Court dismisses claim against tax accountant for property sale damages due to tax estimate errors.

Arrêt commercial

Audience publique du dix décembre deux mille quatorze

Numéro 39817 du rôle.

Composition :

Roger LINDEN, président de chambre; Marianne HARLES, conseillère ; Elisabeth WEYRICH, conseillère; Patrick KELLER, greffier.

E n t r e :

A, (…), demeurant à (…),

appelant aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du 20 mars 2013,

comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à Diekirch ;

e t :

la société anonyme B, établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés sous le n° B (…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, intimée aux fins du susdit exploit RUKAVINA, comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à Diekirch.

LA COUR D'APPEL :

Par jugement du 30 janvier 2013, le tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière commerciale, a débouté A de sa demande tendant à voir condamner la société anonyme B à lui payer des dommages-intérêts de 32.894,36 €, mais dit fondée sa demande en condamnation de la défenderesse à lui rembourser une note d’honoraires de 515,57 €. Il a condamné la société défenderesse à payer au demandeur une indemnité de procédure de 300 € et à supporter les frais et dépens de l’instance. Le demandeur avait exposé à l’appui de sa demande portant sur la somme de 32.894,36 € qu’il avait chargé la défenderesse de calculer l’impôt sur la plus-value de l’immeuble qu’il entendait vendre.

Celle-ci aurait, en 2008, évalué l’impôt à acquitter par le vendeur à 18.005,64 €, puis, dans la déclaration de revenus portant sur l’exercice 2009 et au regard du prix de vente réalisé de 697.000 €, à 21.396 €. L’administration des contributions directes a cependant fixé en février 2011 l’impôt redû du chef de la plus - value de l’immeuble réalisée en 2009 à 50.900 €, de sorte qu’il a réclamé à la défenderesse la différence (50.900 - 18.005,64) entre le montant de l’impôt tel qu’elle l’avait évalué et celui qu’il a effectivement dû débourser.

Il a recherché la responsabilité contractuelle de la société qui, en tant que professionnelle en la matière, était tenue d’une obligation de résultat consistant à fournir au client un chiffre d’imposition exact sur la plus-value. La demande portant sur la somme de 515,57 € concernait la note d’honoraires de l’assignée que le demandeur estimait ne pas être due en raison de la mauvaise exécution de ses prestations. Le tribunal, après avoir dit que l’expert - comptable est tenu à l’égard de son client d’une obligation de moyens, a retenu que la société s’était référée pour calculer l’impôt à payer sur la plus-value réalisée en 2008, au taux d’imposition appliqué à son client à l’occasion de l’exercice fiscal de 2007 et aux barèmes fiscaux en vigueur en 2008.

Pour le calcul portant sur l’exercice fiscal 2009, le tribunal a dit que la société avait appliqué le taux d’imposition et les barèmes fiscaux de 2009. Il a retenu que les variations des évaluations successives opérées en 2008 et 2009 étaient dues au revenu moyen de A qui avait entretemps augmenté, et au changement des barèmes fiscaux. Aucune faute ne saurait de ce chef être mise à charge de la société. En ce qui concerne la différence entre le montant de l’impôt dû du chef de la plus-value réalisée sur l’immeuble évalué une fois à 18.005,64 € et une fois à 21.396 € et celui effectivement redû de 50.900 €, la société a fait valoir en première instance avoir appliqué le coefficient de réévaluation non seulement au prix d’achat de l’immeuble et aux frais d’acte, mais également aux gros travaux effectués à l’immeuble et que c’était ce dernier point qui n’avait pas été accepté par l’Administration des Contributions lors du traitement de la déclaration de revenus de 2009, au motif que les travaux en question n’avaient pas été amortis au même rythme que l’immeuble.

La société a, en tout état de cause, contesté tout lien de causalité entre une faute éventuelle à retenir à sa charge et le préjudice allégué par le demandeur.

La juridiction du premier degré a retenu que la société avait commis une faute en fournissant des renseignements erronés à son client, en ce qu’elle avait réévalué les travaux accomplis par le propriétaire depuis sa date d’acquisition alors pourtant que ces travaux avaient déjà été amortis sur une période de cinq ans , de sorte qu’ils ne pouvaient plus être ajoutés à la valeur réévaluée de l’immeuble au moment de la vente. Elle a cependant dit qu’il ne ressortait pas des éléments du dossier que la décision du demandeur de vendre l’immeuble ait uniquement dépendu du montant à régler du chef de la plus-value réalisée, partant qu’il n’établissait pas qu’il aurait renoncé à son projet de vendre l’immeuble s’il avait connu le montant exact de l’impôt à payer.

La demande portant sur 32.894,36 € a partant été rejetée. Celle portant sur le remboursement de la somme de 515,57 € a par contre été déclarée fondée. Par acte d’huissier du 20 mars 2013, A a régulièrement relevé appel du jugement et conclut, par réformation, à ce qu’il soit fait droit à sa demande. Il expose s’être adressé à un professionnel pour connaître le montant exact à payer et que l’estimation faite par la société l’a incité à vendre l’immeuble. Il réclame encore, par réformation du jugement, une indemnité de procédure de 1.500 € pour la première instance et pour l’instance d’appel une indemnité de procédure de 2.000 €.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement, sauf à réclamer, par réformation, une indemnité de procédure de 1.500 € pour la première instance. Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.000 € pour l’instance d’appel. Discussion La Cour entend d’abord rappeler que la société B a effectué deux calculs à la demande de son client, la première fois en procédant en 2008 à une évaluation de l’impôt à payer du chef de la plus-value à réaliser sur l’immeuble en prenant comme base de calcul un prix de vente hypothétique de 750.000 €, et la seconde fois en 2010, lors de l’établissement de la déclaration de revenus de son client portant sur l’exercice fiscal 2009, après que l’appelant avait déjà vendu l’immeuble en janvier 2009 pour un prix de 697.000 €.

Le calcul effectué par la société intimée lors de la déclaration de revenus du client A relatif à l’exercice fiscal 2009 ne saurait avoir déterminé ce dernier à vendre l’immeuble, - la déclaration de revenu contenant le calcul de la plus-value est postérieure à la vente de l’immeuble - de sorte qu’il n’y a pas lieu, tel que retenu par le tribunal de première instance, de rechercher si la société a commis une faute lors de l’établissement de ladite déclaration de revenus. Il convient d’apprécier si la société a commis une faute lors de l’établissement de l’évaluation qu’elle a réalisée à la demande du client en 2008, ce dernier réclamant d’ailleurs la différence entre le montant évalué par la société en 2008 et celui qu’il a effectivement dû débourser.

Etant donné que l’intimée déclare avoir, lors des deux opérations (évaluation en 2008 et déclaration de revenus en 2010 concernant l’exercice fiscal 2009) procédé de façon identique, les conclusions à tirer du refus de l’administration des contributions d’accepter la prise en compte des travaux réalisés dans l’immeuble depuis son acquisition par A pour en fixer la valeur réévaluée au moment de la vente, doivent partant, mutatis mutandis, également s’appliquer à l’évaluation que la société a faite en 2008. L’administration des contributions a informé le 24 décembre 2010 les époux A de ce que la plus-value de l’immeuble réalisée lors de la vente de l’immeuble sis à (…) est rectifiée et portée à 385.329,16 € [il n’avait été mis en compte dans la déclaration fiscale qu’un montant de 146.841,89 €, l’administration a en définitive accepté de fixer la plusvalue réalisée à 333.032,12 €, d’où un impôt à acquitter de 50.900 € ( voir pièces 13-15 de l’intimée ; farde I de l’appelant, pièces 10.) ] La raison invoquée par l’administration a été la suivante (mention manuscrite apposée au recto de la lettre du 24 décembre 2010) :

« les travaux réalisés pendant les années 1995 à 2008 ont été portés en déduction lors des impositions des loyers respectifs et ne constituent pas des dépenses d’investissement ». L’appelant fait état de ce que l’intimée est en aveu d’avoir commis une faute, à savoir celle d’avoir pris en compte lesdits travaux pour déterminer la valeur de l’immeuble au jour de la vente. Il se réfère à cet effet notamment à deux courriers électroniques des 28 janvier et 3 février 2011 que lui a adressés l’employée C, en charge du client auprès de la société B.

Le courrier du 28 janvier 2011 est de la teneur suivante : «J'ai pris contact avec Mme D, ainsi qu'avec l'inspecteur de (…) qui m'a confirmé Ies dires de Mme D. Mme D m'a expliqué que lorsque les frais d'aménagement étaient déduits du montant des loyers perçus au cours de la location de I’immeuble, ceux-ci ne sont plus à prendre en considération lorsque l'immeuble est vendu (…) De plus elle m'a informée que pour les travaux de rénovation de la façade et de la toiture vous avez bénéficié de subsides: ceux-ci devraient en principe être déduits du montants des travaux (…).

Je vous assure que j'avais vérifié dans Ie Code Fiscal LIR, avant de faire vos estimations et avant que je ne fasse votre calcul, j'avais pris contact avec Ie bureau d'imposition, pour être sûre de mon calcul, mais à priori, soit il y a eu une incompréhension de ma part, ou soit de la leur. Dans Ie fax que Mme D m'a envoyé, elle parle des paragraphes 204 et 205 AO (Ioi allemande, non traduite en français), et qui m'est complètement inconnue»;

Le courrier du 3 février 2011 est de la teneur suivante : «Quand j'ai fait la première estimation, j'ai pris contact avec l'administration de (…), qui m'a confirmé verbalement mon calcul. C’est ce que je vous ai expliqué la semaine dernière, il y a eu probablement une incompréhension, soit de ma part, soit de la leur, lors de ma prise de contact avec eux. En ce qui concerne Ie mode de calcul de l'impôt que j'ai appliqué, celui-ci est correct. Mais ce qui est faux, c'est que tous les frais qui ont été faits pendant toute la durée de la location ne devaient pas être pris en compte pour Ie calcul de la plus-value, puisque ceux-ci avaient déjà été déduits des locations. C’est donc là Ie problème et pas Ie calcul de l'impôt en lui-même. (…) Néanmoins, croyez bien que je suis la première embêtée dans ce dossier.»

Les explications fournies par l’employée quant aux vérifications qu’elle a opérées ont trait à la première évaluation faite en 2008. Il s’agit partant de l’évaluation qui a abouti, sur base d’un prix de vente estimé de 750.000 € à une imposition de 18.005,64 € (pièce 8 Maître Jean-Luc Gonner). La juridiction du premier degré a correctement exposé les principes régissant la responsabilité contractuelle du comptable qui est tenu d’une obligation de moyens et dont le comportement est à comparer à celui d’un professionnel normalement éclairé et diligent.

C’est partant au client qu’il appartient d’établir une faute dans le chef du comptable. Il est à noter que les parties ne mettent pas en cause la justesse de la position de l’administration des contributions. L’erreur de l’intimée réside en l’espèce dans le fait d’avoir, dans l’estimation de la plus-value en cas de vente de l’immeuble à réaliser en 2008, et dont il n’est pas contesté que la méthode employée est identique à celle employée lors de la déclaration des revenus de 2009 de A, intégré les travaux réalisés de 1995 à 2008 dans la valeur de l’immeuble réévalué au jour de la vente, alors pourtant que ces travaux qui avaient déjà été portés en déduction lors de l’imposition des loyers respectifs ne pouvaient de ce fait plus être intégrés, sous peine pour le déclarant de profiter à deux reprises d’une réduction fiscale pour les mêmes travaux.

Cette erreur aurait pu être facilement évitée si la société avait pris le soin de mieux s’informer auprès de l’administration compétente, la Cour estimant qu’il est évident que le contribuable ne peut profiter à deux reprises d’une réduction fiscale pour le même motif. C’est encore à bon droit que le tribunal a rappelé que lorsque le comptable commet une erreur d’appréciation sur le régime fiscal d’une opération, sa responsabilité n’est pas automatiquement engagée, étant donné que le client n’a pas subi une imposition indue, mais une imposition qu’il n’avait pas prévue.

La partie demanderesse doit partant établir qu’elle n’a passé l’acte de vente qu’en raison de l’estimation erronée du comptable, en d’autres termes, qu’elle aurait renoncé à son projet de vendre l’immeuble si elle avait été correctement renseignée sur le montant des impôts à payer. Cette preuve n’est cependant pas établie en l’espèce. Il ne ressort pas des éléments du dossier que l’estimation de la société B selon laquelle l’impôt sur la plus-value de l’immeuble serait de 18.005,64 € aurait déterminé le choix de l’appelant à vendre l’immeuble.

La juridiction du premier degré a retenu à bon droit que l’appelant avait déjà fait estimer l’immeuble en 2005 et qu’il l’a vendu même à un prix inférieur à celui sur base duquel le calcul erroné du comptable a été réalisé, ce qui dénote dans son chef la volonté ferme de vendre l’immeuble. La Cour relève par ailleurs que dans un courrier électronique que A a adressé le 29 janvier 2011 à la fiduciaire, il s’exprime comme suit : il est certain que si vous aviez estimé, lors de la simulation de la plus-value en 2008, sur base d’une vente de l’immeuble à 750.000 € une plusvalue à 50.000 €, jamais nous n’aurions vendu notre immeuble, mais cette évaluation que nous vous avons commandée se chiffrait à 18.005,64 €.

C’est ce qui a motivé notre décision de vendre, entre autres motifs. L’appelant ne spécifie cependant pas ce qu’il entend par « entre autres motifs ». Il reste plus particulièrement en défaut, tout comme en première instance, d’exposer les raisons qui l’ont amené à vendre l’immeuble, sinon les alternatives qui s’offraient à lui ou qu’il a envisagées en cas de maintien de l’immeuble dans son patrimoine et d’établir qu’il aurait fait dépendre sa décision de vendre ou de garder l’immeuble du coût de ces différentes possibilités, de sorte que son affirmation actuelle qu’il se serait abstenu de vendre l’immeuble, s’il avait su qu’il devait s’acquitter d’un impôt de plus de 50.000 €, n’est pas établie.

Le jugement déféré est partant à confirmer en ce que le tribunal a débouté A de ce volet de la demande. Il est encore à confirmer en ce qu’il ne lui a pas alloué une indemnité de procédure de 1.500 €, mais uniquement de 300 €. A n’a pas droit à une indemnité de procédure pour la présente instance au vu du sort réservé à son appel et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état, reçoit l’appel, le dit non fondé, confirme le jugement du tribunal d’arrondissement de Diekirch du 30 janvier 2013, rejette la demande de l’appelant en allocation d’une indemnité de procédure, condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel.