Tenant's appeal dismissed; court upholds landlord's claim for unpaid rent and procedural costs.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du

bâtonnier en date du 17 octobre 2014.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 217/2014

Audience publique du mardi, onze novembre deux mille quatorze

Numéro 161270 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 8 avril 2014,

comparant initialement par Maître Marc MODERT, avocat, et actuellement par Maître

Dogan DEMIRCAN, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), épouse PERSONNE3.), disant être commerçante et exercer le

commerce

sous

la

dénomination

« ENSEIGNE1.) »

à

L-ADRESSE2.)

et

PERSONNE4.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161270 du rôle et appelée pour fixation le 29 avril

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 28 octobre 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître

Alex

PENNING,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE2.),

épouse

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 novembre 2014, le

jugement

qui suit :

Par bail oral du 14 mars 2012, ayant pris effet le même jour, PERSONNE2.), épouse

PERSONNE3.), a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée sise à

L-ADRESSE3.) et PERSONNE4.).

Les parties ont convenu initialement un loyer de 550,00 euros qui, par la suite, a été

ramené à 400,00 euros.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 8 juillet

2013, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant ledit

tribunal aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.800,00 euros du

chef de douze loyers impayés depuis juin 2012.

La requérante a en outre conclu à la résiliation du contrat de bail entre parties et au

déguerpissement de PERSONNE1.).

Devant le premier juge, à l’audience du 17 mars 2014, PERSONNE2.) a indiqué que

PERSONNE1.) lui reste redevable de vingt-et-un mois de loyers pour la période de juin

2012 à mars 2014. Elle a augmenté en conséquence sa demande en paiement de

loyers à un montant total de (21 x 400 =) 8.400,00 euros.

PERSONNE1.), représenté lors de la fixation de l’affaire, n’était plus présent ni

représenté lors des plaidoiries, raison pour laquelle un jugement réputé contradictoire

a été pris à son encontre.

Retenant que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail, le tribunal de

paix de Luxembourg a, par jugement du 26 mars 2014 :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 8.400,00 euros

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice – 8 juillet 2013 –

jusqu’à solde sur le montant de 4.800,00 euros et à partir du 17 mars 2014 jusqu’à

solde sur le montant de 3.600,00 euros ;

-

résilié le bail entre parties ;

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les quarante jours de la notification du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier des

8 avril 2014.

Par réformation du jugement entrepris, il conclut à être déchargé des condamnations

prononcées par le premier juge et il conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure

de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

L’appelant fait plaider que le non-paiement des loyers réclamés serait justifié, en

application du principe de l’exception d’inexécution, par les manquements graves de la

bailleresse à ses obligations d’entretien.

Ainsi, PERSONNE2.) refuserait, avec obstination, de remplacer la porte d’entrée sans

serrure, qui serait percée de trous et dont le chambranle serait abîmé, de remplacer la

porte de l’armoire et de réparer l’alimentation électrique sujette à des risques de

court-circuit.

Par ailleurs, la bailleresse aurait coupé le chauffage et le raccordement TV. En fait, il

s’agirait d’une chambre de café dans un état déplorable et insalubre.

D’après l’appelant, la réalité de ces griefs serait documentée par un constat d’huissier

versé en cause.

En ces circonstances, la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire ne

sauraient être prononcés et l’appelant demande à ce qu’il soit rétroactivement dispensé

à payer les loyers en souffrance.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en augmentant sa

demande en condamnation d’arriérés de loyers à un montant total de 11.200,00 euros,

correspondant aux arriérés de loyers échus entre juin 2012 et octobre 2014 inclus.

PERSONNE2.) conteste l’existence des défauts d’entretien mentionnés à l’acte d’appel

dans la mesure où, à l’exception du raccordement TV et de la serrure manquante de

la porte d’entrée, ils ne seraient pas repris au procès-verbal de l’huissier versé par le

locataire.

D’après le bailleur, ces deux points constituent des menues réparations que le locataire

aurait pu faire lui-même, mais en aucun cas ne justifieraient-elles la rétention totale du

loyer pendant plus de deux ans.

Le bailleur ajoute que ces deux points ne donnaient pas lieu à critique en début de bail

de sorte que, en l’absence d’état des lieux d’entrée, PERSONNE1.) est présumé avoir

eu les lieux en bon état lors de la prise à bail.

A titre subsidiaire et pour autant que le tribunal devait retenir que ces deux points soient

effectivement imputables au bailleur, quod non, il n’en demeurerait pas moins que

PERSONNE1.) a eu la jouissance des lieux, la chose louée pouvant être utilisée aux

fins contractuellement convenues. Dans ces conditions, et en l’absence de preuve que

les lieux soient devenus inutilisables, ce serait à tort que le locataire aurait eu recours

à l’exception d’inexécution et il n’y aurait pas lieu à réduction du loyer.

PERSONNE2.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,00

euros et elle s’oppose à tout délai de déguerpissement supérieur à huit jours à compter

de la signification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) réplique que du fait de l’absence de serrure à la porte d’entrée, la

chambre n’aurait précisément pas pu servir aux fins de logement privatif.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur

est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels,

sauf la preuve contraire.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que le bailleur ait été à l’origine des

dégradations incriminées.

Par ailleurs et à les supposer imputables au bailleur, le défaut d’entretien doit être tel

qu’il rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987,

Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990, Bull Civ. III, no 238).

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et

s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, la rétention totale de loyers pendant vingt-huit mois face aux défauts

d’entretien incriminés, constitue une réponse tout à fait disproportionnée de la part du

locataire qui justifie, tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, la résiliation du bail

aux torts du locataire.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer non fondé et il y a lieu de (i) confirmer le

jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter

de la signification du présent jugement et (ii) de dire l’augmentation de la demande

d’PERSONNE2.) recevable et fondée et de condamner encore PERSONNE1.) à payer

à PERSONNE2.) la somme de (11.200 – 8.400 =) 2.800,00 euros avec les intérêts au

taux légal à compter du 28 octobre 2014, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge d’PERSONNE2.), raison pour laquelle il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande d’PERSONNE2.), épouse

PERSONNE3.), partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), épouse PERSONNE3.),

la somme de 2.800,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre

2014 jusqu’à solde,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande de PERSONNE2.), épouse

PERSONNE3.), sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), épouse PERSONNE3.),

la somme de 500,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.