Landlord appeal dismissed; court confirms lower court's dismissal of lease termination and guarantor claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 209/2014

Audience publique du mardi, quatre novembre deux mille quatorze

Numéro 160983 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, épouse de Monsieur PERSONNE2.), avocat,

avec lequel elle demeure à B-ADRESSE1.),

2) PERSONNE3.) et PERSONNE4.), mineures d’âge, pour lesquelles agit leur père,

Monsieur

PERSONNE5.), en tant qu’administrateur légal, demeurant

à

F-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 28 mars

2014,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean WELTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), représentée par ses organes statutaires en fonctions,

2) PERSONNE6.),

médecin-spécialiste,

demeurant

professionnellement

à

L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) et 2) comparant par Maître Rosario GRASSO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160983 du rôle et appelée pour fixation le 29 avril

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 21 octobre 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Violeta DIMITROVA, avocat, en remplacement de Maître Jean WELTER,

comparant pour PERSONNE1.) ainsi qu’PERSONNE3.) et PERSONNE4.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Fanny MAZEAUD, avocat, en remplacement de Maître Rosario GRASSO,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE1.) et PERSONNE6.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 novembre 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 17 octobre 1995 et avenant du 19 juillet 2010 (prorogeant le

prédit bail pour une durée de trois/six/neuf années), des locaux d’un immeuble, sis à

L-ADRESSE4.), ont été donnés en location, d’abord par les consorts GROUPE1.) et

GROUPE2.), et ensuite par PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en leur

qualité de bailleurs à la société civile immobilière SOCIETE1.) (ci-après SCI

SOCIETE1.)), en qualité de locataire, lesdits baux stipulant en outre qu’PERSONNE6.)

s’engage avec la SCI SOCIETE1.) aux obligations du bail. Outre l’obligation à charge

du locataire de régler i) le loyer (de 40.000.- flux dans le bail de 1995 ; 2.000,00 euros

dans l’avenant de 2010) et ii) les avances mensuelles sur charges (10.000.- flux dans

le bail de 1995 ; 250,00 euros dans l’avenant de 2010), le locataire s’était engagé à

payer une garantie locative de 120.000.- flux en vertu du bail de 1995, et un

complément de garantie de 3.000,00 euros (avant le 1er novembre 2010) au titre de

l’avenant de 2010, de manière à porter le montant total de la garantie à 6.000,00 euros.

Par requête du 4 janvier 2013, PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont

sollicité la convocation de

la société civile immobilière

SOCIETE1.)

et

d’PERSONNE6.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) les entendre

condamner solidairement à leur payer le loyer mensuel avec l’avance sur charges de

2.375,00 euros, pour les mois d’octobre 2012 à janvier 2013, de même que les

montants dus pour le temps à écouler jusqu’à leur déguerpissement effectif et jusqu’à

la remise en état de l’appartement loué, ainsi que la somme de 3.000,00 euros à titre

de complément de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir du jour de la

demande en justice jusqu’à solde, ii) résilier le contrat de bail existant entre parties,

condamner la locatrice à déguerpir des lieux, iii) condamner la société civile

immobilière SOCIETE1.) et son garant PERSONNE6.) à fermer l’ouverture pratiquée

dans le mur entre les appartements contigus sis au n°

ADRESSE4.)

et

n° ADRESSE3.), sinon voir autoriser les requérantes à ce faire aux frais de la locataire,

iv) se voir accorder une indemnité de procédure de 1.000,00 euros, v) ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir et vi) déclarer le jugement à intervenir

commun à PERSONNE6.).

Par jugement rendu en date du 13 février 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

i) s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en paiement dirigée contre

PERSONNE6.), ii) a déclaré irrecevable, la demande tendant au paiement des

montants redus pour le temps à écouler jusqu’au déguerpissement effectif et jusqu’à

la remise en état de l’appartement loué, iii) a déclaré les demandes de PERSONNE1.),

d’PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) recevables pour le surplus, iv) les a dit non

fondées, v) a dit non fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité de procédure et vi) a condamné

PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté qu’PERSONNE6.) était actionné en

raison de son engagement personnel pour l’exécution de toutes les obligations à

charge du locataire. Il a dit qu’au vu des stipulations contractuelles claires,

PERSONNE6.) ne saurait être considéré comme locataire, la personne qui se porte

garant de l’exécution des obligations du preneur dans le cadre d’un contrat de bail, ne

devenant pas locataire elle-même, mais ne s’engageant qu’unilatéralement à garantir

les obligations du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Rappelant i) l’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile et ii) le principe

selon lequel, la caution est un tiers par rapport aux relations entre preneur et bailleur,

le premier juge, en précisant qu’il siégeait en matière de bail à loyer, s’est déclaré

incompétent pour connaître de l’action dirigée contre PERSONNE6.).

La demande, tendant au paiement des montants dus pour le temps à écouler jusqu’au

déguerpissement effectif et jusqu’à la remise en état de l’appartement loué, a été

déclarée irrecevable pour être prématurée.

Quant au surplus de la demande, le premier juge a constaté que, même si les loyers

ont été payés avec du retard pendant l’année 2012 et au cours des deux premiers

mois de l’année 2013, il était constant en cause qu’à l’heure des débats de première

instance, tous les arriérés de loyers, de même que le complément de la caution

locative étaient payés, et que depuis mars 2013, les loyers étaient payés régulièrement

et ponctuellement. La demande en paiement relative aux arriérés de loyers a partant

été déclarée non fondée.

Quant à la demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement, après avoir

rappelé i) que l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations

principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance

locative et ii) qu’en principe le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail

et qu’il en est de même en cas de non-fourniture de la garantie locative prévue au

contrat, le premier juge a dit que, au vu de la longue durée du bail, ainsi que du fait

que la société civile immobilière SOCIETE1.) a toujours satisfait à ses engagements

sans critique de la part des bailleurs jusqu’à l’année 2012, d’une part, et en

considération du fait que tous les arriérés de loyers ont été payés et que, depuis mars

2013, les loyers étaient payés régulièrement et ponctuellement, d’autre part, il n’y avait

pas lieu de résilier le bail, les retards de paiements au cours de l’année 2012, n’étant

pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Il a encore dit que, même pris ensemble avec les retards de paiements, le fait de

n’avoir versé le complément de la garantie locative stipulé dans l’avenant du 19 juillet

2010 (en portant le montant de 3.000,00 à 6.000,00 euros), qu’en date du 19 mars

2013, n’était pas non plus de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail.

Quant au troisième grief formulé par les bailleurs pour tenter de justifier la résiliation

du bail, consistant en une condamnation au pénal d’PERSONNE6.), le premier juge a

dit, qu’indépendamment du fait que ce dernier n’est pas à considérer comme locataire,

une condamnation au pénal prononcée à l’encontre d’un locataire (à moins qu’il ne

s’agisse de faits commis à l’encontre de la personne du bailleur), n’affecte pas les

relations contractuelles entre bailleur et preneur et est étrangère aux obligations du

locataire découlant du contrat de bail et ne rend pas ce dernier indigne de rester dans

des lieux pris en location.

Le premier juge a partant dit non fondée la demande tendant à la résiliation du bail et

au déguerpissement du locataire.

De ce jugement leur notifié le 17 et 18 février 2014, appel a été régulièrement relevé

par PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) suivant exploit d’huissier du

28 mars 2014.

Par réformation du jugement entrepris, les parties appelantes demandent à voir

déclarer leur demande recevable et fondée à l’encontre d’PERSONNE6.) et de faire

droit à la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et au déguerpissement des

parties intimées des lieux loués.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font valoir

qu’PERSONNE6.) est à considérer comme locataire et non, tel que retenu à tort par

le premier juge, comme simple garant des obligations découlant du bail. Elles estiment

qu’au vu des stipulations claires du bail de 1995 et de l’avenant de 2010, il est établi

qu’PERSONNE6.) a signé le bail en tant que locataire. Ce fait se trouverait encore

corroboré par la circonstance qu’PERSONNE6.) détient la quasi-totalité des parts de

SCI SOCIETE1.) et représente la société en tant « qu’administrateur ». Par ailleurs,

les locaux serviraient à abriter le cabinet médical exploité par PERSONNE6.), de sorte

qu’il ne saurait faire de doute qu’à l’instar de SOCIETE1.), PERSONNE6.) a également

la qualité de locataire.

Ce serait dès lors à tort que le premier juge s’est déclaré incompétent pour connaître

de la demande dirigée à l’encontre d’PERSONNE6.).

Quant au fond, tout en reconnaissant qu’à l’heure des débats, il n’y a aucun arriéré de

loyer, les parties appelantes demandent à voir résilier le bail et condamner

PERSONNE6.) et la SCI SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués.

A noter que si les parties bailleresses font état d’arriérés relatifs à un décompte de

charges, elles ne versent aucune pièce y relative et ne formulent aucune demande en

paiement y relative, en donnant à considérer qu’une telle demande ne sera formulée

« qu’une fois la résiliation du bail prononcée ».

D’après les parties bailleresses, la résiliation du bail se justifie au regard i) des

paiements irréguliers du loyer (dans ce contexte, elles renvoient au tableau inséré

dans l’acte d’appel), ii) des arriérés de loyers d’octobre 2012 à janvier 2013 (qui ont

mené à l’introduction d’une demande en justice), iii) du défaut de paiement du

complément de garantie dans le délai stipulé dans l’avenant de 2010, iv) d’une

condamnation pénale prononcée à l’encontre d’PERSONNE6.)

et v) d’une

condamnation administrative prononcée à l’encontre d’PERSONNE6.), lui interdisant

de pratiquer sa profession pendant plusieurs années.

La circonstance que les arriérés du prix du bail aient été apurés suite à l’introduction

de la demande en justice, ne saurait influer sur la résiliation du bail qui se justifierait

pleinement.

PERSONNE6.) et la SCI SOCIETE1.) concluent à la confirmation pure et simple du

premier jugement et ils sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

En soulignant les termes clairs et précis du bail de 1995 et de l’avenant de 2010,

PERSONNE6.) donne à considérer que c’est à juste titre que le premier juge s’est

déclaré incompétent pour connaître de la demande dirigée à son encontre, étant

donné qu’il ne serait pas à considérer comme locataire, mais seulement en tant que

garant des obligations découlant du bail à charge du locataire SCI SOCIETE1.). Dans

ce contexte, PERSONNE6.) souligne en outre que les courriers ont été adressés

exclusivement à SOCIETE1.) par les bailleurs.

Quant à la résiliation du bail, les parties intimées font valoir qu’en statuant comme il l’a

fait, le premier juge a fait une juste appréciation des éléments de la cause et que

d’ailleurs le juge a un pouvoir d’appréciation souverain pour déterminer si un

manquement est suffisamment grave pour justifier la sanction de la résiliation du bail.

Dans le cadre de ce pouvoir, il faudrait en l’espèce tenir compte i) du fait que les parties

sont contractuellement liées depuis près de 20 ans, ii) que les seules lettres de mise

en demeure adressées par les bailleresses au locataire, datent de 2012 et iii) qu’à

l’heure actuelle, il n’y a pas d’arriéré de loyers, SCI SOCIETE1.) s’acquittant depuis le

début de l’année 2014, même anticipativement, c’est-à-dire avant l’échéance

mensuelle convenue dans le bail.

En tout état de cause, les parties intimées contestent qu’à l’heure des débats, un

quelconque arriéré de décompte charges existe.

Quant au grief tenant à la condamnation pénale encourue par PERSONNE6.), les

parties intimées donnent à considérer que c’est à bon droit que le premier juge a dit

qu’PERSONNE6.) n’est pas locataire, de sorte que la condamnation n’a aucune

incidence sur le litige.

Quant à la condamnation administrative prononcée à l’encontre d’PERSONNE6.), les

parties intimées font relever qu’il y a appel, de sorte que le litige est encore pendant et

n’est dès lors pas définitivement toisé.

Il n’y aurait partant aucun motif grave justifiant la résiliation du bail.

Motifs de la décision

A l’instar du premier juge, le tribunal tient à souligner qu’au vu des termes clairs et

précis du bail de 1995 et de son avenant de 2010, PERSONNE6.) n’est pas à

considérer comme locataire, seule la SCI SOCIETE1.) ayant la qualité de preneur,

PERSONNE6.) s’étant uniquement engagé en tant que garant des obligations nées

du bail.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 3.3° du nouveau code de procédure civile, le

juge de paix connaît à charge d'appel à quelque valeur que la demande puisse s'élever

de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à

l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en paiement d'indemnités

d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient ou non la suite

d'une convention.

Les compétences matérielles que les juridictions se voient attribuer sont i) exclusives,

ce qui signifie qu’elles sont seules compétentes pour connaître des litiges qui leur sont

attribuées par la loi, à l’exclusion de toute autre juridiction. Ces compétences sont en

outre ii) spéciales en ce qu’elles ne s’étendent qu’aux litiges directement visés par la

loi, à l’exclusion de tout autre litige, étant précisé que les règles de compétence sont

d’ordre public (Th. HOSCHEIT ; l’Evolution du litige en cours d’instance, Bullet. Cercle

François Laurent, 2004, bull. II, n° 62).

Par ailleurs, la compétence exclusive du tribunal de paix en matière de bail à loyer fait

l’objet d’une interprétation restrictive par les tribunaux. Ainsi cette compétence ne

s’étend pas aux actions dirigées par le bailleur contre la caution du locataire (Th.

HOSCHEIT, le Droit Judiciaire Privé, édit. Bauler 2012, n° 151, Cass 13 février 1992.

P. 28, page 236).

Par analogie de raisonnement, il y a lieu d’admettre que le prédit principe retenu pour

la caution s’applique à la personne se portant garant de la bonne exécution des

obligations d’un bail.

C’est partant à juste titre que le premier juge s’est déclaré incompétent pour connaître

de la demande dirigée à l’encontre d’PERSONNE6.).

Quant au fond, il est rappelé que pour justifier leur demande tendant à la résiliation du

bail, les bailleurs se prévalent de certains manquements dans le chef du locataire aux

obligations lui incombant.

A l’instar du premier juge et par adoption de ses motifs, tout en soulignant i) qu’à l’heure

à laquelle, le tribunal statue, le locataire n’accuse aucun arriéré de paiement (étant

précisé que le prétendu arriéré de paiement concernant un décompte de charges, dont

les bailleresses font état, n’est documenté par aucune pièce et saurait engendrer une

quelconque conséquence juridique), ii) que la condamnation administrative prononcée

à l’encontre d’PERSONNE6.) se trouve en instance d’appel, de sorte qu’il ne saurait

s’en dégager une quelconque conséquence juridique, le tribunal ne peut que constater

que c’est à juste titre et par une saine appréciation des éléments de la cause que

PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont été déboutées de leur demande

en résiliation du bail.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé.

Il y a lieu de débouter les parties intimées de leur demande tendant à l’octroi d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, l’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande d’PERSONNE6.) et de la société civile immobilière

SOCIETE1.) tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.