Landlord's appeal partially allowed; tenant ordered to pay window repair costs but not deposit.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 203/2014

Audience publique du mardi, vingt-et-un octobre deux mille quatorze

Numéro 160810 du rôle

Composition :

Jacques KESSELER, premier juge-président,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch

du 13 mars 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Marc WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160810 du rôle et appelée pour fixation le 1er avril

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 7 octobre 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit:

Maître Brice HELLINCKX, avocat, en remplacement de Maître Yvette HAMILIUS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Marc WAGNER, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

21 octobre 2014, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail du 11 mai 2011, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.). Il est constant en

cause que le locataire, après avoir régulièrement résilié le contrat, a quitté les lieux

loués le 31 juillet 2013.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du

29 octobre 2013, PERSONNE2.) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant

le tribunal de paix de Luxembourg pour, principalement, lui voir ordonner de débloquer,

sous peine d’astreinte, la garantie bancaire à première demande fournie, sinon

subsidiairement, l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.000,00 euros à titre

de restitution de la garantie locative, et, en tout état de cause, l’entendre condamner à

lui payer la somme de 992,59 euros à titre de remboursement de frais de réparation

d’une porte-fenêtre avancés par le locataire, chaque fois avec les intérêts légaux à

partir du 3 septembre 2013, jour d’une mise en demeure, sinon à partir du jour de la

demande en justice, jusqu’à solde. Il a encore demandé l’allocation d’une indemnité

de procédure de 750,00 euros.

Devant le premier juge, PERSONNE1.) s’est opposé à la restitution de la garantie

locative en plaidant que le locataire aurait laissé la maison dans un mauvais état, ce

qui l’a amené à demander reconventionnellement, lors des plaidoiries du 30 janvier

2014, la condamnation du requérant à lui payer du chef de dégâts locatifs la somme

de 9.915,37 euros et la somme de 6.000,00 euros (correspondant à trois mois de

loyers) à titre d’indemnité de relocation.

PERSONNE1.) a fait état des dégâts locatifs, respectivement des frais de remise en

état suivants :

réparation living et nettoyage pierres naturelles

3.137,99 euros

plancher 1er étage 2.509,69 euros

entretien chauffage 321,80 euros

peinture

2.694,68 euros

réparation façade terrasse 696,90 euros

remplacement hotte cuisine 554,31 euros.

Retenant notamment que (i) dans la mesure où PERSONNE1.) a fait appel à la

garantie bancaire à première demande, la demande principale tendant au déblocage

de celle-ci est devenue sans objet, (ii) que, puisque l’existence des dégâts locatifs est

contestée, PERSONNE1.) devrait donc établir à la fois l’existence-même de dégâts et

démontrer ensuite que ceux-ci dépassent le cadre d’une usure normale, (iii) que cette

preuve n’était pas rapportée en l’espèce, (iv) que le bailleur ne pouvait prétendre à une

indemnité de relocation en l’absence de résiliation du bail aux torts du locataire et (v)

que les frais de réparation de la porte-fenêtre restent à charge du locataire étant donné

que c’est la mauvaise manipulation de ce dernier qui a rendu nécessaire la réparation,

le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 13 février 2014 :

-

dit non fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.) ;

-

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en remboursement des frais de

réparation de la porte-fenêtre et en déboute ;

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative,

partant ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.000,00 euros

avec les intérêts légaux à compter du 3 septembre 2013, jour de la mise en

demeure, jusqu’à solde ;

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 400,00 euros, partant ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à titre d’indemnité de

procédure la somme de 400,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

13 mars 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle en remboursement de la garantie

locative et à le voir condamner à lui payer le montant de 11.156,69 euros au titre de

dégâts locatifs (7.156,69 euros) et d’une indemnité d’indisponibilité équivalente à deux

mois de loyers (4.000,00 euros).

PERSONNE1.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel et donne à considérer qu’il ne s’oppose pas à une

compensation entre la condamnation sollicitée et la demande reconventionnelle en

remboursement de la garantie locative.

Les dégâts locatifs visés à l’acte d’appel sont les suivants :

-

réparation et réfection pierres naturelles living : 1.845,67 euros + TVA ;

-

chambranle porte : 284,55 euros + TVA ;

-

montage d’un nouveau tablier de volet + main d’œuvre : 598,47 euros + TVA ;

-

révision chauffage : 321,80 euros ;

-

réfection façade terrasse : 696,9 euros ;

-

réfection « marches d’escalier » : 3.000,00 euros.

Lors de l’audience des plaidoiries du 7 octobre 2014, PERSONNE1.) a augmenté sa

demande d’un montant de 554,31 euros du chef de frais de remplacement d’une hotte.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que les dégâts listés ci-dessus

seraient documentés par constat d’huissier du 25 janvier 2014, l’huissier ayant

procédé aux constatations en date du 18 septembre 2013. PERSONNE1.) explique ce

délai par le fait que les parties se sont d’abord rencontrées en date du 2 août 2013

pour procéder à un état de sortie des lieux, mais que, en raison du désaccord

concernant l’imputabilité des dégâts, aucun constat n’a été signé à ce moment et que,

en raison de la période des vacances, aucun huissier n’a pu être trouvé avant le 18

septembre 2013.

Dans la mesure où le bail stipule que les lieux ont été pris en location dans un état

impeccable, il ne ferait aucun doute que les dégâts constatés seraient imputables à

PERSONNE2.), ceci d’autant plus que le locataire avait « deux à trois chiens » et

nonobstant l’attestation testimoniale de sa concubine qui serait « contraire à la vérité ».

Le litismandataire de PERSONNE1.) a encore donné des explications de fait

concernant les différents postes dont il réclame indemnisation, explications que le

tribunal développera s’il sera amené à vérifier le bien-fondé de ces différents postes.

PERSONNE2.) a conclu à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que

PERSONNE1.) serait à débouter de ses prétentions dans la mesure où, lors de la visite

des lieux du 2 août 2013, soit immédiatement après la prise d’effet de la résiliation,

aucun des dégâts actuellement invoqués n’aurait été constaté, que le bailleur aurait

pris possession des clés sans aucune réserve en promettant de lever la garantie

bancaire, confirmant ainsi que l’objet du bail a été dans un bon état et qu’il renoncerait

à faire valoir une réclamation quant à des dégâts locatifs dont le locataire conteste

l’existence par ailleurs.

PERSONNE2.) ajoute que le constat d’huissier serait un constat de complaisance (il

aurait constaté que l’huissier et PERSONNE1.) se seraient tutoyés et que l’huissier

n’aurait pris en compte aucune de ses observations, faisant ainsi preuve de partialité).

Par ailleurs, entre le 2 août et le constat d’huissier, il y aurait eu des « va et vient »

permanents dans la maison (ainsi lors du rendez-vous avec l’huissier en septembre, il

y aurait eu un désordre et un tas avec du matériel/décombres devant la maison), de

sorte que PERSONNE2.) conteste également être à l’origine des dégâts.

PERSONNE2.) conclut à l’irrecevabilité des demandes concernant les frais de remise

en état de(s) marche(s) d’escalier ainsi que de celle concernant l’indemnité

d’indisponibilité, celles-ci seraient en effet nouvelles en instance d’appel.

Subsidiairement, PERSONNE2.) soulève le libellé obscur de ces demandes.

A titre plus subsidiaire, il conteste le bien-fondé des différents postes de dégâts locatifs

invoqués, soit qu’ils ne seraient pas documentés par pièces, soit que ce ne serait que

le résultat d’une usure normale.

PERSONNE2.) demande encore, par appel incident, à voir condamner PERSONNE1.)

à lui rembourser les frais de remplacement de la porte-fenêtre dont l’entretien

incomberait au bailleur et il conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Quant aux moyens d’irrecevabilité soulevés

Quant au moyen du libellé obscur et pour autant que ce moyen puisse s’appliquer à

des prétentions formulées oralement à la barre, il est à rejeter dans la mesure où

PERSONNE2.) n’invoque aucun grief qui résulterait du prétendu libellé obscur des

demandes critiquées comme insuffisamment motivées.

En ce qui concerne le moyen d’irrecevabilité tiré du caractère nouveau de ces

demandes, le tribunal constate, conformément à l’argumentation de PERSONNE1.),

que la demande concernant l’indemnisation des frais de remise en état de(s)

marche(s) d’escalier ne constitue qu’une augmentation de la demande globale du

bailleur tendant à se voir indemniser des dégâts locatifs, ce poste constituant un volet

de cette demande parmi d’autres.

Il est vrai que l’indemnité d’indisponibilité n’avait pas été sollicitée en première

instance.

L’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile permet au défendeur de

former en appel des demandes nouvelles lorsqu’elles servent de défense à l’action

principale ou lorsqu’elles visent à la compensation.

La jurisprudence accueille les demandes en compensation formulées pour la première

fois en appel dans des hypothèses variées. Ainsi, le défendeur formule une demande

en compensation lorsqu’il demande des dommages-intérêts au demandeur qui le

poursuit en paiement (cf. Répertoire de Procédure Civile et Commerciale, Dalloz 1956,

verbo Demande Nouvelle, n° 159).

Dans la mesure où l’indemnité d’indisponibilité est, par essence, une demande en

allocation de dommages et intérêts, cette demande est, en vertu des principes

dégagés ci-dessus, à déclarer recevable.

Quant au fond

Quant au poste « entretien/nettoyage chaudière »

Le tribunal rappelle qu’il s’agit ici, non pas d’un dégât locatif, mais d’une obligation

d’entretien du chauffage dont les frais incombent, conformément au point 6 de la

rubrique « charges et conditions » du bail au locataire.

Il importe peu que le nettoyage et la révision de la chaudière se soient faits après la

sortie du locataire. En effet, si celui-ci ne prouve pas (comme en l’espèce) avoir déjà

déboursé les frais afférents pendant la durée du bail, il reste redevable de cette somme

et la demande du bailleur est d’ores et déjà, par réformation du jugement entrepris, à

déclarer fondée à concurrence du montant de 321,80 euros documenté par facture

SOCIETE1.) du 17 septembre 2013.

Quant au poste « remplacement de la porte-fenêtre »

Le tribunal rappelle que le locataire a avancé ces frais et qu’il en demande

actuellement remboursement au bailleur.

Il résulte pourtant d’un courrier de l’entreprise SOCIETE2.) du 29 janvier 2014

(entreprise qui avait procédé au remplacement de la porte-fenêtre) que le

remplacement a été rendu nécessaire par une mauvaise manipulation de l’utilisateur

(il s’agit du locataire).

Dans ces conditions et par confirmation du jugement entrepris, le locataire ne pourra

pas prétendre au remboursement des frais de remplacement se chiffrant à 992,59

euros TTC.

L’appel incident de PERSONNE2.) est dès lors à déclarer non fondé.

Quant aux autres postes

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état

qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il ne sera pas non plus tenu des dégâts qui ne lui sont pas imputables.

En l’espèce, il résulte d’un état des lieux d’entrée contradictoire du 1er juin 2011 que

les lieux étaient dans un état globalement satisfaisant puisque la mention « ok » figure

derrière la majorité des points.

Il est un fait que, en raison d’un différend entre parties, aucun état des lieux de sortie

n’a été signé début août 2013.

Ce n’est que le 18 septembre 2013 qu’un état des lieux a été dressé par huissier.

Non seulement PERSONNE2.) estime que les constations de l’huissier ne seraient

pas objectives, mais encore conteste-t-il être à l’origine des dégâts constatés par

l’huissier au vu du laps de temps qui s’est écoulé depuis qu’il a quitté les lieux. Par

ailleurs, le bailleur aurait renoncé à faire valoir d’éventuels dégâts locatifs par le fait

d’avoir accepté les clés sans aucune réserve lors de la visite des lieux de début août

2014.

S’il n’y a pas de constat écrit, l’état des lieux au moment du départ du locataire pourra

être prouvé par tout moyen de preuve légalement admissible. Le plus souvent, la

preuve est alors administrée par l’audition de témoins ou par la production de photos

ou d’enregistrements vidéo.

Contrairement à une opinion largement répandue, l’acceptation tacite des clés par le

propriétaire ne vaut pas acceptation du bon état des lieux. De la même manière qu’en

début de bail, le locataire peut encore dénoncer des vices dans les jours et semaines

qui suivent son entrée dans les lieux, le bailleur peut réclamer indemnisation pour les

dégâts locatifs dans les jours et les semaines qui suivent la remise des clés.

Il n’y a pas de règle fixe sur le délai pendant lequel le propriétaire peut ainsi réclamer.

La question est laissée à l’appréciation du juge, qui apprécie souverainement au

regard des circonstances de l’affaire (cf. Marc Thewes, Le Nouveau Droit du Bail,

éditions ULC, n° 223 et 224).

En l’espèce, les parties se sont rencontrées pour la remise des clés en date du 2 août

2014.

Ce n’est qu’un mois plus tard, par mail du 2 septembre 2013, que PERSONNE1.)

demande à PERSONNE2.) comment il entend « die durch Ihnen entstandenen

Schäden zu beheben » sans préciser de quels dégâts il s’agit.

En date du 18 septembre 2013, soit plus de six semaines après la remise des clés, le

bailleur fait constater des dégâts locatifs par voie d’huissier.

Or, (i) au vu de la teneur de l’attestation testimoniale de la compagne du locataire, de

laquelle il résulte que lors de la visite des lieux du 2 août 2014, le bailleur était

« zufrieden mit dem Zustand des Hauses. Er bemängelte lediglich eine nicht

vorgenommene Heizungswartung sowie eine klemmende Rollade an der Terrassentür

» et qu’il allait facturer ces deux postes et (ii) au vu du délai de plus de six semaines

qui s’est écoulé entre la sortie du locataire et le constat d’huissier, le tribunal retient

que l’imputabilité des dégâts renseignés dans le constat d’huissier au locataire n’est

pas établie, à l’exception du poste « réparation volet » qui se chiffre suivant facture

SOCIETE2.) du 25 septembre 2013 au montant 598,47 euros HTVA, soit 688,24 euros

TTC.

Quant à l’indemnité d’indisponibilité

Dans la mesure où seule la demande concernant le poste relatif au remplacement d’un

volet est fondée et que ces réparations ne sont pas d’une ampleur telle qu’ils rendraient

les lieux indisponibles et qu’ils retarderaient une relocation subséquente, le demande

de PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une indemnité d’indisponibilité est à déclarer

non fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’augmentation de la

demande de PERSONNE1.) est à déclarer non fondée et que son appel est à déclarer

partiellement fondé de sorte que la demande en condamnation du bailleur est, par

réformation du jugement entrepris, à déclarer fondée à concurrence de (321,80 +

688,24 =) 1.010,04 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre

2013, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Il y a encore lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.000,00 euros au titre de

remboursement de la garantie locative et d’ordonner la compensation entre les

créances résultant de condamnations respectives.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.010,04 euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2013 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

ordonne la compensation entre les créances réciproques résultant des condamnations

respectives des parties,

dit recevable mais non fondée l’augmentation de la demande de PERSONNE1.),

dit recevable mais non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’allocation

d’une indemnité d’indisponibilité,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour ¼ à

PERSONNE1.) et pour ¾ à PERSONNE2.).