Landlord's appeal partially allowed; tenant must pay rent arrears minus occupation indemnity due to implied renewal.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 221/2014

Audience publique du mardi, dix-huit novembre deux mille quatorze

Numéro 161281 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée de droit allemand SOCIETE1.) GmbH, établie et

ayant son siège social à D-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions,

inscrite au registre de commerce SOCIETE2.) B,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 7 avril 2014,

comparant par Maître Frank WIES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Philippe STROESSER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161281 du rôle et appelée pour fixation le 29 avril

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 4 novembre 2014, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Frank WIES, comparant pour la société à responsabilité limitée de droit

allemand SOCIETE1.) GmbH, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Philippe STROESSER, comparant pour PERSONNE1.) fournit ses réponses.

Maître Julien GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

18 novembre 2014, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 11 juillet 2013, la société à responsabilité limitée de droit

allemand SOCIETE1.) GmbH a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer le montant de

8.000,00 euros au titre de remboursement de la garantie locative ainsi qu’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Pour la bonne compréhension du dossier, il est à noter que la somme de 8.000,00

euros correspond à deux mois de loyers.

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) GmbH a exposé que i) par contrat conclu le 1er

mai 2012, PERSONNE1.) lui a donné à bail un immeuble à usage d’habitation sis à

L-ADRESSE3.), pour une durée de cinq mois, jusqu’au 30 septembre 2012,

renouvelable par tacite reconduction de mois en mois, sauf dénonciation un mois au

moins avant son expiration, ii) que dans le cadre d’un échange de courriels, la

bailleresse a cependant consenti à renouveler le contrat de bail jusqu’au 30 novembre

2012, iii) que les clefs ont été remises le 4 décembre 2012 et acceptées sans réserve,

iv) que le loyer a été intégralement payé jusqu’au mois de novembre inclus, v) que

PERSONNE1.) n’est dès lors pas en droit de retenir la garantie locative et vi) que

PERSONNE1.) a renoncé à l’application de l’article 2 du contrat de bail et a consenti

à une résiliation avec effet au 30 novembre 2012.

PERSONNE1.) a conclu au rejet de la demande au motif que, faute d’avoir dénoncé

le contrat de bail dans les formes et délais prévus à l’article 2 du contrat de bail, à

savoir, au moins un mois avant son expiration, par lettre recommandée, SOCIETE1.)

GmbH lui redevait les loyers de décembre 2012 et de janvier 2013. Elle a souligné ne

jamais avoir renoncé à l’application de cette clause et a sollicité l’octroi d’une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après

reçu la demande en la forme, l’a dit non fondée, a rejeté les demandes respectives en

allocation d’une indemnité de procédure et condamné SOCIETE1.) GmbH aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté qu’aux termes de l’article 2 du contrat de

bail conclu le 1er mai 2012, le bail « commence le 1er mai 2012. Il est conclu pour une

durée de cinq mois (5 mois) jusqu’au 30 septembre 2012. Il se renouvelle ensuite par

tacite reconduction de mois en mois, à moins qu’une des parties ne le dénonce au

moins un (1) mois avant son expiration. La dénonciation n’est valable que si elle est

faite par lettre recommandée. Une copie de la lettre recommandée doit être envoyée

à l’Agence SOCIETE3.) s.àr.l. pour information ».

Il a rappelé le principe selon lequel les renonciations ne se présument pas et ne

peuvent résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer et a

constaté qu’aucune pièce ne permettait de conclure à une renonciation par

PERSONNE1.) au bénéfice de la susdite clause contractuelle ou à une manifestation

d’accord de sa part, à voir résilier le bail pour le 30 novembre 2012.

Il a constaté i) que le seul message véritablement pertinent est un courriel du 27

novembre 2012, par lequel le représentant de SOCIETE1.) GmbH écrit que : « Wir

benötigen ihr Ferienhaus in Steinfort ab dem 01.12.12 nicht mehr. Der letzte Tag ist

der 30.12.12. Unser Vorarbeiter ist informiert. Da er für Dezember der Einzige sein

wird, welcher in Luxemburg arbeitet, ist die Miete in diesem Fall für uns nicht tragbar.

Ich danke Ihnen. Bitte teilen Sie mir noch mit, wo Herr Kempe den Schlüssel

hinterlegen soll. » et ii) que le seul message postérieur, dont SOCIETE1.) GmbH

entend déduire une renonciation dans le chef de PERSONNE1.), ainsi que l’accord de

celle-ci pour une résiliation anticipée, est un message daté du 4 décembre 2012, dans

lequel l’agence immobilière SOCIETE3.) informe SOCIETE1.) GmbH de son intention

de convenir d’un rendez-vous en vue de dresser l’état de lieux de sortie et de procéder

à la remise des clefs.

Il a souligné que, d’une part, ce message émane de l’agence immobilière et non pas

de PERSONNE1.) et, que d’autre part, aucun passage dudit courriel ne traite de la

date de la fin du bail ou de la clause contractuelle relative aux conditions de résiliation.

Il a dit que s’il est certes vrai que l’attestation testimoniale établie le 25 novembre 2013

par PERSONNE3.) (salarié de SOCIETE1.) GmbH), contient l’affirmation selon

laquelle PERSONNE1.) a visité les lieux loués et s’est vue remettre les clefs en date

du 4 décembre 2012, il n’en restait pas moins que le contenu de cette attestation ne

contenait aucune déclaration permettant d’en déduire l’acte de volonté allégué par

SOCIETE1.) GmbH.

Il a dit que l’acceptation des clefs par PERSONNE1.) s’expliquait autrement que par

la renonciation alléguée, étant donné que selon les affirmations non contredites de

celle-ci, l’ouvrier de SOCIETE1.) GmbH avait insisté pour lui remettre les clefs en

faisant valoir que faute par elle de les accepter, il devait les emmener à ADRESSE4.)

au siège de la firme.

Le premier juge a partant dit que SOCIETE1.) GmbH restait en défaut de prouver

i) une renonciation sans équivoque dans le chef de PERSONNE1.) quant à

l’application de l’article 2 du contrat de bail et ii) l’accord de PERSONNE1.) à résilier

le bail de manière anticipative.

De ce jugement, SOCIETE1.) GmbH a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 7 avril 2014.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) GmbH demande à voir

condamner PERSONNE1.) à lui rembourser la garantie locative de 8.000,00 euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2012, date de résiliation du

bail, sinon à partir du 22 janvier 2013, date d’une mise en demeure, sinon à compter

du 11 juillet 2013, date de la requête introductive d’instance.

SOCIETE1.) GmbH conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel et sur base des courriels échangés entre parties, SOCIETE1.)

GmbH fait plaider que PERSONNE1.) aurait accepté un « usage différent » de la

procédure de prorogation tacite prévue par l’article 2 du contrat de bail.

Ainsi, PERSONNE1.) aurait renoncé à ce mécanisme de renouvellement du bail de

mois en mois en l’absence d’une dénonciation expresse moyennant un préavis d’un

mois pour y substituer un « usage » d’après lequel le bail aurait continué de mois en

mois sur demande du locataire. Sans cette analyse, on ne saurait expliquer le mail de

PERSONNE1.) du 23 novembre 2012 par lequel elle demande si SOCIETE1.) GmbH

a encore besoin de la maison pour le mois de décembre.

Cette analyse serait encore corroborée par le fait que PERSONNE1.) aurait chargé

l’agence immobilière SOCIETE3.) S.àr.l. de récupérer les clés et de dresser un état

des lieux pour le 4 décembre 2012, état des lieux auquel PERSONNE1.) assistait

d’ailleurs.

D’après SOCIETE1.) GmbH, l’acceptation des clés par PERSONNE1.) ne saurait

s’interpréter autrement que par une résiliation du bail d’un commun accord au

1er décembre 2012 et l’argumentation adverse, suivie à tort par le premier juge, ne

serait qu’un prétexte pour s’opposer à la restitution de la garantie locative. SOCIETE1.)

GmbH, en renvoyant à une attestation testimoniale, conteste par ailleurs que

PERSONNE1.) aurait été forcée d’accepter les clés.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant qu’elle

ait renoncé à l’application de la clause 2 du contrat de bail et en rappelant que toute

renonciation doit être expresse ou du moins résulter sans équivoque des éléments de

la cause, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

En effet, si, par mail du 23 novembre 2012, PERSONNE1.) a demandé si SOCIETE1.)

GmbH restait dans les lieux pour le mois de décembre 2012, cela aurait été une simple

question, le bailleur étant soucieux de connaître les intentions de son locataire sans

qu’on puisse en déduire une quelconque renonciation à la clause 2 du contrat de bail.

D’ailleurs le mail du 23 novembre 2012, de même que le déplacement de

PERSONNE1.) sur place à cette date, auraient d’abord eu pour objet une fuite d’eau.

Ce ne serait qu’accessoirement qu’elle aurait appris la volonté du départ du locataire

par le biais d’un des ouvriers de celui-ci. Ce serait dans ce contexte qu’il faudrait

analyser le prédit mail qui ne serait rien d’autre qu’une demande d’information quant

aux intentions du locataire.

Après que les ouvriers avaient confirmé que l’intention de SOCIETE1.) GmbH était de

quitter les lieux pour début décembre 2012, PERSONNE1.) n’aurait eu d’autre choix

que de mandater l’agence SOCIETE3.) S.àr.l. pour organiser une remise des clés, ceci

d’autant plus que les ouvriers allaient se rendre au siège de leur employeur à

ADRESSE4.), ce qui aurait rendu une remise des clés ultérieure infiniment plus

laborieuse.

En tout état de cause, la remise des clés n’équivaudrait nullement à une acceptation

d’une résiliation du bail en-dehors des conditions posées par l’article 2 du contrat de

bail.

Même si elle n’a pas la charge de la preuve dans ce dossier, PERSONNE1.) renvoie

à une attestation testimoniale et elle formule une offre de preuve à l’appui de sa version

des faits.

A titre subsidiaire et pour autant que le tribunal devait suivre le raisonnement de la

partie appelante et se prononcer en faveur d’une résiliation d’un commun accord,

PERSONNE1.) fait valoir que SOCIETE1.) GmbH est restée dans les lieux jusqu’au 4

décembre 2012 inclus, raison pour laquelle il y aurait lieu de retenir un loyer proratisé,

soit la somme de 516,12 euros, du montant de la garantie locative.

Enfin, PERSONNE1.) conclut également à l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il est constant en cause que le bail conclu entre parties a couru pour une durée initiale

de cinq mois, soit du 1er mai 2012 au 1er octobre 2012 et que, suivant clause 2 dudit

contrat, ce contrat était reconduit de mois en mois, sauf dénonciation un mois au moins

avant son expiration moyennant courrier recommandé.

Visiblement, le locataire n’était pas conscient de cette disposition lorsque, par mail du

12 septembre 2012 intitulé « Anfrage auf Verlängerung Ferienhaus in Steinfort », il a

demandé si la maison serait encore disponible pour le mois d’octobre 2012.

Au lieu de se référer à l’article 2 du contrat de bail en indiquant au locataire qu’en

application de cet article, le bail aurait de toute façon été reconduit pour le mois

d’octobre 2012 faute d’avoir été dénoncé en temps utile, PERSONNE1.) répond

comme suit : « Das Haus können Sie selbstverständlich noch weiter bewohnen. Teilen

Sie mir nur mit bis wann Sie es noch bräuchten… ».

Ce scénario se reproduit le 26 octobre 2012 lorsque SOCIETE1.) GmbH demande

« Wie sieht es mit dem Ferienhaus für den Monat November aus ? Können wir es

weiterhin mieten » et que PERSONNE1.) répond « Hiermit bestätige ich, dass Sie das

Haus weiterhin für den Monat November mieten können ».

Concernant le mois de décembre 2012, il y a un échange de mails du 23 novembre

2012 qui aborde certes le problème d’une fuite d’eau mais où SOCIETE1.) GmbH

informe son bailleur « Ich sage Ihnen später Bescheid ob wir das Haus im Dezember

benötigen » ce qui appelle la question suivante de PERSONNE1.) : « Könnten Sie mir

bitte bestätigen ob Sie das Haus noch für Dezember benötigen » à laquelle

SOCIETE1.) GmbH répond le 27 novembre 2012 en ces termes : « Wir benötigen Ihr

Ferienhaus in Steinfort ab dem 01.12.12 nicht mehr. …Bitte teilen Sie mir noch mit, wo

Herr Kempe den Schlüssel hinterlegen soll ».

Suite à ce mail, il n’y a plus de réponse directe de la part de PERSONNE1.), mais elle

fait savoir par l’intermédiaire de son agence immobilière (cf. mail du 4 décembre 2012)

qu’il faut d’urgence une visite des lieux et une remise des clés « … as the lease is

ending ».

La visite des lieux et la remise des clés ont eu lieu le même jour et, à cette occasion,

PERSONNE1.) a signé un récépissé des clés avec la mention « OK, Alle Schlüssel

zurückerhalten am 04.12.12 ».

Les jours suivants et jusqu’à une mise en demeure du 22 janvier 2013, SOCIETE1.)

GmbH a essayé en vain, via différents mails et courriers, de récupérer la garantie

locative.

Ce n’est que par courrier de son avocat du 11 février 2013 que PERSONNE1.) fait

savoir qu’elle prend en compte la date du 4 décembre 2012 comme notification du

préavis contractuel d’un mois et que, dans la mesure où le mois de décembre est déjà

entamé, le préavis expire le 31 janvier 2013.

La renonciation est un acte juridique par lequel une personne manifeste la volonté

d’abandonner

une

prérogative

qui

lui

appartient

(Encyclopédie

Dalloz,

V° Renonciation, n° 1). Les renonciations ne se présument pas. Il y a lieu de distinguer

l’hypothèse de la renonciation expresse, exprimée par des paroles, de celle de la

renonciation tacite, résultant d’un comportement ou d’une attitude (cf. Encyclopédie

Dalloz, précité, n° 28). Pour valoir renonciation tacite, le comportement invoqué doit

impliquer une renonciation certaine et non équivoque (idem, n° 42).

Si les renonciations ne se présument dès lors pas, il se dégage de l’attitude adoptée

par le bailleur et documentée par ses courriels dont les extraits pertinents sont repris

ci-dessus, que celui-ci a non seulement pas invoqué l’article 2 du contrat de bail alors

que les demandes de prolongations successives étaient a priori couvertes par cet

article, mais encore qu’il a pris une position qui n’est pas compatible avec la teneur du

prédit article 2, ceci à 3 reprises.

PERSONNE1.) ayant adopté cette position trois fois de suite alors qu’il lui aurait été

loisible d’invoquer l’article 2 du contrat de bail, il résulte nécessairement des mails cités

ci-dessus que PERSONNE1.) avait renoncé au mécanisme de résiliation moyennant

préavis écrit d’un mois en faveur d’un régime moins formaliste dans lequel le bail est

prorogé de mois en mois sur demande du locataire.

Dans ces conditions et sans qu’il n’y ait besoin de recourir à l’audition de témoins, le

tribunal retient que PERSONNE1.) ne saurait se prévaloir de l’article 2 du contrat de

bail pour conclure à une résiliation du bail au 31 janvier 2013, mais il y a lieu de

considérer que le bail n’a pas été prorogé au-delà du 30 novembre 2012.

Dans la mesure où les clés n’ont cependant été remises qu’en date du 4 décembre,

SOCIETE1.) GmbH redoit une indemnité d’occupation jusqu’à ce que le bailleur ait

retrouvé la disponibilité des lieux. Le montant de 516,12 euros ne faisant pas l’objet

de critiques, il y a lieu de le déduire de la garantie locative de 8.000,00 euros et de

condamner dès lors PERSONNE1.), par réformation du jugement entrepris, à payer à

SOCIETE1.) GmbH le montant de (8.000,00 – 516,12 =) 7.483,88 euros avec les

intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2013 jusqu’à

solde.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la société à responsabilité limitée de droit allemand SOCIETE1.)

GmbH partiellement fondée, partant

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée de droit

allemand SOCIETE1.) GmbH le montant de 7.483,88 euros avec les intérêts au taux

légal à compter du 22 janvier 2013 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE1.).