Landlord wins eviction appeal; court confirms termination due to major renovation needs of old building.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 215/2014

Audience publique du mardi, onze novembre deux mille quatorze

Numéro 164008 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Séverine LETTNER, juge-déléguée, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Eschsur-Alzette du 12 août 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Audrey BEHA, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), veuve D.), retraitée, demeurant à L-(…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN, appelante par appel incident,

comparant par Maître Max GREMLING, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) C.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN, comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164008 du rôle et appelée pour fixation le 30 septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 27 octobre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Audrey BEHA, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Max GREMLING, comparant pour B.), veuve D.), fournit ses réponses.

Maître Julien GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant pour C.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11 novembre 2014, le jugement qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail du 12 juillet 2007, un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble, sis L-(...), a été donné en location par D.) à C.) pour une durée de deux ans, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation par lettre recommandée, moyennant préavis de trois mois avant l’expiration du bail, « le préavis de départ prenant effet le 1er du mois suivant, pour un courrier arrivant en cours de mois ». Le contrat de bail qui précise qu’il prend cours le 15 juillet 2007, stipule à partir du 1er août 2007, le paiement d’un loyer mensuel de 920,00 euros, charges comprises.

Par contrat de bail du 3 juillet 2010, un appartement situé au premier étage du susdit immeuble a été donné en location par D.) à A.), pour une durée d’un an, renouvelable d’année en année par tacite reconduction, sauf dénonciation par lettre recommandée, moyennant préavis de trois mois avant l’expiration de la date d’anniversaire du bail, « le préavis de départ prenant effet le 1er du mois suivant, pour un courrier arrivant en cours de mois ». Le contrat de bail stipule le paiement d’un loyer mensuel de 900,00 euros et d’avances sur charges de 150,00 euros.

Suivant courriers recommandés du 14 janvier 2013, les susdits contrats de bail sont résiliés, moyennant préavis de six mois, par B.), héritière de feu D.) (suivant acte notarié du 11 février 2013), au motif qu’elle envisageait d’entreprendre des travaux de rénovation d’une grande envergure ne permettant pas le maintien des locataires dans les lieux.

Par requête déposée le 17 janvier 2014, B.) a fait convoquer A.) et C.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de constater que les contrats de bail respectifs ont été valablement résiliés le 14 janvier 2013, sinon de prononcer la résiliation desdits contrats pour motifs graves consistant en la rénovation complète de la résidence et pour voir ordonner le déguerpissement des locataires des lieux loués. B.) a en outre sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00 euros à l’encontre de chacun des parties locatrices.

A l’appui de sa demande, elle a exposé vouloir procéder à l’assainissement et à une rénovation complète de l’immeuble en cause, en faisant valoir que les travaux de rénovation envisagés sont d’une grande envergure et ne permettent pas le maintien des locataires dans les lieux.

A l’effet d’établir le bien-fondé de sa demande, B.) s’est prévalu de divers devis, de photos et d’un courrier de l’entreprise CARDOSO.

Sans contester le fait que la bailleresse envisage de procéder à une rénovation complète de l’immeuble qui lui appartient, les locataires ont fait valoir que les travaux envisagés n’empêcheraient pas leur maintien dans les lieux loués. Plus précisément, A.) s’est déclaré d’accord à se loger temporairement dans un autre appartement pendant la durée des travaux, tout en contestant cependant que les travaux de remise envisagés dans l’appartement qu’il loue nécessiteraient huit mois, contestation partagée par C.).

A.) et C.) ont formulé une demande reconventionnelle, aux fins i) de voir ordonner la réduction du loyer, au motif que la chaudière ne fonctionnerait plus depuis le mois de novembre 2013, ii) de se faire autoriser à faire procéder aux frais de remise en état de la chaudière aux frais de B.), iii) de voir ordonner à B.) de communiquer les décomptes des avances sur charges pour les années 2012 et 2013, sous peine d’une astreinte et iv) de voir condamner B.) à leur payer, à chacun une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement rendu le 2 juillet 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu et joint les demandes principales et reconventionnelles en la forme, a :

- dit les demandes de B.) fondées et justifiées et constaté que les contrats de bail ont été valablement résiliés par courriers du 14 janvier 2013 ;

- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans les deux mois de la notification du jugement ;

- condamné C.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans les deux mois de la notification du jugement ;

- condamné B.) à communiquer les décomptes des charges pour les années 2012 et 2013 à M. A.) et Mme C.), sans astreinte ;

- pour le surplus : nommé expert, Serge SPELLINI, ingénieur diplômé, demeurant à L-4479 SOLEUVRE, 40, rue des Prés, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé : « de vérifier si la chaudière fonctionne dans l’immeuble appartenant à Mme B.) situé à L-(...) et de déterminer, le cas échéant, les éventuels vices et désordres de la chaudière ainsi que les répercussions d’un dysfonctionnement de ladite chaudière ; vérifier si les appartements loués par M. A.) au premier étage et par Mme C.) au deuxième étage de l’immeuble situé à L-(...), peuvent être convenablement chauffés ; déterminer les causes et origines d’un éventuel dysfonctionnement du chauffage dans les appartements loués par M. A.) et par Mme C.) ; déterminer la date des éventuels dysfonctionnements de la chaudière respectivement du chauffage dans les appartements loués par M. A.) et par Mme C.) » ;

- refixé l'affaire pour la continuation des débats ;

- réservé la demande reconventionnelle de A.) et de C.) tendant à se voir autorisés à effectuer les travaux de remise en état de la chaudière ;

- réservé le surplus et les frais.

Pour statuer ainsi, quant à la résiliation du bail, après avoir rappelé la teneur de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le premier juge a dit i) que le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention d’y procéder réellement, ii) qu’il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux, iii) que les travaux doivent être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire.

Soulignant que s’il a pu être décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’étant cependant envisageable que si objectivement, le maintien dans les lieux du locataire est possible, le premier juge a dit qu’il lui appartenait d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il a constaté que la bailleresse versait plusieurs devis concernant les travaux de rénovation de l’entièreté de l’immeuble, desquels il résulte que les travaux envisagés ont trait à la rénovation complète de l’immeuble comprenant plusieurs appartements (les travaux consistant en travaux de démolition des murs, d’électricité, l’installation d’une nouvelle chaudière à gaz, l’isolation de la toiture, de carrelage, de sanitaire, de peinture, de revêtement de sols, des travaux de menuiserie interne ainsi que la réfection de la façade).

Il a souligné que, suivant courrier de la société CARDOSO chargée d’effectuer lesdits travaux, i) une durée de huit mois est nécessaire pour mener le chantier à son terme et ii) les travaux de remise en état envisagés ne peuvent pas être effectués dans des appartements loués à cause d’éventuels risques.

Le premier juge en a conclu i) que les travaux de réfection envisagés sont importants et d’une envergure telle qu’ils rendent impossible le maintien des locataires dans les lieux, ii) qu’au vu du fait que le motif de résiliation invoqué par B.) n’a connu aucune contestation de la part des défendeurs, il y avait lieu de conclure que B.) a valablement résilié les contrats de bail conclus entre parties ce avec effet aux 3 juillet 2010, respectivement 12 juillet 2013 pour motif grave, iii) que la présence des locataires pendant les travaux n’est pas possible en raison d’éventuels risques et iv) que le fait que A.) s’engage à déménager temporairement des lieux pendant la durée des travaux ne porte pas à conséquence, mais qu’il y avait lieu d’accorder aux deux locataires un délai de deux mois afin de leur permettre de se reloger.

Quant à la demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer, formulée par A.) et par C.), après avoir rappelé les articles 1728, 1719, 1720 et 1721 du code civil, le premier juge a dit qu’eu égard aux contestations soulevées par B.), il appartient à A.) et C.) de prouver que la chaudière ne fonctionne plus depuis le mois de novembre 2013. Il a constaté qu’à cet effet, ils se prévalaient de devis dressés par la société SANICHEL et par la société SANITHERM, d’une note dressée sur papierentête de la société SANICHEL et d’attestations testimoniales. En soulignant que, suivant note dressée le 12 mars 2012 par la société SANICHEL, des pannes de chauffage ont pu être constatées, le premier juge a dit qu’avant tout autre progrès en cause, il convenait d’instaurer une expertise avec la mission telle que retranscrite cidesssus.

Quant à la demande de remise en état de la chaudière, le premier juge a dit qu’en attendant l’issue de la mesure d’instruction, il convenait de réserver ce volet de la demande.

Quant aux décomptes des charges pour les années 2012 et 2013, le premier juge a constaté que B.) ne conteste pas ne pas avoir remis jusqu’à présent les décomptes des charges pour les années 2012 et 2013, de sorte qu’il a dit qu’il y avait lieu de la condamner à communiquer aux locataires les décomptes des charges pour les années 2012 et 2013.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 12 août 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir dire non fondée la demande adverse en résiliation du bail et en déguerpissement.

A titre principal, l’appelant estime que la résiliation du bail opérée par courrier du 14 janvier 2013 serait « non régulière » dans la mesure où, étant à l’étranger lorsque le facteur est passé, ledit courrier aurait été retourné à la poste et, après l’expiration du délai de garde, aurait été réexpédié à l’expéditeur.

A.) fait valoir que dans ces conditions il n’a pris connaissance de l’intention du bailleur que lors de la convocation devant la justice de paix en janvier 2014 et qu’il n’a pu contester la dénonciation préalablement.

A titre subsidiaire et pour autant que le congé devait être déclaré régulier, A.) fait plaider qu’à l’expiration du préavis (le 31 juillet 2013), un nouveau bail à durée indéterminée se serait mis en place dans la mesure où B.) aurait « cessé de manifester son intention de ne pas consentir un nouveau contrat de bail ». En effet, A.) serait resté dans les lieux et B.) aurait accepté les loyers qui lui ont été payés.

Quant au fond, A.) conteste l’existence d’un motif grave justifiant la résiliation du bail.

Ainsi, A.) verse des photos de son appartement qu’il considère dans un état tout à fait acceptable. Certes, les sanitaires ne seraient plus modernes, mais, mis à part ce point, l’état de l’appartement ne donnerait pas lieu à critiques et il n’y aurait aucune nécessité ni aucune urgence de procéder à une rénovation de fond en comble de cet appartement.

En particulier, la réfection totale de la chape ne serait pas justifiée.

De plus, la toiture aurait été refaite il y a 3 ou 4 ans.

Si le bailleur insiste pour changer les fenêtres ou le compteur électrique, A.) ne s’oppose pas à ces travaux, mais il estime que ces travaux pourraient se faire en l’espace de quelques jours tout au plus et qu’ils ne seraient pas incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.

A.) ajoute que deux autres points inscrits dans le devis de l’entreprise CARDOSO, à savoir la réfection de la véranda ainsi que du crépis de la résidence, ne l’affecterait en rien de sorte que ces points ne sauraient être invoqués à l’appui de la demande en résiliation du bail.

A.) est d’avis que l’intention réelle de B.) est de « de se débarrasser de ses locataires » et de « vouloir tirer le meilleur profit de la veine spéculative immobilière de Luxembourg ».

A.) fait encore grief au premier juge d’avoir ordonné une expertise pour déterminer l’existence et les causes du dysfonctionnement du chauffage alors que l’appelant estime avoir rapporté cette preuve. En effet, il résulterait notamment des attestations testimoniales versées ainsi que des rapports d’intervention des entreprises SANITHERM et SANICHEL que la cause du dysfonctionnement résiderait dans l’absence d’approvisionnement de la cuve à mazout, ce.

En raison du défaut de jouissance occasionné par le dysfonctionnement du chauffage, A.) sollicite d’une part à se voir autoriser à faire procéder, aux frais du bailleur, au nettoyage et au remplissage de la cuve à mazout et à la réparation, respectivement à la mise en route de la chaudière et il conclut à la réduction de loyer de 20% à partir de novembre 2013, réduction chiffrée à un total de 2.100,00 euros au moment de l’acte d’appel.

A.) demande encore l’allocation de la somme de 3.000,00 euros au titre de réparation du préjudice matériel et moral qui lui serait accru en raison du dysfonctionnement du chauffage.

Enfin, A.) sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

B.) soulève l’irrecevabilité du moyen de A.) suivant lequel le bail ne lui aurait pas été valablement dénoncé, pareil moyen n’ayant pas été soulevé en première instance. A titre subsidiaire, B.) demande à retenir que c’est la requête introductive d’instance qui vaut dénonciation du bail et à voir constater ainsi que le bail a été valablement résilié entre parties, sinon et à titre encore plus subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail.

B.) réfute l’argumentation adverse développée à titre subsidiaire, d’après laquelle un nouveau bail se serait formé à l’expiration du délai de préavis. En effet, le précédent mandataire de B.) aurait clairement et formellement réitéré par courrier du 14 août 2013 la demande en déguerpissement de la bailleresse. De même, les animosités constantes entre parties depuis la dénonciation du bail ne permettraient pas de plaider en faveur de la conclusion d’un nouveau bail.

Quant au fond, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a retenu que les travaux de rénovation et d’assainissement sont d’une envergure telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.

Il serait parfaitement légitime que B.) décide, en bon père de famille, de veiller à la conservation de son patrimoine immobilier et de le rénover pour en préserver la substance, sans qu’elle puisse en être empêchée par un locataire refusant de quitter les lieux. Décider le contraire reviendrait à porter une atteinte grave à son droit de propriété.

Ainsi, l’immeuble qui date de 1964 ne correspondrait plus aux standards modernes et des rénovations importantes s’imposeraient. Dans ce cadre, elle fait valoir que la toiture aurait déjà été refaite, de même que les appartements des 3e et 4e étage. Face au refus non justifié de A.) et de C.) de quitter les lieux, B.) aurait cependant dû suspendre les travaux de rénovation.

Pour le détail des travaux de rénovation, B.) renvoie au devis CARDOSO qui avait déjà été examiné par le premier juge et à la lettre de cette entreprise qui évalue la durée des travaux à huit mois. Contrairement aux affirmations de A.), il ne s’agirait donc nullement de travaux ponctuels pouvant se réaliser en quelques jours.

Au besoin, B.) invite le tribunal à procéder à une visite des lieux afin de s’assurer du caractère légitime de ses motifs.

Elle ajoute encore que le bailleur devra être cru sur parole quant à la réalité du motif invoqué.

B.) donne encore à considérer que A.) n’habite pas du tout dans les locaux loués mais qu’il les utiliserait à des fins professionnelles pour y pratiquer des séances d’acupuncture tout en se demandant s’il ne pratique pas l’exercice illégal de la médecine.

Quant à la chaudière, B.) conteste qu’il y ait un quelconque dysfonctionnement (sous réserve d’un incident ponctuel en mars 2014) et elle fait valoir qu’elle n’a jamais été informée d’un quelconque problème de chauffage. Elle estime que cette réalité résulterait des éléments du dossier, raison pour laquelle elle estime que la mesure d’expertise instaurée par le premier juge ne s’imposait pas et demande, par appel incident, à réformer le jugement entrepris en ce sens.

Pour autant que de besoin et à titre subsidiaire, elle conclut, par confirmation du jugement entrepris, à l’instauration d’une consultation ou d’une expertise pour établir que le chauffage fonctionnait normalement.

Dans ces conditions, B.) conteste tout préjudice dans le chef de A.) du fait d’un prétendu dysfonctionnement du chauffage et elle s’oppose tant à la demande de A.) tendant à la réduction du loyer qu’à celle tendant à l’allocation de dommages et intérêts. Pour les mêmes raisons, elle s’oppose à voir autoriser A.) à faire nettoyer et à remplir la cuve à mazout et à faire procéder à une remise en état du chauffage aux frais de la bailleresse.

Enfin, B.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

C.) se rapporte à prudence de justice quant aux prétentions des autres parties en faisant valoir qu’elle n’a pas de revendications à faire valoir et qu’elle a d’ores et déjà quitté les lieux, ce qui est confirmé par la bailleresse.

Motifs de la décision

Observation préliminaire

En raison du temps de plaidoiries insuffisant lors de l’audience du 27 octobre 2014, le tribunal a décidé de limiter les débats aux volets de la régularité de la dénonciation du bail, à son éventuelle reconduction tacite et au caractère justifié ou non du motif de résiliation invoqué.

Il y a partant lieu de réserver le surplus, à savoir (i) l’appel incident interjeté par B.) et les demandes de A.) tendant à (ii) la réduction du loyer, (iii) à l’allocation de dommages et intérêts, (iv) à se voir autoriser à faire nettoyer et à remplir la cuve à mazout et à faire procéder à une remise en état du chauffage aux frais de la bailleresse, (v) ainsi que les demandes respectives des parties sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

La dénonciation du bail et son éventuelle prorogation tacite

Il résulte des justificatifs des modalités d’envoi de la poste que le courrier recommandé de résiliation du bail du 14 janvier 2013 a été remis le même jour à la poste pour être envoyé à A.). Celui-ci, absent, a été avisé de ce courrier en date du

15 janvier 2013, mais il n’a visiblement pas retiré le courrier à la poste avant l’expiration du délai de garde (19 février 2013).

Dans la mesure où A.) a été avisé de l’existence du courrier recommandé à son adresse personnelle (laquelle correspond à l’adresse de l’objet loué et est donc manifestement correcte puisque A.) y réside toujours), la dénonciation du bail a été régulière en la forme.

Le tribunal rappelle qu’aux termes du courrier de résiliation, le début du préavis légal de six mois a été fixé au 1er février 2013 pour expirer le 1er août 2014.

Il est manifeste que A.) n’a pas quitté les lieux à cette date, ce qui l’amène à faire plaider qu’il aurait été dans l’intention du bailleur de le laisser dans les lieux et qu’ainsi le bail aurait été tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Non seulement cette interprétation est, à l’évidence, contredite par l’existence du présent litige, mais encore résulte-t-il d’un courrier de l’avocat de B.) du 14 août 2013 (soit moins de 15 jours après l’expiration du préavis) que celle-ci insiste sur le déguerpissement de A.) et qu’elle lui a accordé, à l’époque, un ultime délai de 7 jours.

En ces circonstances et conformément à l’article 1739 du code civil, A.) ne saurait invoquer une reconduction tacite du contrat de bail et il convient dès lors d’analyser le bien-fondé du motif de résiliation.

Appréciation du motif de résiliation

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, B.) entend assainir et rénover de fond en comble les appartements occupés (respectivement ayant été occupés) par A.) et C.).

Contrairement à l’avis de B.), dans ce cas de figure le bailleur n’est pas cru sur parole.

En effet, si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement.

Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien trop strict.

En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du code civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163).

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, l’immeuble en question a été construit en 1964 et il n’est pas contesté que les fenêtres de l’appartement, les sanitaires et carrelages (y compris la chape) de la salle de bain, l’installation électrique, les menuiseries intérieures, les revêtements muraux et l’ensemble des radiateurs n’ont pas été remplacés depuis.

Or, B.) a projeté de procéder au remplacement de tous ces éléments suivant devis CARDOSO du 21 février 2013.

Il s’agit-là de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la mesure où ils ont trait au remplacement et à la modernisation d’éléments d’équipements et d’installations qui, pour la plupart, ont servi pendant cinquante ans. Contrairement à l’argumentation de A.) et compte tenu de l’ancienneté et partant de la vétusté inhérente de l’immeuble, les travaux ont une utilité objective et il ne saurait être retenu qu’ils auraient été commandés dans le but de déloger l’appelant.

Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux et c’est à bon droit que le premier juge a retenu que B.) avait valablement résilié les contrats de bail signés avec A.) et C.) pour motif grave.

Dans ces conditions, l’appel est d’ores et déjà à dire non fondé en ce qui concerne la résiliation des contrats de bail signés avec A.) et C.) et le déguerpissement de A.). Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ces points, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du jugement et à constater que la condamnation de déguerpissement prononcée à l’encontre de C.) est devenue sans objet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme, dit l’appel principal d’ores et déjà non fondé en ce qui concerne la résiliation des contrats de bail signés avec A.) et C.) et le déguerpissement de A.), partant confirme le jugement entrepris sur ces points, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement et à constater que la condamnation de déguerpissement prononcée à l’encontre de C.) est devenue sans objet,

réserve l’appel incident interjeté par B.), réserve les volets de l’appel principal concernant les demandes de A.) tendant à (i) la réduction du loyer, (ii) à l’allocation de dommages et intérêts, (iii) à se voir autoriser à faire nettoyer et à remplir la cuve à mazout et à faire procéder à une remise en état du chauffage aux frais de la bailleresse, réserve les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 5 mai 2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve les frais.