Appeal dismissed due to res judicata on rent reduction claim and accessory incident appeal barred by main appeal failure.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 235/2014

Audience publique du mardi, deux décembre deux mille quatorze

Numéro 161634 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), directeur, demeurant à B-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN

d’Esch-sur-Alzette du 17 avril 2014,

comparant par Maître Laurent LUDWICZAK, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE2.), agissant

en sa qualité d’administrateur des biens de la succession délaissée de feue

PERSONNE2.), décédée le DATE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

intimé sur appel incident,

sub 1) comparant par Maître Vic KRECKE, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., anciennement SOCIETE2.)

S.àr.l., ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.), et ayant été inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

déclarée en état de faillite par jugement du tribunal d’arrondissement du 11 juillet

2012, représentée par son curateur, Maître Marc LENTZ, avocat à la Cour,

demeurant à L-ADRESSE4.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelante par appel incident,

sub 2) comparant par Maître Marc LENTZ, avocat, demeurant à Luxembourg, curateur

de la prédite société en état de faillite.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161634 du rôle et appelée pour fixation le 13 mai

2014, fut refixée pour fixation aux fins de compléter le rôle au 20 mai 2014, et

finalement pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 18 novembre 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laurent LUDWICZAK, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Vic KRECKE, comparant

pour Maître Mathias PONCIN, fournit ses réponses.

Maître Marc LENTZ, curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.,

anciennement SOCIETE2.) S.àr.l., déclarée en état de faillite, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 décembre 2014, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par requête du 1er avril 2010, Maître Mathias PONCIN, agissant en sa qualité

d’administrateur des biens de la succession délaissée de feue PERSONNE2.), a fait

convoquer la société SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour les voir condamner à lui payer le montant de

40.449,09 euros, au titre d’arriérés de loyers pour la période de mai 2009 à mars 2010.

Lors des débats de première instance, un décompte actualisé a été versé, suivant

lequel la créance au titre des arriérés de loyers pour la période de mai 2009 à février

2011, déduction faite d’un acompte de 10.000,00 euros, s’élevait à 71.634,18 euros.

La société SOCIETE2.) a formulé une demande reconventionnelle non chiffrée en

indiquant qu’elle « entendait obtenir l’allocation de dommages et intérêts à cause du

trouble de jouissance subi dès le début de la location à cause du chauffage défaillant

ne permettant pas d’obtenir une température dépassant les 16 degrés, de l’installation

électrique vétuste et défectueuse ainsi que des canalisations vétustes et partiellement

bouchées à l’extérieur par des racines ». Elle a sollicité la nomination d’un expert

devant constater l’état de la maison, déterminer et chiffrer les travaux de réfection qu’il

y aurait lieu d’effectuer afin que la maison soit en bon état locatif, de déterminer les

préjudices subis par elle dont notamment la perte de jouissance ainsi que la

consommation additionnelle d’électricité due à l’usage de radiateurs électriques

d’appoint pour pallier l’insuffisance du chauffage et de dresser un décompte entre

parties.

Par jugement du 1er avril 2011, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu

la demande principale et la demande reconventionnelle en la forme, a i) dit la demande

de Maître Mathias PONCIN, agissant en sa qualité d’administrateur des biens de la

succession délaissée de feue PERSONNE2.), d’ores et déjà fondée pour le montant

de 71.634,18 euros et a partant condamné solidairement la société SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) à lui payer ledit montant avec les intérêts sur le montant de 30.449,09

euros, à partir de la demande en justice, le 1er avril 2010, jusqu’à solde et sur le

montant de 41.185,09 euros, à partir du 28 février 2011 jusqu’à solde, ii) nommé

consultante PERSONNE4.), avec la mission de concilier les parties si faire se peut,

sinon dans un rapport écrit et motivé, de :

- dresser un état des lieux de l’immeuble sis au ADRESSE5.), à Luxembourg pour ce

qui est du fonctionnement correct du chauffage, de l’installation électrique et des

canalisations,

- rechercher les causes des défectuosités éventuellement constatées ainsi que la date

de leur apparition, et

- déterminer la moins-value locative mensuelle éventuellement subie par la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) en relation avec les défectuosités constatées et

ceci à partir de leur apparition.

Tous autres droits des parties, ainsi que les frais ont été réservés.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le montant des arriérés de loyers n’était

pas contesté, la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) ayant cependant expliqué le

défaut de règlement des loyers par le fait que, nonobstant itératives demandes auprès

du bailleur afin qu’il fasse effectuer les travaux de rénovation indispensables afin que

la maison soit en bon état, le bailleur n’a pas remédié aux désordres. Il a constaté que

Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, contestait l’existence de tout trouble de

jouissance dans le chef des locataires.

Le premier juge a dit qu’au vu des nombreuses attestations versées, la température à

l’intérieur de l’immeuble ne dépassait en plein hiver guère les 16 degrés et a retenu

que les salariés de la fiduciaire étaient non seulement contraints de se chauffer à l’aide

de radiateurs électriques d’appoint, mais également qu’ils ne pouvaient pas tous y

recourir en même temps faute de quoi ils auraient à chaque fois fait sauter les fusibles.

Il a encore dit qu’il n’était pas contesté que malgré les désagréments que la société

SOCIETE2.) a pu subir à cause du chauffage déficient, du tableau électrique vétuste

et des canalisations cassées et partiellement bouchées, elle a continué à prester ses

services dans les lieux loués de sorte qu’il n’existe en définitive aucune raison qui

pourrait justifier le non-paiement de l’intégralité du loyer à partir de mai 2009, de sorte

qu’il a accueilli la demande de Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, et a

condamné la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) au montant réclamé de 71.634,18

euros.

En date du 11 octobre 2011, PERSONNE4.) a déposé son rapport établi le

21 septembre 2011.

Lors de la continuation des débats de première instance, Maître Mathias PONCIN,

agissant ès-qualités, a demandé au tribunal de ne pas entériner le prédit rapport

d’expertise, en faisant valoir que, si effectivement les canalisations étaient obturées

avec des racines, respectivement du calcaire, la cause en serait à rechercher dans un

défaut d’entretien imputable au locataire lequel n’aurait pas correctement entretenu

les lieux en n’ayant pas veillé à procéder au débouchage périodique des tuyaux

d’évacuation de la canalisation. Concernant le défaut de chauffage, il a estimé que

l’expert se serait contredit dans ses conclusions : ainsi aurait-il indiqué que la

chaudière serait dans un état satisfaisant malgré son âge et fonctionnerait de façon

correcte pour après conclure que les problèmes occasionnels rencontrés au niveau du

chauffage trouveraient leur origine dans l’âge et la vétusté de l’installation. Il a

également rejeté la conclusion de l’expert selon laquelle la moins-value de 23% à

accorder au locataire aurait déjà existé au moment de la prise en bail des lieux, au

motif qu’aucun élément du dossier ne permettrait de soutenir ou d’accréditer cette

affirmation. Finalement, il a versé aux débats deux décomptes suivant lesquels il

pourrait faire valoir au titre des loyers pour la période du 1er mars 2011 au 15 février

2013 la somme de 81.703,35 euros, respectivement de 60.174,72 euros si l’on tient

compte d’une perte de jouissance de 23%.

PERSONNE1.), quant à lui, a demandé au tribunal d’entériner le rapport d’expertise

PERSONNE4.) et notamment de tenir compte d’une perte de jouissance de 23% et ce

depuis le début de la location. Il a, en outre, fait valoir qu’il avait demandé à restituer

les clefs pour la fin octobre 2012, mais que Maître Mathias PONCIN aurait inutilement

retardé l’établissement de l’état des lieux de sortie jusqu’au 14 février 2013. Il a dès

lors estimé ne pas devoir s’acquitter des loyers pour la période allant du 1er novembre

2012 au 14 février 2013. Suivant décompte, il ne serait redevable pour la période de

mai 2009 à octobre 2012, que d’un montant de 18.073,92 euros.

La société SOCIETE1.) (anciennement SOCIETE2.)), représentée par son curateur,

Maître Marc LENTZ, a fait valoir que, suite au prononcé de la faillite en date du

11 juillet 2012 et l’établissement d’un procès-verbal de carence en date du 13 juillet

2012, la société faillie n’a plus exercé d’activité dans les lieux pris en location et n’a

plus occupé les lieux. Elle a partant estimé qu’à partir du mois d’août 2012, elle n’avait

plus à régler de loyer, mais qu’il appartenait à la société SOCIETE2.) S.A., laquelle

avait continué à occuper les lieux après la mise en faillite de la société SOCIETE1.),

de régler le loyer, respectivement l’indemnité d’occupation à partir d’août 2012

jusqu’au moment de son départ. Le curateur a souligné avoir adressé en date du 10

septembre 2012 un courrier à Maître Mathias PONCIN afin de procéder officiellement

à la résiliation du contrat de bail. Suivant décompte versé, la faillie pourrait faire valoir

pour la période de janvier 2007 à juillet 2012 un trop-payé de loyer de 56.570,71 euros

et son curateur a partant demandé à voir condamner Maître Mathias PONCIN,

agissant ès-qualités, à lui régler, en sa qualité de curateur, le prédit montant,

respectivement d’ordonner une compensation judiciaire entre les différentes

condamnations à intervenir.

Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, a conclu à l’extinction par voie de

prescription quinquennale, des montants prétendument trop-payés, ce en application

de l’article 2277 du code civil, en insistant sur le fait que les défendeurs n’avaient émis

de contestations et procédé à une mise en demeure qu’à partir de 2009 et non pas de

2007, de sorte qu’ils ne sauraient à l’heure actuelle rétroagir jusqu’à janvier 2007.

Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, a en outre fait relever que la faillite

d’une société n’entraîne pas automatiquement la résiliation du contrat de bail et que

ce dernier reste en vigueur jusqu’à la restitution des clefs. Si effectivement le courrier

du 10 septembre 2012 de Maître Marc LENTZ devait être interprété comme valant

résiliation du contrat de bail, alors la faillie serait redevable du loyer jusqu’au mois de

septembre 2012.

Par jugement du 8 novembre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, vidant le

jugement du 1er avril 2012, a i) dit que la société SOCIETE1.) représentée par son

curateur, Maître Marc LENTZ et PERSONNE1.) ont droit à une diminution du loyer de

15% à partir du 1er mars 2011, ii) invité, avant tout autre progrès en cause, Maître

Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, à verser aux débats un décompte actualisé

des loyers redûs pour la période du 1er mars 2011 au 14 février 2013 et iii) réservé les

droits des parties et les frais.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit i) qu’il est de principe que la faillite du preneur

ne met pas fin au bail de plein droit, pas plus que celle du bailleur, la masse faillie,

représentée par le curateur, devant continuer l’exécution du contrat, et pouvant

conséquemment, le cas échéant, en réclamer le bénéfice, ii) que si le curateur poursuit

l’exécution du contrat pour le compte de la masse, le bailleur est créancier de la masse

pour les loyers échus à partir de la déclaration de faillite et il doit en être payé

intégralement, ce jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il a dit i) que la déclaration de la société SOCIETE1.) en état de faillite suivant jugement

rendu en date du 11 juillet 2012, n’a pas automatiquement mis fin au contrat de bail

existant entre parties, ii) que le courrier du 10 septembre 2012 de Maître Marc LENTZ

n’a pu mettre immédiatement un terme au contrat de bail et décharger la faillie de

toutes ses obligations, faute d’avoir trouvé l’assentiment de Maître Mathias PONCIN,

agissant ès-qualités, et faute par le deuxième locataire PERSONNE1.), solidairement

tenu avec la faillie, d’avoir procédé à la résiliation du contrat de bail, ni restitué les

lieux.

Le premier juge a constaté que i) par courrier du 13 décembre 2012, PERSONNE1.)

a informé Maître Mathias PONCIN qu’il avait remis les clefs à son mandataire judiciaire

et qu’il estimait par conséquent « avoir mis fin à l’occupation des locaux, ceux-ci étant

à votre disposition », ii) par courrier du 19 décembre 2012, le mandataire de

PERSONNE1.) a pris contact avec Maître Mathias PONCIN afin de convenir d’une

date pour restituer les clefs et iii) suivant pièces versées, un état des lieux de sortie

contradictoire a été établi contradictoirement entre toutes les parties, en date du

14 février 2013 avec une remise des clefs subséquente.

Il a partant retenu que le contrat de bail était venu à échéance lors de la prédite

restitution des clefs, de sorte que Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, était

créancier de la masse de la faillite de SOCIETE1.) pour les loyers du 1er août 2012

jusqu’au 14 février 2013 et qu’il y avait lieu de condamner solidairement Maître Marc

LENTZ pris en sa qualité de curateur de la faillite SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à

payer à Maître Mathias PONCIN, pris ès-qualités, les loyers pour la période du 1er août

2012 au 14 février 2013.

Le premier juge a rejeté l’argumentation de Maître Mathias PONCIN tenant à la

prescription quinquennale.

Suite à une analyse détaillée des constations et conclusions de l’expert

PERSONNE4.), le premier juge, quant à la canalisation a dit i) que les différents

problèmes affectant l’écoulement normal de la canalisation datent d’une période

antérieure à la conclusion du bail entre les parties litigantes, ii) qu’en présence du

bouchage d’une canalisation extérieure sur laquelle les locataires n’avaient eu aucun

contrôle mais surtout et laquelle, dès avant l’occupation des lieux, s’était trouvée dans

un état de vétusté avancé qui aurait nécessité son remplacement intégral, aucun

reproche ne saurait être formulé à l’encontre des locataires au sujet du bouchage de

la canalisation, iii) que la canalisation présentait, dès la conclusion du contrat de bail,

un vice consistant dans la présence de plusieurs bouchons liés à la présence de

racines et de dépôts de calcaire accumulés au fil des années, bouchons qui ont été

largement favorisés par des embranchements de la canalisation non étanches, de

sorte que iv) les locataires ont subi un trouble de jouissance lié au mauvais état de la

canalisation et qu’ils peuvent partant prétendre obtenir une réduction du loyer, une

réduction de loyer de 5% leur étant à accorder de ce fait.

Quant au chauffage, le premier juge après avoir rappelé les doléances des locataires,

a souligné que i) selon l’expert, les problèmes occasionnels du chauffage seraient dus

à l’âge de l’installation dont notamment la chaudière laquelle aurait une trentaine

d’années, ii) l’expert a relevé que tant la tuyauterie de conduite de chaleur que les

radiateurs en fonte seraient vétustes alors qu’ils datent du début des années 30 du

siècle passé et que des « ponts thermiques constructifs » seraient à l’origine de

courants d’air, tout en soulignant qu’une « ancienne maison est moins chauffée et/ou

moins chauffable, due à son volume habitable considérable-surtout en hauteur (= effet

non dû au système de chauffage mais au style architectonique de la maison à

accepter) », iii) que l’expert fait état « d’une perte de confort habitable » malgré une

grande consommation d’énergie.

Le premier juge a souligné i) que suivant l’article 5 du contrat de bail, « suivant état

des lieux dressé par l’intermédiaire ci-annexé, et repris par la présente, pour en faire

partie intégrante, le locataire déclare connaître parfaitement les lieux. La maison se

trouve dans un bon état… », ii) que l’état des lieux d’entrée dressé en date du

12 janvier 2007 sous l’égide de l’agence immobilière SOCIETE3.) renseigne un

immeuble usé dont certains équipements sont en mauvais état et que concernant le

chauffage, il a notamment été retenu: chaudière à mazout en état d’usage, chaudière

vérifiée fin 2006.

Le premier juge a retenu, à l’instar de l’expert, qu’une maison ancienne, eu égard à

son style architectonique ainsi que la hauteur des pièces et surtout l’absence

d’isolation, ne peut être que difficilement chauffée et a considéré qu’il s’agit de défauts

de l’immeuble, respectivement de vices parfaitement visibles au moment de la

conclusion du contrat de bail même pour un locataire moyen. Il a souligné i) que les

locataires avaient pris en location l’immeuble afin d’y installer leur fiduciaire, partant

pour y exercer une activité où le personnel a tendance à rester assis à ses bureaux

pour y exécuter ses différentes tâches de sorte qu’il était plus sensible au froid et ii)

que même si au début de la location le chauffage était en état de fonctionnement, les

locataires ne pouvaient se douter à ce moment-là que l’installation ne serait pas à

même de fournir une chaleur dépassant les 16 degrés.

Il a partant dit que ce dysfonctionnement devait être considéré comme ayant été un

vice caché dont le locataire n’a pu se rendre compte qu’au cours de l’occupation des

lieux et il aurait appartenu au bailleur dûment informé de ce défaut de veiller à ce que

des travaux de modernisation soient effectués sur l’installation de chauffage afin

qu’elle puisse générer une chaleur correcte, du moins bien supérieure à 16 degrés.

A ce titre, le premier juge a alloué une réduction de loyer de 10%.

Quant à l’électricité, le premier juge a constaté i) que selon les locataires, les fusibles

auraient sauté à de multiples reprises et ceci notamment lorsqu’ils avaient été obligés

d’allumer les chauffages électriques d’appoint et soutiennent que ceci aurait eu pour

effet de les bloquer dans l’exécution de leurs travaux alors qu’à chaque panne

d’électricité, les ordinateurs se seraient éteints, ii) que l’expert a estimé que

l’installation électrique ne présente pas de défectuosités apparentes, selon elle, les

pannes récurrentes trouvent leur cause dans une surconsommation due à l’usage des

chauffages électriques d’appoint, de sorte qu’il n’a pas alloué une réduction de loyer

pour ce poste.

Quant au point de départ de la réduction du loyer, le premier juge a constaté i) que

suivant l’expert PERSONNE4.), les différentes défectuosités ont sans doute existé

avant la conclusion du bail et a retenu une moins-value de loyer à partir de la

conclusion du bail, ii) que si tant Maître Marc LENTZ que PERSONNE1.) ont demandé

au tribunal d’entériner cette conclusion de l’expert, Maître Mathias PONCIN s’y est

opposé en relevant que la demande en réduction du loyer n’avait été formulée qu’à

l’audience publique du 28 février 2011 et que ce serait dès lors tout au plus à partir de

cette date qu’une diminution du loyer pourrait être accordée aux locataires.

Le premier juge a rappelé que pour la période de mai 2009 à février 2011, les locataires

avaient déjà été condamnés à régler l’intégralité des loyers, de sorte qu’il ne lui était

plus possible de revenir sur cette condamnation. Soulignant que la demande en

réduction du loyer n’a été formulée qu’en date du 28 février 2011, il a dit qu’il y avait

lieu de faire profiter les locataires d’une réduction du loyer à partir du 1er mars 2011.

Lors de la continuation des débats de première instance, Maître Mathias PONCIN,

agissant ès-qualités, a versé un décompte suivant lequel, pour la période de mars

2011 à février 2013 (1/2 mois), la succession délaissée de feue PERSONNE2.) a droit

à un principal de 78.514,61 euros auquel il conviendrait encore d’ajouter les intérêts

légaux à partir du mois de mars 2011.

PERSONNE1.) s’est rapporté à prudence de justice quant au décompte versé en

rajoutant qu’il maintenait non seulement le décompte versé lors des précédents

débats, mais également les différents moyens qui avaient été invoqués à ce moment.

Maître Marc LENTZ, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), s’est rallié aux conclusions de PERSONNE1.).

Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, a fait valoir que le jugement du 8

novembre 2013 était coulé en force jugée, faute d’avoir été frappé d’appel, de sorte

qu’il n’y avait plus lieu de revenir sur les arguments développés par les défendeurs au

principal lors des débats précédents, le tribunal ayant déjà analysé ces arguments.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

vidant le jugement du 8 novembre 2013, a i) dit la demande de Maître Mathias

PONCIN, agissant ès-qualités, fondée pour le montant de 78.514,61 euros,

ii) condamné solidairement PERSONNE1.) et Maître Marc LENTZ, curateur de la

faillite SOCIETE1.), à payer à Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, le

montant de 22.299,76 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 13 octobre 2013

jusqu’à solde, iii) condamné PERSONNE1.) à payer à Maître Mathias PONCIN,

agissant ès-qualités, le montant de 57.214,85 euros, avec les intérêts au taux légal à

partir du 13 octobre 2013 jusqu’à solde, iv) fixé la créance que Maître Mathias

PONCIN, agissant ès-qualité, peut faire valoir au titre des arriérés de loyers pour la

période de mars 2011 à juillet 2012 envers SOCIETE1.) à 57.214,85 euros, v) dit que

pour l’admission de sa créance ci-avant fixée au passif de la faillite de SOCIETE1.)

Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, aura à se pourvoir devant qui de droit,

vi) fait masse des frais et les a imposés pour moitié à PERSONNE1.) et pour moitié

au curateur de la faillite SOCIETE1.).

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir constaté qu’aucun appel n’a été interjeté

contre le jugement du 8 novembre 2013 (le dernier délai pour relever appel ayant été

le 6 janvier 2014 eu égard au délai de distance dont avait bénéficié PERSONNE1.), a

dit qu’ayant déjà analysé les moyens développés par « les défendeurs au principal »,

il ne saurait être question d’y revenir et de les examiner à nouveau.

Il a dit qu’à défaut par les « défendeurs au principal » d’avoir émis des contestations

circonstanciées au sujet du décompte dressé par Maître Mathias PONCIN, agissant

ès-qualités, il y avait lieu d’y faire droit, en précisant qu’eu égard au fait que la société

SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite le 11 juillet 2012, il y avait lieu de dire

que pour la période de mars 2011 à juillet 2012, Maître PONCIN, agissant ès-qualités,

pouvait, en tenant compte du décompte qui a été versé à l’audience du 10 février 2014,

faire valoir un montant de 57.214,85 euros en sa qualité de créancier de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), alors que pour la période d’août 2012 à février

2013, il était créancier de la masse de la faillite de SOCIETE1.) pour un montant de

(22.347,32 - 1.047,56 =) 21.299,76 euros.

Il a dit i) que pour la période d’août 2012 à février 2013, Maître Mathias PONCIN,

agissant ès-qualités, était à qualifier de créancier de la masse de la faillite de

SOCIETE1.), de sorte qu’il peut bénéficier d’une condamnation solidaire avec

PERSONNE1.) pour le paiement du montant de 21.299,76 euros et ii) qu’au regard

des développements qui précèdent, il y avait lieu de condamner PERSONNE1.) au

paiement du montant de 78.514,61 euros.

De ce jugement du 10 mars 2014, lui notifié le 13 mars 2014, PERSONNE1.) a relevé

appel par exploit d’huissier du 17 avril 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir dire :

- non fondée la condamnation solidaire des preneurs au paiement des arriérés de

loyers pour le montant de 22.299,76 euros,

- non fondée la condamnation de PERSONNE1.) au paiement des arriérés de loyers

pour le montant de 57.214,85 euros,

- fondée pour le montant de 59.490,89 euros la demande reconventionnelle portant

sur des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

L’appelant sollicite encore une indemnité de procédure de 1.300,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait grief au premier juge (i) de ne pas avoir

tenu compte d’une réduction de loyer de 23%, (ii) d’avoir fixé le point de départ de

cette réduction au 1er mars 2011 et non au jour de la conclusion du contrat de bail,

(iii) de ne pas avoir fait droit à sa demande reconventionnelle en obtention de

dommages et intérêts à hauteur de 59.490,89 euros au vu du trouble de jouissance

dans le chef du bailleur et (iv) d’avoir retenu que la cessation de la relation

contractuelle se situe au 14 février 2013.

Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, a d’emblée soulevé l’irrecevabilité de

l’appel pour cause d’autorité de chose jugée, les moyens discutés dans l’acte d’appel

ayant été toisés par le jugement du 8 novembre 2013 qui serait coulé en force de

chose jugée, faute d’avoir été entrepris par la voie de l’appel.

Maître Marc LENTZ, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE1.) en état

de faillite, relève appel incident et fait grief au jugement a quo d’avoir qualifié la créance

litigieuse de dette de la masse pour la période allant d’août 2012 au 14 février 2013. Il

estime que c’est à tort que le premier juge a prononcé une condamnation solidaire à

son encontre avec PERSONNE1.) et conclut au débouté de la demande de Maître

PONCIN. En ordre subsidiaire, il demande à être tenu quitte et indemne par

PERSONNE1.) de toute condamnation prononcée à son encontre. A l’appui de son

appel incident, il fait exposer avoir fait procéder à un procès-verbal de carence en date

du 13 juillet 2012, soit deux jours après le prononcé de la faillite de la société

SOCIETE1.), et qu’à cette date, celle-ci n’occupait plus les lieux. Se référant à divers

courriers émanant de Maître Mathias PONCIN, il affirme que la société anonyme

SOCIETE2.) occupait seule les lieux et s’acquittait seule des loyers. Compte tenu de

l’acceptation de ces loyers par le bailleur et au vu des courriers de Maître Mathias

PONCIN, Maître Marc LENTZ estime qu’il y a eu novation par changement de débiteur,

sinon renonciation dans le chef du bailleur à réclamer des loyers à la société faillie. En

dernier ordre de subsidiarité, Maître Marc LENTZ estime que la société SOCIETE2.)

est à qualifier d’occupante sans droit ni titre et qu’en tout état de cause, la société faillie

ne serait redevable d’aucun loyer depuis le prononcé de la faillite.

Au moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel principal, PERSONNE1.), qui estime son

appel recevable, réplique que le jugement du 8 novembre 2013 ne tranche rien dans

son dispositif et que dès lors il est recevable à rediscuter le fond du litige dans le cadre

de son appel dirigé contre le jugement du 10 mars 2014 – seule décision appelable.

Maître Marc LENTZ se rallie à ce point de vue en insistant sur le fait que le jugement

du 8 novembre 2013 ne comporterait aucun « élément décisionnel » et que partant

seul le jugement du 10 mars 2014 – qui contiendrait une véritable décision – serait

appelable.

Les débats sont limités à la recevabilité de l’appel principal ainsi qu’à la recevabilité et

au bien-fondé de l’appel incident.

Quant à la recevabilité de l’appel principal

D’emblée, il échet de relever que ni le jugement du 1er avril 2011, notifié les 4 avril

2011 et 18 mai 2011, ni le jugement du 8 novembre 2013, notifié les 11 et 12 novembre

2011, n’ont été entrepris par la voie de l’appel. Ces deux décisions sont dès lors

coulées en force de chose jugée. A défaut d’avoir été entreprises, le tribunal de céans

n’en est pas saisi. Il est uniquement saisi du recours exercé contre le jugement du 10

mars 2014.

Il est rappelé que PERSONNE1.) conclut, par réformation du jugement du 10 mars

2014, à voir débouter Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, de sa demande

en condamnation aux arriérés de loyers pour la période de mars 2011 au 14 février

2013, au motif que ce serait à tort que le premier juge (i) n’a pas retenu une diminution

de loyer de 23%, (ii) a fixé la diminution de loyer au 1er mars 2011 et non au jour de la

conclusion du bail et (iii) a retenu que le contrat de bail a pris fin le 14 février 2014. A

noter, dans ce contexte, que l’appelant ne précise pas à quelle date le contrat de bail

aurait dû prendre fin.

PERSONNE1.), tout en concluant à une diminution de loyer de 23%, fait encore grief

au premier juge de ne pas lui avoir alloué de dommages et intérêts à hauteur de

59.490,89 euros, et affirme que sa demande reconventionnelle aurait consisté, dès

l’ingrès, non pas en une réduction de loyer, mais en des dommages et intérêts à

hauteur de ce montant.

Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, conclut à l’irrecevabilité de l’appel

relevé par PERSONNE1.) pour cause d’autorité de chose jugée du jugement du

8 novembre 2013.

Il échet de rappeler que l'autorité de la chose jugée peut être définie comme un attribut

conféré par la loi aux actes juridictionnels afin d'assurer l'immutabilité de la vérification

juridictionnelle et d'interdire le renouvellement des procès. Le plaideur qui a succombé

ne peut plus engager une nouvelle instance pour obtenir, d'une manière directe ou

indirecte, ce qui lui a été refusé par un premier jugement (sous réserve de l'exercice

des voies de recours) (Jurisclasseur Proc. Civ. fasc 554 « autorité de chose jugée »

n° 2).

Conformément à l’article 1351 du code civil : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu

qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la

même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre

les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

PERSONNE1.), qui estime son appel principal recevable, fait valoir que le jugement

du 8 novembre 2013 ne tranche rien dans son dispositif, de sorte que seul le jugement

du 10 mars 2014 serait appelable.

Il importe de rappeler que, dans son jugement du 8 novembre 2013, le tribunal de paix,

après avoir notamment décidé dans ses motifs (i) que le bail est venu à échéance le

14 février 2013, (ii) qu’il y a lieu d’allouer aux locataires une diminution de loyer de

15% et (iii) que cette réduction est applicable à partir du 1er mars 2011, a, dans son

dispositif, dit que les locataires ont droit à une diminution de loyer de 15% à partir du

1er mars 2011 et invité Maître PONCIN à verser un décompte actualisé des loyers

redus pour la période du 1er mars 2011 au 14 février 2013.

Compte tenu de ces précisions limpides, c’est en vain que Maître Marc LENTZ et

PERSONNE1.) font plaider que le jugement du 8 novembre 2013 ne contiendrait

aucun élément appelable.

A relever que l’autorité de chose jugée s’étend, non seulement aux énonciations

formelles du jugement, mais également aux questions incidentes que le juge a dû

nécessairement résoudre pour y parvenir et qui priveraient de tout fondement logique

la décision du juge si elles venaient à être démenties.

Elle s’étend encore à toutes les questions nécessairement engagées dans le litige (cf.

Jurisclasseur civil, art.1349 à 1353, fascicule 20, n°116 et ss. ; Encyclopédie juridique

Dalloz, rubrique «chose jugée», n°199).

En principe, le dispositif du jugement a seul autorité de chose jugée. Les motifs

participent cependant de cette autorité de la chose jugée s’ils sont le soutien

nécessaire du dispositif. Ce qui a été implicitement décidé participe aussi - sous

certaines conditions - à cette autorité. L’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’aux

points au sujet desquels un débat s’était institué.

Considérant que le dispositif d'une décision n'a pas à figurer nécessairement à la fin

de l'acte, la Cour de cassation a admis que certains chefs de la décision peuvent

figurer dans les motifs : elle a décidé qu'il faut s'attacher au caractère décisoire du

motif dans les cas où « certaines parties du dispositif ont pris place dans les motifs »

(V. notamment, Cass. 2e civ., 6 févr. 1965 : Bull. civ. 1965, II, n° 109. – Cass. com.,

24 nov. 1965 : Bull. civ. III, n° 600. – Cass. 2e civ., 18 mai 1973 : D. 1973, p. 657, note

Contamine-Raynaud. – Cass. 2e civ., 8 mai 1974 : Bull. civ. 1974, II, n° 163. – Cass.

3e civ., 21 nov. 1974 : Bull. civ. 1974, III, n° 432 ; RTD civ. 1975, p. 590, obs. J.

Normand. – Cass. 3e civ., 2 mars 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 99. – Cass. soc., 10 juin

1976 : Bull. civ. 1976, V, n° 356) (Juris-classeur civil, art 1349 à 1353, fasc 20, n° 109).

C'est également un critère substantiel qui a permis à la jurisprudence d'affirmer que

« les motifs participent de l'autorité qui s'attache au dispositif toutes les fois qu'ils en

constituent le soutien nécessaire » (cf. notamment, Cass. civ., 21 févr. 1900 : DP 1905,

1, p. 271. – Cass. req., 15 janv. 1945 : D. 1945, p. 220. – Cass. 3e civ., 28 oct. 1974 :

Bull. civ. 1974, III, n° 382. – J. Viatte, L'autorité des motifs des jugements : Gaz. Pal.

1978, 1, doctr. p. 84) (Juris-classeur civil, op. cit. n° 110).

Compte tenu de ces principes, et au vu du fait que tant la réduction de loyer, que le

point de départ de cette réduction, que la date de la cessation du contrat de bail, ont

été toisés par le premier juge dans son jugement du 8 novembre 2013, lequel, à défaut

d’avoir été entrepris, est désormais coulé en force de chose jugée, le tribunal de céans

ne saurait être appelé à connaître de ces points, sous peine de violer le principe de

l’autorité de chose jugée.

L’appelant, qui n’a relevé appel que contre le seul jugement du 10 mars 2014, n’est

ainsi recevable qu’à discuter des points tranchés par ce jugement. Celui-ci n’a fait

qu’allouer à Maître Mathias PONCIN, agissant ès-qualités, le montant réclamé par ce

dernier dans son décompte, alors que ni PERSONNE1.), ni Maître Marc LENTZ

n’avaient contesté le montant articulé sur base d’un décompte qui a tenu compte de la

réduction de loyer accordée par le premier juge. Or, force est de constater que

PERSONNE1.) ne discute, dans son acte d’appel, aucun point tranché par le jugement

entrepris du 10 mars 2014.

En ce qui concerne finalement

la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE1.) dans son acte d’appel, le tribunal de céans se doit de relever que,

contrairement à ce que fait valoir l’appelant, celui-ci n’a jamais chiffré sa demande

reconventionnelle en première instance, cela résultant à suffisance de droit des

développements reproduits ci-avant. Il a, en revanche, sollicité l’entérinement du

rapport d’expertise qui a retenu une réduction de loyer de 23%. Faire plaider, en

instance d’appel, que sa demande reconventionnelle consistait non pas en une

réduction de loyer, mais en une demande en obtention de dommages et intérêts,

relève d’une parfaite mauvaise foi et n’apporte rien au débat. En effet, il est de principe

qu’une demande en réduction de loyer s’analyse en une demande en obtention de

dommages et intérêts.

En tout état de cause et contrairement à l’argumentation de PERSONNE1.), ce point

a été tranché dans le jugement du 8 novembre 2013, de sorte qu’il est également

revêtu de l’autorité de chose jugée. Par voie de conséquence, le tribunal de céans ne

saurait pas non plus en connaître.

Pour autant que de besoin, le tribunal tient à relever que PERSONNE1.) et Maître

Marc LENTZ avaient d’ores et déjà tenté de remettre en cause ces divers points lors

des plaidoiries de première instance ayant donné lieu au jugement du 10 mars 2014

et que le premier juge avait relevé à bon droit qu’il ne pouvait plus y revenir et les

examiner à nouveau.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’exception de chose

jugée empêche que ce qui a été définitivement jugé par le jugement du 8 novembre

2013 - non entrepris - puisse à nouveau être soumis à l’appréciation du tribunal de

céans. Une telle demande doit être déclarée irrecevable au titre de la fin de non-

recevoir résultant de l’autorité de chose jugée (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé,

n° 911).

Il s’ensuit que l’appel relevé par PERSONNE1.) est irrecevable.

Au vu du sort réservé à l’appel, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure.

Quant à la recevabilité de l’appel incident

Indépendamment du fait que l’appel incident est dirigé contre un autre intimé et non

contre l’appelant principal – moyen non soulevé en l’espèce – il échet de relever qu’il

est de principe que l’appel incident n’est qu’un accessoire de l’appel principal et suit

son sort (T. HOSCHEIT, op. cit. n° 1336). L’appel incident présuppose en effet

l’existence d’un appel sur lequel il puisse se greffer, l’appel incident n’étant qu’un

accessoire et ne pouvant avoir d’existence autonome (Cour 25 juin 2003, n° 24337 du

rôle). L’appel incident devient dès lors irrecevable en cas d’irrecevabilité de l’appel

principal (T. HOSCHEIT, op. cit. n° 1336).

Eu égard à l’irrecevabilité de l’appel principal, l’appel incident relevé par Maître Marc

LENTZ est dès lors à déclarer irrecevable.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit les appels principal et incident irrecevables,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.