Landlord wins appeal; tenants' claim for lease termination and occupancy damages dismissed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 246/2014

Audience publique du mardi, neuf décembre deux mille quatorze

Numéro 152247 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), dentiste, exerçant actuellement en son cabinet dentaire à

L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), dentiste, exerçant à D-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 15 mars 2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 152247 du rôle et appelée pour fixation le 23 avril

2014, fut refixée pour plaidoiries aux 17 septembre 2013, 7 janvier 2014, 6 mai 2014

et finalement à l’audience publique du mardi, 25 novembre 2014, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Naïma CHEIKH, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Eric SAYS, avocat, en remplacement de Maître Charles KAUFHOLD,

comparant pour PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 décembre 2014, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail du 3 février 2007, un appartement sis à L-ADRESSE4.), a été

donné en location par PERSONNE3.) aux docteurs PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

afin d’y exploiter un cabinet dentaire. Le contrat de bail a été conclu pour une durée

de trois années, avec effet à partir du 1er mars 2007 avec reconduction tacite d’année

en année à moins d’avoir été résilié moyennant un préavis de huit semaines avant son

échéance.

Le 28 octobre 2009, les locataires quittent les lieux loués et arrêtent le paiement du

loyer.

Le 5 novembre 2009,

PERSONNE3.) donne mandat au bureau d’expertise

PERSONNE5.) pour dresser un état des lieux de sortie, état des lieux qui a été fait en

date du 10 novembre 2009 en présence de PERSONNE3.).

Par requête du 23 décembre 2009, PERSONNE3.) a fait convoquer les Docteurs

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour voir résilier le bail, pour entendre condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au paiement i) d’une indemnité d’inoccupation des lieux de 4.500,00

euros pour les mois de novembre 2009 à janvier 2010 (3 x 1.500,00) et ii) d’un montant

de 10.317,76 euros au titre de dégâts locatifs. PERSONNE3.) a encore sollicité

l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros ainsi que l’exécution

provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.) a porté le montant de la créance

réclamée au titre de l’indemnité d’inoccupation à 10.500,00 euros (locaux inoccupés

pendant les mois de février à mai 2010).

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont formulé une demande reconventionnelle aux

fins de voir condamner PERSONNE3.) à leur payer le montant de 4.000,00 euros à

titre de dommages et intérêts pour manque d’entretien des lieux loués.

Par jugement rendu en date du 11 octobre 2010, le tribunal de paix de Luxembourg,

concernant l’indemnité « d’inoccupation », a, au vu d’un courrier adressé le

4 novembre 2009 aux docteurs GROUPE1.) par le mandataire judiciaire de

PERSONNE3.), dit qu’il y avait lieu d’interpréter ce courrier comme valant, d’une part,

refus de PERSONNE3.) à voir le contrat de bail du 3 février 2007 venir à échéance

avant son terme contractuel, en l’occurrence le 28 février 2010, et, d’autre part, comme

valant acceptation de la résiliation au 28 février 2010. Le premier juge a dès lors

déclaré non fondée la demande de PERSONNE3.) au titre des loyers des mois de

mars, avril et mai 2010, au motif qu’au cours de ces trois mois, PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) n’étaient plus ses locataires.

Le premier juge a en outre souhaité, avant tout autre progrès en cause, obtenir un

complément d’information au sujet d’une éventuelle remise de clefs de la part des

Docteurs PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ainsi que d’une éventuelle reprise en

possession des lieux par PERSONNE3.) avant le 5 novembre 2009.

Concernant les dégâts locatifs, le premier juge a constaté (i) que dans le contrat de

bail du 3 février 2007, les parties avaient retenu sous la rubrique « Übergabezustand »

que les locataires ont reçu les lieux « im ausgezeichneten und renovierten Zustand

und geben diese bei Auszug auch wieder genauso renoviert zurück », (ii) que

PERSONNE3.)

a

marqué

que

« die

praxisinterne

Wasser-Abwasser

und

Elektroinstallation wird von der Vermieterin mit Zwischenzählern ablesbar gestaltet.

Die Installationen der Wasser und Abwasserrohre werden bis an die Möblierung

herangeführt seitens der Vermieterin. Für die Entlüftung des Powerturmes wird ein

flexibles Alurohr bis über das Dach mit Abschluss Schornstein geführt», (iii) que dans

un courrier du 26 mars 2007, PERSONNE3.) a marqué « die von mir vertraglich zu

erbringenden Leistungen einschliesslich

der Malerarbeiten sind am 26.03.07

abgeschlossen. Das Laminat wurde wieder verlegt. Ich darf Sie im eigenen Interesse

bitten keine Schäden durch Restarbeiten zu verursachen da diese zu Ihren Lasten

gehen... In diesem Zusammenhang darf ich Sie daran erinnern, dass meinerseits keine

Pflicht besteht den Aufbau oder den Anschluss von berufsspezifischem Material

vorzunehmen oder zu finanzieren » et (iv) qu’il ressortait de l’état des lieux de sortie

rédigé par le bureau d’expertises PERSONNE5.) en date du 10 novembre 2009 que

les locaux ne se trouvaient pas à la sortie des Docteurs PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) dans un état « rénové ».

Retenant que, suite à la signature du contrat de bail en date du 3 février 2007 tant la

propriétaire que les locataires avaient fait procéder à des aménagements dans les

lieux (tel que par exemple percement d’un trou dans le parquet pour y placer des

tuyaux d’arrivée et d’évacuation des eaux,..), le premier juge a dit qu’il paraissait

opportun de nommer un consultant avec la mission de rechercher quels travaux

avaient été réalisés par chacune des parties litigantes, de déterminer et chiffrer les

travaux de remise en état indispensables pour effacer les travaux imputables aux

Docteurs PERSONNE2.) et PERSONNE1.), afin que PERSONNE3.) puisse retrouver

des lieux dans un état « rénové ».

Le rapport d’expertise a été dressé en date du 13 avril 2011 par l’expert PERSONNE.

Par jugement rendu le 13 février 2013, concernant les arriérés de loyers d’un

montant de 6.000,00 euros, réclamé par PERSONNE3.) de novembre 2009 à février

2010 (4 x 1.500,00), le tribunal de paix, tenant pour établi, que pendant toute la location

PERSONNE3.) disposait d’un lot de clefs lui permettant d’accéder aux lieux loués par

les Docteurs GROUPE1.) et qu’elle s’est, suite au départ avant terme de ses

locataires, servi des clefs pour pénétrer dans les lieux avec l’expert PERSONNE5.) et

avec les corps de métier qui lui ont remis des devis (offres du menuisier SOCIETE1.)

et du peintre SOCIETE2.) datant des 7 et 11 décembre 2009), qu’en date du

10 novembre 2009, un état des lieux de sortie a été dressé, a retenu qu’à partir de

cette date, PERSONNE3.) avait repris l’entière jouissance de sa propriété de sorte

qu’à partir de cette date elle ne saurait plus réclamer un quelconque loyer aux

locataires GROUPE1.).

Le premier juge a dès lors déclaré la demande de PERSONNE3.) fondée pour le

montant de 500,00 euros (loyer redu du 1er au 10 novembre 2009).

Concernant les travaux de réfection, le premier juge a constaté que de ce chef

PERSONNE3.) réclamait un montant de 5.245,29 euros (montant retenu par l’expert

PERSONNE6.)). Rappelant que, suivant le contrat de bail conclu en date du 3 février

2007, les Docteurs GROUPE1.) avaient pris l’engagement formel de restituer

l’appartement pris en location dans le même état qu’ils l’avaient reçu (cf. clause

« Übergabezustand : Die Mieter erhalten die Räumlichkeiten im ausgezeichneten und

renovierten Zustand und geben diese bei Auszug auch wieder genauso renoviert

zurück. Die praxisinterne Wasser- Abwasser und Elektroinstallation wird von der

Vermieterin mit Zwischenzählern ablesbar gestaltet. Die Installationen der Wasser-

und Abwasserrohre werden bis an die Möblierung herangeführt seitens der

Vermieterin. Für die Entlüftung des Powerturmes wird ein flexibles Alurohr bis über das

Dach mit Abschluss Schornstein geführt »), le premier juge a tenu pour établi que

PERSONNE3.) allait, à ses frais, faire installer les tuyaux d’arrivée et d’évacuation

d’eau jusqu’aux différents fauteuils, mais qu’il appartenait ensuite aux Docteurs

GROUPE1.) de prendre à charge non seulement le coût de l’installation de leur

cabinait dentaire mais également celui des différents raccords qui devaient encore être

réalisés afin que les fauteuils, respectivement les autres équipements médicaux,

soient reliés aux arrivées d’eau, au tuyau d’évacuation d’eau ainsi qu’à l’électricité.

Se rapportant aux factures SOCIETE3.) des 2 et 26 avril 2007 et SOCIETE4.) du

2 mai 2007, le premier juge a dit que, suite au départ des Docteurs GROUPE1.), il leur

aurait appartenu de restituer les lieux dans leur pristin état, ce qui leur imposait de faire

enlever l’intégralité des tuyaux et câblages qui avaient été réalisés à leur demande

afin que le cabinet dentaire soit exploitable.

Le premier juge a conclu que le litige ne concernait dès lors pas des dégâts locatifs,

mais une remise des lieux en leur pristin état (les lieux loués n’ayant, malgré un

engagement formel souscrit par les locataires, pas été restitués dans l’état où ils

avaient été remis en début de bail).

Au vu des constatations des experts PERSONNE5.) et PERSONNE6.), le premier juge

a retenu que les différents tuyaux et câblages n’ont pas été enlevés suite au départ

des Docteurs GROUPE1.), respectivement que différentes gaines techniques qui

avaient été « forcées » afin d’y inclure tous les tuyaux n’ont pas été réparées. Il a de

même constaté que les locaux non seulement n’ont pas été repeints par les Docteurs

GROUPE1.) à leur départ mais également qu’ils présentaient une usure dépassant

une usure normale après trois années de location.

Relevant que, lors de la signature du contrat de bail, les parties avaient reconnu que

les locaux pris en location se trouvaient en excellent état car entièrement rénovés, le

premier juge a rejeté comme étant irrecevable l’offre de preuve par témoins des

Docteurs GROUPE1.) destinée à établir que les lieux auraient été en mauvais état. Il

a par ailleurs retenu que les constats d’huissier PERSONNE7.) du 10 octobre 2008 et

PERSONNE8.) du 20 octobre 2009 ne sauraient pas davantage servir à contourner

l’interdiction de prouver contre le contrat de bail, ce d’autant plus qu’ils ne

renseignaient pas dans quel état les lieux s’étaient trouvés au moment de la location

alors qu’ils ont été établis en cours de location.

Se basant sur les observations faites par l’expert PERSONNE6.), le premier juge a

tenu pour établi que PERSONNE3.) avait effectué elle-même les travaux de rénovation

de son appartement, respectivement avait fait faire ces travaux par des non-

professionnels, de sorte qu’il a dit qu’il n’y avait pas lieu de lui allouer le montant de

160,00 euros au titre de « frais pour l’organisation de tous ces travaux différents (frais

d’architecte ou de technicien) ».

La demande de PERSONNE3.) a en revanche été déclarée fondée pour le surplus,

soit 5.085,29 euros.

Concernant l’indemnité « d’inoccupation », respectivement de relocation, le

premier juge a constaté que PERSONNE3.) réclamait le montant de 15.000,00 euros

pour la période de mars à décembre 2010, soit 10 x 1.500,00 euros.

Rappelant que le courrier du 4 novembre 2009 (émanant du mandataire judiciaire de

PERSONNE3.)) devait être interprété i) comme valant refus de PERSONNE3.) de voir

le contrat de bail venir à échéance avant l’échéance du 28 février 2010 et ii) comme

valant acceptation de la résiliation du contrat de bail au 28 février 2010, le premier juge

a constaté que non seulement PERSONNE3.) avait accepté une résiliation du contrat

de bail à l’échéance contractuelle mais encore que le délai de préavis contractuel avait

été respecté. Il a dit que, faute de résiliation fautive dans le chef de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), PERSONNE3.) ne saurait prétendre à une indemnité de relocation.

Soulignant que, conformément aux dispositions de l’article 61 du nouveau code de

procédure civile, le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui

sont applicables et il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes

litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, le

premier juge a dit qu’il y avait lieu d’examiner si l’indemnité réclamée par

PERSONNE3.) n’était pas à qualifier « d’indemnité d’indisponibilité ».

Rappelant que suite au départ des locataires, les lieux loués n’ont pas été restitués

dans l’état où ils les avaient reçus en début de bail, le premier juge a dit que des

travaux de réfection étaient nécessaires afin de remettre les lieux dans leur pristin état,

et que partant, pendant la période de ces travaux, les lieux étaient indisponibles à la

location.

Au vu des constatations faites par l’expert PERSONNE6.) (que différents travaux

avaient été réalisés dans les lieux après le départ des Docteurs GROUPE1.) ; qu’ainsi

« de nouveaux travaux d’électricité et de téléphone ont été réalisés pour une nouvelle

affectation ou/et souhait de nouveaux locataires), le premier juge a décidé de limiter

l’indemnité d’indisponibilité à un mois de loyer, soit 1.500,00 euros.

Concernant les frais d’expertise, d’un montant de 2.294,49 euros, le premier juge a

dit qu’il y avait lieu de les mettre à la charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Faisant l’addition des montants reconnus comme fondés, le premier juge a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 9.379,78

euros avec les intérêts tels que figurant au dispositif du jugement du 1er février 2013.

Concernant la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui

ont demandé à voir condamner PERSONNE3.) à leur rembourser le montant de

6.168,76 euros correspondant aux factures SOCIETE3.) des 2 et 26 avril 2007 et

SOCIETE4.) du 2 mai 2007, au motif qu’ils ont dû faire appel à ces deux corps de

métier afin de faire effectuer des travaux de mise en conformité des lieux avec leur

destination et que les prédits travaux ont été réalisés de l’accord de la bailleresse, le

premier juge a rappelé que si, suivant le contrat de bail, le coût de l’installation des

tuyaux d’amenée d’eau et d’évacuation de l’eau usée jusqu’au mobilier est à charge

de PERSONNE3.), il n’en résultait pas pour autant que PERSONNE3.) ait pris

l’engagement de prendre à sa charge le coût de l’installation du cabinet dentaire des

Docteurs GROUPE1.) et en particulier de l’intégralité de l’installation électrique et de

trois chauffe-eau. En conséquence,

le premier juge a rejeté la demande

reconventionnelle comme n’étant pas fondée.

De ce dernier jugement du 1er février 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement fait appel par exploit d’huissier du 15 mars 2013.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à voir résilier le bail avec effet

au 1er novembre 2009 aux torts de PERSONNE3.), à être déchargés de la

condamnation prononcée à leur encontre et à faire droit à leur demande

reconventionnelle tendant à la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer la somme

de 6.168,76 euros.

Ils concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pour la première instance, d’une indemnité de procédure du même montant pour

l’instance d’appel ainsi qu’à l’exécution provisoire du présent jugement.

PERSONNE3.) soulève l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail à ses torts,

pareille demande n’ayant pas été formulée en première instance. Pour le reste, elle

conclut à la confirmation du jugement entrepris et elle sollicite l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Quant à la demande en résiliation du bail aux torts de PERSONNE3.)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la résiliation du bail avec effet au 1er

novembre 2009 aux torts de la bailleresse. Ainsi, PERSONNE3.) n’aurait pas respecté

son obligation de garantir une jouissance paisible aux locataires. Cette faute

contractuelle se serait

notamment

traduite

au travers des circonstances

suivantes documentées par des attestations testimoniales :

-

« irruptions » régulières du bailleur dans les lieux loués ;

-

dysfonctionnements fréquents du chauffage ;

-

sonnette qui ne fonctionnait pas ;

-

plaintes du bailleur auprès du collège médical ;

-

« agression » du personnel des locataires ainsi que de leur patientèle.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font plaider que ces agissements auraient été

chroniques de sorte qu’ils n’ont jamais pu jouir paisiblement des lieux loués. Dès lors,

les comportements du bailleur justifieraient la résiliation du bail à ses torts.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) affirment d’ailleurs avoir formué une telle demande

lors des débats en première instance et ils reprochent, du moins implicitement, au

premier juge de ne pas avoir statué sur cette demande.

PERSONNE3.) conteste non seulement les troubles de jouissance invoqués mais

encore qu’une demande en résiliation du bail ait été formulée en première instance.

Cette demande serait dès lors à déclarer irrecevable en instance d’appel.

Bien que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) produisent des « conclusions » qu’ils

affirment avoir transmises au premier juge et que ces conclusions contiennent une

demande en résiliation du bail, il ne résulte d’aucun des deux jugements de première

instance qu’une demande en résiliation ait été formulée par les locataires.

L’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile permet au défendeur de

former en appel des demandes nouvelles uniquement lorsqu’elles servent de défense

à l’action principale ou lorsqu’elles visent à la compensation.

Si l’on peut admettre que la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sert de

défense à l’action principale en ce sens qu’elle tend à voir prononcer une résiliation du

bail avec effet au 1er novembre 2009 et de faire en conséquence échec aux prétentions

financières (loyers, indemnités « d’inoccupation ») du bailleur postérieures à cette

date, il n’en reste pas moins que dans le jugement non entrepris du 11 octobre 2010

(page 5), le premier juge a retenu que PERSONNE3.) a accepté la résiliation du bail

avec effet au 28 février 2010 et il a par conséquent débouté la bailleresse de sa

demande en condamnation des loyers échus postérieurement à cette date.

Il s’agit-là d’un motif décisoire qui a autorité de chose jugée entre parties et qui

s’oppose à ce que la question du motif et de la date de résiliation du bail soit à nouveau

examinée par la présente juridiction d’appel.

C’est donc à ce titre que la demande en résiliation du bail formulée par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) est à déclarer irrecevable.

Quant aux arriérés de loyers entre le 1er et le 10 novembre 2009

Il est rappelé que le premier juge avait alloué à PERSONNE3.) la somme de 500,00

euros à ce titre au motif qu’elle avait repris la jouissance des lieux à partir du 10

novembre 2009, date de l’état des lieux de sortie dressé par l’expert PERSONNE5.).

Dans la mesure où PERSONNE3.) aurait cependant disposé d’un jeu de clés dès le

début du bail, les appelants considèrent qu’elle aurait repris la jouissance des lieux

dès leur départ, soit dès le 29 octobre 2009, de sorte qu’aucun loyer ne serait redu

postérieurement à cette date.

Etant donné que les appelants ont quitté, à leur initiative, les lieux avant l’échéance du

bail, et étant entendu que PERSONNE3.) ne prétend actuellement plus à des loyers

au-delà du 10 novembre 2009, le tribunal retient que, bien que PERSONNE3.) ait

disposé des clés, il lui fallait un temps raisonnable pour organiser un état des lieux de

sortie. Celui-ci ayant été dressé dès le 10 novembre 2010, c’est à bon droit que le

premier juge a retenu que les loyers sont redus jusqu’à cette date.

Quant aux frais de remise en état et quant à la demande reconventionnelle concernant

des travaux sanitaires et électriques

Les appelants estiment i) qu’il n’existerait aucune preuve que les dégâts invoqués par

la bailleresse leur soient imputables, ii) qu’au contraire, il résulterait de constat de

l’huissier PERSONNE8.) du 20 octobre 2009 que « les lieux….se trouvent dans un

état semblable à celui dont relate le procès-verbal de mon confrère PERSONNE7.) du

10 octobre 2008 », iii) qu’entériner les conclusions de l’expert PERSONNE6.) comme

l’a fait le premier juge, reviendrait à permettre à la bailleresse de remettre à neuf le sol

et les murs aux frais des appelants, alors qu’il n’aurait jamais été dans un état rénové,

de sorte iv) que la condamnation au paiement du montant de 5.085,29 ne serait dès

lors pas fondée.

Il résulte de la clause du bail « Übergabezustand » reproduite ci-avant que, lors de la

prise à bail, les lieux étaient en excellent état et rénovés. Conformément à ce qui a été

retenu par le premier juge, il n’y a pas lieu de se référer à un document unilatéral qui

irait à l’encontre de cette stipulation contractuelle claire et nette.

Il résulte également de la prédite clause que PERSONNE3.) devait installer, à ses frais

les tuyaux d’arrivée et d’évacuation d’eau, l’alimentation électrique ainsi que la

conduite d’aération jusqu’aux fauteuils dentaires. Il n’est pas contesté que la

bailleresse ait satisfait à cette obligation.

Il est donc clair que l’intervention de la bailleresse s’arrête là et il ne saurait être plaidé,

tel que le font les appelants, que PERSONNE3.) devrait financer des travaux

électriques et sanitaires supplémentaires (notamment le raccordement du matériel

technique et médical aux alimentations électriques et d’eau) pour que les lieux

puissent être utilisés conformément à leur destination contractuelle.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a dit non fondée la demande

reconventionnelle qui avait trait au remboursement de ces travaux supplémentaires.

Il est également clair que les locataires auraient dû remettre les lieux dans l’état rénové

d’origine.

Ceci n’a manifestement pas été le cas. En effet, l’expert PERSONNE6.) s’est livrée

(sub 2 de son rapport) à une analyse détaillée des dégâts qui sont imputables aux

locataires (rajout de tuyaux et de câblages, plinthes abîmées, découpe laminat, cache-

plinthes manquants, gaines forcées, trous de fixation au sol, endommagement boîte

aux lettres etc.) et elle a chiffré les coûts de remise en état au montant de 5.085,29

euros TTC.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, par adoption des

motifs du premier juge, en ce qu’il a alloué le prédit montant à PERSONNE3.).

Quant à l’indemnité d’inoccupation, respectivement de relocation

Les appelants estiment que la demande afférente de PERSONNE3.) ne serait pas

fondée au motif que le bail serait résilié par la faute de la bailleresse et que celle-ci « a

continué à louer les lieux à des libéraux exerçant dans le domaine médical ».

Non seulement le bail n’est pas résilié aux torts de la bailleresse, mais encore le

premier juge n’a pas prononcé de condamnation au titre d’une indemnité

d’inoccupation ou de relocation, mais il a requalifié à bon droit l’indemnité sollicitée en

indemnité d’indisponibilité.

Compte tenu de l’envergure, somme toute réduite des travaux de réfection

documentés par l’expertise PERSONNE6.), et en l’absence d’une information fiable

quant à la date de relocation effective des lieux, le tribunal ne peut que se rallier à

l’appréciation du premier juge qui a limité à bon droit l’indemnité d’indisponibilité à

l’équivalent d’un mois de loyer, soit à la somme de 1.500,00 euros.

Quant aux frais d’expertise et à l’exécution provisoire

Même si PERSONNE3.) ne s’est pas vue allouer l’intégralité de ses prétentions telles

que formulées dans sa requête introductive d’instance, il n’en reste pas moins que

l’expertise a été nécessaire pour déterminer l’étendue et le coût des dégâts locatifs

imputables aux appelants.

Pour cette raison, les frais et dépens des deux instances, y compris les frais de

l’expertise judiciaire PERSONNE6.), sont, par confirmation du jugement entrepris, à

mettre à charge des appelants.

Les appelants demandent encore à ce que le présent jugement soit déclaré exécutoire

par provision.

Or, en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir

exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et

que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et

compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas

d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir

exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, Verbo exécution

provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) tendant à se voir allouer une indemnité de procédure pour la première

instance.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est non fondé et

que jugement entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à voir

prononcer la résiliation du bail aux torts de PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.),

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

dit non fondées les demandes des parties respectives sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.