Tenant appeal partially allowed to extend eviction deadline from one to three months due to inequity.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision de la déléguée du

bâtonnier en date du 28 août 2014.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 251/2014

Audience publique du mardi, neuf décembre deux mille quatorze

Numéro 162322 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 23 mai

2014,

comparant par Maître Julie ZENS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

F-ADRESSE2.)

(France),

ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Stéphane ZINE, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162322 du rôle et appelée pour fixation le 1er juillet

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 10 février 2015, puis, par courrier du greffe

du 26 septembre 2014, avancée à l’audience publique du lundi, 24 novembre 2014, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Julie ZENS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Stéphane ZINE, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 décembre 2014, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 20 avril 2006 et prenant effet le 1er mai 2006, un

appartement sis à ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE3.), en sa

qualité de bailleur, à « M. et Mme PERSONNE4.) », en leur qualité de locataire. Le

bail, conclu pour une durée de deux années, prorogeable par tacite reconduction

d’année et année, stipule un loyer mensuel de 750,00 euros et des avances sur

charges de 112,00 euros.

Suivant courrier du 13 mai 2013, PERSONNE3.) a informé PERSONNE1.) du fait qu’il

souhaitait vendre son appartement.

En date du 24 juin 2013, PERSONNE3.) et PERSONNE1.) ont convenu d’une

résiliation à l’amiable du contrat de bail avec effet au 31 juillet 2013.

Suivant convention intitulée « contrat de bail » signée le 19 juin 2013 entre

PERSONNE1.), en qualité de locataire, et PERSONNE2.), en qualité de bailleur, le

prédit appartement est donné en location à la locataire pour une période ferme courant

du 1er août 2013 au 31 décembre 2013, la locataire s’étant réservé le droit de résilier

le bail de manière anticipée moyennant préavis d’au moins un mois avant la date de

départ souhaitée. Le loyer est fixé à 750,00 euros par mois et les avances sur charges

à 150,00 euros par mois.

Suivant acte notarié du 26 juillet 2013, l’appartement sis à ADRESSE5.) est vendu par

PERSONNE3.) à PERSONNE2.). Cet acte stipule que l’acquéreur demande à

bénéficier du crédit d’impôt et s’engage à occuper personnellement l’immeuble dans

les deux ans.

Par courrier (non daté), dont l’objet est « rappel de l’échéance du bail de location signé

le 19 juin 2013 », PERSONNE2.) s’adresse en les termes suivants à PERSONNE1.) :

« Madame, Le bail de location que nous avons signé le 19/6/2013 pour l’appartement

va arriver à échéance le 31/12/2013. Je prévois d’y élire résidence dès le 1er janvier

2014 et de ce fait j’ai moi-même pris toutes les dispositions pour quitter ma résidence

actuelle. Il est par conséquent impératif que vous preniez toutes les dispositions

nécessaires pour quitter l’appartement à l’échéance prévue. Dans le cas contraire, je

me vois dans l’obligation d’engager une procédure d’expulsion tel que prévue par la

loi ».

Procédure

Faisant exposer que le contrat de bail est arrivé à terme le 31 décembre 2013 et

qu’PERSONNE1.) est restée en défaut de justifier du respect de son obligation

d’assurance, PERSONNE2.) a, suivant requête déposée en date du 23 janvier 2014,

demandé la convocation d’PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, pour :

-

constater la résiliation du contrat de bail au 31 décembre 2013,

-

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués à partir de la notification du

jugement à intervenir,

-

condamner PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

égale au montant du loyer et des charges à partir de la résiliation du bail jusqu’à la

libération des lieux,

-

condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre de

préjudice moral,

-

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00

euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement contradictoire rendu le 24 avril 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

a requalifié la nature des relations entre parties en convention d’occupation

précaire,

-

constaté qu’PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier

2014,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.250,00 euros

avec les intérêts légaux à partir du 20 mars 2014 jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux endéans le mois après la

notification du jugement,

-

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 300,00 euros.

Pour requalifier le contrat signé entre parties de convention d’occupation précaire, le

premier juge a retenu que la convention signée entre parties s'expliquait par la volonté

non dissimulée des parties de résoudre des difficultés temporaires et réelles consistant

dans le fait de permettre à PERSONNE1.) de trouver un nouveau logement,

PERSONNE2.) ayant acquis l’appartement pour y loger personnellement. Il a souligné

que les parties avaient d’ailleurs prévu la possibilité pour PERSONNE1.) de quitter les

lieux avant l’arrivée du terme dans l’hypothèse où elle trouverait à se reloger avant

l’échéance du terme, sinon la possibilité pour PERSONNE2.) de prendre possession

des lieux acquis suivant acte notarié précité du 26 juillet 2013, lors de l’arrivée du

terme.

Le premier juge a ainsi relevé que les parties avaient simplement convenu d’une date

précise à laquelle l’occupation devait prendre fin et que cette échéance avait été

rappelée à PERSONNE1.) par lettre lui adressée par PERSONNE2.) avant l’arrivée

de ce terme.

Il a retenu que cette qualification n’était pas ébranlée par le contrat d’assurance versé

en cause par PERSONNE1.) en cours du délibéré et duquel il résulte qu’elle a conclu

l’assurance couvrant les risques locatifs pour l’appartement sis à L-ADRESSE1.),

d’autant plus que ladite assurance fut conclue pour une durée de 6 mois à partir du 1er

août 2013.

Il a ainsi jugé que la convention d’occupation précaire a pris fin au 31 décembre 2013,

de sorte qu’PERSONNE1.) était à qualifier d’occupante sans droit ni titre à partir du 1er

janvier 2014.

Eu égard au fait qu’PERSONNE1.) était, depuis la signature de la convention

d’occupation précaire, consciente qu’elle devait quitter les lieux au plus tard pour le

31 décembre 2013, le premier juge ne lui a accordé qu’un délai de déguerpissement

d’un mois.

La demande de PERSONNE2.) tendant à se voir accorder une indemnité d’occupation

à partir du mois de janvier 2014 a été déclarée justifiée ; ce montant se confondant

généralement avec le loyer proprement dit, à l’exclusion des avances sur charges.

PERSONNE1.) n’ayant pas contesté le montant de 750,00 euros par mois lui réclamé

à titre d’indemnité d’occupation, le premier juge a dit la demande de PERSONNE2.) y

relative fondée pour le montant de 2.250,00 euros (3 x 750) correspondant à

l’occupation pour les mois de janvier à mars 2014 inclus.

La demande de PERSONNE2.) tendant à réclamer une indemnité d’occupation

jusqu’au déguerpissement effectif a cependant été déclarée prématurée pour

constituer un préjudice futur.

Le premier juge a de même rejeté la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de 1.000,00 euros pour préjudice moral lui accru suite à l’inobservation de

la convention conclue entre parties à défaut de pièces justifiant une telle demande.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier

du 23 mai 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir :

-

qualifier la convention conclue entre parties de contrat de bail à usage d’habitation,

-

dire que ce contrat n’a pas été résilié en bonne et due forme,

-

à titre subsidiaire, dire qu’elle bénéficie d’un sursis de trois mois,

-

dire la demande en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation non

fondée, sinon compenser ces montants avec les loyers payés pour les mêmes mois,

-

rejeter la demande en allocation d’une indemnité de procédure de PERSONNE2.)

pour la première instance.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait grief au premier juge d’avoir qualifié le

contrat de bail de convention d’occupation précaire. Le contrat conclu entre parties

constituerait un véritable contrat de bail et soumis, en tant que tel, à la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Aucune convention d’occupation

précaire, qui se caractériserait par quatre critères cumulatifs, à savoir (i) la gratuité, (ii)

la nécessité, (iii) la précarité et (iv) la préexistence d’un lien de parenté ou d’autorité

entre parties, ne saurait être retenue en l’occurrence. En outre, une convention

d’occupation précaire se caractériserait par des circonstances particulières, autres que

la seule volonté des parties, et ces circonstances feraient défaut en l’espèce.

Le contrat signé entre parties serait dénommé « contrat de bail » ce qui constituerait

un grand indice de la volonté des parties de voir soumettre leurs relations à la loi

modifiée de 2006. Par ailleurs, il ne saurait être admis que l’appelante perde ses droits

découlant du contrat de bail signé avec l’ancien propriétaire de l’appartement ; ceci

reviendrait, en effet, à permettre à PERSONNE2.) de passer outre la protection d’ordre

public du locataire prévue par la loi modifiée de 2006.

L’appelante conclut ainsi à

voir qualifier

la relation contractuelle la liant à

PERSONNE2.) de contrat de bail, lequel n’aurait pas été résilié en bonne et due forme.

Ainsi, il n’aurait pas été résilié par lettre recommandée et le bailleur n’aurait pas indiqué

de motif valable, étant rappelé que, suivant l’article 12 de la loi modifiée de 2006, le

contrat de bail serait prorogé automatiquement, sauf en cas de besoin personnel ou

pour motif grave et légitime.

Le bailleur n’aurait, en outre, respecté (i) ni le délai de préavis de six mois, ni (ii) les

conditions spécifiques de résiliation (article 12 (3) de la prédite loi).

En ordre subsidiaire, au cas où il devrait être retenu que le contrat de bail a été

valablement résilié, l’appelante demande à se voir allouer un sursis de trois mois.

En tout état de cause, elle indique s’être toujours acquittée du loyer et des avances

sur charges, de sorte qu’elle demande à voir débouter PERSONNE2.) de sa demande

en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Subsidiairement, elle

demande à voir compenser le montant des indemnités d’occupation avec celui des

loyers payés pour la même période.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, ce par adoption

des motifs exhaustifs du premier juge, et sollicite une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il fait valoir que c’est à bon droit que le premier juge a qualifié le contrat litigieux –

conclu pour une période ferme de cinq mois – de convention d’occupation précaire,

alors que ce contrat avait pour but de permettre à PERSONNE1.) de retrouver un

appartement, étant précisé que PERSONNE2.) avait acquis cet appartement pour y

demeurer. La convention s’expliquerait par la volonté des parties de résoudre les

difficultés temporaires d’PERSONNE1.) et de permettre à cette dernière de trouver un

nouveau logement.

En l’espèce, les conditions d’une convention d’occupation précaire seraient réunies,

alors que (i) PERSONNE1.) aurait été dans une situation précaire, (ii) le contrat prévoit

une jouissance du logement provisoire et (iii) ces stipulations auraient été conclues en

toute bonne foi.

D’ailleurs, PERSONNE1.) n’aurait conclu de contrat d’assurance que pour une durée

de six mois.

En ordre subsidiaire et au cas où il devrait être décidé que la loi modifiée de 2006 est

applicable au contrat litigieux, l’intimé demande acte qu’il a notifié, pour autant que de

besoin, en date du 27 juin 2014, à PERSONNE1.) un congé pour besoin personnel

avec effet au 1er février 2015.

Motifs de la décision

L’enjeu principal du présent litige se rapporte à la qualification des relations entre

parties, l’appelante prétendant qu’il s’agit d’un contrat de bail d’habitation et l’intimé

faisant valoir que les relations sont à qualifier de convention d’occupation précaire.

L’enjeu est de taille ; en effet, si l’appelante peut être qualifiée de locataire, elle pourra

prétendre au bénéfice des dispositions protectrices de la loi modifiée de 2006.

Le contrat litigieux est certes intitulé « contrat de bail », néanmoins, tel que l’a retenu

à juste titre le premier juge, la qualification que les parties donnent au contrat ne lie

pas le juge. PERSONNE1.) ne peut partant pas tirer profit du seul fait que les parties

ont qualifié leur contrat de contrat de bail.

S’inquiétant de la volonté réelle des contractants, il appartient au juge qualifier les

relations entre parties.

Il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 1er du contrat litigieux, « le présent bail

est conclu pour une période ferme de cinq mois, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre

2013. Le locataire se réserve le droit de résilier le bail de manière anticipative

moyennant un préavis d’au moins un mois avant la date de départ souhaitée. La

dénonciation n’est valable que si elle est faite par lettre recommandée ».

L’hébergement peut se distinguer du bail selon plusieurs critères : la gratuité, la

nécessité, la précarité, qui peut être déduite du manque de stabilité, ou la préexistence

éventuelle d’un lien de parenté ou d’autorité entre parties.

Contrairement aux affirmations de l’appelante, ces critères ne sont nullement

cumulatifs (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses

- t. VI, vol I, n° 47).

Les tribunaux peuvent d’ailleurs retenir d’autres critères ; les jugent apprécient.

L’occupation précaire est faite de situations concrètes et diverses : aucune

qualification invariable ne la recouvre (op. cit. n° 47).

Une convention d’occupation précaire peut ainsi être définie comme un contrat

innommé qui se caractérise par la fragilité des droits de l’occupant dont l’installation

n’est que provisoire, la fin des relations contractuelles étant soumise, soit à la volonté

du propriétaire, soit à l’arrivée d’un évènement précis, soit à la conjonction de ces deux

éléments (op. cit. n° 47).

En l’occurrence, il ressort du contrat signé entre parties que PERSONNE2.) a accepté

de loger PERSONNE1.) dans l’appartement par lui acquis suivant acte notarié du 26

juillet 2013, ce pendant une durée ferme de cinq mois.

Cette très courte durée s’inscrit dans un contexte un peu particulier, à savoir, d’une

part, la résiliation d’un commun accord du contrat de bail conclu entre PERSONNE1.)

et son ancien bailleur, PERSONNE3.), et, d’autre part, la conclusion d’un nouveau

contrat avec le nouveau propriétaire de l’immeuble pour une durée fixe de cinq mois.

Il a été jugé que si la conclusion d’une convention s’explique par la volonté non

dissimulée de résoudre des difficultés temporaires et réelles, la simple occupation

exclut toute convention locative, pour autant qu’elle ne tende pas à éluder la protection

légale accordée aux locataires (op. cit. n° 47).

L’affirmation de l’appelante selon laquelle faire admettre que le contrat litigieux

constitue une convention d’occupation précaire, permettrait à l’intimé de contourner

les dispositions d’ordre public de la loi modifiée de 2006 tombe à faux. En effet, force

est de constater que c’est l’appelante elle-même qui a, d’un commun accord avec son

ancien bailleur et propriétaire, résilié son contrat de bail. Par ce fait, elle a renoncé à

bénéficier des dispositions protectrices que la loi modifiée de 2006 confère au locataire

d’un immeuble vendu.

En concluant un nouveau contrat avec le nouveau propriétaire, PERSONNE1.) s’est

engagée à quitter les lieux, au plus tard, après cinq mois, soit au 31 décembre 2013.

La volonté des parties de permettre à PERSONNE1.) de trouver un nouveau logement

se retrouve d’ailleurs à l’article 1er du contrat qui prévoit que celle-ci pourra résilier le

contrat anticipativement.

A noter qu’une convention d’occupation précaire n’est pas exclusive du paiement

d’une redevance et la délivrance de quittances libellées « loyers » n’implique pas

nécessairement à elle seule l’existence d’un louage (cf. La Haye et Vankerckhove ibid

cité, n° 49).

De surcroît, PERSONNE2.) a précisément acquis l’immeuble afin de l’occuper

personnellement, sous peine de perdre le bénéfice de son crédit d’impôt, de sorte que

la convention conclue entre parties s’explique encore par le fait de permettre à celui-

ci de prendre possession des lieux acquis, dès l’arrivée du terme fixé dans la

convention.

Il s’ensuit que PERSONNE2.) a consenti à une occupation purement temporaire des

lieux par PERSONNE1.) et qu’il n’entendait pas s’engager au-delà d’une période ferme

de cinq mois, tel que cela résulte du contrat litigieux.

C’est partant à bon droit que le premier juge a retenu que la volonté des parties était

de conclure un contrat d’occupation précaire.

Aucune fraude n’étant alléguée ni établie, il s’ensuit que l’occupation précaire a été

accordée en toute bonne foi et non en vue de violer la législation protectrice des

intérêts d’un locataire. Par voie de conséquence, la convention échappe à la loi

modifiée de 2006 (op. cit. n° 47 ; G. KRIEGER, Le bail d’habitation, n° 17).

PERSONNE1.) ne pouvant ainsi prétendre à la qualité de locataire, l’occupation des

lieux n’ayant été que provisoire et ayant pris fin au 31 décembre 2013, il s’ensuit que

PERSONNE2.) n’était pas tenu de résilier le contrat, veu à terme à la prédite date à

partir de laquelle PERSONNE1.) est à qualifier d’occupante sans droit ni titre.

L’appelante conclut encore à voir réformer la décision querellée pour autant qu’elle a

été condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de (3 x 750 =) 2.250,00

euros pour la période courant de janvier à mars 2014. Subsidiairement, elle demande

à voir compenser ce montant avec les loyers payés pour cette même période.

Force est de constater que l’appelante ne conteste pas le quantum du montant lui

réclamé.

Sur question expresse du tribunal, le mandataire de l’intimé a indiqué que l’appelante

n’accusait aucun retard de paiement.

D’ailleurs, PERSONNE2.) n’a pas augmenté sa demande en instance d’appel.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance

des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du

propriétaire corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne son

montant que ses modalités; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond

(cf. Les Novelles : Le louage des choses, Les baux en général, t.1, no 405 et suivants).

Au regard de ces principes, c’est à bon droit que le premier juge a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité d’occupation ; néanmoins,

dans la mesure où elle s’est toujours acquittée du montant lui réclamé, il échet de

préciser que les montants d’ores et déjà payés par l’appelante se compensent avec

l’indemnité d’occupation lui réclamée, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à

s’acquitter deux fois de ce montant.

Faisant valoir qu’elle a deux enfants à charge, qu’elle s’est toujours acquittée du

« loyer » et qu’elle est à la recherche d’un nouveau logement, PERSONNE1.) conclut

finalement à se voir accorder un sursis de trois mois. Elle fait grief au premier juge de

ne pas avoir motivé sa décision de refus.

Le tribunal de céans suppose que l’appelante demande en réalité à se voir accorder

un délai de déguerpissement de trois mois et non pas un sursis. En effet, la procédure

de sursis – prévue à l’article 16 de la loi modifiée de 2006 – est une procédure

spécifique sur requête à présenter au juge de paix endéans des délais stricts et définis

à la prédite disposition. A noter que la décision n’est susceptible d’aucun recours

(article 17 de la loi modifiée de 2006).

Aucun sursis ne pouvant dès lors être accordé par le tribunal de céans, le tribunal en

déduit que l’appelante sollicite un délai de déguerpissement de trois mois.

Toutefois et dans la mesure où l’appelante aurait dû quitter les lieux au 31 décembre

2013, c’est à bon droit que le premier juge ne lui a accordé qu’un délai de

déguerpissement d’un mois.

La condition d’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile

n’étant pas remplie dans le chef de PERSONNE2.), il s’ensuit, d’une part, que la

demande de ce dernier en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée et, d’autre

part, que la demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour l’instance d’appel est également à déclarer non fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance non fondée et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf (i) à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement, et sauf

(ii) à préciser que le montant redu par PERSONNE1.) du chef de l’indemnité

d’occupation a fait l’objet d’un paiement,

déboute PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.