a lieu à

dire que la hausse du loyer, augmenté de plus de 10%, s’applique par tiers annuels.

Lors des débats, PERSONNE1.) a encore demandé à voir condamner SOCIETE1.) à

lui payer le montant de frais et honoraires d’avocat de 4.870,25 euros et les frais et

honoraires d’huissier de 376,84 + 387,09 euros.

SOCIETE1.) conclut i) à la confirmation pure et simple du premier jugement, par

adoption des motifs retenus par le premier juge, en faisant relever qu’elle se rapporte

à prudence de justice quant à l’application de la hausse par tiers annuels et ii) à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée souligne l’évolution législative en matière de bail à loyer en faisant relever

i) que depuis 1945, le législateur a voulu influencer la politique contre la pénurie des

logements et protéger le locataire et ii) que la législation a connu des réformes en

1955, 1987 et 2006.

Deux constantes auraient marqué la législation du bail à loyer jusqu’en 2006, à savoir

i) le droit au bail, opposable au nouveau propriétaire et ii) le droit du propriétaire de

majorer le loyer à certaines conditions; ainsi de 1955 à 1987, le loyer pouvait être

majoré lorsque le propriétaire faisait effectuer des travaux d’amélioration du bien

immobilier donné en location, à charge pour le propriétaire de prouver l’existence de

l’investissement.

Par la suite, le prix de l’immobilier aurait connu une flambée, ce qui aurait eu comme

conséquence que le prix du loyer n’avait plus aucune commune mesure avec le prix

de l’immeuble. Ce serait dans ce contexte, qu’un débat politique a été mené qui a

conduit à la loi de 2006.

SOCIETE1.) fait souligner que tout en maintenant la protection du locataire, la loi du

21 septembre 2006 dirait qu’en cas de changement de propriétaire du bien loué, il

faudrait tenir compte i) de la spéculation immobilière et ii) de l’augmentation du prix de

l’immobilier, de sorte que désormais la fixation du loyer, par rapport à la valeur de

l’immeuble tel que répertoriée dans l’acte notarié de vente, serait autorisée, sauf en

cas de fraude prouvée.

Le changement de paramètres aurait dès lors été voté et abouti à la loi de 2006 et le

juge serait tenu de l’appliquer.

SOCIETE1.) donne à considérer qu’en l’espèce, en statuant comme elle l’a fait, la

SOCIETE4.) a refusé d’appliquer la loi. L’intimée souligne que si le premier jugement

rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013 a dit son recours irrecevable,

c’est parce que la décision de la SOCIETE4.) du 17 juillet 2012 n’a pas fixé, ni

déterminé le loyer. Il aurait dès lors fallu retourner auprès de la SOCIETE4.) pour

obtenir une autre décision rendue le 21 mai 2013, qui a dit non fondée la demande en

augmentation de loyer formulée et contre laquelle le recours serait valablement dirigé.

Même si cette décision du 21 mai 2013 ne contenait pas de chiffres, il n’en resterait

pas moins que le recours serait recevable et fondé.

Le fait que l’ancien propriétaire n’ait pas sollicité une augmentation de loyer biennale

serait sans incidence sur le fond du litige.

Le fond de la loi de 2006 serait clair : le nouveau propriétaire peut demander un

nouveau loyer sur base du prix d’acquisition de l’acte notarié, sauf preuve d’une

collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur de l’immeuble. L’intimée fait

relever que l’immeuble se trouve au ADRESSE5.), qui est l’un des quartiers les plus

chers de la ville de Luxembourg.

La loi de 2006 créerait un équilibre entre les intérêts i) du locataire, qui a un droit au

maintien du bail et ii) du bailleur qui a le droit d’adapter le loyer. L’argument tenant à «

l’inconventionalité » laisserait dès lors d’être fondé.

La demande en réduction du loyer serait irrecevable, car il aurait fallu

qu’PERSONNE1.) agisse par voie de référé, sinon saisisse la SOCIETE4.).

L’immeuble daterait des années 1920-1930; il serait dès lors normal que de l’humidité

se trouve dans les caves.

SOCIETE1.) fait relever que pour rendre l’immeuble conforme aux normes en vigueur,

il faut investir et réaliser des travaux de rénovation, mais qu’en tout état de cause,

même à l’heure actuelle et sans que lesdits travaux ne soient réalisés, l’immeuble

répond aux critères locatifs.

SOCIETE1.) souligne encore que si la doctrine postérieure à l’entrée en vigueur est

d’application, (Georges KRIEGER, Marc THEWES), il en irait autrement de la doctrine

antérieure ; ainsi l’article invoqué par l’appelante pour essayer de corroborer sa

version des choses (émanant de Marianne HARLES) ne saurait dès lors être pris en

considération pour toiser le présent litige.

L’argument de l’appelante tenant à l’article 8 de la loi de 2006 laisserait d’être fondé.

Motifs de la décision

A titre préliminaire, le tribunal tient à noter i) que, contrairement à l’affirmation de

l’appelante, le jugement rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013 n’a

pas rejeté le recours de SOCIETE1.), mais l’a déclaré irrecevable au motif que le loyer

n’était pas déterminé dans la décision rendue par la SOCIETE4.) le 17 juillet 2012, ii)

que le loyer est implicitement déterminé par la décision de la SOCIETE4.) du 21 mai

2013, SOCIETE1.) ayant été déboutée de sa demande en augmentation de loyer, ce

qui revient à admettre que le loyer stipulé dans le contrat de bail de 2008 est maintenu,

iii) qu’au vu de la matérialité de la vente de l’immeuble, documentée au moyen de

l’acte notarié du 14 octobre 2011, dument enregistré, cette vente existe à l’égard de

tout un chacun et est opposable à PERSONNE1.), le moyen tendant à dire que la

vente de l’immeuble lui soit déclarée inopposable laissant dès lors d’être justifié, iv)

que la circonstance qu’une augmentation de loyer n’ait pas été énoncée dans l’acte

de vente notarié est sans incidence sur le fond du litige et v) qu’en cas de vente du

bien immobilier loué, il est de principe que le bail continue à courir.

I) Quant aux moyens tenant à l’autorité de chose jugée, l’étendue du recours,

l’absence d’irrecevabilité en l’état, la faute de SOCIETE1.)

Quant au moyen tenant à l’irrecevabilité du recours exercé par SOCIETE1.) au motif

de l’autorité de chose jugée, le tribunal rappelle, qu’aux termes de l’article 10 de la loi

du 21 septembre 2006, « Contre la détermination du loyer par la Commission, il est

ouvert une action devant le juge de paix du lieu de la situation du logement. Cette

action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de la notification du

procès-verbal de la commission. Elle sera introduite, instruite et jugée conformément

à la procédure prévue aux articles 19 à 25. La copie du procès-verbal de la

Commission sera jointe à la requête. Si aucun recours n’est introduit suite à la

notification de la décision de la Commission dans les délais fixés, il est présumé d’une

manière irréfragable que la décision de la Commission est acceptée de part et d’autre.

La décision du juge de paix pourra être frappée d’opposition ou d’appel dans les

formes et délais prévus aux articles 23 et 25 ».

A l’instar des développements faits par le premier juge et par adoption de ses motifs,

le tribunal constate qu’il n’y a pas violation de l’autorité de chose jugée, le jugement

rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013, n’ayant fait que déclarer

irrecevable le recours formé par SOCIETE1.), contre la décision de la SOCIETE4.) du

17 juillet 2012, précisément parce que cette décision i) ne déterminait pas le loyer,

condition pourtant indispensable pour la recevabilité d’un recours, mais ii) a retenu que

le prix d’acquisition de l’immeuble ne pouvait être pris en compte pour la fixation du

capital investi et a renvoyé l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre aux

parties de prendre des conclusions supplémentaires aux fins de faire établir le capital

investi sur base de l’article 3, points 2,3 et 4 (alinéa 1er) de la loi du 21 septembre

2006.

Le tribunal rappelle que dans la mesure où suite à la continuation des débats devant

la SOCIETE4.), celle-ci a, suivant décision du 21 mai 2013, dit non fondée la demande

en augmentation de loyer sollicitée par SOCIETE1.), cette décision équivaut,

contrairement à ce que prétend PERSONNE1.), à la détermination du loyer tel qu’il

résulte du contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et l’ancien propriétaire, de

manière à rendre recevable le deuxième recours exercé par SOCIETE1.).

Aux termes de l’article 1351 du code civil, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à

l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même;

que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes

parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

Le principe de l’autorité de la chose jugée s’attache à la seule partie du jugement que

l’on nomme « dispositive » et ne s’attache qu’aux seuls chefs du dispositif ayant

effectivement tranché une question litigieuse, étant précisé qu’il n’y a pas autorité de

chose jugée sur les questions non résolues : dès lors un autre jugement peut

valablement accueillir une demande les concernant, sans violer l’article 1351 du code

civil (Jurisclasseur civil, articles 1349 à 1353 du code civil, Autorité de chose jugée

fasc. 20, édit. août 2010, n° 100, 102, 105, 106).

Si le jugement est rendu en l'état d'une situation évolutive, il n'a pas autorité de la

chose jugée. Ainsi, la demande déclarée irrecevable n'interdit pas de former une

nouvelle demande, une fois l'irrecevabilité corrigée ou disparue (Jurisclasseur civil,

articles 1349 à 1353 du code civil, Autorité de chose jugée fasc. 20, édit. novembre

2013, n° 104).

L’irrecevabilité tranchée dans le jugement du 29 janvier 2013 (pour les motifs dégagés

ci-avant), ne fait dès lors pas obstacle au recours formé par SOCIETE1.) suivant

requête du 28 mai 2013.

Le moyen tenant à l’autorité de chose jugée n’est dès lors pas fondé.

Quant à l’étendue du recours, le tribunal souligne que dans la mesure où la décision

du 17 juillet 2012 a fait l’objet d’un recours qui s’est soldé par le jugement

d’irrecevabilité du 29 janvier 2013 en considération du fait que le loyer n’y était pas

déterminé, le recours formé par SOCIETE1.) suivant requête du 28 mai 2013, qui a

abouti au jugement entrepris par l’appel, est valablement dirigé contre les deux

décisions rendues par la SOCIETE4.) qui forment un tout indissociable. Il aura en effet

fallu que SOCIETE1.) attende la deuxième décision, pour pouvoir former un recours

qui soit recevable au regard de la condition tenant à la détermination du loyer.

Admettre le contraire reviendrait, tel que le premier juge l’a dit à juste titre, à priver

SOCIETE1.) de son droit d’exercer le recours institué par la loi, étant précisé i) que si

dans sa première décision, la SOCIETE4.) a dit que le « prix d’acquisition ne peut être

pris en compte … pour la fixation du capital investi », elle a également refixé l’affaire

afin de permettre aux parties de conclure sur le capital investi, afin de déterminer le

montant du loyer, non encore fixé, ii) que c’est dans la seconde décision que le loyer

a été fixé, en étant implicitement maintenu au loyer stipulé dans le bail et iii) que saisi

du recours introduite par SOCIETE1.) contre les deux décisions, le premier juge a dit

que le capital investi pouvait être réévalué sur base du prix de vente inscrit dans l’acte

notarié.

Dès lors, par adoption des motifs retenus par le premier juge, le raisonnement

d’PERSONNE1.) tendant à dire que SOCIETE1.) serait déchue de son droit d’agir

n’est pas fondé.

Quant au moyen tenant à « l’absence d’irrecevabilité en l’état », le tribunal donne acte

à l’appelante qu’elle y renonce.

Quant au grief d’PERSONNE1.) consistant à dire i) que SOCIETE1.) aurait « mis la

SOCIETE4.) dans l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer en

s’abstenant volontairement et de manière malveillante de verser à la procédure les

éléments sollicités », ii) que cette faute qui serait à l’origine du défaut de détermination

du loyer et iii) que SOCIETE1.) ne saurait se prévaloir de cette faute, de sorte que iv)

le recours serait à rejeter, le tribunal ne peut que constater que si SOCIETE1.) a, pour

des raisons qui lui sont propres, décidé de ne pas verser d’autres pièces à l’appui de

sa demande en augmentation de loyer, ce fait n’est pas constitutif d’une faute, étant

en outre précisé, i) qu’aucune intention malveillante n’est donnée dans le chef de

SOCIETE1.) et ii) que la décision rendue par la SOCIETE4.) n’a précisément pas fait

droit à la demande en augmentation de loyer. Le grief n’est dès lors pas fondé.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que c’est à bon droit que le

premier juge a reçu en la forme le recours formulé par SOCIETE1.) suivant requête du

28 mai 2013.

II) Interprétation non conforme de la loi du 21 septembre 2006 au regard du

principe général du droit de la sécurité juridique

A ce titre, PERSONNE1.) reproche au législateur luxembourgeois d’être resté muet

sur la « question de la prise en compte du prix de revente d’une maison, lorsque cette

cession est intervenue durant le bail en cours ». De ce fait, la loi de 2006 serait

inconventionnelle et violerait les principes de sécurité juridique et de confiance légitime

en droit interne luxembourgeois.

Le tribunal tient en premier lieu à souligner que, pour autant que le moyen invoqué par

PERSONNE1.) tende à dire que le premier juge a fait une mauvaise interprétation de

la loi, il est renvoyé aux développements qui seront faits ci-après, dans le cadre du

fond du litige.

Pour le surplus, il est à noter que les principes généraux de droit que la Cour de justice

a dégagés, au fil de sa jurisprudence i) des caractéristiques fondamentales de l'ordre

juridique communautaire, ii) des traditions constitutionnelles communes des Etats

membres et iii) des instruments internationaux, constituent, selon la jurisprudence de

la Cour une des sources du droit communautaire et revêtent une importance

particulière dans la protection des droits fondamentaux, étant précisé que le respect

de ces principes ne s'impose pas seulement aux institutions communautaires

lorsqu'elles adoptent des actes de droit dérivé, mais également aux Etats membres

qui agissent dans le cadre de l'application du droit communautaire (cf. conclusions du

Parquet Général dans l'affaire de cassation, Willy GEREKENS, PROCOLA,

association agricole de droit luxembourgeois, et l'ETAT du Grand-Duché de

Luxembourg).

La Cour de cassation luxembourgeoise marque, traditionnellement, une certaine

réticence à recourir aux principes généraux de droit en tant que source autonome du

droit (cf. conclusions du Parquet Général, op cit, renvoyant à Numa Wagner, Les

réactions de la doctrine à la création du droit par les juges; travaux de l'association,

Henri Capitant, t. 31, 1980, p. 437- rapport luxembourgeois; Georges Wivenes,

l'application des principes généraux du droit communautaire par les juridictions

luxembourgeoises, Pas. 31, p. 239).

Tel qu’il sera dit ci-après, le législateur a prévu les modalités de fixation et d’adaptation

du loyer en tenant compte des intérêts du locataire et du bailleur, la circonstance que

la loi du 21 septembre 2006 ne contienne aucune mention spécifique régissant le cas

du loyer en cas de vente du bien loué, ne la rendant pas, de ce fait, inconventionnelle

et ne constituant pas, de ce fait, une entorse aux principes généraux de droit, ni aux

principes de sécurité juridique, ni en la confiance légitime par rapport au droit

luxembourgeois.

III) Quant au moyen tenant à l’impossible prise en compte du prix de revente

d’une maison intervenue en cours de bail

A titre préliminaire, le tribunal tient à noter que tout comme lors de la fixation initiale du

loyer, la loi sur le bail à usage d’habitation prévoit des condition strictes à son

adaptation en cours de bail, tel que c’est le cas en l’espèce, étant précisé que la limite

de l’augmentation de loyer est constituée par le plafonnement des 5% du capital investi

et réévalué suivant coefficients d’adaptation (cf. Lex THIELEN, Le Contrat de Bail, Edit.

Promoculture, 2013, n° 291, 293).

Il est, dès lors, important de rappeler les articles de la loi du 21 septembre 2006

s’appliquant au présent litige.

Aux termes de l’article 8 : « La partie qui se croira fondée en vertu des dispositions de

la présente loi à demander une augmentation ou une réduction du loyer devra d’abord

notifier son intention à l’autre partie par écrit, sous peine d’irrecevabilité de la requête

devant la commission. Si un accord n’a pu être obtenu endéans un mois, le réclamant

pourra adresser une requête au collège des bourgmestre et échevins de la commune

du lieu de situation du logement….»

En l’espèce, après avoir acquis l’immeuble en date du 14 octobre 2011, le nouveau

propriétaire, respectivement bailleur a, suivant courrier du 16 décembre 2011, notifié

à PERSONNE1.) l’augmentation du loyer mensuel en portant le montant à 6.105,00

euros, en considération du prix d’acquisition de l’immeuble, tout en précisant que ce

nouveau prix du loyer prendrait effet en janvier 2012.

PERSONNE1.) n’ayant donné aucune suite à ce courrier, qui contient l’intention non

équivoque du bailleur d’augmenter le loyer, ni au courrier du 6 janvier 2012, par lequel,

le nouveau prix du loyer est rappelé par SOCIETE1.) à la locatrice (SOCIETE1.)

précisant que le solde du loyer de janvier 2012 est à virer immédiatement et que le

paiement des futurs loyers est à adapter au nouveau montant du loyer), ni à la mise

en demeure lui adressée en date du 8 mars 2012, il s’ensuit qu’au regard dudit texte,

la requête en augmentation de loyer a été valablement introduite le 16 avril 2012.

C’est en effet la notification écrite de l’intention de l’augmentation du loyer, en l’espèce

le courrier recommandé du 16 décembre 2011, qui fait courir le délai minimum d’un

mois, conféré à l’autre partie pour marquer son accord ou son désaccord à cette

modification du loyer, étant précisé qu’PERSONNE1.) n’était manifestement pas

d’accord à payer le loyer tel que majoré par son nouveau bailleur.

Il s’ensuit que le raisonnement d’PERSONNE1.) tendant à dire que SOCIETE1.) « n’a

même pas attendu un mois » avant de saisir la SOCIETE4.) et que le recours serait, à

ce titre irrecevable, tombe à faux.

L’argument de l’appelante tendant à dire que le loyer aurait été augmenté par

SOCIETE1.), avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, n’est pas fondé dans la mesure

où, dès décembre 2011, le nouveau bailleur a fait connaître son intention de porter le

montant du loyer à 6.105,00 euros à partir de janvier 2012.

Aux termes de l’article 3 : « (1) La location d’un logement à usage d’habitation ne peut

rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5 % du capital investi

dans le logement. »

(2) A défaut d’accord entre parties, le capital investi est celui engagé : i) dans la

construction initiale du logement et de ses dépendances telles que garages,

emplacements de stationnement, jardin, grenier et cave, qui sont mis à la disposition

du locataire et dont le coût est établi au jour de leur achèvement, ii) dans les travaux

d’amélioration, dont le coût est établi au jour de l’achèvement des travaux, lesquels ne

peuvent comporter des réparations locatives ou de menu entretien, iii) dans le terrain

sur lequel l’habitation est sise, dont le coût est fixé à celui du jour de son acquisition;

le prix du terrain peut toutefois également être fixé forfaitairement par le bailleur à 20

% du capital investi.

(3) Ce capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de

l’adaptation du loyer par multiplication avec le coefficient correspondant du tableau

des coefficients de réévaluation prévus par l’article 102, alinéa 6, de la loi modifiée du

4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu.

Si la construction du logement remonte à quinze ans ou plus, le capital investi réévalué

déterminé d’après les modalités formulées ci-avant, à l’exception du prix du terrain sur

lequel l’habitation est construite, frais de l’acte compris, qui ne sont pas pris en compte

pour le calcul de la décote, est diminué de 2% par période de deux années

supplémentaires, à moins que le bailleur ne prouve avoir investi des frais équivalents

dans l’entretien ou la réparation du logement. Ces frais sont également réévalués

selon les modalités prévues par l’alinéa 1er. Au cas où les frais investis n’atteignent

pas le montant correspondant de la décote, ils sont compensés avec la décote. Au cas

où ils excèdent la décote opérée, ils sont reportés sur les décotes ultérieures.

(4) Dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base

de pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le

montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment

qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.

Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte

authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre

au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.

Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée

par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur

marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable

capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8, détermine

le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de

la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation

du logement, et de la finition du logement.

(5) Le loyer de tout logement à usage d’habitation fixé en vertu des dispositions qui

précèdent soit de l’accord des parties, soit par la Commission des loyers, soit

judiciairement, ne peut faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans. Cette

période de deux ans ne prend pas fin par suite d’un changement de bailleur. En

revanche, elle prend fin de plein droit s’il y a changement de locataire sans préjudice

des dispositions de l’article 13, alinéa 1er.

En premier lieu, le tribunal tient à souligner qu’il se dégage du prédit point 5 de l’article

3, que s’il est fixé conformément aux précédents principes, le loyer ne peut être adapté

que tous les deux ans, cette période ne prenant pas fin en cas de changement de

bailleur. Dans la mesure où, en l’espèce, l’ancien bailleur PERSONNE2.) n’a pas

procédé à une augmentation du loyer, fixé dans le bail du 18 décembre 2008 et

maintenu jusqu’à la date à laquelle il a cédé la propriété de l’immeuble, le nouvel

acquéreur SOCIETE1.) a dans la suite valablement pu notifier son intention

d’augmenter le loyer.

Le moyen avancé à ce titre par PERSONNE1.) ne tient dès lors pas.

En second lieu, le tribunal note qu’il se dégage du point 4 de l’article 3, i) qu’un expert

ne doit être chargé, que pour autant, que la condition cumulative inscrite au point 4 de

l’article 3 de la loi du 21 septembre 2006 soit donnée et ii) que la SOCIETE4.) peut

être saisie, si la présomption (que le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique

translatif de propriété, et les frais de l’acte correspondent, au jour de la signature de

l’acte au capital investi, réévalué et décoté), est contestée, ou si l’évaluation par

l’expert, est contestée.

C’est dès lors à bon droit que, face au refus d’PERSONNE1.) de payer le montant du

loyer tel que stipulé, -calculé sur base du prix d’acquisition de l’immeuble-, dans la

lettre recommandée lui adressée par SOCIETE1.) en date du 16 décembre 2011 et

réitéré dans la mise en demeure lui adressée le 8 mars 2012, SOCIETE1.) a fait usage

du droit lui conféré par l’article 3, point 4, et a saisi la SOCIETE4.) de sa demande en

augmentation de loyer, qui s’est finalement soldée par les décisions du 17 juillet 2012

et 21 mai 2013.

Quant à l’argument d’PERSONNE1.) tendant à dire que, le capital investi ne peut être

pris en compte que pour autant qu’un nouveau bail soit conclu, le tribunal note que là

où la loi n’opère pas de distinction, il n’y a pas lieu de distinguer. Dès lors qu’aucune

disposition de loi ne précise que la notion de capital investi s’applique uniquement en

cas de conclusion d’un nouveau bail et non en cas d’adaptation du loyer en cours de

bail, le tribunal ne saurait suivre l’argumentation d’PERSONNE1.).

En tout état de cause, le tribunal note que la doctrine dont PERSONNE1.) se prévaut,

a été rendue dans le cadre de la loi antérieure à 2006, étant précisé que tel que l’a

souligné à juste titre le premier juge, le législateur de 2006 a entendu modifier la donne,

en tenant compte de l’évolution du prix de l’immobilier, ainsi que de l’intérêt des

investisseurs et des locataires.

C’est précisément pour garantir le respect des droits tant du locataire que du bailleur

que le législateur a instauré la procédure telle que prévue à l’article 3 de la loi du 21

septembre 2006, ainsi que le tempérament d’une application de la hausse du loyer par

tiers annuels.

Dès lors, le tribunal ne saurait suivre le raisonnement d’PERSONNE1.) tendant à faire

dire i) qu’au regard de l’intangibilité des conventions, le loyer devrait être maintenu à

celui fixé dans le bail du 18 décembre 2008 et ii) qu’il y aurait entorse à la sécurité

juridique, « inconventionalité » de la loi, et violation du principe de l’égalité, l’ensemble

desdits moyens laissant d’être fondés.

Le tribunal tient à noter qu’en statuant, comme il l’a fait, en prenant le soin de

rechercher l’intention du législateur sur base des travaux parlementaires ayant mené

à la loi de 2006, le premier juge n’a fait qu’appliquer la loi sans porter atteinte aux

principes généraux de droit, ni aux principes de sécurité juridique, ni aux principes

régissant le droit luxembourgeois.

C’est partant à bon droit et par adoption de ses motifs exhaustifs, que le premier juge

a notamment dit i) que c’est à tort qu’PERSONNE1.) faisait valoir que le nouveau

propriétaire ayant acquis un immeuble à titre onéreux, devait d’abord établir le montant

du capital investi initialement au moyen des pièces justificatives visées dans le susdit

texte et tenter d’avoir l’accord du locataire, avant de pouvoir se référer aux prix

d’acquisition de l’immeuble, ii) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau

propriétaire est fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix

d’acquisition indiqué dans l’acte notarié, iii) que le locataire n’est pas, pour autant, tenu

d’accepter le montant résultant de l’acte notarié comme référence pour le calcul du

nouveau loyer, étant donné qu’il lui est loisible de contester ce montant en saisissant

la SOCIETE4.), iv) que cette faculté de contester le prix résultant de l’acte notarié et

de saisir la commission des loyers d’une demande en fixation d’une valeur différente

est également ouverte au nouveau propriétaire et v) que le nouveau propriétaire ne

doit pas établir le capital investi au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3

(4) de la loi précitée avant de se référer au prix d’acquisition, le prix d’acquisition

indiqué dans l’acte notarié constituant d’emblée la valeur de référence qui sera

présumée correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.

C’est dès lors à bon droit qu’il a favorablement accueilli le recours formé par

SOCIETE1.).

Quant à l’application par tiers annuels, il est à noter qu’aux termes de l’article 11, alinéa

2 de la loi du 21 septembre 2006, « Lorsque, en application des dispositions de la

présente loi, le loyer est augmenté de plus de 10% suite à une décision de la

commission des loyers ou sur un recours en justice, la hausse s’applique par tiers

annuels. »

Au vu des éléments de la cause, PERSONNE1.) est partant fondée à solliciter

l’application de la hausse du loyer par tiers annuels.

Quant au point de départ du nouveau loyer, en application de l’article 11, alinéa 1er de

la loi du 21 septembre 2006, aux termes duquel : « La détermination du loyer par la

commission des loyers ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du premier

terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins

compétent a été saisi de la requête conformément à l’article 8 », c’est à bon droit que

le premier juge a fixé la prise d’effet du nouveau loyer au 1er mai 2012, la requête ayant

été introduite par SOCIETE1.), devant la SOCIETE4.), le 16 avril 2012.

Il y a partant dores et déjà lieu de confirmer le premier jugement en ce qu’il a dit i) le

recours de SOCIETE1.) fondé, ii) que le capital investi peut être réévalué sur base du

prix de vente renseigné par l’acte notarié du 14 octobre 2011 et iii) que le nouveau

loyer s’élève à 6.105,00 euros à compter du 1er mai 2012, sauf à préciser que la hausse

s’applique par tiers annuels, conformément à l’article 11 de la loi du 21 septembre

2006.

IV) Quant à l’état degradé de l’immeuble

Il est rappelé qu’à ce titre, en défense à la demande principale, PERSONNE1.) formule

une demande en majoration de loyer, l’appelante se prévalant de l’exception

d’inexécution pour voir réduire le loyer d’abord de 30% et ensuite de 50%.

La recevabilité de cette demande, non formulée en première instance, n’a fait l’objet

d’aucune critique ; la demande est partant recevable en la forme.

Conformément à l'article 1719 du code civil (dont les articles 1720 et 1721 ne font que

régler le détail), le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin

d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la

chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir

paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1143-2 du code civil ne permet au locataire

de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur

n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. L’exception n’est

accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité et prudence, car il n’appartient pas à l’une

des parties d’alléguer de manière unilatérale de prétendus manquements à l’autre

partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence, surtout si elle est

invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme un

mauvais payeur. L’exception ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la

bonne foi, le juge appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des

obligations de celui qui s’en prévaut (Les Novelles, Le louage des choses, I, Les baux

en général, édit. Larcier, n° 400).

La jurisprudence apprécie ce moyen en considération de deux critères : un critère

d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un critère de

nécessité (Lex THIELEN, Le Contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125), étant

précisé qu’en tout état de cause, il appartient au locataire de mettre le bailleur fautif en

demeure (Les Novelles, op cit, n° 616), sinon du moins d’avertir le bailleur de la

nécessité d’effectuer des réparations, ou de dégradations du bien loué (cf. Trib. Arr.

Lux, 27 juin 2008, n° 114839 du rôle).

A noter i) que le juge du fond apprécie souverainement si le manquement d’une partie

revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution (Les

Novelles, op cit, n° 616) et ii) que même à la supposer établie, l’inexécution de

l’obligation d’entretien ne justifie jamais la réduction de loyer, même si le preneur est

privé de la jouissance d’une partie du bien (Les Novelles, op cit, n° 617).

Outre le fait qu’il ne résulte en l’espèce d’aucune pièce probante que les désordres

dont PERSONNE1.) se prévaut à l’heure des débats, aient été dénoncés au bailleur

SOCIETE1.), le tribunal constate qu’aux termes du contrat de bail conclu en décembre

2008, la locatrice a accepté, en connaissance de cause, de louer l’immeuble dans

l’état dans lequel il se trouvait au moment de la prise en location.

S’il résulte certes des constats d’huissier dressés à la requête d’PERSONNE1.) en

date des 12 octobre 2012 et 18 avril 2014, que l’immeuble est vieux et présente des

caractéristiques inhérentes à un tel immeuble (notamment la présence d’humidité au

sous-sol, murs extérieurs anciens partiellement effrités, traces d’humidité au grenier,

dues à l’âge de la bâtisse), en revanche aucun élément de ces deux constats ne

permet de dire que l’immeuble ne permette pas une jouissance paisible,

respectivement que le bailleur ait failli à son obligation d’entretien des lieux loués.

Dès lors, dans la mesure où l’état de l’immeuble n’a pas changé depuis la prise à bail,

que cet état était bien connu de la locatrice et qu’une privation de jouissance, même

partielle laisse d’être établie, PERSONNE1.) ne saurait prétendre à une réduction du

loyer pour trouble de jouissance, étant précisé qu’en tout état de cause, le fait que les

lieux loués ne répondent pas aux critères de confort moderne, est sans incidence sur

cette conclusion.

Le moyen tenant à l’exception d’inexécution laisse partant d’être fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est à dire fondé

que dans la mesure où la hausse du loyer ne s’applique que par tiers annuels, étant

précisé que c’est à bon droit que le premier juge a condamné PERSONNE1.) aux frais

et dépens de la première instance.

Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure sollicitées pour l’instance

d’appel par les parties respectives au litige sont à dire non fondées, l’iniquité requise

pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant donnée

dans le chef d’aucune des parties.

Même si l’appel est partiellement fondé, les frais et dépens de l’instance d’appel sont

à mettre à la charge de l’appelante, étant donné que ce n’est que dans une infime

mesure qu’il a été fait droit aux prétentions de l’appelante.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de la renonciation au moyen tenant à « l’absence

d’irrecevabilité en l’état »,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit que la hausse du loyer s’applique par tiers annuels,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

reçoit en la forme la demande en réduction de loyer formulée par PERSONNE1.),

la dit non fondée,

dit non fondées les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées

pour l’instance d’appel par les parties respectives au litige,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.