Tenant late payment of rent dismissed; landlord's termination request allowed due to lack of serious fault.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 219/2014

Audience publique du mardi, onze novembre deux mille quatorze

Numéro 163682 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 24 juillet 2014,

sub 1) et 2) comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à

Esch-sur-Alzette,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Sylvie KREICHER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163682 du rôle et appelée pour fixation le 30 avril

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 27 octobre 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat, en remplacement de Maître Sylvie

KREICHER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 novembre 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant i) contrat de bail conclu le 26 février 2010, pour une durée d’une année,

renouvelable par tacite reconduction d’année en année, ayant pris effet le 1er mars

2010, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont donné en location à PERSONNE1.) et à

son épouse PERSONNE2.) une maison sise à L-ADRESSE1.) moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 500,00 euros, assorti d’une avance mensuelle sur charges de

100,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois et ii) contrat de bail conclu le

18 septembre 2012, pour une durée d’une année, renouvelable par tacite

reconduction, ayant pris effet rétroactivement au 1er juillet 2012, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en

location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement situé à l’arrière du

susdit immeuble, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500,00 euros, assorti

d’une avance mensuelle sur charges de 100,00 euros, payable d’avance le 1er de

chaque mois.

Par lettre adressée à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) en date du 1er décembre

2012, la société SOCIETE1.) informe les locataires que depuis la signature du bail,

aucun loyer n’a été payé en conformité avec l’article 13 du bail, de sorte que la

bailleresse se voit obligée à résilier le bail. Par courrier adressé aux locataires en août

2013, la société SOCIETE1.) les met en demeure de payer le montant de 3.510,68

euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période de juillet à

août 2013.

Par ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2013, le juge de paix d’Esch-sur-

Alzette, statuant sur requête des locataires PERSONNE1.) et PERSONNE2.), a

enjoint à la société SOCIETE1.) de rétablir au plus tard le jour après la notification de

l’ordonnance, l’eau, l’électricité et le gaz sous peine d’une astreinte de 200,00 euros,

par jour de retard, et a réduit le loyer au montant de 200,00 euros par mois et ce à

partir du 28 août 2013.

Aux termes de la motivation d’une ordonnance no 576/14 rendue le 27 février 2014, le

juge de paix d’Esch-sur-Alzette a considéré qu’à partir du 30 octobre 2013, la société

SOCIETE1.) avait rempli ses obligations lui imposées suivant la susdite ordonnance

de référé, de sorte qu’il a supprimé l’astreinte de 200,00 euros/jour à partir du 29

octobre 2013.

Procédure

Par requête déposée le 21 novembre 2013, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer le montant de

2.281,17 euros, à titre d’arriérés de loyers, le montant de 1.128,93 euros, à titre de

frais liés à la consommation d’électricité (pour la période allant de juillet 2012 à juillet

2013) et le montant de 1.442,76 euros à titre de solde-charges (pour la période allant

de juillet 2012 à juin 2013), tous ces montants avec les intérêts légaux à partir de la

mise en demeure du 11 novembre 2013, sinon à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après

résiliation du bail existant entre parties aux torts des locataires, et ce endéans les huit

jours de la notification du jugement à intervenir. La société SOCIETE1.) a en outre

sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir, l’augmentation du taux d’intérêt

légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification

du jugement à intervenir, la condamnation des parties défenderesses à lui payer une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros et elle s’est réservé tous droits, notamment

celui d’augmenter sa demande pour tous les loyers et frais à échoir.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE1.) a augmenté sa

demande pécuniaire au montant de 2.764,51 euros, suivant décompte actualisé et a

demandé de refixer le volet relatif aux charges, demande à laquelle les parties

défenderesses ne se sont pas opposées.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont reconnu redevoir un montant de 1.990,32 euros,

mais ont fait valoir que le loyer du mois de juin 2014 ne serait pas encore dû au motif

que le loyer aurait toujours été payé vers le 15 du mois, sans que la bailleresse ne s’y

serait opposée. Cette affirmation a été contestée par la société SOCIETE1.), celle-ci

soulignant les dispositions claires et précises du contrat de bail qui stipulent que le

loyer est payable d’avance le 1er de chaque mois.

Les locataires ont i) expliqué le retard de paiement par le fait que l’employeur de

PERSONNE1.) est tombé en faillite, en précisant que PERSONNE1.) s’est déjà

présenté à l’Office social le 1er juillet 2013 pour obtenir une avance et ii) fait relever

que depuis janvier 2014, le loyer est toujours payé à l’échéance, de sorte que la

résiliation du bail ne se justifierait pas.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formulé une demande reconventionnelle en

paiement du montant de 1.500,00 à titre de dommages et intérêts du chef du préjudice

moral subi suite à la coupure de l’eau et de l’électricité par la bailleresse.

La société SOCIETE1.) a conclu à l’irrecevabilité de cette demande reconventionnelle

en faisant valoir que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient déjà bénéficié d’une

diminution du loyer à cause des désagréments dont ils se prévalent. Pour autant que

la demande soit recevable, il y aurait lieu d’en débouter PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Par jugement du 19 juin 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu

les demandes principale et reconventionnelle en la forme, donné acte aux parties

qu’elle concluent à la refixation du volet « charges » et donné acte à la société

SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, a i) dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) à

concurrence du montant de 1.990,32 euros et a partant condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à lui payer ledit montant, avec les intérêts légaux sur le

montant de 1.390,32 euros à partir du 8 novembre 2013 et sur le montant de 600,00

euros à partir du 5 juin 2014, dates des demandes respectives, jusqu’à solde, ii) dit

que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement, iii) prononcé la résiliation du contrat de

bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) et

condamné ceux-ci à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur

chef au plus tard deux mois après la notification du jugement, iv) dit qu’il n’y a pas lieu

d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, v) refixé le volet relatif aux charges et

celui relatif aux frais liés à la consommation d’électricité, vi) réservé la demande de la

société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure, ainsi que les frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que, compte tenu des deux ordonnances

rendues par le juge de paix d’Esch-sur-Alzette en date des 26 septembre 2013 et 27

février 2014, la société SOCIETE1.) était en droit de réclamer un loyer de (435,48 +

25,80 =) 461,28 euros pour le mois d’août 2013, un loyer de 200,00 euros pour le mois

de septembre et un loyer de (180,65 + 48,39 =) 229,04 euros pour le mois d’octobre

2013, ainsi que le montant de 100,00 euros à titre d’avance mensuelle sur charges.

Quant aux demandes en paiement relatives aux mois d’août à octobre 2013, de

novembre et décembre 2013, ainsi qu’au mois de juin 2014, le premier juge a constaté

qu’il ressort des avis de débit versés en cause que les locataires ont réglé un montant

de 200,00 euros pour le mois de septembre et pour le mois d’octobre 2013, et que le

loyer de 600,00 euros, incluant les avances sur charges, avait été payé au titre du mois

de juin 2014.

Il a partant dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée à concurrence du montant

de 461,28 euros (août 2013) + 229,04 euros (octobre 2013) + 500,00 euros (novembre

2013) + 500,00 euros (décembre 2013), et qu’à ces montants, il y avait lieu d’ajouter

les avances sur charges de 500,00 euros, pour les mois d’août à décembre 2013.

La demande de la société SOCIETE1.) relative aux arriérés de loyers et avances sur

charges a partant été déclarée fondée à concurrence du montant de 1.990,32 euros.

Eu égard à la mise en demeure adressée aux locataires en date du 8 novembre 2013,

le premier juge a assorti le montant de 1.390,32 euros des intérêts légaux à partir de

cette date.

Eu égard à la différence existant entre le montant réclamé à titre de frais liés à la

consommation d’électricité et celui figurant sur les pièces versées en cause, le premier

juge a refixé ce volet de la demande.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

allocation de dommages et intérêts, le premier juge a retenu qu’au vu du fait qu’ils

avaient déjà été indemnisés du préjudice subi du fait de ne pas avoir pu jouir

paisiblement des lieux loués (le loyer ayant été réduit de 500,00 à 200,00 euros,

jusqu’au rétablissement complet des flux d’énergie et de l’eau), cette demande n’était

pas fondée.

Quant à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement des locataires, le

premier juge a rappelé les principes selon lesquels i) le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail, ii) il appartient au

juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un

caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle, iii) le bailleur qui

met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec

une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des

mois avant de rentrer dans ses droits, iv) au cas où le locataire est en défaut de payer

le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail et v) que c’est

seulement lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui

constituent en réalité un cas de force majeure, que le non-paiement des loyers ne

donne pas lieu à résolution du bail.

Il a dit que le prétendu accord invoqué par les locataires, aux termes duquel la

bailleresse aurait accepté que le paiement du prix du bail pouvait s’effectuer vers le 15

de chaque mois, restait à l’état d’allégation. Il a constaté qu’il ressort des pièces

versées en cause que le loyer du mois de septembre et du mois d’octobre ont été

payés le 6 novembre 2013, que le loyer du mois de janvier 2014 a été payé le

22 janvier 2014, que le loyer du mois de février 2014 a été payé le 19 février 2014 et

que le loyer du mois de mars 2014 a été payé le 18 mars 2014.

Constatant que le non-paiement de trois mois de loyer et de cinq mois d’avances sur

charges, ainsi que le paiement tardif et irrégulier des autres loyers constituent des

violations graves des obligations des locataires, le premier juge a dit que la résiliation

judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires était justifiée.

De ce jugement,

appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 24 juillet 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir i) dire non fondée la demande du bailleur tendant à voir résilier le bail et à

condamner les locataires à déguerpir des lieux, ii) dire recevable et fondée leur

demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts et partant

condamner la société SOCIETE1.) à leur payer le montant de 1.500,00 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent en outre l’octroi d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, en soulignant que le montant de 1.990,32 euros, alloué par le

premier juge au bailleur, a fait l’objet d’un paiement et que, depuis le premier jugement,

les loyers et avances sur charges sont régulièrement payés, aucun arriéré n’étant dû

à l’heure des débats, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que les faits se

trouvant à la base de l’affaire se résument comme suit :

i)

PERSONNE2.) souffre de problèmes de santé qui ne lui permettent pas de

s’adonner à une activité rémunérée,

ii)

PERSONNE1.) a travaillé auprès d’une société qui fit faillite le 26 juin 2013, cette

situation plaçant les époux dans une situation financière précaire,

iii) les époux PERSONNE1.) prirent contact avec l’office social qui leur vint en aide

en réglant le montant de 1.990,32 euros,

iv) le 26 août 2013, le bailleur coupa l’eau, l’électricité et le gaz, de sorte que les

locataires ont dû agir par voie de référé, et

v)

le 26 septembre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette ordonna au bailleur

de rétablir les flux eau/gaz/électricité.

Les locataires considèrent que les manquements qu’ils ont commis ne sont pas d’une

gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

A l’appui de leur moyen tendant à dire, par réformation du premier jugement, que la

résiliation judiciaire du bail ne se justifie pas, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font

valoir i) qu’il n’y a eu que trois loyers impayés (août, novembre et décembre 2013), ii)

que ces arriérés s’expliquent par la situation financière difficile à laquelle ils se

trouvaient confrontés, iii) qu’un ordre permanent a été mis en place pour effectuer le

paiement du loyer, le 15 de chaque mois, le bailleur ne s’étant pas opposé à ce que le

paiement se fasse à cette date.

Quant à leur demande en dommages et intérêts, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

font valoir que c’est à tort que le premier juge a dit que par la réduction du loyer leur

accordée, les locataires avaient déjà été indemnisés de l’ensemble du préjudice subi,

étant donné que cela n’a pas suffi à réparer l’entièreté de leur préjudice. Dans ce

contexte, en insistant sur le fait qu’ils ont un enfant en bas âge, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) soulignent que la coupure d’électricité, de gaz et d’eau a eu pour effet

une privation totale de la jouissance du bien loué. Le bailleur aurait ainsi manqué à

l’obligation lui imposée par l’article 1719-3° du code civil et il y aurait partant lieu de le

condamner à leur payer le montant de 1.500,00 euros.

La société SOCIETE1.) conclut à voir confirmer le premier jugement en donnant à

considérer que dès le départ, le loyer a été systématiquement payé avec du retard, ce

qui a obligé le bailleur à adresser aux locataires le courrier du 1er décembre 2012. Elle

fait relever que nonobstant la réduction de loyer accordée par le juge de paix, les

locataires ont accusé des arriérés de loyers et de charges.

La bailleresse conteste avoir marqué son accord à ce que le paiement du loyer et des

avances sur charges se fasse le quinze du mois, cela étant contredit par les termes

clairs du contrat de bail qui stipule que le paiement du prix du bail doit être effectué le

premier de chaque mois.

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’elle a la jouissance des lieux (donnés à bail aux

consorts PERSONNE1.)) en vertu d’un contrat de location conclu avec la société

SOCIETE2.) SA (celle-ci jouissant des lieux en vertu d’un bail principal conclu avec

les propriétaires des lieux) ; la société SOCIETE1.) serait dès lors redevable du loyer

envers son propre bailleur et devrait dès lors compter sur une rentrée d’argent

régulière. Le fait de ne pas payer ou de payer le prix du bail avec un retard

systématique, causerait un préjudice à la bailleresse.

Les éléments objectifs de la cause justifieraient partant la résiliation du bail et le

déguerpissement des locataires.

Quant à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, la société

SOCIETE1.) donne à considérer que même s’il ne fallait pas qu’elle coupe les flux

d’eau et d’énergie, il n’en reste pas moins que par la réduction judiciaire du loyer,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été indemnisés à suffisance de droit, de sorte

qu’il y aurait lieu de dire cette demande non fondée, par confirmation du premier

jugement.

Motifs de la décision

A défaut de communication d’une pièce attestant que la société SOCIETE1.) est elle-

même locataire de l’appartement qu’elle a loué aux consorts PERSONNE1.), en vertu

d’un contrat de bail principal, le tribunal s’en tiendra aux pièces versées en cause qui

renseignent de l’existence des deux baux mentionnés ci-avant au niveau des faits et

rétroactes.

Quant à la demande en résiliation du bail, il est constant en cause i) que le montant

des arriérés redu par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au titre du bail conclu en date

du 18 septembre 2012 se chiffrait lors des débats de première instance à 1.990,32

euros, ii) que ce montant a été apuré suite au jugement entrepris et iii) qu’à l’heure des

débats, aucun arriéré n’est dû.

Il appert en outre du décompte versé en cause par la bailleresse que le paiement du

loyer et des avances sur charges intervient en règle générale vers la moitié du mois

auquel ils ont trait, sinon après le quinze du mois, étant précisé qu’il ne ressort d’aucun

élément probant de la cause que la bailleresse ait consenti à ce que le paiement du

prix du bail s’effectue à une date postérieure à l’échéance contractuelle.

S’il résulte des développements qui précèdent que des manquements aux obligations

incombant aux locataires sont à reprocher aux époux PERSONNE2.), encore reste-t-

il à apprécier s’ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Il est rappelé i) qu’aux termes de l’article 1184 du code civil, si l’une des parties ne

satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix, ou de forcer l’autre partie à

l’exécution de la convention ou demander la résolution de la convention et ii) qu’en ce

qui concerne la demande en résiliation du bail, il est admis que le juge saisi d’une telle

demande a le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute et de décider si elle est

suffisamment grave pour entraîner la résiliation (M. HARLES, Le bail à loyer, n° 186).

Ainsi, la résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de

l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, Le louage des

choses, Les Baux en général, 2ème édit., n° 388 ter a). En outre, il a été jugé que la

gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence ou non d’un

dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi

le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur, s’il estime que

les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de cassation belge a ainsi jugé,

dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de l’inexécution

doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du

bailleur.

En l’occurrence, si la société SOCIETE1.) a certes subi un préjudice du fait des arriérés

redus en première instance, il n’en reste pas moins que ce préjudice a disparu, les

arriérés ayant été intégralement réglés. Le fait que les loyers et avances sur charges

ne soient pas toujours payés à l’échéance, mais plusieurs jours après, n’est par

ailleurs, à lui-seul, pas de nature à causer un préjudice au bailleur qui justifierait la

résiliation du bail.

Les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement consécutives des

locataires sont dès lors, par réformation de la décision querellée, à dire non fondées.

Quant à la demande reconventionnelle, c’est à bon droit et par adoption de ses motifs,

que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été déboutés par le premier juge.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

La demande en indemnité de procédure sollicitée par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) pour l’instance d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour

l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.

tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement des locataires,

décharge PERSONNE1.) et PERSONNE2.) des condamnations prononcées à ce titre,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) tendant à l’obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et pour moitié à PERSONNE1.) et

à PERSONNE2.).