Landlord wins partial appeal on deposit return but loses procedural costs claim against tenant.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 256/2014

Audience publique du mardi, seize décembre deux mille quatorze

Numéro 158715 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), employé privé, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 29

novembre 2013,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant F-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158715 du rôle et appelée pour fixation le 14 janvier

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 22 avril 2014, ensuite au 2 décembre 2014,

et puis finalement, à la demande de Maître Georges KRIEGER, refixée à l’audience

publique du mardi, 16 décembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Franck SIMANS, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

décembre 2014, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 5 mai 2008 et prenant effet le 15 mai 2008,

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.)

une maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.500,00 euros. Le contrat de bail est conclu pour une durée de trois ans et stipule

qu’il est prorogé par tacite reconduction d’année en année, à moins que l’une des

parties ne le dénonce au moins trois mois avant son expiration, par lettre

recommandée ou par ministère d’un huissier de justice.

Par requête déposée le 14 novembre 2011, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour les entendre condamner à lui rembourser le montant de 3.000,00 euros,

à titre de garantie locative indûment retenue, avec les intérêts légaux à compter du 15

septembre 2011, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice

jusqu’à solde. PERSONNE3.) a en outre sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros et l’exécution provisoire du jugement à intervenir, tout en se

réservant tous droits, moyens et actions.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a exposé i) qu’après discussions entre

parties au courant du mois de juillet 2011, il fut convenu d’un commun accord de mettre

fin au bail à la date du 15 août 2011, ii) qu’il se serait chargé de trouver de nouveaux

locataires afin que les propriétaires puissent relouer sans attendre leur maison, iii) qu’il

accepta de payer l’entièreté du loyer du mois d’août 2011, étant donné que les futurs

locataires ne pouvaient prendre possession des lieux que début septembre 2011, iv)

que les propriétaires rédigèrent eux-mêmes le nouveau contrat de bail, dont la date de

prise d’effet fut fixée au 1er septembre 2011, v) qu’il a fait effectuer un état des lieux

par l’huissier de justice Yves TAPELLA en date du 1er septembre 2011 et que l’huissier

n’a relevé aucune dégradation quant à l’état général de la maison, vi) que par lettre du

15 septembre 2011, les propriétaires furent mis en demeure de restituer la garantie

bancaire, vii) contre toute attente, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont revenus sur

l’accord quant à la résiliation anticipée du bail et en date du 20 septembre 2011, ils

firent appel à la garantie bancaire, viii) en date du 22 septembre 2011, la banque

SOCIETE1.) informa PERSONNE3.) du virement de la somme de 3.000,00 euros au

profit des bailleurs.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté

la version des faits de PERSONNE3.) et ont fait valoir i) que le contrat de bail aurait

pu prendre fin le 15 mai 2011, à condition d’être valablement résilié par le locataire

suivant lettre recommandée, ii) que vers le 15 mai 2011, PERSONNE3.) les a informés

de son souhait de libérer les lieux et de sortir anticipativement du contrat de bail, iii)

que les bailleurs se sont déclarés d’accord avec cette manière de procéder à condition

qu’un nouveau contrat de bail soit signé avec un nouveau locataire, iii) que pour ce

faire, PERSONNE3.) s’est adressé à l’agence immobilière SOCIETE2.), qui a présenté

deux

repreneurs

(M. PERSONNE4.), travaillant et Mme PERSONNE5.), ne travaillant pas) et un garant

(M. PERSONNE6.)), iv) qu’un contrat de bail devait être signé, le 26 juillet 2011, avec

les prédites personnes, qui devaient s’engager solidairement et indivisiblement, v)

cependant les bailleurs furent informés par l’agence

SOCIETE2.)

que M.

PERSONNE4.) et Mme PERSONNE5.) se séparaient, vi) que suite à cette information,

le nouveau bail ne fut pas signé, de sorte vii) qu’à défaut de la réalisation de la

condition suspensive (à laquelle était soumise la résiliation anticipative du bail), le bail

conclu avec PERSONNE3.) continuait à produire ses effets.

Les bailleurs font en outre valoir i) que même si, par courrier recommandé de fin août

2011, PERSONNE3.) leur a envoyé les clés de l’immeuble loué, cela ne le libérait pas

des obligations lui incombant au titre du bail conclu, ii) que par courrier du 2 septembre

2011, ils ont rappelé à PERSONNE3.) de respecter les termes du contrat de bail

jusqu’au 15 mai 2012.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formulé une demande reconventionnelle aux

fins de voir i) prononcer la résiliation du bail pour faute grave dans le chef de

PERSONNE7.) (non-respect du délai de résiliation du bail, respectivement de la date

d’échéance du bail), ii) condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de

10.721,84 euros à titre d’indemnisation du chef des dégâts locatifs causés par

PERSONNE7.),

iii)

le

condamner

à

leur

payer

la

somme

de

(5 x 1.500,00 =) 7.500,00 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité (période allant du

1er septembre 2011 à janvier 2012 correspondant à la période de réalisation des

travaux de remise en état) et iv) le condamner à leur payer la somme de

(3 x 1.500,00 =) 4.500,00 euros à titre d’indemnité de relocation (1er février au

1er avril 2012, date de la prise d’effet d’un nouveau contrat de bail), v) ordonner la

compensation judiciaire entre le montant de la garantie locative et la condamnation

pécuniaire à prononcer à l’encontre de PERSONNE3.).

PERSONNE3.) a contesté la version des faits adverse, ainsi que l’existence d’un

quelconque dégât locatif, en faisant préciser que les six derniers postes se basent sur

des devis et qu’il n’y a pas de preuve de paiement pour le montant de 4.839,00 euros.

Il s’est opposé à l’indemnité d’indisponibilité.

Par jugement contradictoire du 17 octobre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande de PERSONNE3.) et la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en la forme, a i) dit la demande de

PERSONNE7.) en restitution de la garantie locative partiellement fondée, ii) dit la

demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en réparation de

dégâts

locatifs

partiellement

fondée,

iii)

après

compensation,

condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 1.100,00

euros avec les intérêts légaux à partir du 14 novembre 2011, date de la demande en

justice jusqu’à solde, iv) dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du

jugement, iv) dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure et v) fait masse des frais et dépens et les a partagés par

moitié.

Pour statuer ainsi, quant au point de savoir si le bail a été résilié d’un commun

accord, de manière anticipative avec effet au 1er septembre 2011, le premier juge

a dit que face aux contestations des bailleurs, il appartenait à PERSONNE3.) d’établir

la résiliation anticipative du contrat de bail d’un commun accord. Il a constaté i) que

par courrier recommandé du 25 août 2011, les bailleurs écrivent à PERSONNE3.)

« nous prévoyons des travaux de peinture à l’intérieur de la maison,…pour accélérer

le processus de relocation…Afin de pouvoir relouer la maison, il faudrait également

laisser entrer les experts… », ii) que dans le procès-verbal de constat du 19 octobre

2011, il est précisé qu’il s’agit de faire un état des lieux contradictoire d’une maison

anciennement occupée par Monsieur PERSONNE3.)… », iii) qu’il ressort de l’échange

d’e-mails au début du mois de juillet 2011 entre la bailleresse PERSONNE2.) et de

PERSONNE8.), représentant l’agence immobilière SOCIETE2.), que le contrat de bail

fut préparé par les bailleurs et que le rendez-vous avec les nouveaux locataires était

fixé au 19 juillet 2011 afin de signer le nouveau contrat de bail, iv) que PERSONNE8.)

atteste en outre : « Après avoir été contacté par Monsieur PERSONNE3.)….pour lui

trouver des locataires remplaçants avec l’accord des propriétaires….ceux-ci avaient

leur bail qui se terminait le 15 août 2011…Après concertation avec Monsieur

PERSONNE3.), celui-ci promit de libérer les lieux pour le 15 août 2011. Je pris donc

RV avec les propriétaires pour leur présenter. Ils les ont accepté…Monsieur

PERSONNE3.) avait l’obligation de retirer la piscine et de refermer le trou….après

maints courriers électriques et téléphoniques, la propriétaire m’a averti que le bail

prendrait seulement effet le 1er septembre 2011…..Les locataires remplaçant

s’impatientaient, car ils désiraient signer le contrat de bail le plus vite

possible…Finalement la signature était prévue le 19 juillet 2011, mais le locataire

remplaçant étant hospitalisé en Belgique, donc il me demande de reporter au 25 juillet.

Mais là c’est la propriétaire qui n’était pas disponible. De plus elle m’écrivait que le 26

juillet, ils partaient en congé… locataires remplaçants se séparaient, mais que

Madame voulait désirait toujours prendre la maison, vu qu’elle avait toujours le garant.

Et là, j’ai eu un refus catégorique du propriétaire et qu’il allait prendre une deuxième

agence le 2 septembre 2011…j’avais de nombreux rendez-vous pour sa maison. …il

m’a dit qu’à ses yeux Mr PERSONNE3.) était encore locataire et qu’il devait revenir

chercher les clefs…. ».

Sur base des prédits constats, le premier juge a retenu i) que les bailleurs qui ont

refusé les propositions de leur locataire, n’ont fourni aucun effort personnel en vue

d’une relocation anticipée des lieux loués, ii) que l’obligation d’exécution de bonne foi

des contrats impose au bailleur, informé des intentions de son locataire dès la

mi-mai 2011, de collaborer activement à la recherche d’un nouveau preneur, iii) que le

bailleur se doit de limiter dans toute la mesure du possible la durée de l’indisponibilité

du bien loué et de consentir un effort raisonnable afin de trouver un nouveau locataire,

iv) que c’est dès lors à juste titre que PERSONNE3.) conclut que les bailleurs ont

accepté la résiliation du bail au 1er septembre 2011, cela étant conforté par le fait que

lors des débats, le mandataire des bailleurs a confirmé « oralement qu’ils désirent fixer

la date de résiliation du bail au 1er septembre 2011 ».

Le premier juge a partant constaté la résiliation du bail d’un commun accord avec effet

au 1er septembre 2011.

Quant à la demande reconventionnelle tendant à l’indemnisation des dégâts

locatifs, le premier juge a constaté qu’aux termes du bail : « Le locataire s’oblige à

rendre les lieux dans l’état tel qu’il les a reçus. A cet effet un état des lieux

contradictoire sera établi au début et à la fin du bail. Les détériorations normales

produites par l’usage ou les pertes et dégradations causées par vétusté sans la faute

du locataire, ou par un cas de force majeure, ne pourront pas être mises à sa charge.

Il est entendu que le locataire ne pourra être requis de rétablir les lieux loués dans leur

pristin état pour autant qu’il s’agit de transformations et améliorations exécutées selon

les conditions prévues au point 2, à moins qu’il n’y ait eu convention contraire entre

parties avant l’exécution des travaux. »

Le premier juge a rappelé i) que conformément à l’article 1732 du code civil, le locataire

répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins

qu’il prouve l’absence de faute dans son chef, ii) que l’obligation de restituer la chose

en fin de bail étant une obligation de résultat dans le chef du locataire, le bailleur

n’ayant rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le locataire

étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui

n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à établir l’existence d’une cause

étrangère ou d’un fait qui ne lui est pas imputable, iii) que le bailleur n’a donc pas à

prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il suffit de prouver

l’existence d’une dégradation excédant celle résultant d’une usure normale, iv) que

par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge

du preneur, v) que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code

civil précité est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de

faute du locataire, vi) que cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou

l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que certains dégâts

existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le locataire a reconnu que les lieux

se trouvaient en bon état.

Il a dit que la charge de la preuve quant à la réalité des dégâts reposait sur les bailleurs.

Il a constaté i) que PERSONNE3.) a fait dresser un procès-verbal de constat en date

du 1er septembre 2011 par l’huissier de justice Yves TAPELLA, ii) que PERSONNE3.)

avait déjà quitté les lieux loués avant qu’un état des lieux contradictoire de sortie n’ait

été dressé en date du 6 octobre 2011, iii) que le procès-verbal de constat de l’état des

lieux contradictoire du 19 octobre 2011 dressé par l’huissier Gilles HOFFMANN, est

suivi d’un état des lieux unilatéral effectué par l’expert Hubert CAMILLE sur demande

des propriétaires, iv) qu’en date du 23 novembre 2011, soit trois mois après la sortie

du locataire, un autre procès-verbal de constat a été dressé par l’huissier de justice

Catherine NILLES, en l’absence de PERSONNE3.) (le premier juge a souligné qu’il

n’allait pas analyser ce procès-verbal au vu du délai écoulé entre la sortie du locataire

et la date de la visite).

Il a encore constaté que pour établir la réalité des dégâts locatifs, les propriétaires

versaient en outre un jeu de photos, des devis, des factures et une attestation

testimoniale.

Quant aux frais de remise en état de la peinture, le premier juge a constaté i) que les

propriétaires versent une facture datée du 6 décembre 2011 à hauteur de 3.387,40

euros, dont le virement fut exécuté le 16 décembre 2011, ii) que le contrat de bail ne

prévoit pas d’obligation à charge du locataire de repeindre les lieux, iii) que le locataire

est resté dans les lieux pendant cinq ans, iv) que le locataire n’est tenu qu’à ce qui

dépasse l’usure normale, iv) qu’il ne résulte pas de l’état des lieux, ni des photos

versées en cause que les dégradations résultant des trous et vis dans les murs

excéderaient l'usure normale, compte tenu d'une occupation de cinq ans,

v) que l’état des lieux de sortie indique que « Pièce avant gauche : les murs se trouvent

en peinture rose, ceci pas selon les règles de l’art ; Hall d’entrée : Le hall se trouve en

peinture orange, le mur présente deux griffes, des traces de réfection sont visibles au

mur ; Plafond du fond du hall : la peinture du plafond se trouve dans un état légèrement

défraîchi et présente des éclats et des taches à maints endroits, des trous rebouchés

sont visibles dans le mur ; Pièce avant gauche : des trous sont visibles au mur à maints

endroits, des éclats sont visibles au mur gauche, un trou est visible au mur droit ; Pièce

arrière gauche : des trous rebouchés sont visibles au mur, des empreintes sont visibles

au mur avant ; Non pas les dégâts minimes, mais le choix des couleurs des peintures

dépasse l’usure normale nonobstant la durée de la location de 5 ans ».

Sur base des prédits constats, le premier juge a retenu que les bailleurs auraient

nécessairement dû faire procéder à un rafraîchissement des peintures et des plafonds

de la maison après le départ du locataire, de sorte qu’il serait inéquitable de mettre à

la charge de l’ancien locataire l’intégralité des frais et a fixé ex aequo et bono la

participation du locataire aux frais de repeinture à 400,00 euros.

Quant aux embobineurs des cordes à volet, le premier juge a constaté i) que la facture

y relative (WAKO) date du 10 novembre 2011 et porte sur la somme de 160,79 euros

payée en date du 22 novembre 2011, ii) que l’expert Hubert Camille dit dans son

rapport unilatéral établi le 25 octobre 2011, soit deux mois après la sortie du locataire,

que « les embobineurs des cordes à volets sont soit défectueux, soit sales », sans

précision quant au nombre, ni quant à l’emplacement, ni quant à l’origine éventuelle

de la défectuosité, ni quant à la faute du locataire.

Il a partant rejeté ce volet de la demande reconventionnelle, en soulignant que le

critère de l’usure normale après 5 ans de location n’était pas dépassé.

Quant à la plaquette frigo et au plan de travail, le premier juge a constaté que le

remplacement d’un fond intermédiaire pour frigo et plaquettes a été effectué le 18

novembre 2011 pour un prix de 629,19 euros. Il a dit qu’à défaut d’établir la faute du

locataire et en présence d’un procès-verbal établi cinq semaines après la sortie du

locataire, la demande en remboursement des frais exposés de ce chef était à rejeter

comme non fondée.

Quant au remblaiement du jardin, le premier juge a constaté i) que SOCIETE3.) a livré

en date du 12 décembre 2011 de la pierraille pour la somme totale de 332,00 euros et

ii) qu’il ressort du procès-verbal dressé en date du 19 octobre 2011, que « selon les

déclarations du propriétaire, cette surface a été revêtue par des cailloux, qui sont

actuellement manquants ». Il a partant dit que sur base des seules déclarations des

propriétaires, en l’absence d’entrée des lieux d’entrée et de photos et faute par les

propriétaires d'établir une faute dans le chef du locataire et la nécessité de cette

commande de pierres, ce volet de la demande n’était pas fondé.

Quant à l’enlèvement du bahut, le premier juge a constaté i) que suivant facture

SOCIETE4.) et SOCIETE5.) GmbH, l’enlèvement du bahut a coûté 269,13 euros et

que le 16 décembre 2011, les propriétaires ont payé cette facture, ii) que l’enlèvement

du bahut a été effectué en décembre 2011, soit quatre mois après le départ du

locataire et six mois après la première date prévue pour la signature du nouveau

contrat de bail, sans qu’il ne soit invoqué dans le procès-verbal contradictoire. Il a

partant dit que faute par les propriétaires d'établir la nécessité de ce travail, la

demande en remboursement était à rejeter comme non fondée.

Quant au nettoyage de la gouttière, le premier juge a constaté que les propriétaires

versaient une offre de prix du 15 octobre 2011 portant sur un montant de 343,85 euros.

Il a dit qu’il était inéquitable de mettre ces frais à la charge de l’ancien locataire, celui-

ci ayant quitté les lieux le 1er septembre 2011 et le procès-verbal n’ayant été effectué

qu’en date du 6 octobre 2011, de sorte que ce poste de la demande a été rejeté comme

non fondé.

Quant à l’enlèvement et la mise en décharge du bois de la terrasse, le premier juge a

constaté i) que les deux factures de la société SOCIETE6.) datées du 15 décembre

2011 portent sur un total de (101,97 + 658,38 =) 760,35 euros, sans preuve de

paiement, ii) que « l’enlèvement et la mise en décharge du bois de la terrasse en bois »

n’est ni soulevé, ni préconisé dans aucun rapport. Il a dit qu’à défaut pour les

propriétaires d'établir une faute dans le chef du locataire et la nécessité de cet

enlèvement, la demande en remboursement des frais exposés de ce chef était à rejeter

comme non fondée.

Quant au coupage des arbres, le premier juge a constaté que le coupage des arbres

fut exécuté par les propriétaires qui estiment le coût de ces travaux à 300,00 euros. Il

a dit que ce travail incombait aux propriétaires à défaut de toute précision dans le

contrat de bail, de sorte que ce volet de la demande a été rejeté.

Quant aux autres postes : « Remplacement de deux portes, enlèvement détecteur de

mouvement, nettoyage de la maison, enlèvement de pot de peinture et remise en état

du jardin », le premier juge a constaté i) que les propriétaires versaient des devis

datant d’octobre 2011, le procès-verbal effectué le 6 octobre 2011, soit cinq semaines

après la sortie du locataire, de même qu’un rapport unilatéral d’expert et un constat du

23 novembre 2011, ii) que les nouveaux locataires ont signé le contrat de bail le 23

avril 2012, iii) que PERSONNE3.) a quitté les lieux le 1er septembre 2011, iv) que le

procès-verbal contradictoire ne date que du 6 octobre 2011. Il a partant dit que la

nécessité d’effectuer ces travaux faisait défaut et qu’à défaut par les propriétaires

d'établir une faute dans le chef du locataire (faute non prouvable cinq semaines après

la sortie du locataire) il y avait lieu de les débouter de ce volet de leur demande, en

précisant que les travaux préconisés ne dépassant par ailleurs pas l’usure normale.

La demande relative aux dégâts locatifs a partant été allouée pour le montant de

400,00 euros.

Quant à la demande reconventionnelle relative à l'indemnité d'indisponibilité,

rappelant que cette indemnité peut être due lorsque les lieux ne sont pas restitués en

leur pristin état par le locataire et que des travaux sont nécessaires afin de réparer les

lieux, l'indemnité d'indisponibilité couvrant le préjudice subi par le bailleur du fait de la

perte de jouissance des lieux et étant due pendant la durée nécessaire à la

constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état, le premier

juge a dit que compte tenu des travaux de peinture entrepris, l’allocation d'une

indemnité d'indisponibilité équivalente à un mois de loyer (soit 1.500,00 euros) était

justifiée.

Quant à la demande reconventionnelle relative à l’indemnité de relocation, le

premier juge a rappelé la teneur de l’article 1760 du code civil et a dit qu’au vu du fait

que le contrat de bail n’a pas été résilié aux torts du locataire, la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) était à rejeter comme non fondée.

Quant à la demande de PERSONNE3.) en remboursement de la garantie locative,

après avoir rappelé les principes régissant la garantie locative et constaté qu’il n'était

pas autrement contesté que la garantie locative de 3.000,00 euros a été fournie par le

locataire, le premier juge a dit qu'il y a lieu de déduire la garantie locative, les montant

redus au titre de dégâts locatifs et d’indemnité d’indisponibilité soit (3.000 - 400 - 1.500

=) 1.100,00 euros.

De ce jugement, leur notifié le 22 octobre 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 29 novembre 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants concluent à voir (i) prononcer la

résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef de PERSONNE3.), (ii)

condamner ce dernier au paiement du montant de 10.971,84 euros avec les intérêts

légaux

à

partir

de

la

demande

en

justice

jusqu’à

solde,

(iii) le condamner encore au paiement du montant de 7.500,00 euros au titre

d’indemnité d’indisponibilité pour la période de février 2012 à avril 2012 avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, (iv) dire que le taux

d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de

la signification du jugement à intervenir, (v) ordonner l’exécution provisoire du

jugement, (vi) condamner PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants font grief au premier juge d’avoir dit qu’ils

avaient accepté une résiliation du contrat de bail d’un commun accord au 1er

septembre 2011. Ils font valoir qu’ils avaient demandé à voir prononcer la résiliation

du contrat de bail pour faute grave dans le chef du locataire ; ceci ressortirait

également de leur note de plaidoiries versée en première instance.

Les appelants rappellent qu’ils avaient marqué leur accord pour voir résilier le contrat

de bail d’un commun accord des parties, « à la condition qu’un nouveau locataire entre

dans les lieux, respectivement signe un nouveau contrat de bail ». Dans la mesure où

aucun contrat de bail n’aurait été signé [les locataires (Monsieur PERSONNE9.) et

Madame PERSONNE5.)] trouvés par PERSONNE3.) se séparant et Madame

PERSONNE5.) ne travaillant pas et ne présentant dès lors pas de garanties

suffisantes], la condition suspensive de la résiliation du contrat d’un commun accord

ne se serait pas réalisée. PERSONNE3.) ayant envoyé les clefs par lettre

recommandée et n’ayant ainsi plus respecté les termes du contrat de bail, il y aurait

lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail au 1er septembre 2011 pour faute

grave dans son chef.

Les appelants reprochent encore au premier juge d’avoir dit qu’ils n’avaient fourni

aucun effort personnel en vue d’une relocation anticipée des lieux. Ils font plaider qu’en

l’espèce, il aurait appartenu à PERSONNE3.) de prouver avoir trouvé plusieurs

repreneurs éventuels afin de se libérer de ses obligations. Par ailleurs et pour autant

que de besoin, les parties appelantes se seraient adressé à une agence immobilière

dès le 19 août 2011 afin de trouver un preneur éventuel. Partant, aucun reproche ne

saurait leur être adressé.

En ce qui concerne ensuite les dégâts locatifs, les appelants soutiennent avoir loué la

maison dans un bon état de réparation locative et qu’il aurait appartenu à

PERSONNE3.) de rendre celle-ci dans le même état. Tel n’aurait cependant pas été

le cas, les appelants – après avoir réceptionné les clefs par voie postale – ayant dû

constater des dégâts. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se réfèrent à un constat

d’huissier du 19 octobre 2011 ainsi qu’à un rapport d’expertise du 25 octobre 2011 afin

d’établir la réalité des dégâts locatifs. A ce titre, ils réclament un montant total de

10.721,84 euros, ventilé comme suit :

1*remise en état de la peinture + enlèvement tapis (facture SOCIETE4.) et PERSONNE10.))

3.387,16 €

2*embobineurs des cordes à volet (facture)

160,79 €

3*plaquette frigo + plan de travail (facture)

629,1 €

4*remblaiement du jardin (facture)

332,00 €

5*enlèvement du bahut (facture)

269,13 €

6*nettoyage de la gouttière (facture)

343,85 €

7*enlèvement et mise en décharge du bois de la terrasse

760,35 €

en bois de la terrasse cuisine et jardin (factures)

8*coupage des arbres exécuté par les parties exposantes estimé

300,00 €

9*remplacement de deux portes (devis)

1.316,00 €

10*enlèvement détecteur de mouvement Fait par les parties exposantes

50,00 €

11*nettoyage de la maison (devis)

869,50 €

12*enlèvement pot de peinture fait par les parties exposantes

150,00 €

13*remise en état du jardin (devis)

2.153,87 €

Total

10.721,84 €

Les parties appelantes font grief au premier juge d’avoir écarté le constat d’huissier du

23 novembre 2011, au motif qu’il aurait été dressé plus de trois mois après la sortie du

locataire.

Elles reprochent encore au premier juge d’avoir opéré un renversement de la charge

de la preuve, alors qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée, il n’appartiendrait pas

aux bailleurs de prouver que les dégradations sont imputables au locataire, mais à ce

dernier d’établir que les dégâts existaient préalablement à son entrée en jouissance

ou sont intervenues après l’envoi des clés par lettre recommandée.

La partie intimée, pour sa part, conclut à la confirmation pure et simple du jugement

entrepris par adoption des motifs du premier juge, sauf à relever appel incident en ce

qu’elle a été condamnée au paiement d’une indemnité d’indisponibilité. Elle sollicite

une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE3.) soutient que les bailleurs étaient d’accord à voir résilier le contrat de

bail d’un commun accord, « à charge pour PERSONNE3.) de trouver un nouveau

locataire ». La condition n’aurait toutefois pas été « que ce nouveau locataire signe

effectivement un contrat de bail ». Dans la mesure où il aurait trouvé deux locataires

et un garant, il aurait rempli ses obligations et le contrat aurait été valablement résilié

d’un commun accord des parties au 1er septembre 2011. Il se réfère à l’attestation

testimoniale de Madame PERSONNE11.) de l’agence immobilière afin d’établir ses

dires. Il estime que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les bailleurs

n’avaient pas fait d’effort en vue de minimiser leur dommage. Eu égard à l’absence de

faute dans son chef, l’intimé conclut au rejet des demandes en obtention d’une

indemnité d’indisponibilité et d’une indemnité de relocation. A titre subsidiaire, il conclut

à la confirmation de la décision querellée pour autant qu’il a été condamné au paiement

d’une indemnité d’indisponibilité d’un mois, en soulignant que la durée ainsi retenue

par le premier juge ne saurait être dépassée.

PERSONNE3.) conteste les dégâts locatifs tant dans leur principe que dans leur

quantum et se réfère à un constat d’huissier TAPELLA du 1er septembre 2011, selon

lequel la maison serait en bon état. Il estime que l’huissier de justice HOFFMANN

mandaté le 19 octobre 2011 par les bailleurs, aurait « cherché la petite bête pendant

des heures ».

Discussion

Quant à la prétendue résiliation d’un commun accord du contrat de bail

Il résulte des renseignements des parties que, vers le 15 mai 2011, PERSONNE3.) a

demandé aux bailleurs de voir résilier anticipativement le contrat de bail et que ceux-

ci étaient d’accord à condition que PERSONNE3.) trouve un repreneur (cf. note de

plaidoiries de Maître Georges KRIEGER en première instance).

Il est constant en cause que PERSONNE3.) a, par le biais de l’agence immobilière

SOCIETE2.), trouvé deux locataires (Monsieur

PERSONNE4.)

et Madame

PERSONNE5.)) ainsi qu’un garant (Monsieur PERSONNE12.)).

Il ressort d’un email adressé le 11 juillet 2011 à PERSONNE8.), de l’agence

SOCIETE2.), par PERSONNE2.) que les bailleurs ont préparé un contrat de bail à faire

signer aux nouveaux locataires. Ledit contrat prévoit comme date d’effet le 1er

septembre 2011.

PERSONNE8.) a répondu le lendemain et a proposé la date du 19 juillet 2011 en vue

de la signature du contrat.

Aux termes de l’attestation testimoniale de PERSONNE8.) du 14 septembre 2011 –

qui répond en tous points aux exigences de l’article 402 du nouveau code de procédure

civile – le rendez-vous pour la signature du contrat a été reporté au 25 juillet 2011,

dans la mesure où Monsieur PERSONNE4.) a dû être hospitalisé en Belgique.

Suivant email du 18 juillet 2011, PERSONNE2.) a écrit à PERSONNE8.) qu’elle n’était

pas disponible le 25 juillet 2011 et que son mari et elle seront en vacances à partir du

26 juillet 2011.

Les bailleurs soutiennent avoir été informés le 22 juillet 2011 par Madame

PERSONNE11.) que les nouveaux locataires se séparaient. Ceci n’est pas contesté

par PERSONNE3.).

Il est également constant (i) que Madame PERSONNE5.) souhaitait tout de même

louer la maison (le garant étant également toujours disposé à s’engager), mais (ii) que

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont refusé de louer le bien immobilier à Madame

PERSONNE5.), celle-ci ne travaillant pas et (iii) que PERSONNE3.) a envoyé les clefs

de la maison à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) fin août 2011.

Suivant courrier du 2 septembre 2011, les bailleurs ont indiqué à PERSONNE3.) qu’ils

(i) s’opposent formellement à l’envoi recommandé des clefs, que (ii) les clefs n’ont

jamais été sollicitées et que (iii) PERSONNE3.) est prié d’honorer le contrat de bail.

Il ressort de la prédite attestation testimoniale de PERSONNE8.) qu’à son retour de

vacances, le 2 septembre 2011, elle a pris contact avec les bailleurs afin de leur

soumettre de nombreux locataires sérieux et solvables, mais que les bailleurs lui ont

rétorqué que PERSONNE3.) était toujours locataire et qu’il était prié de récupérer ses

clefs.

Au vu de ces considérations, le tribunal admet (i) que, conformément à l’accord trouvé

entre les bailleurs et PERSONNE3.), celui-ci a trouvé un repreneur, les bailleurs ayant

d’ailleurs, dans ce contexte, préparé un contrat de bail avec effet au 1er septembre

2011 et (ii) que néanmoins, aucune date n’a pu être trouvée en vue de la signature de

ce contrat et les locataires potentiels se sont séparés entretemps.

Eu égard au refus des bailleurs de contracter avec Madame PERSONNE5.) seule, il

aurait appartenu aux bailleurs d’en informer PERSONNE3.) dans les meilleurs délais,

étant précisé qu’une telle information n’est ni alléguée, ni établie.

Au contraire, il résulte des éléments du dossier que les bailleurs ont attendu le 2

septembre 2011 – soit après la date de la résiliation d’un commun accord – pour

informer PERSONNE3.) qu’ils le considéraient toujours comme locataire. De plus, ils

ont refusé de rencontrer d’autres personnes intéressées à louer leur maison (cf.

attestation testimoniale de Madame PERSONNE11.)).

Or, faute d’information par les bailleurs quant à la séparation des locataires potentiels

et quant au défaut consécutif de la signature d’un nouveau contrat de

bail – information que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) détenaient depuis juillet 2011

– il ne saurait raisonnablement être reproché à PERSONNE3.) d’avoir quitté les lieux

loués en août 2011, tel que cela avait été convenu entre parties.

C’est partant à bon droit, quoique pour d’autres motifs, que le premier juge a constaté

que le contrat de bail avait été résilié d’un commun accord avec effet au 1er septembre

2011.

Quant aux dégâts locatifs

Aux termes de l’article 1731 du code civil, si, comme en l’espèce, il n’a pas été fait

d’état des lieux (d’entrée), le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de

réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu

sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit au bailleur de prouver que,

pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une

usure normale. Par le fait-même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

C’est dès lors à bon droit que les appelants font valoir que le premier juge, en exigeant,

au niveau de certains postes, la preuve d’une faute du locataire par les bailleurs, a

renversé

la

charge

de

la

preuve.

Eu

égard

aux

principes

décrits

ci-dessus, il appartient aux bailleurs uniquement de rapporter la preuve de la

matérialité des dégâts excédant l’usure normale.

PERSONNE3.) renvoie à un procès-verbal de constat d’huissier de justice TAPELLA

du 1er septembre 2011 (établi en l’absence des bailleurs) afin d’établir qu’il a laissé la

maison en bon état. Ce constat indique que « rien n’est à signaler ».

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) se prévalent, quant à eux, (i) d’un rapport d’état des

lieux effectué par PERSONNE13.) en date du 25 octobre 2011 (établi en l’absence de

PERSONNE3.)) (ii) d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice HOFFMANN du

19 octobre 2011 (établi en présence du mandataire de PERSONNE3.)), (iii) d’un

procès-verbal de constat d’huissier de justice NILLES en date du 23 décembre 2011

et (iv) d’un addendum n°1 à l’état de lieux effectué par PERSONNE13.) en date du 9

janvier 2012 (PERSONNE3.) faisant défaut nonobstant convocation).

La circonstance que le constat d’huissier du 1er septembre 2011 ainsi que l’état des

lieux effectué par l’expert n’aient pas été dressés de façon contradictoire ne porte pas

à conséquence, dans la mesure où ils ont été régulièrement versés aux débats et qu’ils

ont pu être librement discutés par les parties.

En revanche, pour apprécier les éventuelles dégradations par rapport à l’état lors de

la prise à bail, le tribunal de céans, à l’instar du premier juge, ne prendra en

considération ni le constat d’huissier du 23 décembre 2011, ni l’addendum à l’état des

lieux du 9 janvier 2014, le locataire ayant, à cette date, quitté les lieux depuis plus de

quatre mois.

Il y a donc lieu d’analyser les différents dégâts locatifs invoqués à la lumière des

principes qui précèdent.

Remise en état de la peinture

Les parties appelantes sollicitent le paiement de la somme de 3.387,40 euros de ce

chef, au motif que les murs étaient, lors de la prise à bail, peints en blanc, tandis qu’à

la sortie du locataire, ceux-ci étaient peints de différentes couleurs et qu’il y avait des

trous et percements aux murs. Par ailleurs, la durée de la location n’aurait été que de

trois ans et non de cinq ans tel que l’aurait erronément retenu le premier juge.

PERSONNE3.) contestant tant le principe que le quantum des dégâts locatifs, le

tribunal admet qu’il forme implicitement, mais nécessairement, appel incident en ce

que le premier juge l’a condamné au paiement de la somme de 400,00 euros.

Il est constant en cause que PERSONNE3.) a revêtu les murs de couleurs différentes

et, pour le moins, criardes. Aux termes tant du constat d’huissier HOFFMANN

contradictoire du 19 octobre 2011, que de l’état des lieux effectué le 25 octobre 2011,

la mise en peinture n’a pas été exécutée selon les règles de l’art. Par ailleurs, certains

trous sont visibles, d’autres ont été rebouchés ; certains murs présentent des griffes.

Le tribunal estime que ces dégâts dépassent l’usure normale d’une location de trois

années. Néanmoins, les frais réclamés à ce titre par les bailleurs sont excessifs et le

tribunal considère, à l’instar du premier juge, qu’il serait inéquitable de faire supporter

l’intégralité de ces frais par le locataire. Toutefois, par réformation du jugement

entrepris, le tribunal évalue ex aequo et bono la participation de PERSONNE3.) au

montant de 750,00 euros.

Embobineurs des cordes à volets

Les appelants concluent à se voir allouer le montant de 160,79 euros au titre de la

réparation des embobineurs des cordes à volets.

Selon le constat d’huissier HOFFMANN du 19 octobre 2011, « les embobineurs des

cordes à volet ne sont plus fixés convenablement ; l’embobineur de la fenêtre latérale

est abîmé » et « il n’y a pas de cache sur les deux embobineurs des volets ».

La photo corrélative montre une vis qui s’est détachée.

L’état des lieux effectué par PERSONNE13.) indique que « plusieurs embobineurs des

cordes à volets sont soit défectueux, soit sales ».

A défaut d’indications plus précises, le tribunal admet que ce dégât ne dépasse pas

l’usure normale, de sorte que le jugement a quo est à confirmer en ce qu’il a débouté

les bailleurs de ce chef de leur demande.

Plaquette frigo et plan de travail

Les appelants sollicitent le montant de 629,19 euros du chef du « remplacement d’un

fond intermédiaire pour frigo » et du « remplacement de baguettes de finition sur plan

de travail ».

PERSONNE13.) retient, dans son état des lieux du 25 octobre 2011 que, « la plaque

en bois en dessous du réfrigérateur est pourrie par l’humidité, faute de nettoyage

adéquat du réfrigérateur et que la baguette est abîmée, voire fondue ».

Eu égard à ces constatations, c’est à tort que le premier juge a retenu que ces postes

n’étaient pas à indemniser « à défaut d’établir la faute du locataire ». En effet, tel que

retenu ci-dessus, les bailleurs n’ont pas à établir de faute dans le chef du locataire,

mais uniquement la matérialité des dégâts. Ceux-ci sont établis par les pièces versées

au dossier.

Néanmoins, le tribunal estime que le montant réclamé de 629,19 euros est surfait et

évalue ce poste ex aequo et bono au montant de 100,00 euros.

Remblaiement du jardin

Les bailleurs réclament remboursement de la somme de 332,00 euros du chef d’une

facture SOCIETE3.) relative à la livraison de pierraille. Dans ce contexte, ils se réfèrent

à l’état des lieux PERSONNE13.) qui indique en sa page 2 que « en dessous de

l’escalier de la porte d’entrée il y avait de petites pierres blanches qui ont complètement

disparus, il n’en reste qu’une moitié ». L’expert chiffre le coût de remise en état à 45,00

euros.

A défaut d’établir que ces pierres se trouvaient sous l’escalier lors de la prise à bail par

PERSONNE3.), ce chef de la demande est, par confirmation de la décision querellée,

à rejeter.

Enlèvement du bahut

Les parties appelantes réclament le remboursement de la somme de 269,37 euros du

chef de l’enlèvement d’un bahut que PERSONNE3.) avait construit dans le jardin. Eu

égard à l’absence de contestations de ce dernier quant à l’existence de cette

construction (qui résulte en outre des photographies versées au dossier), il convient,

par réformation du jugement entrepris, de faire droit à la demande des bailleurs pour

le montant réclamé qui ne semble pas exagéré.

Nettoyage de la gouttière

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) concluent à se voir allouer le montant de 343,85

euros du chef du contrôle et du nettoyage de la gouttière. A ce titre, ils versent un devis

établi le 25 octobre 2011 par l’SOCIETE7.).

A défaut toutefois de justifier que ces travaux étaient nécessaires, aucune dégradation

n’étant alléguée ou établie, il échet, par confirmation du jugement attaqué, de rejeter

cette demande.

Enlèvement et mise en décharge du bois de la terrasse

Les bailleurs sollicitent le paiement de la somme de 760,35 euros à ce titre en

soutenant que « suite au mauvais état de la terrasse en bois mis en place par le

locataire au niveau de la terrasse de la cuisine et de la terrasse du jardin, une grande

quantité de bois a dû être enlevé et mis en décharge ».

Faute de précisions quant à ce poste, cette demande est, par confirmation du jugement

entrepris, à rejeter.

Coupage des arbres

Les parties réclament le montant de 300,00 euros au motif qu’ils ont procédé eux-

mêmes au coupage des arbres du jardin.

Le contrat de bail signé entre parties prévoit certes que le locataire s’engage à

entretenir les alentours de la maison. Faute néanmoins pour les bailleurs de préciser

quels arbres ont dû être coupés et pour quelle raison, aucun dégât dépassant l’usure

normale n’est établi, de sorte que, par confirmation de la décision a quo, cette

demande laisse d’être fondée.

Remplacement de deux portes et nettoyage de la maison

Les appelants réclament encore, suivant deux devis, les sommes de 1.316,00 euros

du chef du remplacement de deux portes et de 869,50 euros du chef du nettoyage de

la maison. Faute de justifier des dégâts afférents et de la nécessité du remplacement

des portes et du nettoyage de la maison, ces demandes sont à rejeter par confirmation

du jugement entrepris.

Enlèvement détecteur de mouvement et des pots de peinture

Les bailleurs affirment avoir procédé eux-mêmes à l’enlèvement d’un détecteur de

mouvement (coût qu’ils évaluent à la somme de 50,00 euros) et de pots de peinture

(coût qu’ils évaluent à la somme de 150,00 euros). Dans la mesure où ils restent

cependant en défaut d’apporter de plus amples précisions quant à ces prétendues

dégradations, il échet de confirmer le jugement a quo qui les a déboutés de ces

demandes.

Remise en état du jardin

Les appelants réclament finalement la somme de 2.153,87 euros au titre de la remise

en état du jardin suivant devis de la société SOCIETE8.) du 12 octobre 2011.

Le constat d’huissier du 19 octobre 2011 indique qu’« un genre de sentier est visible à

divers endroits » et « le long de la façade latérale : il n’existe plus de pelouse sur toute

la surface ». Selon l’état des lieux PERSONNE13.) « dans le jardin une partie du talus

a été décapé pour un emplacement horizontal d’une piscine (…) actuellement il n’y a

plus de pelouse où se trouvait la piscine et la géométrie du jardin a bien souffert suite

à un manque de terre d’un côté et d’un surplus de terre de l’autre côté ».

PERSONNE3.) ne conteste pas qu’il a fait installer une piscine dans le jardin.

L’existence de la piscine résulte d’ailleurs des photographies versées au dossier. A cet

endroit, la pelouse a effectivement souffert. Dans la mesure où l’existence des dégâts

fait naître le droit à indemnisation, les bailleurs sont en droit de réclamer indemnisation

de ce chef préjudice que le tribunal évalue ex aequo et bono au montant de 500,00

euros.

Conclusion

Par réformation du jugement attaqué, il échet de faire droit à la demande des bailleurs

à hauteur de (750 + 100 + 269,37 + 500 =) 1.619,37 euros avec les intérêts au taux

légal à partir de la demande en justice – soit le 26 septembre 2013 – jusqu’à solde.

Quant à l’indemnité d’indisponibilité et à l’indemnité de relocation

Les appelants font grief au premier juge de ne leur avoir alloué qu’une indemnité

d’indisponibilité d’un mois et sollicitent une telle indemnité couvrant cinq mois (soit du

1er septembre 2011 au 31 janvier 2012).

Il est admis que la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas

nécessairement exclusive de la notion d'indisponibilité des lieux. Il en est notamment

ainsi lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le locataire et que

des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. L'indemnité d'indisponibilité

couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux.

L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et

pendant la durée des travaux de remise en état (Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 192).

Au vu des éléments du dossier et notamment eu à l'égard des travaux à entreprendre,

le tribunal considère, à l’instar du premier juge, que le temps nécessaire à la remise

en état peut tout au plus être évalué à un mois, de sorte qu’une indemnité

d’indisponibilité afférente est due au bailleur. Par confirmation du jugement entrepris,

il échet partant de condamner PERSONNE3.) à payer aux parties appelantes la

somme de 1.500,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en

justice (26 septembre 2013) jusqu’à solde.

En revanche, et conformément à la motivation du premier juge, aucune indemnité de

relocation n’est due, dans la mesure où la résiliation du bail n’est pas due à une faute

du locataire.

Il résulte des développements qui précèdent que la demande de PERSONNE2.) et de

PERSONNE1.) est fondée pour le montant de (1.619,37 + 1.500,00 =) 3.119,37 euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2013 jusqu’à solde.

Garantie locative

Le jugement a quo n’est pas entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de

PERSONNE3.) en restitution de la garantie locative de 3.000,00 euros augmentée des

intérêts au taux légal à partir du 14 novembre 2011.

Indemnités de procédure

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), ni dans celui de PERSONNE3.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance est, par confirmation

du jugement entrepris, à déclarer non fondée et, d’autre part, que les demandes

respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Exécution provisoire

Il y a finalement lieu de relever qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies

de recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter

est susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement

étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en

matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande de PERSONNE2.) et

de PERSONNE1.) tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par

provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure civile, V° exécution provisoire,

fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) la somme de

3.119,37 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2013 jusqu’à

solde,

dit que le montant des intérêts légaux est majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à partir de la signification du présent jugement,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit la demande de PERSONNE3.) fondée

pour le montant de 3.000,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 14

novembre 2011 jusqu’à solde,

ordonne la compensation judiciaire entre les créances respectives,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

rejette la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) tendant à l’exécution

provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.