Court dismisses syndicate's appeal but allows homeowners' incident appeal regarding recovery fees.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 242/2014

Audience publique du mardi, neuf décembre deux mille quatorze

Numéro 156171 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

épouse

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 21 août

2013, d’un exploit de réassignation du 1er octobre 2013 ainsi que d’un exploit de

réassignation du 4 novembre 2013 du même huissier de justice,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Jean WAGENER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ENSEIGNE1.) »,

sis à L-ADRESSE2.), représentée par son syndic en fonctions, la société

SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée

par son gérant en fonctions et inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

appelant par appel incident,

sub 1) comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), conjoint de la partie appelante PERSONNE1.), sans état connu,

demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ, ainsi que des prédits

exploits de réassignation,

sub 2) réassigné, ne comparant pas.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 11 novembre 2014.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 25 novembre 2014.

Entendu PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), par l’organe de son mandataire

Maître Cédric SCHIRRER, avocat, en remplacement de Maître Jean WAGENER,

avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu

le

SYNDICAT

DES

COPROPRIETAIRES

DE

LA

RESIDENCE

« ENSEIGNE1.) » et PERSONNE2.), conjoint de la partie appelante PERSONNE1.),

par l’organe de leur mandataire Maître Anna CHEBOTARYOVA, avocat, en

remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat constitué, les deux demeurant à

Luxembourg.

Rétroactes

Par exploit d’huissier de justice du 21 décembre 2012, le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ENSEIGNE1.) », ci-après désigné le

SYNDICAT, a fait donner citation à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir condamner les parties citées

solidairement, sinon in solidum à lui payer la somme de 5.741,27 euros avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ce du chef d’arriérés et

d’avances de charges de copropriété se rapportant à un immeuble en copropriété situé

à ADRESSE2.).

Devant le premier juge, à l’audience du 11 avril 2013, le SYNDICAT a augmenté sa

demande à la somme de 5.904,52 euros, l’augmentation se rapportant à deux

échéances d’avances sur charges de 280,45 euros mensuels.

A l’appui de sa demande, le SYNDICAT s’est basé sur les extraits de compte de

copropriété ainsi que sur une assemblée des copropriétaires du 23 mai 2013 ayant

notamment décidé que « les frais de recouvrement engendrés par procédure de

recouvrement des montants redus au titre de participation aux charges communes par

un copropriétaire défaillant, seront à charge du copropriétaire concerné » et que sont

à retenir comme frais de recouvrement notamment les honoraires d’avocat.

Les parties citées avaient soulevé la nullité de la prédite résolution et elles ont invoqué

des « doubles imputations » dans les décomptes.

Rappelant qu’aux ternes de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 « Les actions

qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent à

peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants

dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qu’il aurait

faite à la diligence du syndic », constatant qu’il n’est pas allégué qu’une contestation

ait été émise endéans les deux mois de la notification du compte rendu de l’Assemblée

Générale des copropriétaires, concluant dès lors que les parties défenderesses sont

déchues de remettre en cause cette résolution, constatant que les décomptes ne

présentent pas de doubles imputations et que le SYNDICAT restait en défaut de

justifier en vertu de quelle disposition légale ou en vertu de quel mécanisme juridique

la condamnation devrait intervenir solidairement ou in solidum contre les défendeurs,

le tribunal de paix de Luxembourg, a, par jugement du 11 juillet 2013, condamné

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) conjointement à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ENSEIGNE1.) » la somme de 5.741,27

euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

21 août 2013.

Le SYNDICAT ayant été touché à personne et PERSONNE2.) à domicile par le prédit

exploit d’huissier, PERSONNE1.) a réassigné PERSONNE2.) par exploit d’huissier du

4 novembre 2013. En application de l’article 84 du nouveau code de procédure civile,

le jugement à intervenir sera dès lors contradictoire à l’égard de toutes les parties.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargée de

la condamnation prononcée à son encontre par le premier juge et elle demande

reconventionnellement à voir condamner le SYNDICAT à lui payer la somme de

291,19 euros, qui serait le solde en sa faveur suite à la rectification du décompte

adverse après prise en compte des critiques de l’appelante.

Elle conclut encore à l’allocation de la somme de 5.000,00 euros au titre d’indemnité

de procédure abusive et vexatoire ainsi que la somme de 3.000,00 euros au titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que :

« Attendu qu’il échet de rappeler que dans une précédente procédure judiciaire, une

demande similaire entre les mêmes parties a été toisée par Votre Tribunal par un

jugement rendu en date du 27 juin 2012 ;

Qu’en effet, le SYNDICAT avait assigné la partie appelante en date du 25 novembre

2010 afin d’obtenir le paiement de charges et d’avances sur charges ainsi que de frais

d’avocat et d’huissier pour un montant total de 10.123,02 euros ;

que hormis le remboursement des avances sur charges réclamées par le SYNDICAT

tout au long de la procédure, la partie appelante et son époux ont été condamnés à

payer conjointement au SYNDICAT le montant de 2.313,78 euros ;

Que la partie appelante a accepté le jugement précité du 27 juin 2012 et a procédé au

paiement du montant de 2.414,61 euros conformément au décompte fourni par le litis

mandataire du SYNDICAT ;

Qu’il est établi que la partie appelante s’est entièrement acquittée de sa dette envers

la partie requérante en date du 28 août 2012 ;

que néanmoins, il ressort des décomptes des exercices 2011 et 2012 relatifs au

compte de la partie appelante que, suite au paiement du montant de la condamnation,

le syndic de copropriété a continué à imputer des honoraires d’avocat et des frais de

justice liés à la prédite procédure judiciaire ;

qu’il y a lieu de constater que, suite au jugement du 27 juin 2012 et au paiement de la

condamnation par la partie appelante, la créance à titre d’honoraires d’avocat, à

supposer qu’elle aurait pu être réclamée – quod non – et de frais de justice du

SYNDICAT étaient entièrement apurées ;

que les demandes de rectification du décompte adressées au syndic de copropriété

en date du 1er octobre 2012 et du 28 novembre 2012 sont restées sans réponse ;

qu’ainsi, il est établi qu’à la date de l’introduction de la demande en justice, le

SYNDICAT n’avait pas de créance à l’égard de la partie appelante ;

qu’en tout état de cause, il y a lieu d’indiquer qu’une partie ne peut réclamer

l’indemnisation de ses honoraires d’avocat que par le biais :

(i)

Soit d’une indemnité de procédure,

(ii)

Soit à titre de dommages et intérêts ;

que dès lors, une partie ne peut faire naître artificiellement une créance sur base

d’honoraires d’avocat ;

que la créance réclamée par le SYNDICAT, au titre de sa citation du 21 décembre

2012, représente justement l’intégralité des honoraires de son avocat, ainsi que les

frais de justice ;

qu’il échet de noter que le SYNDICAT ne réclame pas moins de 7.379,35 euros pour

le paiement de frais et honoraires d’avocat, alors qu’à la base, la partie appelante n’a

été assignée que pour un montant de 10.123,02 euros et pour une procédure qui a

duré en tout et pour le tout une année et demie ;

qu’il faut encore noter que le SYNDICAT se borne à solliciter le paiement d’une facture

dont elle est, elle-même le débiteur ;

que cette note d’honoraires n’a jamais été transmise à la partie appelante qui n’aurait

pas manqué de la contester formellement et, le cas échéant, la faire taxer compte tenu

de son montant exorbitant. »

PERSONNE1.) ajoute que « pour autant que de besoin et que si par impossible Votre

Tribunal devait estimer que le SYNDICAT est en droit de réclamer à la partie appelante

le paiement du montant des honoraires de son avocat – quod non -, il y a lieu

d’ordonner la taxation des prédits honoraires d’avocat par le Bâtonnier de l’Ordre des

Avocats de Luxembourg. »

Dans ses conclusions du 2 décembre 2013, PERSONNE1.) demande que le tribunal

prononce une surséance à statuer en application du principe « le criminel tient le civil

en l’état ». En effet, elle aurait déposé une plainte auprès du juge d’instruction avec

constitution de partie civile étant donné qu’elle estime que le compte-rendu de

l’assemblée des copropriétaires du 23 mai 2013 serait un faux puisqu’il y est renseigné

que l’appelante a voté en faveur de la résolution 10 (frais de recouvrement) alors

qu’elle aurait voté contre.

Or, dans la mesure où la modification de la répartition des charges ne peut être votée

qu’à l’unanimité conformément à l’article 8 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis, l’issue de la plainte pénale aurait une incidence sur

le litige civil, de sorte qu’un sursis s’imposerait.

Le SYNDICAT conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à demander, par

appel incident, que la condamnation prononcée par le premier juge soit solidaire entre

les deux époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en application de l’article 220 du

code civil.

Le SYNDICAT donne à considérer :

-

que la situation est parfaitement simple résultant d’un problème récurrent d’impayés

de charges de copropriété par les époux PERSONNE2.),

-

qu’en effet, en raison d’un montant important de charges impayées à la fin de

l’année 2010, le syndic de la copropriété avait transmis une première fois à Maître Lex

THIELEN le dossier aux fins de redresser dans les meilleurs délais cette situation,

-

que malgré une mise en demeure transmise, ce n’est que suite à une assignation

délivrée en date du 25 novembre 2010 à les voir comparaître devant le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg alors que le décompte des sommes redues par les

copropriétaires était passé à 10.123,02 euros que les époux GROUPE1.) prenaient

contact afin de trouver une issue amiable,

-

qu’il avait alors été convenu que les débiteurs s’acquitteraient de leur dette par des

paiements échelonnés mensuels,

-

que si les débiteurs respectaient effectivement le plan de remboursement trouvé, ils

restaient cependant en défaut de régler dans le même temps les charges et avances

sur charges courantes de la copropriété,

-

que pour cette raison, la procédure devant le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg a été relancée au mois de novembre 2011 alors que de nouveaux arriérés

étaient apparus pour un montant total de 2.313,78 euros, tel que repris dans le

jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg en date du 27 juin

2012,

-

que les parties défenderesses ayant acquiescé au susdit jugement, Maître Lex

THIELEN transmettait en date du 7 août 2012 le décompte des sommes rendues en

vertu de cette décision de justice à Maître Jean WAGENER,

-

que les parties défenderesses ont alors procédé au règlement intégral des sommes

judiciairement redues, soit un montant total de 2.414,61 euros tel que repris à la fois

dans les décomptes émis par la copropriété que dans la citation en date du

21 décembre 2012,

-

que la condamnation prononcée le 27 juin 2012 l’était pour les sommes redues au

terme d’un extrait de compte dressé le 7 novembre 2011 par le syndic.

Dans ses conclusions du 18 octobre 2013, Le SYNDICAT reproduit le décompte des

charges de copropriété incombant aux époux GROUPE1.) pour la période s’étalant de

la fin de l’exercice 2010 au mois d’avril 2013 inclus.

Il rappelle que ce décompte tient compte notamment (i) des frais et honoraires

d’avocats incombant aux époux GROUPE1.) conformément à (a) l’article 26 -2 du

règlement de copropriété, soit une clause d’aggravation de charges dont la licéité est

reconnue par la jurisprudence et (b) à la résolution n° 10 de l’assemblée des

copropriétaires du 23 mai 2013 ainsi que (ii) des paiements effectués par les époux

GROUPE1.) dont également le paiement résultant de la condamnation prononcée par

le jugement de la XVIIe chambre du tribunal d’arrondissement du 27 juin 2012

(2.414,61 euros).

Par ailleurs, PERSONNE1.) n’aurait jamais émis la moindre contestation contre la

prédite résolution endéans le délai légal fixé par l’article 34 de la loi de loi de 1975 sur

la copropriété.

Le SYNDICAT conteste que le vote de la résolution de l’assemblée des copropriétaires

du 11 octobre 2011 concernant la mise en compte des frais de recouvrement aux

époux GROUPE1.) soit soumis à l’exigence de l’unanimité. Ladite résolution ne ferait

qu’appliquer l’article 26-2 du règlement de copropriété. Dès lors, l’issue de la plainte

pénale n’aurait pas d’influence sur le présent litige et il n’y aurait pas lieu à prononcer

un sursis à statuer. Le SYNDICAT admet que PERSONNE1.) avait effectivement voté

contre la résolution litigieuse et qu’il avait été marqué par erreur sur le procès-verbal

d’assemblée qu’il s’agissait d’un vote unanime.

Le SYNDICAT s’oppose encore à la taxation des honoraires de l’étude THIELEN au

motif que ce n’est pas PERSONNE1.) qui a mandaté cet avocat, mais bien Le

SYNDICAT et qu’il n’a pas contesté les honoraires qui seraient par ailleurs payés.

PERSONNE1.) réplique qu’elle aurait bel et bien qualité pour solliciter la taxation des

honoraires de Maître THIELEN. En effet, si le tribunal admettait, contrairement à sa

position, qu’elle est tenue de ces honoraires, elle en serait devenue débitrice par l’effet

d’une cession de dette sous forme de délégation parfaite ayant transporté la dette avec

ses accessoires sur sa tête. Elle serait donc également investie du pouvoir de

demander la taxation des honoraires.

A noter que PERSONNE1.) conteste encore, sans aucune autre précision, que l’article

26-2 du règlement de copropriété correspondrait à une clause d’aggravation de

charges.

Discussion

Quant à la demande tendant à voir prononcer un sursis à statuer

Dans sa plainte avec constitution de partie civile du 16 août 2013, PERSONNE1.) fait

valoir que ce serait en vertu de la résolution n° 10 de l’assemblée des copropriétaires

du 23 mai 2013 que la répartition des charges aurait été modifiée en ce sens que les

frais de recouvrement, donc les honoraires de l’étude THIELEN, lui seraient imposés

par l’effet de cette résolution. Or, ladite résolution n’aurait pas été prise à l’unanimité

contrairement à ce qui avait été indiqué dans un premier temps sur le procès-verbal.

Il s’agirait donc d’un faux intellectuel. Si les juridictions répressives retenaient cette

solution, ceci aurait forcément une influence sur le présent litige, ce qui justifierait un

sursis à statuer.

La règle « le criminel tient le civil en l’état » inscrite à l’article 3 du code d’Instruction

criminelle est une exception dilatoire qui, si elle est donnée, suspend obligatoirement

le cours de l’instance civile. Elle s’applique lorsqu’une action publique qui est de nature

à influer sur la décision civile est en cours devant une juridiction luxembourgeoise

(Cour d’appel, 6 mai 2009, n°25854 du rôle). Le sursis à statuer s’impose chaque fois

que l’appréciation d’un acte servant de fondement à la demande civile dépend du

résultat d’une poursuite pénale ou encore dès lors que la décision à intervenir sur

l’action publique est susceptible d’influer sur celle de la juridiction civile. Comme le but

de la règle est d’éviter des contradictions entre les solutions données au civil et au

pénal, il faut que les points en discussion soient indiscutablement connexes ou tirent

leur origine du même fait (Cour d’appel, 9 juin 2010, n° 33650). Il faut partant qu’il

existe entre les deux actions une question commune que la juridiction civile ne peut

pas trancher sans constater en même temps l’infraction concernée par la plainte et

partant sans risquer de se mettre en contradiction avec la juridiction pénale

exclusivement compétente sur ce dernier point (Cour d’appel, 27 novembre 2002,

n° 26649 du rôle).

Contrairement à ce qu’affirme PERSONNE1.), la résolution n° 10 de l’assemblée des

copropriétaires du 23 mai 2013 n’opère pas une modification des charges aux dépens

de l’appelante, mais elle ne fait que mettre en œuvre l’article 26 « paragraphe 2 » (en

fait cela devrait être le paragraphe 4 suite à une erreur de numérotation) du règlement

de copropriété qui dispose que « le copropriétaire qui augmente les charges

communes par son fait ou par celui de personnes ou de choses, dont il est légalement

responsable, supportera seul les frais et dépenses ainsi occasionnés ».

La résolution n° 10 précitée n’était donc pas soumise à l’exigence de l’unanimité et,

pour les besoins du présent litige civil, il est irrelevant de savoir si la mention d’une

unanimité qui n’existait pas en fait est constitutive d’un faux intellectuel sur le plan

pénal.

Dès lors, le tribunal ne prononcera pas de sursis à statuer.

Quant au fond

Ainsi qu’il a été exposé ci-avant, PERSONNE1.) s’oppose à la demande adverse en

contestant le décompte gisant à la base de cette demande en argumentant que les

frais de recouvrement, dont pour l’essentiel les honoraires de l’avocat mandaté par le

syndic, ne pourraient être mis à sa charge.

Le SYNDICAT pourrait récupérer ces frais par le biais de l’allocation d’une indemnité

de procédure, respectivement d’allocation de dommages et intérêts.

En principe, les frais d'avocat sont à charge du syndicat des copropriétaires qui ont

mandaté l'avocat pour procéder au recouvrement. Mais ceci pourra être tempéré par

une condamnation (dans le même jugement) du propriétaire défaillant sur base de

l'article 240 du nouveau code de procédure civile qui stipule que s'il est inéquitable de

laisser à charge d'une partie au procès certains frais non compris dans les frais

judiciaires, l'autre partie pourra être condamnée au remboursement soit de la totalité,

soit d'une partie de ces frais. Très vite les tribunaux ont appliqué cette disposition aux

frais et honoraires d'avocat. Dans la plupart des règlements de copropriété est insérée

une clause d’aggravation des charges stipulant que le copropriétaire qui aggraverait

par sa faute les charges générales ou particulières aurait à supporter seul les frais et

dépenses ainsi occasionnées (cf. Georges KRIEGER, La Copropriété, Edition

PORTALIS nos 325 et 326, p. 373).

En l’espèce, l'article 26 alinéa 4 du règlement de copropriété constitue une telle clause

d'aggravation des charges qui impose aux copropriétaires responsables, l'aggravation

des charges provenant de leur fait fautif. Une telle clause n’est en soi pas illégale.

Cependant, pour pouvoir l’appliquer, la copropriété doit encore établir le fait fautif du

copropriétaire défaillant ayant entraîné la mise en compte des honoraires d’avocat

actuellement réclamé (cf. TAL, 8ème section, jugement du 22 mars 2011, nos 123793,

126258 et 126924 du rôle).

Il est constant en cause que les époux GROUPE1.) ont eu d’importants retards dans

le règlement des charges de copropriété, ce qui a nécessité l’intervention d’un avocat

ayant notamment conduit à un jugement de condamnation des époux GROUPE1.) du

tribunal d’arrondissement du 27 juin 2012 et au litige dont est saisi actuellement le

tribunal de céans.

Dès lors, c’est en raison des défauts de paiements des époux GROUPE1.) et donc par

leur propre faute que les frais de recouvrement ont été engendrés, de sorte que c’est

à bon droit que le SYNDICAT pourra les répercuter sur les époux GROUPE1.) en vertu

de la clause d’aggravation des charges.

Ainsi, les époux GROUPE1.) sont redevables des honoraires d’avocat et des autres

frais de recouvrement envers le SYNDICAT sur base de l'article 26 alinéa 4 du

règlement de copropriété et non pas en vertu d’une prétendue cession de dette.

Compte tenu de ce fait et du fait que ce n’est pas PERSONNE1.) qui a mandaté l’étude

THIELEN, elle ne pourra donc pas exiger une taxation des honoraires de cette étude.

Le décompte du SYNDICAT n’étant pas critiqué sur d’autres points (hormis

l’imputation des frais de recouvrement), il y a lieu de confirmer le premier juge en ce

qu’il a retenu le montant de la condamnation 5.741,27 euros.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont

(toujours) mariés, il y a cependant lieu de dire, par réformation du jugement entrepris

et en application de l’article 220 du code civil, que la condamnation ainsi prononcée

interviendra solidairement à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) est à déclarer non fondée étant

donné qu’elle se fonde sur un prétendu solde positif en sa faveur dans l’hypothèse où

ses critiques relatives au décompte du SYNDICAT étaient accueillies, ce qui n’a pas

été le cas.

Au vu de l’issue du litige, la procédure n’a manifestement pas été initiée par le

SYNDICAT dans une visée abusive ou vexatoire de sorte que la demande de

l’appelante sur base de l’article 6-1 du code civil est à déclarer non fondée. Pour la

même raison, la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile est à déclarer non fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel incident est à

déclarer fondé, tandis que l’appel principal est à déclarer non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne solidairement PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ENSEIGNE1.) » la somme de

5.741,27 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

dit non fondées (i) la demande reconventionnelle de PERSONNE1.), (ii) la demande

de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire

et (iii) la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel

et en ordonne la distraction au profit de Maître Lex THIELEN, avocat concluant, la

demandant, affirmant en avoir fait l’avance.