Court dismisses tenant's appeal on lease nullity and early termination, confirming landlord's procedural costs claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 220/2014

Audience publique du mardi, onze novembre deux mille quatorze

Numéro 161130 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), administrateur de société, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 25 mars 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société

anonyme

SOCIETE1.)

SA, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Marc ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161130 du rôle et appelée pour fixation le 29 avril

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 28 octobre 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Tom FELGEN, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendu en ses explications.

Maître Michel NICKELS, avocat, en remplacement de Maître Marc ELVINGER,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

novembre 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 17 novembre 2010, PERSONNE1.) a pris en location auprès

de la société anonyme SOCIETE1.) SA, un appartement sis au ADRESSE3.), à

ADRESSE4.) pour une durée initiale de trois ans prenant cours à partir du 1er

décembre 2010 et devant s’achever le 30 novembre 2013, renouvelable par tacite

reconduction pour une durée d’un an, sauf dénonciation moyennant lettre

recommandée six mois avant l’échéance. Le bail stipule i) le paiement d’un loyer

mensuel indexé de 2.300,00 euros, ainsi qu’une avance sur charges de 500,00 euros

et ii) la fourniture par PERSONNE1.) d’une garantie bancaire, à première demande

d’un montant de 8.400,00 euros.

L’article 9 du contrat de bail qui règle en détail les charges, stipule notamment i) que

le locataire prendra en charge sa part des charges générées par l’entretien des parties

communes et des équipements communs, ii) que les charges communes sont à

supporter par le locataire au prorata des millièmes occupés par lui au sein de

l’immeuble et iii) qu’au moins une fois par an, le bailleur établira un relevé reprenant le

coût réel de toutes les dépenses encourues, dont le locataire s’engage à lui

rembourser sa part endéans un mois.

L’article 11 du bail, relatif à la résiliation anticipée, stipule que le bail peut être résilié

pour motif grave ou si l’une des parties ne remplit pas ses obligations.

L’article 14 du bail, relatif aux assurances, énumère les assurances souscrites par le

bailleur : incendie, tempête, grêle, dégâts des eaux et recours des voisins, stipule

notamment i) qu’une copie de la quittance de paiement est envoyée annuellement au

locataire pour remboursement, le coût des polices d’assurance ainsi conclues étant à

charge du locataire au prorata des millièmes occupés par lui dans l’immeuble et ii) que

le locataire sera seul responsable de tous risques et/ou sinistres à l’égard des tiers, y

compris d’autres colocataires, et devra contracter à cet effet une assurance couvrant

sa responsabilité civile.

Suivant courrier du 24 mai 2013, le susdit bail a été résilié par le locataire, avec effet

principalement au 31 juillet 2013 et subsidiairement au 30 novembre 2013 et par

courrier du 11 juillet 2013, cette résiliation anticipative du bail est refusée par le bailleur,

l’attention du locataire étant attirée sur le fait que s’il devait quitter les lieux

anticipativement, les loyers et charges restent dus jusqu’au terme du contrat de bail.

Le 30 juillet 2013, les lieux loués ont été libérés et les clés remises au bailleur.

Le 25 septembre 2013, un état des lieux contradictoire est dressé par huissier de

justice, sur requête du bailleur.

Procédure

Par requête du 19 juin 2013, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à

lui payer le montant de 2.800,00 euros au titre du loyer et d’avance sur charges de juin

2013, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi

que le montant de 1.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE1.) a actualisé et augmenté

sa demande en demandant à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant

de 17.634,12 euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les

mois de juin à novembre 2013 (6 x 2.939,02), ainsi que le montant de 10.394,76 euros

au titre de solde des charges pour les années 2011 et 2012.

PERSONNE1.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à voir annuler le

contrat de bail conclu entre parties, du chef de vice de consentement (sur base du dol,

sinon de l’erreur) et à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui restituer, d’une part,

la somme de 1.659,22 euros réglée au titre d’un complément de charges pour l’année

2010, et, d’autre part, la garantie locative de 8.400,00 euros. PERSONNE1.) a en outre

sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

A l’appui de sa demande reconventionnelle tendant à la nullité du bail, PERSONNE1.)

i) faisait valoir que, s’il avait su, au moment de négocier le contrat de bail, que les

charges locatives mensuelles allaient être non pas de 500,00 euros, comme le laissait

présumer son cocontractant, mais de l’ordre de 1.000,00 euros, voire même plus, il

n’aurait pas conclu le contrat de bail du 17 novembre 2010 et ii) reprochait au bailleur

de lui avoir délibérément caché que les charges allaient en fait correspondre au double

des avances prévues au contrat de bail, en qualifiant ce comportement de dolosif (par

rétention d’information), la société SOCIETE1.) devant pertinemment savoir que

l’avance sur charges stipulée dans le bail allait être manifestement insuffisante pour

couvrir les frais.

Ainsi, s’il avait su, qu’à côté d’un loyer de 2.300,00 euros, il devait également régler

une avance sur charges de 1.000,00 euros, il n’aurait pas conclu le bail, estimant que

ce vice du consentement l’a autorisé à procéder à la résiliation du contrat de bail.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) a basé sa demande en nullité du contrat de bail

sur l’article 1110 du code civil, en faisant valoir qu’en signant le contrat de bail et en

acceptant de régler des avances mensuelles de 500,00 euros, il pouvait s’attendre à

ce que cette avance soit appropriée et allait couvrir l’ensemble des charges incombant

au locataire.

Pour autant que le tribunal n’accède pas à sa demande en annulation du contrat de

bail, PERSONNE1.) a contesté qu’il doive supporter certains des frais mis en compte

et plus précisément : les honoraires de la société SOCIETE2.), correspondant à des

frais de gérance ainsi que les frais de location et de relevé des calorimètres, dont le

paiement ne lui incomberait pas.

La société SOCIETE1.) a contesté un quelconque « agissementdolosif » dans son

chef, en soulignant que le montant de l’avance indiqué dans le contrat de bail ne sert

pas, et ne peut pas servir, à évaluer avec précision le montant total des charges

annuelles futures. Il aurait appartenu à PERSONNE1.), avant de signer le contrat de

bail, de se renseigner davantage au sujet de l’importance des charges et notamment

de lui demander de fournir les décomptes du précédent locataire. Pour autant qu’elle

soit tenue d’une obligation d’information précontractuelle envers PERSONNE1.), la

société SOCIETE1.) a fait valoir qu’une réticence dolosive dans son chef n’est pas

donnée,

PERSONNE1.)

restant en défaut de prouver que le bailleur ait

intentionnellement cherché à cacher au locataire les frais réels. Il aurait partant

appartenu à PERSONNE1.) de respecter le contrat de bail à la lettre et ce jusqu’à son

échéance du 30 novembre 2013.

Quant aux frais mis à la charge de PERSONNE1.), la bailleresse a fait valoir que non

seulement ces frais avaient été prévus au contrat, mais qu’en outre ils avaient été

exposés dans l’intérêt du locataire de sorte qu’elle serait en droit d’en réclamer le

remboursement.

Par jugement contradictoire du 11 février 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande principale et la demande reconventionnelle en la forme,

a i) dit que le contrat de bail conclu en date du 17 novembre 2010 n’est pas nul pour

cause de vice de consentement dans le chef de PERSONNE1.) et a partant dit fondée

à concurrence du montant de 24.838,26 euros, la demande de la société SOCIETE1.)

et condamné PERSONNE1.) à lui payer ledit montant, avec les intérêts au taux légal

sur le montant de 2.800,00 euros, à partir du 19 juin 2013 et sur le montant de

22.038,26 euros à partir du 23 décembre 2013, chaque fois jusqu’à solde, ii) dit la

demande reconventionnelle de PERSONNE1.) fondée à concurrence du montant de

8.400,00 euros et partant condamné la société SOCIETE1.) à lui payer ledit montant

avec les intérêts légaux à partir du 23 décembre 2013 jusqu’à solde, iv) ordonné la

compensation judiciaire entre les prédites condamnations, v) dit non fondées les

demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure et vi)

condamné PERSONNE1.) aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu ce qui suit quant aux faits :

i) « pour l’année 2010, PERSONNE1.) s’est vu présenter, en date du 27 septembre

2011, le décompte des charges pour l’année 2010, partant pour le mois de

décembre 2010, et il a été désagréablement surpris de constater que malgré une

avance de 500,00 euros il lui restait néanmoins encore à régler un solde de 1.210,76

euros »,

ii) « suite à une réclamation de PERSONNE1.), le prédit montant a été ramené à

474,82 euros »,

iii) « pour l’année 2011 PERSONNE1.), s’est vu présenter, en date du 21 août 2012,

le décompte des charges pour l’année 2011 et malgré le fait d’avoir réglé des

avances à hauteur de 6.000,00 euros (12 x 500,00), il s’est néanmoins vu réclamer

un solde de charges de 5.274,60 euros »,

iv)« par courrier du 24 mai 2013 adressé au conseil juridique de la société anonyme

SOCIETE1.), le mandataire judiciaire de PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail

principalement avec effet au 31 juillet 2013 et subsidiairement avec effet au 30

novembre 2013 »,

v) « la prédite résiliation du contrat de bail a été refusée par la société anonyme

SOCIETE1.) laquelle a dès lors estimé que PERSONNE1.) resterait redevable du

loyer et des avances sur charges jusqu’à la fin du contrat de bail le 30 novembre

2013 ».

Le premier juge a constaté qu’en soulignant être « conscient du fait que ses droits

issus du contrat de bail ne peuvent quant à eux se voir restituer en nature à la partie

requérante, ceux-ci ayant été consommés », PERSONNE1.) a renoncé à réclamer le

remboursement des loyers payés et il a limité sa demande en remboursement au

montant de 1.659,22 euros pour l’année 2010.

Après avoir souligné i) la teneur de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, ii) le principe selon lequel le montant des acomptes doit être

fixé de façon à correspondre autant que possible aux frais effectifs tels qu’on peut

raisonnablement les prévoir et ii) que la jurisprudence retient que « l’obligation

d’information, lors de la négociation et de la conclusion d’un contrat, se traduit

notamment en matière de baux par une information loyale à donner par le bailleur sur

le montant des charges communes. Commet une faute et engage sa responsabilité

sur base des articles 1382 et 1383 du code civil le bailleur qui n’informe pas le preneur

que les charges dépassent largement le montant de la provision mensuelle stipulé

dans le contrat », le premier juge, après avoir fait l’analyse détaillée des décomptes

dressés, respectivement des frais mis à charge de PERSONNE1.), en les comparant

à ceux du locataire précédent, a retenu « que le poste charges directement

déboursées par la société SOCIETE1.) (annexe A) ainsi que les postes décompte

SOCIETE3.) (annexe B) ainsi que honoraires SOCIETE3.) (annexe C) sont

susceptibles de subir d’une année à l’autre des fluctuations plus ou moins importantes

au regard des travaux, réparations et interventions qui ont été effectués à l’intérieur de

la résidence au cours d’une année : que partant une année où beaucoup de travaux

et interventions ont été exécutés, ces postes auront tout naturellement tendance à être

plus élevés que l’année d’avant, respectivement l’année qui va suivre ».

Il a dit qu’en ne réclamant, lors de la conclusion du bail avec PERSONNE1.), que des

avances sur charges mensuelles de 500,00 euros, il n’apparaissait pas qu’au regard

des sommes réglées par le locataire précédent, au titre des charges mensuelles pour

l’année 2009, à savoir 762,14 euros (9.145,68 : 12) et pour l’année 2010, à savoir

668,05 euros (8.016,61 : 10,5), la société SOCIETE1.) ait sciemment sous-évalué les

frais de location dans le but d’amener PERSONNE1.) à signer le bail.

Il a partant retenu que, non seulement, il n’existe aucune manœuvre dolosive dans le

chef de la société SOCIETE1.) au moment de la conclusion du contrat de bail en date

du 17 novembre 2010, mais encore qu’elle n’a rien fait qui ait pu induire PERSONNE1.)

en erreur au sujet des charges locatives qu’il aurait à acquitter.

Il a partant fait droit à la demande de la société SOCIETE1.) relative aux arriérés de

loyers et d’avances sur charges (de juin à novembre 2013).

Quant aux charges locatives de l’année 2010, le premier juge a relevé qu’elles ont été

réglées par PERSONNE1.), sans réserves, après qu’il ait eu gain de cause après une

réclamation, de sorte que le premier juge a dit que PERSONNE1.) ne saurait les

contester à nouveau. Il y a partant rejeté les contestations concernant le décompte

des charges locatives pour l’année 2010.

Quant aux honoraires SOCIETE3.) (annexe C), contestés par PERSONNE1.) alors

qu’en tant que frais de gérance, ils incomberaient au bailleur, de même que les frais

de location et de relevé des calorimètres, le premier juge a dit que lesdits frais sont à

charge du bailleur, de sorte qu’il y avait lieu de les déduire des décomptes 2011 et

2012.

Il a dit i) que PERSONNE1.) reste dès lors redevoir pour l’année 2011 un solde de

charges locatives de [5.274,60 - (1.249,54 + 339,99) =] 3.685,07 euros et pour l’année

2012 un solde de [5.120,16 - (1.252,93 + 348,16) =] 3.519,07 euros, de sorte que ii) la

société SOCIETE1.) peut dès lors faire valoir au titre du solde de charges locatives

pour les années 2011 et 2012 un montant de (3.685,07 + 3.519,07 =) 7.204,14 euros

et iii) que la demande de la société SOCIETE1.) est dès lors fondée pour le montant

de (17.634,12 + 7.204,14) = 24.838,26 euros.

Constatant que le paiement par PERSONNE1.) du montant de 8.400,00 euros au titre

de la garantie locative n’était pas contesté par la bailleresse, le premier juge a accueilli

la demande formulée à ce titre par PERSONNE1.).

Instance d’appel

Prétentions et moyens de PERSONNE1.)

De ce jugement lui notifié le 13 février 2014, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 25 mars 2014.

Par réformation de la décision entreprise, PERSONNE1.) demande principalement à

voir prononcer la nullité du contrat de bail pour vice de consentement (dol, sinon erreur)

et condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 1.659,22 euros, avec

les intérêts légaux à partir de l’acte d’appel jusqu’à solde, subsidiairement à voir dire

que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 31 juillet 2013 et décharger

l’appelant de toute condamnation en paiement de loyers et d’avances sur charges

postérieurs à la résiliation.

L’appelant demande en outre i) à faire droit à sa demande tendant à la communication

par la société SOCIETE1.) du contrat de bail conclu avec le locataire actuel, ii) à

« confirmer le premier jugement en ce qu’il a condamné la société SOCIETE1.) à lui

payer le montant de 8.400,00 euros, pour non-conformité des charges imputées à

celles prévues par l’article 5 paragraphe 3, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation », iii) déclarer nul le décompte de charges établi par la

société SOCIETE1.) au titre de l’exercice 2011, en vertu de l’article 7 alinéa 3 de la loi

du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, iv) « déclarer non

fondée et décharger l’appelant de la condamnation au paiement du montant de

5.274,60 euros au titre d’arriérés dudit exercice », v) déduire les montants injustement

mis à sa charge dans les décomptes établis par la société SOCIETE1.) au titre des

exercices 2011, 2012 et 2013, en vertu du prédit article 5 (3), vi) condamner la société

SOCIETE1.) à lui payer le montant de 8.400,00 euros au titre de la garantie bancaire

indûment tirée, vii) la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 4.000,00

euros pour l’instance d’appel et aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, quant aux faits, après avoir rappelé ceux ci-avant transcrits,

PERSONNE1.) expose que i) selon l’article 2 du bail, les avances sur charges étaient

de 500,00 euros, ii) qu’un premier décompte annuel des charges communes établi

pour l’année 2010 faisait apparaître un solde négatif de 1.200,000 euros, ce pour le

seul mois d’occupation des lieux par le locataire en 2010, iii) le décompte annuel des

charges communes établi pour l’année 2011, faisait apparaître un solde négatif de

11.274,60 euros, la société SOCIETE1.) lui ayant réclamé « le paiement du montant

de 5.274,60 euros », iv) le décompte annuel des charges communes pour l’année

2012 faisait apparaître un solde négatif de 11.120,16 euros, ceci signifiant qu’au titre

d’arriérés, PERSONNE1.) est contraint « de payer un montant équivalent à peu près

au montant payé à titre d’avances sur charges », de sorte que v) fort de ce constat,

PERSONNE1.) a procédé à la résiliation du contrat de bail, s’estimant trompé sinon

induit en erreur par SOCIETE1.) au moment de la conclusion du bail, en ce qui

concerne le montant des avances sur charges à payer effectivement du chef de la

location de l’appartement.

PERSONNE1.) conclut tout d’abord à confirmer le premier jugement en ce qu’il « a

condamné SOCIETE1.) à lui payer le montant de 8.400,00 euros, pour non-conformité

des charges imputées à celles prévues par l’article 5 paragraphe 3, alinéa 2 de la loi

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ».

Quant à la nullité du contrat de bail pour dol sinon erreur, PERSONNE1.) reprend

les arguments dont il a fait état lors des débats de première instance, en insistant sur

le fait que si, au moment de contracter, il avait connu le montant réel des charges, il

n’aurait pas conclu le bail. Au vu des charges payées par le précédent locataire, il

aurait fallu que le bailleur adapte le montant d’avances sur charges au minimum à

760,00 euros par mois, une différence de 260,00 euros (ce par rapport aux deux

exercices précédant l’entrée en jouissance des lieux de PERSONNE1.)) démontrant

une véritable sous-évaluation du montant des charges opérée par la société

SOCIETE1.).

Le montant de 500,00 euros stipulé dans le bail au titre d’avances sur charges, serait

tout sauf approprié et ne répondrait pas à l’exigence de l’article 5 de la loi du

21 septembre 2006. Cette sous-évaluation serait constitutive de manœuvres dolosives

dans le chef de la bailleresse.

Afin de conforter sa thèse, PERSONNE1.) fait en outre valoir qu’en février 2014, est

apparue une annonce portant sur la location d’un autre appartement, dans le même

immeuble, dont la société SOCIETE1.) est également propriétaire (d’une surface de

160 m2, contre 100 m2 pour l’appartement loué par PERSONNE1.)), les avances sur

charges portant, d’après l’annonce, sur le montant de 320,00 euros. Il serait dès lors

peu probable que cette avance sur charges réponde aux exigences de la loi.

PERSONNE1.) fait partant relever que ce n’est qu’une fois i) le contrat de bail conclu

et ii) le décompte de charges dressés, que le locataire s’aperçoit que le montant des

avances est sous-évalué.

PERSONNE1.) considère qu’il y a partant lieu à annulation du contrat de bail pour dol,

tout en faisant souligner (à l’instar de ce qu’il a dit lors des débats de première

instance), que « conscient du fait que ses droits issus du contrat de bail ne peuvent

quant à eux se voir restituer en nature à la partie requérante, ceux-ci ayant été

consommés », l’appelant limite sa demande en remboursement au montant de

1.659,22 euros, du chef du complément de charges versées pour l’année 2010.

Pour autant que le bail ne soit pas annulé sur base du dol, il y aurait lieu de l’annuler

sur base de l’erreur. En effet, si, au moment de contracter, PERSONNE1.) avait connu

le montant réel des charges, il n’aurait pas conclu le bail. L’erreur n’aurait pu qu’être

déterminante. Ici encore, l’appelant limite sa demande en remboursement au montant

de 1.659,22 euros, du chef du complément de charges versées pour l’année 2010.

Pour autant que le bail ne soit pas annulé, PERSONNE1.) donne à considérer, quant

à la résiliation anticipée du contrat de bail, que le bail prévoit la possibilité d’une

résiliation anticipative, en cas de motif grave ou si l’une des parties ne remplit pas ses

obligations (article 11). Au vu du fait i) que le montant des avances sur charges stipulé

dans le bail n’était pas approprié avec les charges réelles, ii) que des arriérés

d’avances sur charges excessives par rapport à ce qui avait été stipulé dans le contrat

lui ont été réclamés, sans iii) que le bailleur ne l’ait informé de la disproportion entre

les avances et le montant tel que résultant des décomptes, ceci constituant une

violation d’une de ses obligations contractuelles, PERSONNE1.) estime qu’il était en

droit de résilier le bail de manière anticipative, de sorte qu’aucun montant en saurait

lui être réclamé postérieurement à son départ des lieux loués.

PERSONNE1.) fait en outre état du fait que l’appartement a été reloué par la société

SOCIETE1.) et que celle-ci refuse, sans motif valable, de lui communiquer le contrat

de bail conclu avec le nouveau locataire, cette pièce étant pourtant d’une importance

capitale afin i) de déterminer la date de prise d’effet de cette nouvelle location, ce qui

dispenserait l’appelant de payer les loyers et charges pour la période à laquelle

l’appartement était déjà reloué et ii) de déterminer le montant des avances sur charges

fixé dans ce nouveau bail. A ce titre, PERSONNE1.) fait relever que suivant annonce

de l’agence immobilière SOCIETE4.), les avances sur charges se chiffreraient à

205,00 euros par mois ; or il serait malhonnête de faire paraître une telle annonce alors

que le montant réel des charges serait de l’ordre de 900,00 euros.

Quant à la répartition des charges « entre copropriétaires de la résidence »,

PERSONNE1.) fait valoir que celle-ci est contestée pour être arbitraire et émaner de

la seule volonté de « PERSONNE2.) » et pour avoir été effectuée au mépris de l’article

7 alinéa 3 de la loi sur la copropriété, étant donné que cette répartition aurait été

réalisée sur base d’une simple réunion et non, tel que le prévoit le prédit texte, par

assemblée générale des copropriétaires, dument convoqués, le tout devant être acté

dans un procès-verbal.

Il y aurait partant lieu de considérer comme nul, le décompte de l’exercice 2011, la

demande de la société SOCIETE1.) afférente au décompte de cet exercice étant, par

voie de conséquence à dire non fondée.

Pour autant que le tribunal ne suive pas son raisonnement, PERSONNE1.) donne

ensuite à considérer que certains postes de frais ont été indument mis à sa charge,

et notamment en ce qui concerne les exercices 2011 et 2012, les frais d’assurance, et

en ce qui concerne l’exercice 2011, outre les frais d’assurance, également certains

frais d’entretien (SOCIETE5.), SOCIETE6.), SOCIETE7.)), ces frais ayant trait à de

grosses réparations qui seraient à charge du bailleur. Même à supposer qu’il ne

s’agisse pas de grosses réparations, PERSONNE1.) fait valoir que ces frais sont

néanmoins à la charge du bailleur étant donné que les prestations ont été réalisées en

raison de la vétusté des dispositifs. Il y aurait partant lieu de déduire les frais

correspondant aux prédits postes.

PERSONNE1.) donne encore à considérer que c’est à tort que le premier juge n’aurait

pas fait droit à sa demande en remboursement de la garantie locative de 8.400,00

euros.

PERSONNE1.) fait finalement encore valoir qu’il résulte du décompte de charges

relatif à l’exercice 2013, que certains postes libellés dans les décomptes précédents,

ne figurent plus dans ce nouveau décompte, ceci laissant présumer que les

contestations formulées lors des débats de première instance ont, partiellement, porté

leurs fruits. Il en serait ainsi des postes i) « Leasing FA », facturé par SOCIETE8.),

sans aucune autre information, ii) « traitements », quote-part relative aux salaires

versés par la société SOCIETE1.) aux salariés et iii) « chèque-repas », accordés à ces

mêmes salariés.

Prétentions et moyens de la société SOCIETE1.)

Après avoir conclu à l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE1.) tendant à voir

déclarer nul le décompte de charges de l’exercice 2011, pour être nouvelle et en tant

que telle prohibée en instance d’appel, la société SOCIETE1.) conclut à voir confirmer

le jugement de première instance, en ce que le premier juge a fait une juste

appréciation des éléments de la cause, en fait et en droit, sauf à interjeter appel

incident en ce que le premier juge a rejeté sa demande en indemnité de procédure ; il

y aurait d’allouer à la société SOCIETE1.) de ce chef la somme de 1.000,00 euros.

La société SOCIETE1.) sollicite également l’octroi d’une indemnité de procédure de

4.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Après avoir rappelé les faits qui se trouvent à la base de l’affaire (retranscrits ci-avant),

l’intimée donne à considérer que si le premier juge a ordonné la compensation entre

les créances réciproques, c’était parce que PERSONNE1.) a une créance d’un

montant de 8.400,00 euros envers son ancien bailleur au titre de la garantie bancaire.

Il y aurait partant lieu de retenir que la condamnation au paiement du montant de

8.400,00 euros, a été prononcée au titre du remboursement de la garantie bancaire et

non, tel que PERSONNE1.) le laisse entendre, au titre de charges non imputables au

locataire.

Quant à la demande en nullité du contrat de bail pour dol sinon erreur, la société

SOCIETE1.) réitère les développements faits lors des débats de première instance, à

savoir qu’elle conteste un quelconque agissement dolosif dans son chef, en soulignant

notamment i) que le montant de l’avance indiqué dans le contrat de bail ne sert pas,

et ne peut pas servir, à évaluer avec précision le montant total des charges annuelles

futures, ii) qu’il aurait appartenu à PERSONNE1.), avant de signer le contrat de bail,

de se renseigner au sujet de l’importance des charges et notamment de lui demander

de fournir les décomptes du précédent locataire, iii) que les stipulations du contrat de

bail sont claires, étant donné qu’il y est mentionné que le montant de 500,00 euros est

dû au titre d’avances sur charges et que le locataire se voit adresser un décompte

annuel reprenant le coût réel des charges effectivement assumées par le bailleur.

Les conditions d’application du dol, à savoir i) l’existence de manœuvres frauduleuses,

ii) la mauvaise foi et iii) le caractère déterminant de l’erreur provoquée par la

manœuvre lors de la conclusion du contrat, ne seraient pas remplies, de sorte que la

nullité du bail ne saurait être prononcée sur cette base.

En effet, une faute dolosive ne pourrait être retenue qu’à condition d’établir que le

bailleur avait, lors de la conclusion du bail, conscience que les frais réels dépasseraient

le montant des avances fixées dans le bail. A défaut de rapporter la preuve de pareil

fait, aucune intention dolosive ne saurait être retenue dans le chef de l’intimée, qui

donne à considérer qu’en comparant les frais du locataire précédent à ceux de

PERSONNE1.), pour en arriver à la conclusion qu’il n’existe aucune manœuvre

dolosive dans le chef de la société SOCIETE1.), le premier juge a justement apprécié

les éléments de la cause.

L’intimée fait encore relever qu’au vu de la circonstance que certains postes de

charges varient en fonction i) de la consommation effective du locataire et ii) des frais

exposés pour l’entretien et les réparations des parties communes de l’immeuble, le

bailleur ne peut pas connaître et évaluer de manière précise le montant des charges,

qui selon l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 doivent être appropriées, ce qui

serait le cas en l’espèce.

Les spéculations faites par PERSONNE1.) quant à l’annonce pour la location d’un

appartement dans le même immeuble seraient purement fantaisistes.

Il en irait de même en ce qui concerne l’erreur, dont les conditions, à savoir que l’erreur

i) doit avoir provoqué, lors de la conclusion du contrat, une altération ou une disparition

de la cause de l’obligation du cocontractant et ii) doit porter sur la substance de la

chose, étant précisé que lorsqu’elle ne porte pas sur une qualité substantielle in

abstracto, l’erreur doit en plus être commune, ne seraient pas davantage données.

La société SOCIETE1.) donne à considérer que le fait que PERSONNE1.) ne s’est

pas enquis auprès du bailleur quant au montant effectif des charges à payer ni sur le

montant des charges payées par le précédent locataire, établit que le montant des

charges n’était pas un élément déterminant pour conclure le bail. A cela s’ajouterait

qu’au vu des variations inhérentes aux charges, d’une année à l’autre, le bailleur n’était

pas en mesure d’en donner une évaluation plus précise.

A supposer qu’une erreur soit établie, celle-ci ne serait pas excusable, étant donné

qu’en s’abstenant de prendre les précautions nécessaires, à savoir s’informer du

montant effectif des charges, lors de la conclusion du bail, PERSONNE1.) a commis

une faute qui l’empêche de se prévaloir de l’erreur.

Quant à la résiliation anticipée du contrat de bail, la société SOCIETE1.) donne à

considérer que le bail venait à terme le 30 novembre 2013, le fait que PERSONNE1.)

le résilie de manière anticipative, étant sans incidence sur la durée restant à courir

jusqu’à sa fin, le locataire restant tenu de son obligation de payer le prix du bail jusqu’à

la prédite date.

L’intimée souligne que pour justifier la résiliation anticipée du bail, PERSONNE1.) ne

saurait tirer argument d’un prétendu comportement dolosif dans le chef du bailleur,

ceci ne pouvant être invoqué que sur le terrain des vices du consentement.

Le motif de résiliation relèverait de l’appréciation souveraine du juge, qui devrait en

l’espèce retenir qu’aucune faute justifiant la résiliation anticipative du bail n’est établie

dans le chef du bailleur (dans ce contexte il est renvoyé aux développements faits par

la société SOCIETE1.) dans le cadre du dol et de l’erreur).

En tout état de cause, le motif invoqué par PERSONNE1.) ne serait pas suffisamment

grave pour justifier la résiliation du bail.

La société SOCIETE1.) estime partant qu’au vu du fait que la résiliation anticipée n’est

pas valable, le locataire reste, conformément à ce que le premier juge a retenu, tenu

du paiement du prix du bail jusqu’au 30 novembre 2013, le bail conclu avec le locataire

succédant à PERSONNE1.) ayant été conclu le 1er février 2014 (suivant état des lieux

dressé avec ce nouveau locataire à cette date).

Quant à l’exigence formulée par PERSONNE1.) d’obliger le bailleur à communiquer le

contrat de bail conclu avec le nouveau locataire de l’appartement, la société

SOCIETE1.) donne à considérer que cette pièce n’a aucune incidence sur le présent

litige, de sorte qu’il n’y aurait pas lieu d’accéder à cette demande. En tout état de

cause, la société SOCIETE1.) verse l’état des lieux établi avec le nouveau locataire

en date du 1er février 2014, date de la prise d’effet du nouveau bail.

Quant à la répartition des charges, la société SOCIETE1.) souligne en premier lieu

que l’immeuble n’est pas une copropriété, mais lui appartient en entier, de sorte que

l’argumentation afférente de PERSONNE1.) tomberait à faux.

Même à supposer qu’il s’agisse d’un immeuble régi par la loi du 16 mai 1975, il y aurait

défaut de qualité dans le chef de PERSONNE1.) pour critiquer la répartition des

charges et demander la nullité du décompte de l’année 2011, seul un copropriétaire

pouvant agir en nullité (article 34 de ladite loi).

Au vu de la qualité de propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, la répartition des

charges se ferait conformément à l’article 5 (3) alinéa 4 de la loi du 21 septembre 2006,

partant suivant « un mode de computation à convenir entre les parties en cause ».

En soulignant i) que selon l’article 9 du contrat de bail, le locataire supportera les

charges communes au prorata des millièmes occupés par lui au sein de l’immeuble,

ii) que suivant décomptes versés la répartition a été effectuée, pour les charges

communes, en fonction des millièmes et pour les autres charges, en fonction du besoin

individuel du locataire, la partie bailleresse estime que c’est à tort que PERSONNE1.)

tente de contester ces frais.

En tout état de cause, la société SOCIETE1.) souligne qu’elle accepte la décision de

première instance en ce que certains frais, « d’un montant de 1.249,54 euros », ont

été déduits pour ne pas incomber au locataire.

Quant aux charges de l’année 2011, et plus précisément les frais d’assurance, en

soulignant que des contestations y relatives sont émises pour la première fois en

instance d’appel, la société SOCIETE1.) se prévaut de l’article 14 du bail pour relever

que les frais d’assurance ont été avancés par le bailleur dans l’intérêt du locataire, qui

n’aurait pas eu à souscrire une police d’assurance individuelle, de sorte que ces frais

lui seraient imputables.

Quant aux frais liés à de prétendues grosses réparations, en contestant que ces frais

soient liés à des réparations revêtant le prédit caractère, la société SOCIETE1.) donne

à considérer que les réparations/remplacements/maintenance s’avérant nécessaires

au fonctionnement normal des installations de l’immeuble sont à la charge du locataire.

Le caractère vétuste dont PERSONNE1.) fait état est contesté par la bailleresse.

Quant aux charges de l’année 2012, la société SOCIETE1.) souligne que seuls les

frais d’assurance seraient contestés par l’appelant.

Quant à la restitution de la garantie locative, la société SOCIETE1.) donne à

considérer que le premier juge a alloué ce montant réclamé par PERSONNE1.).

La société SOCIETE1.) augmente finalement sa demande au titre du décompte final

des charges de l’année 2013, PERSONNE1.) étant tenu jusqu’à la fin du bail, soit le

30 novembre 2013, et demande à ce titre d’entendre condamner PERSONNE1.) à lui

payer le montant de 3.099,15 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde.

Face aux prétentions et moyens du bailleur, PERSONNE1.) conclut, à son tour, à

l’irrecevabilité de l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.), pour ne

pas avoir été formulée en première instance et pour constituer dès lors une demande

nouvelle prohibée en instance d’appel.

PERSONNE1.) conteste que la société SOCIETE1.) soit le propriétaire de l’ensemble

de l’immeuble, aucune pièce n’établissant cet état de choses et fait valoir qu’il lui est

loisible d’invoquer la nullité du décompte de charges par voie d’exception, à titre de

défense à la demande principale. Il conteste en outre que l’assurance dont la société

SOCIETE1.) se prévaut couvre le risque locatif dont a à répondre le locataire, en

soulignant que la police d’assurance versée par la société SOCIETE1.), qui comporte

des passages rendus illisibles, date du 15 septembre 2011, alors que le bail date de

septembre 2010.

Motifs de la décision

Remarques préliminaires

Le tribunal note qu’il se dégage à suffisance de droit de la motivation du jugement

entrepris, que le montant de 8.400,00 euros a été alloué à PERSONNE1.) au titre de

remboursement de la garantie locative, préalablement tirée par la société SOCIETE1.),

et non pas au titre de charges indûment payées.

Le tribunal rappelle que le montant déduit par le premier juge du montant total du solde

de charges réclamé par la société SOCIETE1.) s’élève à i) 1.249,54 euros [(frais de

gérance, respectivement honoraires SOCIETE3.) (annexe C)] et 339,99 euros (frais

de location et de relevé de calorimètres) pour l’année 2011 et à ii) 1.252,93 euros

[(frais de gérance, respectivement honoraires SOCIETE3.) (annexe C)] et 348,16

euros (frais de location et de relevé de calorimètres) pour l’exercice 2012. Le tribunal

rappelle que ces montants ont été déduits au titre de frais i) de gérance et ii) de location

et de relevé des calorimètres. Si ces montants ont été déduits du montant total redu,

c’est parce que le premier juge a dit qu’il s’agissait de frais non imputables au locataire,

restant à charge du bailleur.

Il est rappelé que sur base des prédites considérations, le premier juge a dit que i)

pour l’année 2011, il restait un solde de charges locatives de [5.274,60 - (1.249,54 +

339,99) =] 3.685,07.- euros et ii) pour l’année 2012, il restait un solde de charges

locatives [5.120,16 - (1.252,93 + 348,16) =] 3.519,07.- euros.

Le premier juge a partant alloué à la société SOCIETE1.), au titre du solde de charges

locatives pour les années 2011 et 2012, un montant de (3.685,07 + 3.519,07 =)

7.204,14 euros et il a dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée pour le montant

total de 24.838,26 euros, soit 17.634,12 euros (au titre des loyers de juin à novembre

2013) et 7.204,14 euros (au titre de solde-charges 2011 et 2012).

A défaut par la société SOCIETE1.) d’interjeter appel incident contre le premier

jugement en ce que les prédits montants ont été portés en déduction, le jugement est,

à cet égard, coulé en force de chose jugée.

Quant aux irrecevabilités soulevées de part et d’autre, le tribunal rappelle qu’un moyen

de défense peut être présenté, même pour la première fois en instance d’appel, de

sorte que l’irrecevabilité invoquée à ce titre par la société SOCIETE1.) quant à la

demande de PERSONNE1.) tendant à voir dire nul le décompte de l’exercice 2011,

n’est pas fondée.

Quant au fait de savoir si le moyen de défense tenant à l’irrecevabilité pour défaut de

qualité dans le chef de PERSONNE1.) se heurte à la loi sur la copropriété, il est

renvoyé à ce qui sera dit ci-après.

L’augmentation par la société SOCIETE1.) de sa demande pécuniaire rentrant dans

le cadre de l’article 592 du nouveau code de procédure civile qui dispose que «

pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres

accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et

intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement », il s’ensuit que le moyen

d’irrecevabilité invoqué par PERSONNE1.) laisse d’être fondé. A noter d’ailleurs que,

dès l’introduction de sa requête de première instance, la société SOCIETE1.) s’était

réservée tous droits quant aux montants à échoir en cours d’instance, de sorte qu’à ce

titre le moyen invoqué tombe encore à faux.

Quant au fond

En ce qui concerne les vices de consentement invoqués par PERSONNE1.) pour

tenir en échec la demande de la société SOCIETE1.) relative aux solde-charges des

exercices 2011, 2012 et 2013, le tribunal rappelle que la charge de la preuve du vice

pèse sur la partie qui s’en prévaut, en l’espèce, PERSONNE1.).

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 5 point 3 de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à loyer, i) le bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces

frais et ii) ces acomptes peuvent être adaptés aux frais réellement exposés pour

compte du locataire au cours des exercices antérieurs.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre parties stipule que i) le montant des

avances sur charges est de 500,00 euros, ii) les charges communes sont à supporter

par le locataire au prorata des millièmes occupés par lui au sein de l’immeuble et iii)

au moins une fois par an, le bailleur établira un relevé reprenant le coût réel de toutes

les dépenses encourues, dont le locataire s’engage à lui rembourser sa part endéans

un mois.

Le contrat de bail répond aux susdites exigences légales étant précisé que la loi prévoit

la possibilité mais non l’obligation pour le bailleur d’adapter les avances aux frais

effectifs exposés par le locataire précédent aux cours d’exercices antérieurs.

A noter en outre qu’aux termes de l’article 5 point 4 de la susdite loi, i) les acomptes

sur charges peuvent également être fixés forfaitairement par les parties si ce forfait

correspond à la consommation et aux charges normales du locataire, ii) il pourra être

adapté au cours du bail et iii) il est permis aux parties de convenir au cours du bail de

modifier le régime des acomptes soit vers un régime forfaitaire soit du régime forfaitaire

à un régime par acomptes.

En l’espèce, à défaut de la stipulation d’un forfait au titre des charges, PERSONNE1.)

devait, dès le départ, s’attendre à ce que le montant de 500,00 euros pourrait ne pas

couvrir toutes les charges et qu’il pourrait y avoir un solde en faveur du bailleur à l’issue

de chaque exercice.

Le tribunal souligne en outre qu’il ne résulte d’aucun élément de la cause qu’au

moment de conclure le bail, PERSONNE1.) se soit renseigné auprès la société

SOCIETE1.), pour connaître le montant des charges déboursé par le locataire

précédent, sur base d’un décompte, ni qu’il ait informé la société SOCIETE1.) quel

serait pour lui, le montant maximum des charges à ne pas dépasser.

Le contrat de bail conclu avec le nouveau locataire étant sans incidence pour autant

que le litige a trait aux vices de consentement, il s’ensuit que la demande formulée à

ce titre par PERSONNE1.) n’est pas pertinente.

Quant au dol, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une

cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des

parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait

pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une variété de fraude consistant

dans l’emploi de certains moyens de tromperie en vue d’amener une personne à

contracter, implique une intention de tromper, ainsi que l’emploi de moyens

suffisamment caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments incombant

naturellement au demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir que le dol a été

déterminant, c’est-à-dire qu’il doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce qu’il a été

trompé par le dol, respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat n’aurait

pas été conclu.

Le dol, dans la formation du contrat, désigne toutes les tromperies par lesquelles un

contractant provoque chez son partenaire une erreur qui le détermine à contracter.

Peu importe la nature de cette erreur. Les manoeuvres dolosives consistent dans

toutes les machinations, toutes les mises en scène, tous les artifices qu’une personne

peut mettre en oeuvre pour surprendre le consentement de son partenaire et l’amener

à contracter (G. RAVARANI, La Responsabilité Civile, Pasicrisie luxembourgeoise

2014, 3e édit., n° 485).

La jurisprudence luxembourgeoise admet le dol non seulement en cas de manœuvres

positives tendant à induire le cocontractant en erreur, mais également au cas où des

qualités essentielles pour permettre un consentement éclairé sont tues de manière

délibérée : il s’agit alors d’un dol par réticence. La réticence dolosive apparaît comme

l’inexécution intentionnelle de l’obligation d’information et rend toujours excusable

l’erreur provoquée. L’intention requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais

celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il faut par ailleurs que

l’erreur provoquée par les manœuvres dolosives ait été déterminante pour le

cocontractant, mais il n’est pas nécessaire qu’elle ait porté sur la substance de la

chose, le dol pouvant aussi être sanctionné lorsque l’erreur a porté sur une qualité non

substantielle (G. RAVARANI, La Responsabilité Civile, Pasicrisie luxembourgeoise

2014, 3e édit., n° 485).

A l’instar du premier juge, le tribunal ne peut que constater, par adoption de ses motifs,

que c’est à bon droit, après une analyse et une comparaison détaillée des décomptes

du locataire précédant PERSONNE1.) par rapport aux décomptes relatifs aux périodes

pendant lesquelles PERSONNE1.) avait la jouissance de l’appartement, qu’il a dit que

PERSONNE1.) reste en défaut d’établir qu’au moment de la conclusion du contrat de

bail, la société SOCIETE1.) ait sciemment sous-évalué les charges dans le but

d’induire son cocontractant en erreur afin de l’amener à conclure le bail. La preuve des

éléments constitutifs du dol laisse partant d’être établie, de sorte que c’est à bon droit

que la nullité du contrat n’a pas été accordée sur cette base.

Quant à l’erreur, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1110 du code civil, l’erreur, qui

peut être définie comme une représentation inexacte de la réalité contractuelle n’est

une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de

la chose qui en est l’objet.

La jurisprudence admet que toute méprise relative à un élément substantiel de

l’engagement constitue une erreur sur la substance (Cass.1re civ. 5 févr. 1986:

Bull.civ. I, n° 40) et que la substance est appréciée in concreto, ce qui importe étant

l’état d’esprit de l’errans et non celui d’un individu standard placé dans les mêmes

circonstances (Jursiclasseur civil, Contrats et Obligations, Art.1110, Fasc.3-3, n° 25).

La charge de la preuve de l’erreur pèse naturellement sur l’errans, demandeur en

nullité (Cass. Civ. 1e civ. 11 octobre 1989, Bull. Civ., I, n° 313), l’objet de cette preuve

étant triple. Le demandeur doit en effet d’abord démontrer la réalité de son erreur,

c’est-à-dire qu’il doit prouver que le consentement a été donné dans une certaine

croyance et d’autre part que cette croyance était contraire à la réalité. La victime de

l’erreur doit ensuite prouver que celle-ci avait un objet tel que la nullité soit encourue,

respectivement que la méprise a porté sur une qualité substantielle de la chose ou de

la personne. Elle doit finalement établir que son erreur a eu un caractère déterminant

(Jurisclasseur, op cit, n° 83 et 84). Il doit apparaître que, sans l’erreur, le contrat

n’aurait pas été conclu ou en tout cas ne l’aurait pas été aux mêmes conditions. Il

appartient au demandeur d’établir que l’erreur a été la cause déterminante de son

consentement, ou le motif principal et déterminant de l’obligation (Jursiclasseur, op cit,

n° 67, 70 et 72).

Il se dégage en l’espèce à suffisance de droit des éléments objectifs de la cause que

PERSONNE1.) reste en défaut de prouver i) que son consentement a été donné dans

la croyance que le montant effectif des charges ne dépasserait pas le montant de

l’avance, respectivement ne dépasserait pas une certaine limite, ii) que le montant des

avances sur charges/charges définitives constituait, pour lui, une qualité substantielle

et iii) qu’il n’aurait pas conclu le contrat de bail s’il avait su que le montant effectif des

charges dépasserait le montant des avances. A noter qu’en tout état de cause,

PERSONNE1.) ne précise pas quel serait, selon lui, le montant maximal de charges à

ne pas dépasser, étant encore une fois rappelé qu’au vu des termes clairs du bail, il

devait être conscient que l’avance était ne couvrirait pas le montant effectif des

charges.

A toutes fins utiles, le tribunal souligne finalement encore que pour être une cause de

nullité, l’erreur doit encore être excusable, la qualification de l’erreur inexcusable

n’étant rien d’autre que l’une des manières de sanctionner la faute commise dans

l’obligation de se renseigner (Jursiclasseur, op cit, n° 67, 70 et 72).

En l’espèce, PERSONNE1.) reste en défaut de prouver que l’erreur dont il se prévaut

soit excusable, étant précisé que les éléments objectifs de la cause plaident en sens

contraire, à savoir qu’en l’espèce, l’erreur dont il se prévaut est inexcusable, à défaut

par PERSONNE1.) de s’être renseigné sur le montant effectif des charges de

l’immeuble.

La preuve des conditions tenant à l’erreur n’est partant pas rapportée, de sorte que

c’est à bon droit que la nullité du contrat n’a pas été accordée sur cette base.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge i) a dit que le contrat de bail n’est pas

nul, de sorte qu’il produit ses pleins effets et ii) a implicitement admis qu’il n’y avait pas

lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) tendant à voir condamner la société

SOCIETE1.) à lui payer le montant de 1.659,22 euros.

Quant au fait de savoir i) si PERSONNE1.) était ou non en droit de résilier le bail de

manière anticipative, respectivement si la résiliation du bail qu’il a opérée est

valable, et ii) si le prix du bail est dû pour la période postérieure à la résiliation, le

tribunal note en premier lieu qu’au vu du fait que l’occupation des lieux s’est faite

jusqu’au 30 juillet 2013, la résiliation du bail ayant été effectuée par PERSONNE1.)

principalement à la date du 31 juillet 2013, le loyer et les avances sur charges sont en

tout état de cause et indépendamment de tout autre débat, dus pour les mois de juin

et juillet 2013. C’est partant d’ores et déjà à bon droit que le premier juge a fait droit

aux montants réclamés à ce titre.

En l’espèce, au vu des développements faits ci-avant, c’est par ailleurs en vain que

PERSONNE1.) tente de faire admettre, qu’au vu de la différence entre les avances sur

charges et les charges effectives, il aurait été en droit de résilier le contrat de manière

anticipative, étant rappelé que le contrat de bail ne permet la résiliation anticipative

qu’en cas de violation par le cocontractant d’obligations lui incombant au titre du

contrat de bail ou pour motif grave.

Le motif invoqué par PERSONNE1.) ne constituant à l’évidence pas un motif grave et

celui-ci ne prétendant pas même que la société SOCIETE1.) ait manqué aux

obligations lui incombant au titre du bail, il s’ensuit que la résiliation anticipative,

refusée par le bailleur, n’est pas valable, de sorte que le contrat a continué à courir et

à sortir ses effets jusqu’à son échéance, soit le 30 novembre 2013, les loyers et

avances sur charges étant en conséquence dus jusqu’à cette date. A toutes fins utiles,

le tribunal note que, suivant l’état des lieux établi entre le bailleur et le nouveau

locataire, ce n’est qu’en février 2014, que l’appartement donné à bail à PERSONNE1.),

a été reloué.

C’est partant à bon droit que le montant de 17.634,12 euros a été alloué par le premier

juge au titre de loyers et d’avances sur charges pour la période allant de juin à

novembre 2013 inclus.

Quant à la répartition des charges, le tribunal note qu’aux termes de l’article 5 point

3 de la loi du 21 septembre 2006, i) les charges communes à plusieurs logements sont

réparties annuellement selon un mode de computation à convenir entre les parties en

cause et ii) si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis

au statut de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la

législation relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce

décompte à charge du locataire par application de la présente loi sont présumées

justifiées et échues, la preuve contraire étant admise.

Les parties étant en désaccord quant au statut de l’immeuble, dans lequel se trouve

l’appartement loué par PERSONNE1.), et le tribunal n’étant, à défaut de pièces

versées dans ce contexte, pas en mesure de départager les parties et de déterminer

le mode de répartition des charges, il y a lieu de surseoir à statuer en ce qui concerne

les volets de l’appel principal tendant i) à déclarer nul le décompte de charges établi

par la société SOCIETE1.) au titre de l’exercice 2011, en vertu de l’article 7 alinéa 3

de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, ii) à

déclarer non fondée et décharger l’appelant de la condamnation au paiement du

montant de 5.274,60 euros au titre d’arriérés dudit exercice et ii) à déduire les montants

injustement mis à sa charge dans les décomptes établis par la société SOCIETE1.) au

titre des exercices 2011, 2012 et 2013. Il y a pareillement lieu de surseoir à statuer en

ce qui concerne i) le défaut de qualité invoqué par la société SOCIETE1.) quant à la

demande de PERSONNE1.) tendant à la nullité du décompte de l’exercice 2011 et ii)

l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.).

Afin de compléter le dossier en vue de la continuation des débats, la société

SOCIETE1.) est invitée à verser toute pièce relative au statut de l’immeuble ; les

parties au litige sont en outre invitées à verser les contrats d’assurance souscrits pour

l’immeuble en cause.

Le tribunal note d’ores et déjà que dans la mesure où l’iniquité requise pour

l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’était pas donnée

dans le chef de la société SOCIETE1.), c’est à bon droit que le premier juge l’a

déboutée de sa demande en indemnité de procédure.

Il suit des considérations qui précèdent que i) l’appel principal est d’ores et déjà à dire

non fondé en qu’il tend à voir dire que bail est nul pour vice de consentement et que la

résiliation anticipative du bail est valable et ii) l’appel incident n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

rejette comme n’étant pas pertinente la demande tendant à voir enjoindre à la société

anonyme SOCIETE1.) SA de communiquer le contrat de bail conclu avec le locataire

actuel,

dit l’appel incident non fondé et confirme le jugement entrepris en ce que la société

anonyme SOCIETE1.) SA a été déboutée de sa demande en indemnité de procédure

pour la première instance,

dit d’ores et déjà l’appel principal non fondé en ce qu’il tend à voir dire i) que bail est

nul pour vice de consentement et ii) que la résiliation anticipative du bail est valable,

partant confirme le jugement entrepris sur les prédits chefs, y inclus la condamnation

pécuniaire prononcée par le premier juge à l’encontre de PERSONNE1.), ce à

concurrence du montant de 17.634,12 euros, au titre de loyers et d’avances sur

charges pour la période allant de juin à novembre 2013 inclus, avec les intérêts légaux

tels qu’alloués par le jugement entrepris,

précise i) que la condamnation pécuniaire prononcée par le premier juge à l’encontre

de la société anonyme SOCIETE1.) SA, portant sur le montant de 8.400,00 euros,

concerne la garantie bancaire et ii) que c’est à bon droit que la compensation judiciaire

a été prononcée entre les dettes réciproques des parties,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande,

la dit recevable,

surseoit à statuer sur le surplus de l’appel et de l’augmentation de la demande de la

société anonyme SOCIETE1.) SA,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 10

février

2015,

à 9.00

heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve tous autres droits des parties ainsi que les demandes en indemnité de

procédure formulées pour l’instance d’appel,