Landlord wins eviction appeal due to major renovation necessity overriding tenant's habitability claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 215/2014

Audience publique du mardi, onze novembre deux mille quatorze

Numéro 164008 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 12 août 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Audrey BEHA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Max GREMLING, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164008 du rôle et appelée pour fixation le

30 septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 27 octobre

2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Audrey BEHA, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Maître Max GREMLING, comparant pour PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Maître Julien GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant

pour PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 novembre 2014, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail du 12 juillet 2007, un appartement situé au deuxième étage d’un

immeuble, sis L-ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE3.) à

PERSONNE4.) pour une durée de deux ans, renouvelable par tacite reconduction

d’année en année, sauf dénonciation par lettre recommandée, moyennant préavis de

trois mois avant l’expiration du bail, « le préavis de départ prenant effet le 1er du mois

suivant, pour un courrier arrivant en cours de mois ». Le contrat de bail qui précise

qu’il prend cours le 15 juillet 2007, stipule à partir du 1er août 2007, le paiement d’un

loyer mensuel de 920,00 euros, charges comprises.

Par contrat de bail du 3 juillet 2010, un appartement situé au premier étage du susdit

immeuble a été donné en location par PERSONNE3.) à PERSONNE1.), pour une

durée d’un an, renouvelable d’année en année par tacite reconduction, sauf

dénonciation par lettre recommandée, moyennant préavis de trois mois avant

l’expiration de la date d’anniversaire du bail, « le préavis de départ prenant effet le 1er

du mois suivant, pour un courrier arrivant en cours de mois ». Le contrat de bail stipule

le paiement d’un loyer mensuel de 900,00 euros et d’avances sur charges de 150,00

euros.

Suivant courriers recommandés du 14 janvier 2013, les susdits contrats de bail sont

résiliés, moyennant préavis de six mois, par PERSONNE2.), héritière de feu

PERSONNE3.) (suivant acte notarié du 11 février 2013), au motif qu’elle envisageait

d’entreprendre des travaux de rénovation d’une grande envergure ne permettant pas

le maintien des locataires dans les lieux.

Par requête déposée le 17 janvier 2014,

PERSONNE2.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins

de constater que les contrats de bail respectifs ont été valablement résiliés le 14 janvier

2013, sinon de prononcer la résiliation desdits contrats pour motifs graves consistant

en la rénovation complète de la résidence et pour voir ordonner le déguerpissement

des locataires des lieux loués. PERSONNE2.) a en outre sollicité l’allocation d’une

indemnité de procédure de 750,00 euros à l’encontre de chacun des parties locatrices.

A l’appui de sa demande, elle a exposé vouloir procéder à l’assainissement et à une

rénovation complète de l’immeuble en cause, en faisant valoir que les travaux de

rénovation envisagés sont d’une grande envergure et ne permettent pas le maintien

des locataires dans les lieux.

A l’effet d’établir le bien-fondé de sa demande, PERSONNE2.) s’est prévalu de divers

devis, de photos et d’un courrier de l’entreprise SOCIETE1.).

Sans contester le fait que la bailleresse envisage de procéder à une rénovation

complète de l’immeuble qui lui appartient, les locataires ont fait valoir que les travaux

envisagés n’empêcheraient pas leur maintien dans les lieux loués. Plus précisément,

PERSONNE1.) s’est déclaré d’accord à se loger temporairement dans un autre

appartement pendant la durée des travaux, tout en contestant cependant que les

travaux de remise envisagés dans l’appartement qu’il loue nécessiteraient huit mois,

contestation partagée par PERSONNE4.).

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) ont formulé une demande reconventionnelle, aux

fins i) de voir ordonner la réduction du loyer, au motif que la chaudière ne fonctionnerait

plus depuis le mois de novembre 2013, ii) de se faire autoriser à faire procéder aux

frais de remise en état de la chaudière aux frais de PERSONNE2.), iii) de voir ordonner

à PERSONNE2.) de communiquer les décomptes des avances sur charges pour les

années 2012 et 2013, sous peine d’une astreinte et iv) de voir condamner

PERSONNE2.) à leur payer, à chacun une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement rendu le 2 juillet 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir

reçu et joint les demandes principales et reconventionnelles en la forme, a :

-

dit les demandes de PERSONNE2.) fondées et justifiées et constaté que les

contrats de bail ont été valablement résiliés par courriers du 14 janvier 2013 ;

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les deux mois de la notification du jugement ;

-

condamné PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les deux mois de la notification du jugement ;

-

condamné PERSONNE2.) à communiquer les décomptes des charges pour les

années 2012 et 2013 à M. PERSONNE1.) et Mme PERSONNE4.), sans astreinte ;

-

pour le surplus : nommé expert, PERSONNE5.), ingénieur diplômé, demeurant à L-

ADRESSE3.), avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un

rapport écrit et motivé : « de vérifier si la chaudière fonctionne dans l’immeuble

appartenant à Mme PERSONNE2.) situé à L-ADRESSE1.) et de déterminer, le cas

échéant, les éventuels vices et désordres de la chaudière ainsi que les

répercussions d’un dysfonctionnement de ladite chaudière ; vérifier si les

appartements loués par M. PERSONNE1.) au premier étage et par Mme

PERSONNE4.) au deuxième étage de l’immeuble situé à L-ADRESSE1.), peuvent

être convenablement chauffés ; déterminer les causes et origines d’un éventuel

dysfonctionnement du chauffage dans les appartements loués par M.

PERSONNE1.) et par Mme PERSONNE4.) ; déterminer la date des éventuels

dysfonctionnements de la chaudière respectivement du chauffage dans les

appartements loués par M. PERSONNE1.) et par Mme PERSONNE4.) » ;

-

refixé l'affaire pour la continuation des débats ;

-

réservé la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de PERSONNE4.)

tendant à se voir autorisés à effectuer les travaux de remise en état de la chaudière ;

-

réservé le surplus et les frais.

Pour statuer ainsi, quant à la résiliation du bail, après avoir rappelé la teneur de l’article

12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le premier juge a dit i) que le motif de résiliation invoqué, consistant dans

la nécessité de procéder à des travaux de réfection importants, constitue le cas

échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à

condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention d’y procéder

réellement, ii) qu’il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de

délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation

de vouloir y faire effectuer des travaux, iii) que les travaux doivent être de nature à

empêcher le maintien dans les lieux du locataire.

Soulignant que s’il a pu être décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter

les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’étant cependant

envisageable que si objectivement, le maintien dans les lieux du locataire est possible,

le premier juge a dit qu’il lui appartenait d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment

grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il a constaté que la bailleresse versait plusieurs devis concernant les travaux de

rénovation de l’entièreté de l’immeuble, desquels il résulte que les travaux envisagés

ont trait à la rénovation complète de l’immeuble comprenant plusieurs appartements

(les travaux consistant en travaux de démolition des murs, d’électricité, l’installation

d’une nouvelle chaudière à gaz, l’isolation de la toiture, de carrelage, de sanitaire, de

peinture, de revêtement de sols, des travaux de menuiserie interne ainsi que la

réfection de la façade).

Il a souligné que, suivant courrier de la société SOCIETE1.) chargée d’effectuer lesdits

travaux, i) une durée de huit mois est nécessaire pour mener le chantier à son terme

et ii) les travaux de remise en état envisagés ne peuvent pas être effectués dans des

appartements loués à cause d’éventuels risques.

Le premier juge en a conclu i) que les travaux de réfection envisagés sont importants

et d’une envergure telle qu’ils rendent impossible le maintien des locataires dans les

lieux, ii) qu’au vu du fait que le motif de résiliation invoqué par PERSONNE2.) n’a

connu aucune contestation de la part des défendeurs, il y avait lieu de conclure que

PERSONNE2.) a valablement résilié les contrats de bail conclus entre parties ce avec

effet aux 3 juillet 2010, respectivement 12 juillet 2013 pour motif grave, iii) que la

présence des locataires pendant les travaux n’est pas possible en raison d’éventuels

risques et iv) que le fait que PERSONNE1.) s’engage à déménager temporairement

des lieux pendant la durée des travaux ne porte pas à conséquence, mais qu’il y avait

lieu d’accorder aux deux locataires un délai de deux mois afin de leur permettre de se

reloger.

Quant à la demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer, formulée par

PERSONNE1.) et par PERSONNE4.), après avoir rappelé les articles 1728, 1719,

1720 et 1721 du code civil, le premier juge a dit qu’eu égard aux contestations

soulevées par PERSONNE2.), il appartient à PERSONNE1.) et PERSONNE4.) de

prouver que la chaudière ne fonctionne plus depuis le mois de novembre 2013. Il a

constaté qu’à cet effet, ils se prévalaient de devis dressés par la société SOCIETE2.)

et par la société SOCIETE3.), d’une note dressée sur papier-entête de la société

SOCIETE2.) et d’attestations testimoniales. En soulignant que, suivant note dressée

le 12 mars 2012 par la société SOCIETE2.), des pannes de chauffage ont pu être

constatées, le premier juge a dit qu’avant tout autre progrès en cause, il convenait

d’instaurer une expertise avec la mission telle que retranscrite ci-desssus.

Quant à la demande de remise en état de la chaudière, le premier juge a dit qu’en

attendant l’issue de la mesure d’instruction, il convenait de réserver ce volet de la

demande.

Quant aux décomptes des charges pour les années 2012 et 2013, le premier juge a

constaté que PERSONNE2.) ne conteste pas ne pas avoir remis jusqu’à présent les

décomptes des charges pour les années 2012 et 2013, de sorte qu’il a dit qu’il y avait

lieu de la condamner à communiquer aux locataires les décomptes des charges pour

les années 2012 et 2013.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

12 août 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire non

fondée la demande adverse en résiliation du bail et en déguerpissement.

A titre principal, l’appelant estime que la résiliation du bail opérée par courrier du 14

janvier 2013 serait « non régulière » dans la mesure où, étant à l’étranger lorsque le

facteur est passé, ledit courrier aurait été retourné à la poste et, après l’expiration du

délai de garde, aurait été réexpédié à l’expéditeur.

PERSONNE1.) fait valoir que dans ces conditions il n’a pris connaissance de l’intention

du bailleur que lors de la convocation devant la justice de paix en janvier 2014 et qu’il

n’a pu contester la dénonciation préalablement.

A titre subsidiaire et pour autant que le congé devait être déclaré régulier,

PERSONNE1.) fait plaider qu’à l’expiration du préavis (le 31 juillet 2013), un nouveau

bail à durée indéterminée se serait mis en place dans la mesure où PERSONNE2.)

aurait « cessé de manifester son intention de ne pas consentir un nouveau contrat de

bail ». En effet, PERSONNE1.) serait resté dans les lieux et PERSONNE2.) aurait

accepté les loyers qui lui ont été payés.

Quant au fond, PERSONNE1.) conteste l’existence d’un motif grave justifiant la

résiliation du bail.

Ainsi, PERSONNE1.) verse des photos de son appartement qu’il considère dans un

état tout à fait acceptable. Certes, les sanitaires ne seraient plus modernes, mais, mis

à part ce point, l’état de l’appartement ne donnerait pas lieu à critiques et il n’y aurait

aucune nécessité ni aucune urgence de procéder à une rénovation de fond en comble

de cet appartement.

En particulier, la réfection totale de la chape ne serait pas justifiée.

De plus, la toiture aurait été refaite il y a 3 ou 4 ans.

Si le bailleur insiste pour changer les fenêtres ou le compteur électrique,

PERSONNE1.) ne s’oppose pas à ces travaux, mais il estime que ces travaux

pourraient se faire en l’espace de quelques jours tout au plus et qu’ils ne seraient pas

incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.

PERSONNE1.) ajoute que deux autres points inscrits dans le devis de l’entreprise

SOCIETE1.), à savoir la réfection de la véranda ainsi que du crépis de la résidence,

ne l’affecterait en rien de sorte que ces points ne sauraient être invoqués à l’appui de

la demande en résiliation du bail.

PERSONNE1.) est d’avis que l’intention réelle de PERSONNE2.) est de « de se

débarrasser de ses locataires » et de « vouloir tirer le meilleur profit de la veine

spéculative immobilière de Luxembourg ».

PERSONNE1.) fait encore grief au premier juge d’avoir ordonné une expertise pour

déterminer l’existence et les causes du dysfonctionnement du chauffage alors que

l’appelant estime avoir rapporté cette preuve. En effet, il résulterait notamment des

attestations testimoniales versées ainsi que des rapports d’intervention des

entreprises SOCIETE3.) et SOCIETE2.) que la cause du dysfonctionnement résiderait

dans l’absence d’approvisionnement de la cuve à mazout, ce.

En raison du défaut de jouissance occasionné par le dysfonctionnement du chauffage,

PERSONNE1.) sollicite d’une part à se voir autoriser à faire procéder, aux frais du

bailleur, au nettoyage et au remplissage de la cuve à mazout et à la réparation,

respectivement à la mise en route de la chaudière et il conclut à la réduction de loyer

de 20% à partir de novembre 2013, réduction chiffrée à un total de 2.100,00 euros au

moment de l’acte d’appel.

PERSONNE1.) demande encore l’allocation de la somme de 3.000,00 euros au titre

de réparation du préjudice matériel et moral qui lui serait accru en raison du

dysfonctionnement du chauffage.

Enfin, PERSONNE1.) sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la

première instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance

d’appel.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité du moyen de PERSONNE1.) suivant lequel le

bail ne lui aurait pas été valablement dénoncé, pareil moyen n’ayant pas été soulevé

en première instance. A titre subsidiaire, PERSONNE2.) demande à retenir que c’est

la requête introductive d’instance qui vaut dénonciation du bail et à voir constater ainsi

que le bail a été valablement résilié entre parties, sinon et à titre encore plus

subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail.

PERSONNE2.) réfute l’argumentation adverse développée à titre subsidiaire, d’après

laquelle un nouveau bail se serait formé à l’expiration du délai de préavis. En effet, le

précédent mandataire de PERSONNE2.) aurait clairement et formellement réitéré par

courrier du 14 août 2013 la demande en déguerpissement de la bailleresse. De même,

les animosités constantes entre parties depuis la dénonciation du bail ne permettraient

pas de plaider en faveur de la conclusion d’un nouveau bail.

Quant au fond, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci

a retenu que les travaux de rénovation et d’assainissement sont d’une envergure telle

qu’ils sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.

Il serait parfaitement légitime que PERSONNE2.) décide, en bon père de famille, de

veiller à la conservation de son patrimoine immobilier et de le rénover pour en

préserver la substance, sans qu’elle puisse en être empêchée par un locataire refusant

de quitter les lieux. Décider le contraire reviendrait à porter une atteinte grave à son

droit de propriété.

Ainsi, l’immeuble qui date de 1964 ne correspondrait plus aux standards modernes et

des rénovations importantes s’imposeraient. Dans ce cadre, elle fait valoir que la

toiture aurait déjà été refaite, de même que les appartements des 3e et 4e étage. Face

au refus non justifié de PERSONNE1.) et de PERSONNE4.) de quitter les lieux,

PERSONNE2.) aurait cependant dû suspendre les travaux de rénovation.

Pour le détail des travaux de rénovation, PERSONNE2.) renvoie au devis SOCIETE1.)

qui avait déjà été examiné par le premier juge et à la lettre de cette entreprise qui

évalue la durée des travaux à huit mois. Contrairement aux affirmations de

PERSONNE1.), il ne s’agirait donc nullement de travaux ponctuels pouvant se réaliser

en quelques jours.

Au besoin, PERSONNE2.) invite le tribunal à procéder à une visite des lieux afin de

s’assurer du caractère légitime de ses motifs.

Elle ajoute encore que le bailleur devra être cru sur parole quant à la réalité du motif

invoqué.

PERSONNE2.) donne encore à considérer que PERSONNE1.) n’habite pas du tout

dans les locaux loués mais qu’il les utiliserait à des fins professionnelles pour y

pratiquer des séances d’acupuncture tout en se demandant s’il ne pratique pas

l’exercice illégal de la médecine.

Quant à la chaudière,

PERSONNE2.)

conteste qu’il y ait un quelconque

dysfonctionnement (sous réserve d’un incident ponctuel en mars 2014) et elle fait

valoir qu’elle n’a jamais été informée d’un quelconque problème de chauffage. Elle

estime que cette réalité résulterait des éléments du dossier, raison pour laquelle elle

estime que la mesure d’expertise instaurée par le premier juge ne s’imposait pas et

demande, par appel incident, à réformer le jugement entrepris en ce sens.

Pour autant que de besoin et à titre subsidiaire, elle conclut, par confirmation du

jugement entrepris, à l’instauration d’une consultation ou d’une expertise pour établir

que le chauffage fonctionnait normalement.

Dans ces conditions, PERSONNE2.) conteste tout préjudice dans le chef de

PERSONNE1.) du fait d’un prétendu dysfonctionnement du chauffage et elle s’oppose

tant à la demande de PERSONNE1.) tendant à la réduction du loyer qu’à celle tendant

à l’allocation de dommages et intérêts. Pour les mêmes raisons, elle s’oppose à voir

autoriser PERSONNE1.) à faire nettoyer et à remplir la cuve à mazout et à faire

procéder à une remise en état du chauffage aux frais de la bailleresse.

Enfin, PERSONNE2.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE4.) se rapporte à prudence de justice quant aux prétentions des autres

parties en faisant valoir qu’elle n’a pas de revendications à faire valoir et qu’elle a

d’ores et déjà quitté les lieux, ce qui est confirmé par la bailleresse.

Motifs de la décision

Observation préliminaire

En raison du temps de plaidoiries insuffisant lors de l’audience du 27 octobre 2014, le

tribunal a décidé de limiter les débats aux volets de la régularité de la dénonciation du

bail, à son éventuelle reconduction tacite et au caractère justifié ou non du motif de

résiliation invoqué.

Il y a partant lieu de réserver le surplus, à savoir (i) l’appel incident interjeté par

PERSONNE2.) et les demandes de PERSONNE1.) tendant à (ii) la réduction du loyer,

(iii) à l’allocation de dommages et intérêts, (iv) à se voir autoriser à faire nettoyer et à

remplir la cuve à mazout et à faire procéder à une remise en état du chauffage aux

frais de la bailleresse, (v) ainsi que les demandes respectives des parties sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

La dénonciation du bail et son éventuelle prorogation tacite

Il résulte des justificatifs des modalités d’envoi de la poste que le courrier recommandé

de résiliation du bail du 14 janvier 2013 a été remis le même jour à la poste pour être

envoyé à PERSONNE1.). Celui-ci, absent, a été avisé de ce courrier en date du 15

janvier 2013, mais il n’a visiblement pas retiré le courrier à la poste avant l’expiration

du délai de garde (19 février 2013).

Dans la mesure où PERSONNE1.) a été avisé de l’existence du courrier recommandé

à son adresse personnelle (laquelle correspond à l’adresse de l’objet loué et est donc

manifestement correcte puisque PERSONNE1.) y réside toujours), la dénonciation du

bail a été régulière en la forme.

Le tribunal rappelle qu’aux termes du courrier de résiliation, le début du préavis légal

de six mois a été fixé au 1er février 2013 pour expirer le 1er août 2014.

Il est manifeste que PERSONNE1.) n’a pas quitté les lieux à cette date, ce qui l’amène

à faire plaider qu’il aurait été dans l’intention du bailleur de le laisser dans les lieux et

qu’ainsi le bail aurait été tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Non seulement cette interprétation est, à l’évidence, contredite par l’existence du

présent litige, mais encore résulte-t-il d’un courrier de l’avocat de PERSONNE2.) du

14 août 2013 (soit moins de 15 jours après l’expiration du préavis) que celle-ci insiste

sur le déguerpissement de PERSONNE1.) et qu’elle lui a accordé, à l’époque, un

ultime délai de 7 jours.

En ces circonstances et conformément à l’article 1739 du code civil, PERSONNE1.)

ne saurait invoquer une reconduction tacite du contrat de bail et il convient dès lors

d’analyser le bien-fondé du motif de résiliation.

Appréciation du motif de résiliation

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, PERSONNE2.) entend assainir et rénover de fond

en comble les appartements occupés (respectivement ayant été occupés) par

PERSONNE1.) et PERSONNE4.).

Contrairement à l’avis de PERSONNE2.), dans ce cas de figure le bailleur n’est pas

cru sur parole.

En effet, si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru

sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause,

il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave

et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux

et son intention d’y procéder réellement.

Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent

être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien

trop strict.

En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour

l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif est à

considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine

ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi

que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors

même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour

que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer

des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son

immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et

par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du

confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans

les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du code

civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre

eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du

loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des

travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne Harles,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163).

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave

et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, l’immeuble en question a été construit en 1964 et il n’est pas contesté

que les fenêtres de l’appartement, les sanitaires et carrelages (y compris la chape) de

la salle de bain, l’installation électrique, les menuiseries intérieures, les revêtements

muraux et l’ensemble des radiateurs n’ont pas été remplacés depuis.

Or, PERSONNE2.) a projeté de procéder au remplacement de tous ces éléments

suivant devis SOCIETE1.) du 21 février 2013.

Il s’agit-là de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la

mesure où ils ont trait au remplacement et à la modernisation d’éléments

d’équipements et d’installations qui, pour la plupart, ont servi pendant cinquante ans.

Contrairement à l’argumentation de PERSONNE1.) et compte tenu de l’ancienneté et

partant de la vétusté inhérente de l’immeuble, les travaux ont une utilité objective et il

ne saurait être retenu qu’ils auraient été commandés dans le but de déloger l’appelant.

Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le

maintien du locataire dans les lieux et c’est à bon droit que le premier juge a retenu

que PERSONNE2.) avait valablement résilié les contrats de bail signés avec

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) pour motif grave.

Dans ces conditions, l’appel est d’ores et déjà à dire non fondé en ce qui concerne la

résiliation des contrats de bail signés avec PERSONNE1.) et PERSONNE4.) et le

déguerpissement de PERSONNE1.). Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris

sur ces points, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1) mois à compter de

la signification du jugement et à constater que la condamnation de déguerpissement

prononcée à l’encontre de PERSONNE4.) est devenue sans objet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal d’ores et déjà non fondé en ce qui concerne la résiliation des

contrats de bail signés avec PERSONNE1.) et PERSONNE4.) et le déguerpissement

de PERSONNE1.), partant

confirme le jugement entrepris sur ces points, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement et à

constater que la condamnation de déguerpissement prononcée à l’encontre de

PERSONNE4.) est devenue sans objet,

réserve l’appel incident interjeté par PERSONNE2.),

réserve les volets de l’appel principal concernant les demandes de PERSONNE1.)

tendant à (i) la réduction du loyer, (ii) à l’allocation de dommages et intérêts, (iii) à se

voir autoriser à faire nettoyer et à remplir la cuve à mazout et à faire procéder à une

remise en état du chauffage aux frais de la bailleresse,

réserve les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 5 mai

2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve les frais.