Court dismisses appeal and remands case to parties to clarify if the landlord is an individual or a company.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 225/2014

Audience publique du mardi, vingt-cinq novembre deux mille quatorze

Numéro 161325 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), agent immobilier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 4 avril 2014,

comparant par Maître Lydie LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), agent immobilier, ayant demeuré à L-ADRESSE2.), et actuellement à

L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161325 du rôle et appelée pour fixation le 6 mai 2014,

fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 novembre 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Julie DURAND, avocat, en remplacement de Maître Lydie LORANG, comparant

pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Ghizlane AATTI, avocat, en remplacement de Maître Marc THEISEN,

comparant pour PERSONNE2.) fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

25 novembre 2014, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 9 novembre 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) aux fins de l’entendre condamner à

lui payer le montant de 7.819,11 euros à titre de loyers impayés, avec les intérêts

légaux à partir de la mise en demeure du 25 septembre 2012, sinon à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, avec la majoration du taux d’intérêt de trois points

à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à

intervenir, et le montant de 750,00 euros à titre d’indemnité de procédure, porté dans

la suite des débats de première instance à 1.000,00 euros. PERSONNE2.) a en outre

sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé (i) qu’elle avait loué ensemble avec

le défendeur un appartement sis à L-ADRESSE2.), pour un loyer mensuel de 800,00

euros, (ii) qu’au vu des difficultés financières de PERSONNE1.), un contrat de bail écrit

avait été conclu entre elle et la société SOCIETE1.) le 1er avril 2010, (iii) que

parallèlement, elle a conclu un contrat oral de sous-location avec PERSONNE1.) avec

effet au 1er avril 2010, (iv) que suivant ce dernier contrat de bail oral, il avait été

convenu que PERSONNE1.) lui verse un loyer à hauteur de la moitié du loyer convenu

avec la société SOCIETE1.), soit 400,00 euros par mois et (v) qu’au titre d’arriérés de

loyers, PERSONNE1.) lui serait redevable de la somme totale de 7.819,11 euros,

ventilée comme suit :

-pour l’année 2010 :

619,11 EUR

-pour l’année 2011 :

4.800,00 EUR

-pour l’année 2012 :

2.400,00 EUR

Total :

7.819,11 EUR

Après avoir rappelé la jurisprudence suivant laquelle le juge de paix est incompétent

sur base de l’article 3.3 du nouveau code de procédure civile précité d’une demande

dirigée par un locataire contre un colocataire en remboursement d’une partie du loyer

qu’il a payé au bailleur et constaté (i) que les parties n’ont pas conclu de contrat de

sous-location par écrit, (ii) tandis qu’un contrat de bail écrit a été signé entre

PERSONNE2.) et SOCIETE1.), sur base d’un loyer mensuel de 800,00 euros, (iii) que

chaque partie avait son bureau immobilier respectif dans les locaux, (iv) que les parties

avaient convenu de partager les commissions et que le défendeur a payé à la

requérante un montant de 400,00 euros à titre de sa part de loyer, (v) que selon le

contrat de bail écrit, la clause prévue au point 9, selon laquelle « Le locataire ne pourra

céder ses droits au présent bail, ni sous-louer » a été biffée et munie d’une paraphe

avec la mention « pour RM. », (vi) que PERSONNE1.) n’a pas contesté avoir été

locataire des lieux loués, mais n’a pas précisé s’il a été co-locataire ou sous-locataire

des lieux, le tribunal de paix de Luxembourg a, suivant jugement rendu en date du 2

octobre 2013, reçu la demande en la forme et sursis à statuer afin de permettre aux

parties, en application de l’article 65 du nouveau code de procédure civile, de prendre

position quant à la compétence du tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer

saisi sur base de l’article 3.3 du nouveau code de procédure civile.

Lors de la continuation des débats, PERSONNE2.) a exposé que la relation entre

parties relève d’un contrat de sous-location, de sorte que le tribunal de paix serait

compétent pour connaître du bien-fondé de sa demande. PERSONNE1.) conclut à

l’incompétence du tribunal de paix en faisant valoir qu’il ne saurait être considéré

comme sous-locataire, le contrat de bail conclu entre PERSONNE2.) et SOCIETE1.)

interdisant expressément la sous-location et n’étant pas signé, ni paraphé par lui. Par

ailleurs, aucun contrat n’aurait été conclu entre les parties au litige.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) a sollicité la comparution personnelle des parties

et contesté le décompte de PERSONNE2.) en faisant valoir que les commissions

convenues entre parties n’auraient pas été prises en considération.

Par jugement rendu en date du 26 février 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

a retenu que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont liés par un contrat de sous-

location, s’est déclaré compétent pour connaître du litige, a condamné PERSONNE1.)

à payer à PERSONNE2.) la somme de 7.819,11 euros, avec les intérêts au taux légal

à partir de la demande en justice jusqu’à solde et dit que le taux d’intérêt légal est

majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification

de la décision, rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure

et celle tendant à l’exécution provisoire du jugement et condamné PERSONNE1.) aux

frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé que le bail est un contrat consensuel,

aucune forme n’étant requise pour sa validité et que conformément au droit commun,

le contrat de bail peut être écrit ou oral, que la sous-location est un bail nouveau qui

engendre entre le preneur et le sous-preneur des relations normales d’un contrat de

bail et qu’à l’instar du bail principal, il faut qu’il y ait paiement d’un prix pour que l’on

soit en présence d’un contrat de sous-location.

Après avoir rappelé la teneur de l’article 1717 du Code civil (« Le preneur a le droit de

sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été

interdite. Elle peut être interdite pour tout ou partie. Cette clause est toujours de

rigueur. »), le premier juge a retenu que la charge de la preuve incombe à

PERSONNE2.), celle-ci soutenant que les parties sont liées par un contrat de sous-

location.

Il a constaté (i) que suivant contrat de bail conclu le 1er avril 2010, SOCIETE1.) a loué

à PERSONNE2.), une partie du rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.),

pour un loyer mensuel de 800,00 euros, (ii) que PERSONNE1.) n’y figure pas comme

sous-locataire de PERSONNE2.), ni comme colocataire, (iii) que ce bail n’est pas

signé par PERSONNE1.) et (iv) que la clause figurant au contrat de bail interdisant la

sous-location est biffée et paraphée avec la mention « pour RM ».

Du fait que la clause interdisant la sous-location est biffée et paraphée, le premier juge

a déduit que la sous-location est autorisée, en soulignant que la mention manuscrite

« pour RM » marquait la volonté des parties à autoriser la sous-location au profit de

PERSONNE1.).

Le premier juge a encore relevé (i) que suivant attestation testimoniale de

PERSONNE3.), « PERSONNE1.) a spécifié lors de la signature du contrat de location

entre SOCIETE1.) SA et Bureau PERSONNE2.) Sàrl qu’il sous-louerait une partie du

bureau (voir annotation manuscrite sur le contrat de bail).. », (ii) que dès lors

PERSONNE1.) était présent lors de la conclusion du contrat de bail principal, (iii) qu’il

n’était pas contesté que PERSONNE1.) a occupé un bureau dans l’appartement loué

par PERSONNE2.) et (iv) que PERSONNE1.) s’est engagé à rembourser la moitié du

loyer à PERSONNE2.).

Sur base de ces éléments, le premier juge a retenu que les parties sont liées par un

contrat oral de sous-location, cette qualification de sous-location n’étant pas mise en

cause par l’avenant au contrat de bail principal, de sorte qu’il s’est déclaré compétent

pour connaître du litige.

Il a rappelé (i) que la demande de PERSONNE2.) tend au paiement de la somme de

7.819,11 euros, qui correspond aux arriérés de loyers pour les années 2010 (619,11

euros), 2011 (4.800 euros ) et 2012 (2.400,00 euros), (ii) que tout en admettant qu’il y

a eu accord entre parties selon lequel les coûts sont à partager, PERSONNE1.) a

soutenu que les commissions de vente et de locations n’ont pas été partagées, ce

contrairement à ce qui aurait été convenu entre parties, et (iii) que PERSONNE1.) ne

conteste pas les montants réclamés.

Le premier juge a partant dit qu’à défaut d’une preuve de paiement, la demande de

PERSONNE2.) était à déclarer fondée.

Quant à la circonstance que le décompte dressé par PERSONNE2.) ne tiendrait pas

compte des commissions convenues entre parties, le premier juge a dit qu’une

éventuelle répartition des commissions entre parties échappait à la compétence du

tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer, de sorte qu’il a dit qu’il n’y avait

pas lieu de faire droit à la demande tendant à une comparution personnelle des parties.

De ce dernier jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 4 avril 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’il est

co-locataire et non pas sous-locataire de PERSONNE2.) et que dès lors le tribunal de

paix, siégeant en matière de bail à loyer, aurait dû se déclarer incompétent ratione

materiae.

Il estime que cette qualification résulterait de la propre requête introductive d’instance

de PERSONNE2.) lorsqu’elle a exposé avoir « loué ensemble avec Monsieur

PERSONNE1.), préqualifié, auprès de la S.A. SOCIETE1.)…une partie du rez-de-

chaussée de l’immeuble…sis à L-ADRESSE2.)… ».

De même, si PERSONNE2.) prétend qu’il avait été convenu que PERSONNE1.)

« participe aux charges du loyer à hauteur de moitié », il ne pourrait s’agir en l’espèce

que d’une co-location et non pas d’une sous-location qui constitue un contrat nouveau

et distinct, analyse inconciliable avec un partage des loyers.

Il résulterait d’ailleurs de l’avenant au contrat de bail que le bailleur SOCIETE1.)

considère lui-même comme son locataire, donc comme le co-locataire de

PERSONNE2.).

A titre subsidiaire et pour autant que le jugement entrepris serait à confirmer sur la

compétence, il conclut à être déchargé des condamnations prononcées par le premier

juge et il conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

L’appelant conteste en effet le décompte de loyers au motif qu’il ne prend pas en

compte le montant des commissions sur transactions immobilières redues par

PERSONNE2.) à PERSONNE1.). En effet, il aurait été convenu entre parties que ces

commissions seraient à partager par moitié entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), or

celle-ci n’aurait pas respecté cet engagement.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant plaider qu’il

y a eu un contrat oral de sous-location entre elle, en tant que bailleur, et

PERSONNE1.), en tant que locataire. Contrairement aux affirmations adverses, la

requête introductive d’instance mentionnerait d’ailleurs clairement en son 2e alinéa que

les relations entre parties sont à qualifier de sous-location.

Ce serait précisément pour cette raison que la clause 9 du bail principal, portant

interdiction des sous-locations, aurait été biffée avec la mention « R.M. » signifiant que

PERSONNE1.) serait autorisé en tant que sous-locataire. Ceci résulterait par ailleurs

de l’attestation testimoniale rédigée par

PERSONNE3.), administrateur de

SOCIETE1.).

Conformément à cette analyse, PERSONNE1.) n’aurait d’ailleurs jamais payé de loyer

à SOCIETE1.).

Contrairement à ses obligations, PERSONNE1.) n’aurait pas payé de loyer à

PERSONNE2.) malgré le fait de ne pas avoir contesté le décompte de loyers. S’il a

relevé appel malgré cette circonstance, PERSONNE2.) estime qu’il s’agirait d’un appel

abusif, raison pour laquelle elle sollicite l’allocation d’une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire de 1.000,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) réplique que PERSONNE3.) aurait reconnu dans l’avenant au contrat

de bail que l’appelant était co-locataire, de sorte que son attestation testimoniale,

adoptant une analyse diamétralement opposée, serait un témoignage de pure

complaisance.

Cette observation amène PERSONNE2.) à considérer que si l’avenant fait état d’un

co-locataire, il s’agirait d’une erreur matérielle.

Le tribunal constate qu’il résulte des pièces versées et plus particulièrement (i) du

contrat de bail du 1er avril 2010, (ii) de l’avenant au prédit contrat de bail du 1er juin

2012 et (iii) des extraits de comptes versées par PERSONNE2.), que c’est non pas

cette dernière qui figure en nom personnel sur ces documents, mais la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. avec siège social à L-ADRESSE2.).

Avant de tirer la moindre conséquence de ce constat, il y a lieu d’entendre les parties

en leurs explications conformément à l’article 65 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

renvoie le dossier aux parties afin de recueillir leurs explications en ce qui concerne le

fait que sur (i) le contrat de bail du 1er avril 2010, (ii) l’avenant au prédit contrat de bail

du 1er juin 2012 et (iii) les extraits de comptes versées par PERSONNE2.), figure la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. avec siège social à L-ADRESSE2.),

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 19 mai

2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06,

réserve le surplus et les frais.