Commercial lease rent increased by tribunal to market average during commercial suspension period.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 198/2014

Audience publique du mardi, quatorze octobre deux mille quatorze

Numéro 158059 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme

SOCIETE1.)

SA, établie

et ayant son siège social

à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés ADRESSE2.) sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 14 novembre 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158059 du rôle et appelée pour fixation le

17 décembre 2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 18 mars 2014 et finalement à

l’audience publique du mardi, 30 septembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit:

Maître

Arsène KRONSHAGEN, avocat,

comparant pour

la société anonyme

SOCIETE1.) SA, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Yvette HAMILIUS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

14 octobre 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé en date du 14 janvier 2005, un immeuble commercial sis

à ADRESSE4.), a été donné en location par PERSONNE1.) à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. (ci-après dénommée SOCIETE1.)), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 6.150,00 indexé aux variations de l’indice du coût de la vie. Le bail a été

conclu pour une durée initiale de 5 années, avec effet au 1er septembre 2005,

renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de trois années à moins que

l’une des parties contractantes ne le dénonce moyennant un préavis de 6 mois avant

chaque échéance.

Suivant courrier du 12 juin 2012, le susdit bail a été résilié par PERSONNE1.) afin de

pouvoir apporter d’« amples modifications architecturales et structurelles » à son

immeuble.

Par courrier du 10 mai 2013, le bailleur informe le locataire i) que suite à une entrevue

entre parties au début de l’année 2013, lors de laquelle PERSONNE1.) aurait fait une

nouvelle proposition de bail moyennant paiement d’un loyer de 16.000,00 euros, il est

resté sans nouvelles de la part du preneur et ii) qu’à défaut de réponse de celui-ci

jusqu’au 1er juin 2013, il considérait le bail commercial comme résilié avec effet au 1er

septembre 2013.

Par requête du 20 juin 2013, SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix ADRESSE2.) pour se voir accorder,

conformément aux dispositions de l’article 1762-8 du code civil, un premier sursis

commercial de six mois.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a formulé une demande

reconventionnelle tendant à voir fixer le montant du loyer mensuel à 16.000,00 euros,

pendant la durée du sursis, principalement à partir du 1er septembre 2013 et

subsidiairement à partir du 23 septembre 2013.

PERSONNE2.) a fait valoir l’existence d’un accord oral entre parties, aux termes

duquel elle devait bénéficier d’un sursis commercial jusqu’au 31 janvier 2014 et ce aux

conditions tarifaires telles que prévues dans le contrat de bail, soit moyennant

paiement d’un loyer de 7.200,00 euros (loyer adapté aux variations de l’indice). A l’effet

d’établir la matérialité dudit accord, elle a versé une attestation testimoniale dressée

en date du 13 août 2013 par PERSONNE3.).

Le susdit état de choses a été formellement contesté par le bailleur PERSONNE1.),

qui i) a exposé être en mesure de toucher un loyer mensuel de 16.000,00 euros pour

l’immeuble en cause (suivant des évaluations de la valeur locative de l’immeuble

réalisées par deux agents immobiliers) et ii) a fait valoir que le fait d’accorder à

SOCIETE1.) un sursis commercial pendant six mois moyennant le loyer prévu dans le

bail de 2005 aurait comme conséquence fâcheuse une perte économique dans son

chef.

Par jugement contradictoire du 11 octobre 2013, le tribunal de paix ADRESSE2.),

après avoir reçu la demande principale et la demande reconventionnelle en la forme,

a i) dit la demande principale fondée et partant accordé à PERSONNE2.) un premier

sursis commercial de cinq (5) mois venant à échéance le vendredi 31 janvier 2014 à

minuit, ii) dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) fondée et partant

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) un loyer mensuel de 11.150,00

euros, à partir du 1er septembre 2013 et iii) condamné PERSONNE2.) aux frais de

l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) tendant

à voir fixer le loyer mensuel au montant de 15.000,00 euros pendant la durée du sursis,

le premier juge a constaté i) que l’agence immobilière SOCIETE2.) (chargée par

SOCIETE1.) pour trouver un local de substitution en ville moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 8.000,00 euros), a indiqué de manière claire qu’il serait illusoire

d’espérer trouver un local commercial de l’ordre de 100 m2 dans la zone piétonne de

ADRESSE2.) au prédit prix alors « que depuis des années les loyers pour de telles

surfaces sont sensiblement plus conséquents », ii) que suivant évaluation faite par

l’agence immobilière SOCIETE3.) (chargée par PERSONNE1.)), la valeur locative

mensuelle de l’immeuble est de l’ordre de 16.000,00 euros (sur base d’un loyer

mensuel de l’ordre de 125,00 euros/m2 pour le rez-de-chaussée et de 75,00 euros/m2

pour le premier étage), et iii) que suivant évaluation faite par l’agence immobilière

SOCIETE4.) (également chargée par PERSONNE1.)), cette valeur locative est de

l’ordre de 13.500,00 euros (sur base d’un loyer mensuel se situant entre 80,00 et

120,00 euros/m2).

Le premier juge a partant retenu

comme étant contredite

l’affirmation de

PERSONNE2.) tendant à faire admettre que le montant de 7.200,00 euros correspond

aux loyers pratiqués sur le territoire de la ville de Luxembourg.

Soulignant i) que suivant les données fournies par l’agence immobilière SOCIETE4.),

le loyer mensuel (calculé par le premier juge sur base d’une surface de 112,03 m2 pour

le rez-de-chaussée, ainsi que pour le premier étage) oscille entre 8.962,40 euros

(112,03 m2 x 80,00 euros) et 13.443,60 euros (112,03 x 120,00 euros), soit en

moyenne un loyer mensuel de 11.203,00 euros et ii) que suivant les calculs de l’agence

immobilière SOCIETE3.), le loyer peut être de l’ordre de 11.070,25 euros (calculé par

le premier juge sur base d’une surface de 53,36 m2 pour le rez-de-chaussée et d’une

surface de 58,67 m2 pour le premier étage), le premier juge a fixé le loyer mensuel

redû par PERSONNE2.) au montant de 11.150,00 euros, à partir du 1er septembre

2013.

Contre ce jugement, appel a été régulièrement relevé par SOCIETE1.) suivant exploit

d’huissier du 14 novembre 2013.

Par réformation partielle du jugement entrepris, PERSONNE2.) demande à voir dire la

demande reconventionnelle de PERSONNE1.) irrecevable, sinon non fondée et à

ramener le montant du loyer mensuel à payer pendant la période du premier sursis à

7.200,00 euros.

PERSONNE2.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

dont le montant a été porté à 2.500,00 euros.

A l’appui de son appel, PERSONNE2.) expose que, suite à la résiliation du bail du

14 janvier 2005, les parties se seraient trouvées en pourparlers en vue de la conclusion

d’un nouveau bail et qu’il y aurait eu accord entre parties, que PERSONNE2.) bénéficie

d’un premier sursis commercial, moyennant maintien du loyer mensuel tel que fixé

dans le bail de 2005.

Le susdit état de choses serait corroboré i) par le courrier adressé en date du 21 mai

2013 par PERSONNE2.) à PERSONNE1.) (aux fins de signature par celui-ci), aux

termes duquel « ….suite à notre conversation téléphonique du 21 mai 2013, nous

avons conclu entre parties d’un commun accord que PERSONNE1.) est d’accord à

donner un sursis de bail commercial jusqu’au 31 janvier 2014 à SOCIETE1.)... »,

ii) par le contenu d’une attestation testimoniale rédigée par PERSONNE3.), aux termes

de laquelle, (i) le prédit écrit a été envoyé à PERSONNE1.) (le 21 mai 2013), (ii) qu’en

l’absence de retour du courrier dûment signé par PERSONNE1.), la secrétaire de

PERSONNE2.) a appelé PERSONNE1.) sur son portable, (iii) que PERSONNE1.) a

certifié à la secrétaire qu’il avait « signé la copie du sursis commercial au même prix

qu’avant » et iv) qu’il a retourné cette copie par envoi recommandé à partir de son

domicile en Allemagne.

SOCIETE1.) fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte du principe tenant

à la force obligatoire des contrats, tel qu’inscrit à l’article 1134 du code civil, en

soulignant que le contrat de bail stipule un loyer mensuel adapté de l’ordre de 7.200,00

euros et que les parties avaient convenu que ce loyer resterait d’application pendant

le sursis commercial.

Subsidiairement, PERSONNE2.) donne à considérer que, dans le cadre de la fixation

du loyer pendant la durée du sursis commercial, le juge dispose d’un large pouvoir

d’appréciation et doit prendre en compte tous les éléments de la cause, à savoir

l’évolution des données économiques, la valeur locative du marché, tout en ne fixant

pas un loyer hors de proportion avec celui initialement convenu et en tenant compte

des intérêts des deux parties au contrat de bail.

PERSONNE2.) estime en particulier, que dans le cadre de la fixation du loyer pendant

la durée du sursis, il y aurait lieu de tenir compte i) de l’état de lieux dressé par les

experts PERSONNE4.) et PERSONNE5.), qui attesterait de l’état vétuste des lieux et

qui s’opposerait à fixer le loyer à un montant supérieur à celui convenu entre parties,

ii) de la durée du bail (plus de huit ans) et ii) des nombreuses faillites et fermetures

récentes de magasins à ADRESSE2.).

Elle fait valoir i) que par le fait de résilier le bail afin d’entreprendre des travaux de

grosse envergure, PERSONNE1.) a reconnu l’état vétuste de l’immeuble, ii) que

pendant la durée du sursis, le bail, quoi qu’étant en fin de vie, est encore en cours et

qu’il ne s’agit dès lors pas d’un nouveau bail et iii) que les agents immobiliers fixent la

valeur locative d’un bien immobilier en vue de la location des lieux par un nouveau

preneur et en vue de la conclusion d’un nouveau bail.

Le sursis lui aurait permis d’écouler ses stocks moyennant des remises substantielles

sur la marchandise vendue, cela ayant engendré une baisse importante de son chiffre

d’affaires.

A toutes fins utiles, PERSONNE2.) verse une attestation testimoniale émanant

d’PERSONNE3.) et elle formule une offre de preuve dont le contenu est libellé comme

suit :

« Par la présente, j’atteste que j’ai envoyé en date du 21.05.2013, 1 accord entre

parties concernant le bail commercial du ADRESSE4.) à Mr PERSONNE6.). Comme

une quinzaine de jours plus tard, on n’avait toujours pas reçu en retour la copie signée,

j’ai appelé Mr PERSONNE6.) sur son téléphone portable où il m’a certifié qu’il avait

signé la copie du sursis de bail commercial au même prix qu’avant et qu’il l’avait

retourné par lettre recommandée de son domicile en Allemagne. »

PERSONNE1.) interjette appel incident contre le jugement en ce que le premier juge

n’a pas fait droit à l’entièreté de ses prétentions et demande par réformation à voir fixer

le loyer mensuel, pendant la durée su sursis, au montant de 15.000,00 euros.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.)

conteste l’existence de l’accord entre parties invoqué par

PERSONNE2.) (quant au prétendu maintien du loyer, fixé dans le bail de 2005,

pendant la durée du sursis), en faisant relever i) que le courrier du 21 mai 2013 ne

contient aucune référence quant au loyer applicable pendant ladite période, ii) que le

témoin PERSONNE3.) est l’auteur de deux attestations testimoniales apparemment

rédigées le même jour, dont le contenu diffère cependant en ce que l’une des

attestations fait état de ce que PERSONNE1.) aurait été d’accord à maintenir le prix

du loyer au montant convenu pendant la durée du sursis, alors que l’autre attestation

est muette à cet égard.

PERSONNE1.) précise que seule cette deuxième attestation a été versée en première

instance, alors qu’en instance d’appel seule l’attestation incluant la mention quant au

maintien du loyer initial est versée par PERSONNE2.), celle-ci s’étant bien gardée de

ne pas verser l’exemplaire ayant figuré aux débats de première instance. Il y aurait

partant un doute certain quant à la crédibilité de ce témoin.

L’offre de preuve serait partant irrecevable et l’existence de l’accord allégué resterait

tout simplement à l’état d’allégation.

Quant au montant du loyer, PERSONNE1.) se prévaut des évaluations faites par

SOCIETE4.) et par SOCIETE3.), pour souligner que la valeur locative du bien est

largement supérieure au loyer stipulé dans le bail et à celui fixé par le premier juge.

PERSONNE1.) fait valoir que son argumentation se trouve étayée par le fait que

suivant nouveau bail signé entre le bailleur et un nouveau preneur, le loyer est fixé à

15.000,00 euros par mois, le preneur s’étant en outre engagé à prendre à sa charge

tous les frais de rénovation de l’immeuble.

Le caractère vétuste ou non de l’immeuble serait dès lors sans incidence sur la fixation

du loyer pendant la durée du sursis commercial.

PERSONNE1.) donne à considérer qu’en tout état de cause, l’immeuble a été exploité

par SOCIETE1.) pendant une durée s’étendant sur plusieurs décennies, étant donné

que le bail de 2005 n’était qu’une suite à d’autres baux conclus entre les mêmes parties

dont le premier remonte à 1967. Or, pendant toute cette période, aucun investissement

n’a été réalisé par le locataire, ce qui ne l’a pas empêché d’exploiter l’immeuble.

PERSONNE2.) ne saurait dès lors se prévaloir du caractère vétuste de l’immeuble.

Le bailleur fait finalement encore valoir i) que si PERSONNE2.) avait libéré les lieux,

la conclusion d’un nouveau bail moyennant paiement d’un loyer de l’ordre de

15.000,00 euros aurait pu être signé bien avant et ii) que pendant la durée du sursis,

PERSONNE2.) n’a pas liquidé son stock, celui-ci ayant juste fait l’objet d’un transfert

vers une autre boutique exploité par la même société.

Motifs de la décision

Il se dégage de l’acte d’appel ainsi que de l’appel incident que le premier jugement

n’est entrepris qu’en ce qui concerne le montant du loyer à payer pendant la durée du

sursis, les autres chefs toisés par le premier juge n’étant pas entrepris.

A noter que, par l’octroi d’un sursis au locataire, le bail qui aurait en principe pris fin,

est prorogé judiciairement pendant la durée du sursis. Les parties restent donc tenues

de toutes les obligations découlant du bail originaire et le locataire conserve tous ses

droits découlant du bail (G. KRIEGER, Le Bail commercial, Edit. Promoculture, 1997,

n° 165).

Cela étant, il n’en reste pas moins que l’article 1762-8 du code civil régissant le sursis

commercial dont le preneur commerçant dont le bail vient à cesser peut bénéficier,

précise que le juge de paix saisi a compétence pour fixer le loyer pendant la durée du

sursis.

Quant au prétendu accord dont PERSONNE2.) se prévaut pour voir dire que les

parties auraient convenu que, pendant la durée du sursis, le loyer fixé dans le bail de

2005, serait maintenu, le tribunal ne peut que constater que l’affirmation de

PERSONNE2.) ne résiste pas à l’analyse des éléments objectifs de la cause.

En effet, si le courrier du 21 mai 2013, signé par SOCIETE1.) seul, fait état d’un accord

sur l’octroi d’un sursis, ce courrier est complètement muet quant au loyer applicable

pendant cette période.

Les deux attestations testimoniales écrites par un même auteur, divergeant sur le point

crucial, à savoir l’existence ou non d’un accord du bailleur à maintenir le prix du bail

tel que fixé conventionnellement pendant la durée du sursis, il s’ensuit que c’est à bon

droit que PERSONNE1.) met en doute la crédibilité de l’auteur desdites attestations.

Le tribunal n’accordera dès lors aucun crédit aux déclarations y relatées.

Dans le même ordre d’idées, l’offre de preuve à effectuer moyennant audition de ce

même témoin, est à rejeter.

L’affirmation de PERSONNE1.) consistant à dire qu’il y aurait eu accord entre parties

quant au montant du loyer à payer pendant la durée du sursis, reste dès lors à l’état

d’allégation, dépourvue d’un quelconque effet.

La fixation du quantum du loyer pendant la durée du sursis se fera dès lors en fonction

des principes dégagés ci-après, étant précisé que le juge dispose d’un large pouvoir

d’appréciation et il tiendra compte,

d’une part,

de l’évolution des données

économiques et, d’autre part, de veiller à ne pas fixer un loyer hors proportion avec

celui initialement convenu dans le contrat de bail.

Le juge doit tenir compte de tous les éléments de la cause et prendre en considération

tant les intérêts du bailleur qui, surtout si le bail venu à expiration était de longue durée,

aura intérêt à voir adapter le loyer aux données économiques actuelles, que ceux du

preneur pour lequel la fixation d’un loyer hors de proportion avec celui initialement

convenu risque de transformer en fardeau le sursis pourtant conçu comme une faveur

(cf. TAL 6 juin 1991, no 107/91).

Si d’un côté le juge ne peut pas faire abstraction des données concurrentielles, d’un

autre côté, il doit chercher, dans la mesure du possible, à concilier les intérêts

patrimoniaux et du bailleur et du preneur (Lux. 27 juin 1990, cf. Georges Krieger, Le

bail commercial, n° 166, p. 162).

En l’espèce, dans le cadre de la fixation du loyer pendant la durée du sursis

commercial, le tribunal ne saurait tenir compte du prix du bail convenu dans le cadre

du nouveau bail conclu entre le bailleur PERSONNE1.) et son nouveau locataire, le

bail liant les parties au litige étant toujours en cours, même s’il est en fin de vie (dans

ce contexte il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant).

A noter en outre que, même à admettre que l’immeuble loué entre parties ait un

caractère vétuste, cela n’a pas empêché SOCIETE1.) à y exploiter son commerce, de

sorte qu’en tout état de cause, l’argument de la vétusté avancé par SOCIETE1.) pour

entendre maintenir le loyer à celui convenu dans le contrat de bail est sans incidence

sur la fixation du loyer qui se fera en tenant compte des intérêts des deux parties,

toujours liées par le bail originaire, ainsi que de la valeur locative du bien immobilier

telle que déterminée par les évaluations réalisées par deux agents immobiliers.

Il est rappelé que i) le loyer convenu dans le bail de 2005 est de 7.200,00 euros,

ii) suivant évaluation faite par l’agence immobilière SOCIETE3.), la valeur locative

mensuelle de l’immeuble est de l’ordre de 16.000,00 euros (sur base d’un loyer

mensuel de l’ordre de 125,00 euros/m2 pour le rez-de-chaussée et de 75,00 euros/m2

pour le premier étage) et iii) suivant évaluation faite par l’agence immobilière

SOCIETE4.), cette valeur locative est de l’ordre de 13.500,00 euros (sur base d’un

loyer mensuel se situant entre 80,00 et 120,00 euros/m2).

La valeur locative moyenne de l’immeuble se chiffre dès lors à la somme de :

[(16.000,00 + 13.500,00 =) 29.500,00 : 2 =] 14.750,00 euros, tandis que le loyer

convenu entre parties est de 7.200,00 euros.

En considération des critères dégagés ci-avant, il y a lieu de fixer le loyer par rapport

à la moyenne des prédits montants, soit : [(14.750,00 + 7.200,00 =) 21.950,00 : 2 =]

10.975,00 euros, ce loyer prenant effet le 1er septembre 2013, qui est la date, non

entreprise, marquant le début du sursis commercial retenue par le premier juge.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel principal est partiellement fondé,

tandis que l’appel incident relevé par PERSONNE1.) ne l’est pas.

Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure respectives formulées par

les parties sont à dire non fondées, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240

du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

rejette comme n’étant pas pertinente l’offre de preuve formulée par la société anonyme

SOCIETE1.) SA,

dit l’appel incident non fondé et l’appel principal partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris, fixe le loyer pendant la durée du sursis

commercial au montant mensuel de 10.975,00 euros,

partant, condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) un

loyer mensuel de 10.975,00 euros pendant la durée du sursis commercial,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.