Court dismisses boundary dispute appeal, ruling shared walls between buildings are presumed co-owners under civil code.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 224/2014

Audience publique du mardi, vingt-cinq novembre deux mille quatorze

Numéro 148239 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), enseignant, demeurant à F-ADRESSE1.),

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et de sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de

Luxembourg du 26 juillet 2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Steve HELMINGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

ENSEIGNE1.)

n°19,

sis à

L-ADRESSE3.), représenté par son syndic en fonctions, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.),

représenté par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Alexandre KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 6 mai 2014.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 11 novembre 2014.

Entendu PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl par

l’organe de leur mandataire Maître Anne-Claire BLONDIN, avocat, en remplacement

de Maître Steve HELMINGER, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) n° 19 par

l’organe de son mandataire Maître Alexandre KRIEPS, avocat constitué, demeurant à

Luxembourg.

A titre préliminaire, le tribunal conteste que, suivant courrier du 11 novembre 2014

entré au greffe de la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, Maître Alex PENNING a communiqué sa constitution d’avocat du

7 novembre 2014 pour le compte de PERSONNE1.).

Dans la mesure où Maître Alex PENNING ne formule aucune prétention et où,

conformément à l’article 225 du nouveau code de procédure civile, la constitution

d’avocat postérieure à l’ordonnance de clôture (intervenue en l’espèce le 6 mai 2014)

ne constitue pas une cause de révocation de l’ordonnance ainsi rendue, il n’y a pas

lieu de procéder à la révocation de l’ordonnance de clôture mais de statuer en tenant

compte des conclusions versées par Maître Steve HELMINGER, avocat constitué pour

PERSONNE1.).

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 3 décembre 2013 qui,

après avoir reçu en la forme l’appel relevé par PERSONNE1.), a sursis à statuer afin

de permettre à PERSONNE1.) de verser le titre translatif de propriété de la parcelle

NUMERO3.) et a réservé le surplus et les frais.

Il appert des pièces renseignant sur le transfert de propriété de la susdite parcelle, et

plus précisément de l’acte de vente notarié du 12 août 2009, que PERSONNE1.) en

est devenu propriétaire en vertu du testament olographe de feu PERSONNE2.), et que

par ledit acte de vente la parcelle a été vendue à PERSONNE3.).

Par acte notarié du 17 décembre 2009 dressé sur requête de PERSONNE3.), il a été

i) procédé à la mise en copropriété de l’immeuble avec ses dépendances se trouvant

sur la susdite parcelle, en vue de la vente de l’immeuble, par lots, ii) à l’établissement

d’un règlement de copropriété devant régir l’immeuble en copropriété conformément

aux dispositions de la loi du 16 mai 1975 portants statut de la copropriété, iii) à la

division de l’immeuble sur base de plans, du tableau des millièmes, ainsi que du

règlement général de copropriété.

Dans la suite, PERSONNE3.) a procédé à la vente des lots composant l’immeuble,

plusieurs actes notariés de vente étant intervenus (actes de vente des 30 décembre

2009, 15 janvier 2010, 12 mars 2010, 4 mars 2010 et 17 août 2011), qui font tous

référence au règlement de copropriété établi suivant acte notarié du 17 décembre

2009.

Il est rappelé i) que la parcelle NUMERO4.) avait été divisée en les parcelles

NUMERO5.) et NUMERO3.), ii) que PERSONNE1.) est le légataire universel de feu

PERSONNE2.), en vertu du testament olographe du 24 août 1991, étant précisé que,

suivant ordonnance rendue le 27 novembre 2008 par le président du tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, PERSONNE1.) a été envoyé en possession du legs

universel à lui fait par feu PERSONNE2.) et iii) qu’aux termes de sa déclaration de

succession, les parcelles NUMERO5.) et NUMERO3.) font partie de l’actif de la

succession recueillie.

Il se dégage partant à suffisance de droit des pièces versées en cause que les deux

parcelles

dont la délimitation est judiciairement demandée

appartenaient à

PERSONNE1.), la parcelle NUMERO3.) ayant dans la suite été transférée à

PERSONNE3.) qui l’a, à son tour, recédée à d’autres acquéreurs.

La qualité de propriétaire de la parcelle NUMERO5.) dans le chef de PERSONNE1.)

ne faisant dès lors aucun doute, il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité invoqué par

ENSEIGNE1.) ne résiste pas à l’analyse des éléments objectifs de la cause.

Il est rappelé que si la demande a été déclarée non fondée en première instance, c’est

parce que le premier juge a dit que la qualité de propriétaire n’était, au vu des pièces

versées en cause, pas établie dans le chef de PERSONNE1.).

Dès lors, contrairement à ce que le premier juge a dit, la qualité de propriétaire est

établie dans le chef de l’appelant.

Il se dégage par ailleurs des éléments objectifs de la cause que ENSEIGNE1.) a

qualité pour agir en tant que défenderesse à la demande en bornage, le syndicat des

copropriétaires représentant les intérêts de la copropriété ayant qualité pour défendre

un litige qui tend à la délimitation du fonds sur lequel se trouve l’immeuble en

copropriété.

Lorsque le tribunal d’appel infirme un jugement définitif, cette notion comprenant les

jugements qui, sans trancher le fond, statuent sur un incident de procédure ou sur une

exception, il y a lieu à évocation, conformément à l’article 597, alinéa 2 du nouveau

code de procédure civile, lorsque, comme en l’espèce, la cause est en état de recevoir

une solution définitive, les parties ayant déjà en

première instance pris

contradictoirement position sur le fond du litige.

Quant au fond, ENSEIGNE1.) modifie ses conclusions en ce sens que, contrairement

à ce qu’elle soutenait lors des débats ayant mené au susdit jugement, il existe entre

les parcelles litigieuses, un mur mitoyen (qui contrairement à ce qui avait été dit

auparavant, n’a pas été démoli lors des travaux de démolition entrepris).

A l’appui de sa version, ENSEIGNE1.) verse un jeu de photos illustrant les lieux et

notamment le mur mitoyen de séparation dont il est fait état.

PERSONNE1.) considère qu’au vu du fait que les deux fonds sont contigus, que la

limite séparative n’est pas encore « bornée », que les fonds appartiennent à des

propriétaires distincts et relèvent du régime de la propriété privée, les conditions du

bornage sont données, l’intérêt de sa demande résultant à suffisance de droit des

éléments du dossier.

Motifs de la décision

Si d’un côté, les conditions de l’action en bornage tenant i) à la contigüité des

immeubles, ii) au caractère privé des immeubles et iii) au fait que les immeubles

appartiennent à des propriétaires différents, se trouvent en l’espèce remplies, étant

précisé que l’article 646 du code civil reçoit application, même lorsque l’un des fonds

ou même les deux sont en partie couverts de constructions à condition d’être séparées

par un terrain libre (Jurisclasseur art. 646, Servitudes, Fasc. 26. servitudes dérivant de

la situation des lieux, par G. MEMETEAU, op cit, n° 83), d’un autre côté, l’action en

bornage se heurte à la présence, non contestée, d’un mur mitoyen séparant les deux

fonds, étant donné qu’il est retenu que les murs des bâtiments qui se touchent ou qui

sont mitoyens rendent le bornage superflu, leur existence prouvant celle d’une

frontière au tracé immuable (Jurisclasseur art. 646, Servitudes, Fasc. 26. Op cit,

ibidem).

Le tribunal rappelle i) qu’aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les

campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre

cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y

a titre ou marque du contraire, ii) que tout mur séparatif répondant aux conditions de

l'article 653 est présumé mitoyen, sauf marque contraire de l'article 654 du code civil,

la jurisprudence n'hésitant pas à affirmer le caractère seulement énonciatif de l'article

654 (Jurisclasseur, Civil Code, art. 653 à 662, Date de fraîcheur : 01 mars 2012 ; Fasc.

20 : Servitudes, Servitudes légales : Murs et fossés mitoyens, Régime juridique de la

mitoyenneté des murs, édit. mars 2012, n° 102 et 108), iii) que d’après la

jurisprudence, en vertu de l'article 653 du Code civil, un mur est réputé mitoyen dès

lors qu'aucune marque contraire prévue par l'article 654 du Code civil n'est établie ou

invoquée, iii) la présomption de mitoyenneté est expressément mise en valeur et

retenue, par absence de marque de non-mitoyenneté de l'article 654 (Jurisclasseur op

cit n° 102), iv) qu’il appartient au juge du fond d'apprécier souverainement les indices

de la mitoyenneté (ibidem, op cit, n° 108), v) que la présomption de mitoyenneté est

écartée dès lors qu'il existe bien des marques certaines de non-mitoyenneté du mur

séparant les deux fonds (ibidem, op cit, n° 101 et 109).

Le tribunal ne peut que constater, qu’en l’espèce, le caractère mitoyen du mur, -illustré

sur les photos versées en cause-, séparant les deux fonds dont la délimitation est

sollicitée, i) n’est pas contesté par PERSONNE1.) et ii) ne se trouve, en l’absence de

l’existence d’une « marque contraire » (cf article 653 in fine du code civil), pas

contredit, de sorte que, par application des principes ci-avant dégagés, PERSONNE1.)

est à débouter de sa demande en bornage.

Dès lors, même si c’est pour d’autres motifs, c’est à bon droit que le premier juge a dit

la demande de PERSONNE1.) non fondée.

L’appel n’est partant pas fondé.

Les demandes en indemnités de procédure sollicitées pour l’instance d’appel d’une

part, par PERSONNE1.) et SOCIETE1.) et d’autre part, par ENSEIGNE1.), sont à dire

non fondées, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 3 décembre 2013,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

déboute les parties au litige de leurs demandes respectives en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel et en ordonne la

distraction au profit de Maître Alex KRIEPS, avocat concluant, la demandant, affirmant

en avoir fait l’avance.