Landlord partially wins appeal on utility charges and restoration costs but loses on tenant's security deposit claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 190/2014

Audience publique du mardi, sept octobre deux mille quatorze

Numéro 154321 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) SA, ayant été établie et ayant eu son siège social à

L-ADRESSE1.), et étant

établie

actuellement

et ayant son siège social

à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 3 juin 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, ayant demeuré à L-ADRESSE3.), et demeurant

actuellement à L-ADRESSE4.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

appelante par appel incident,

sub 2) comparant par Maître Alexandre KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154321 du rôle et appelée pour fixation le 25 juin

2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 19 novembre 2013, ensuite au 18 mars 2014

et finalement à l’audience publique du mardi, 23 septembre 2014, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit:

Maître Anne MERTENS, avocat, en remplacement de Maître Georges WIRTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Maître Admir PUCURICA, avocat, en remplacement de Maître Alexandre KRIEPS,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 octobre 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 9 février 2009, la société anonyme SOCIETE1.) SA

(ci-après SOCIETE1.) SA) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE4.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros, assorti d’une avance sur

charges de 100,00 euros par mois, payable d’avance « le quinze de chaque mois ».

Le contrat de bail, conclu pour une durée d’une année et renouvelable par tacite

reconduction d’année en année, a pris effet le 15 février 2009, renouvelable tacitement

d’année en année sauf dénonciation écrite recommandée de trois mois avant

l’expiration.

Le bail stipule i) que le preneur s’oblige notamment à prendre les lieux dans l’état où

ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, qu’un état des lieux contradictoire

déterminera, à les entretenir et les rendre à l’expiration du bail en bon état et au moins

dans le même état dans lequel ils ont été loués, sous réserve de la vétusté naturelle

due à l’usage normal, ii) qu’il s’engage à entretenir notamment en parfait état les

canalisations et robinets « d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage, ainsi que les

appareils WC, des chauffe bains et du calorifère ou chauffage central » et iii) que ces

canalisations et appareils sont garantis par le locataire en bon état de fonctionnement.

Le bail précise encore i) que toutes les taxes et charges comme « électricité, gaz, eau,

service d’hygiène, chauffage, ascenseurs, antenne collective, etc., sont à charge du

locataire et ii) que qu’à la remise des clés une caution de 1.400,00 euros sera

présentée par le locataire, le contrat valant quittance.

L’état des lieux d’entrée signé le même jour par les locataires et par le bailleur

renseigne que i) les sols sont en bon état, ii) les murs sont en très bon état, iii) les

plafonds sont en bon état, iv) la porte de la salle de bains est « cassée », v) les fenêtres

sont en bon état, et vi) que le WC est « cassé ». Cet état renseigne en outre que i)

dans le living, le support d’un radiateur est mal fixé et que la fixation de la

« climatisation est décollée, ii) dans la salle de bains, il y a un trou dans le carrelage,

les joints sont sales et le radiateur a une petite fuite et iii) dans la cuisine, une plinthe

est cassée. A l’état des lieux sont jointes des photos illustrant les différents désordres.

Procédure

Première instance

Par requête déposée le 20 juillet 2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, SOCIETE1.) SA a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

comparaître pour voir condamner « la partie défenderesse » à lui payer le montant de

2.400,00 euros, pour solde de loyer pour la période du 15 novembre 2011 jusqu’au 15

août 2012, ensemble avec les loyers et avances sur charges mensuels pour un

montant total de 800,00 euros par mois pour tous les mois calendriers à échoir jusqu’à

la libération des lieux par les locataires… » et le montant de 1.902,91 euros, à titre de

solde pour les charges de l’année 2011 avec les intérêts légaux à partir des différents

mises en demeure, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour les

entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre

parties aux torts des locataires, et ce endéans la quinzaine de la notification du

jugement à intervenir.

Se réservant le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance par simple

demande additionnelle en paiement d’indemnités d’occupation et charges à échoir

jusqu’au jour du déguerpissement effectif, ainsi qu’en paiement de tous frais de remise

en état éventuels, SOCIETE1.) SA a en outre sollicité l’exécution provisoire du

jugement à intervenir en première instance et a demandé à voir condamner les

locataires solidairement à lui payer une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) SA a modifié sa demande en la

portant au montant total de 3.602,91 euros, ventilé comme suit :

PERSONNE1.) a demandé de voir déduire les montants de 800,00 euros et de 114,10

euros, du montant réclamé (à noter qu’en cours de délibéré de l’affaire en première

instance, il a déclaré que seul le montant de 114,10 euros a fait l’objet d’un paiement,

preuve du paiement versée à l’appui), pour les avoir payés en se réservant le droit de

verser les pièces relatives à ces paiements en cours du délibéré. Il a exposé que

PERSONNE2.) avait quitté les lieux le 21 décembre 2010 et estima qu’elle ne serait

pas tenue de participer au paiement des loyers et charges réclamés, étant donné que

depuis son départ, l’appartement loué ne serait plus à considérer comme domicile

conjugal de sorte que la solidarité entre époux aurait cessé de jouer.

PERSONNE1.) a contesté le montant de 1.902,91 euros, réclamé par la bailleresse à

titre de décompte charges du 23 mai 2012, pour ne pas être étayé par la moindre

pièce.

PERSONNE2.) s’est rallié aux conclusions d’PERSONNE1.) et a demandé à voir

débouter SOCIETE1.) SA de toute demande formulée à son encontre. A l’effet de faire

valoir son argumentation, elle a versé une déclaration de départ établissant qu’elle a

quitté le domicile conjugal le 20 décembre 2010 et une lettre de résiliation datée au 21

décembre 2010, qu’elle aurait adressée à SOCIETE1.) SA, dans laquelle elle déclare

être sortie des lieux « à cause du divorce ». Selon PERSONNE2.), SOCIETE1.) SA

aurait accepté la résiliation du contrat de bail, étant donné qu’à partir du 22 mai 2012,

toutes les lettres de mise en demeure ultérieures ne furent adressées par SOCIETE1.)

SA à PERSONNE1.) seul.

SOCIETE1.) a contesté avoir accepté une résiliation anticipative du contrat de bail et

a conclu de faire droit à sa demande en condamnation solidaire d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.). La partie bailleresse a fait valoir que le montant de 1.902,91 euros

s’expliquerait par une augmentation des avances sur charges de 100,00 à 250,00

euros.

Par jugement contradictoire du 18 avril 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande en la forme et avoir donné acte à SOCIETE1.) SA de la

modification de sa demande pécuniaire, i) l’a dit fondée à concurrence du montant de

1.700,00 euros (du chef d’arriérés de loyers redus pour la période allant du 15 février

2011 au 15 mars 2013) et

a condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement à lui payer la prédite somme, avec les intérêts légaux à partir du 21 mars

2013, ii) a déclaré irrecevable la demande tendant au paiement des loyers et avances

sur charges à échoir jusqu’à la libération des lieux, iii) a prononcé la résiliation du

contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement et

dit sans objet la demande en déguerpissement à l’égard de PERSONNE2.), iv) dit qu’il

n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution, v) a dit non fondée la demande de SOCIETE1.) SA en

obtention d’une indemnité de procédure et vi) a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit i) que le montant de 1.902,91 euros n’est pas

le fruit d’une augmentation des avances sur charges, mais correspond au montant

réclamé au titre de décompte charges pour 2011 et ii) qu’à défaut de verser un

décompte, ni les pièces établissant le bien-fondé dudit montant, ce volet de la

demande était à rejeter.

Il a dit la demande de SOCIETE1.) SA fondée pour le surplus, soit 3.602,91 – 1.902,91

= 1.700,00 euros, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées.

La demande de SOCIETE1.) SA tendant au paiement des loyers et avances sur

charges à échoir jusqu’à la libération des lieux a été déclarée irrecevable pour être

prématurée.

Quant à la solidarité entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), le premier juge a dit i)

que le fait d’avoir quitté les lieux était sans incidence sur l’obligation de paiement du

loyer et des avances sur charges dans le chef de PERSONNE2.), ii) qu’en tout état de

cause, la solidarité dure tant que dure le mariage, seul un jugement de divorce

permettant de rompre les liens de solidarité existant entre époux en ce qui concerne

les frais relatifs au domicile conjugal et iii) qu’à défaut d’accord de la part de

SOCIETE1.) SA de délier PERSONNE2.) des obligations nées du bail, le courrier

adressé par celle-ci à la bailleresse était sans incidence sur ce qui vient d’être dit.

Rappelant que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail et qu’en l’espèce, les éléments du dossier établissaient que

le paiement du loyer et d’avances sur charges a été effectué par les locataires soit

partiellement soit avec du retard, le premier juge a dit qu’il y avait lieu de résilier le bail

et de condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

Instance d’appel

Contre ce jugement non notifié à SOCIETE1.) SA (cf. certificat de notification), appel

a été régulièrement relevé par SOCIETE1.) suivant exploit d’huissier du 3 juin 2013.

Par réformation partielle du jugement entrepris, SOCIETE1.) SA demande de voir

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à lui payer la somme de

1.902,91 euros, avec les intérêts légaux à partir d’une mise en demeure du 12 juin

2012, sinon de la requête introductive d’instance, sinon à partir de l’acte d’appel

(suivant sa pièce 4).

Dans son acte d’appel, l’appelante demande en outre à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à lui payer le montant de 2.400,00

euros, au titre des loyers et avances sur charges de mars à mai 2013, l’appartement

n’ayant été libéré que le 26 mai 2013, demande à laquelle elle a cependant renoncé

lors des débats. Il y a lieu de lui en donner acte.

L’appelante se réserve tous autres droits et sollicite, par réformation du jugement

entrepris, une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance. Elle

sollicite encore une indemnité de procédure pour l’instance d’appel d’un montant de

1.000,00 euros.

L’appelante augmente sa demande relative aux décomptes de charges et demande à

voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à lui payer le montant

i) de 1.355,35 euros, au titre du décompte de l’année 2012 (suivant sa pièce 8) et ii)

de 1.100,56 euros au titre de l’année 2013 (suivant sa pièce 9), en soulignant que le

décompte de 2013 a été calculé, jusqu’à la date de la libération des lieux, au prorata

des exercices précédents. Il y a lieu de lui en donner acte.

SOCIETE1.) SA formule une demande additionnelle tendant à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE1.) solidairement à lui payer le montant de 6.679,45

euros au titre de frais de remise en état du logement.

A l’effet d’établir l’état de l’appartement au moment de la sortie des locataires des lieux

loués, SOCIETE1.) SA se prévaut d’un état des lieux de sortie dressé en date du

« 27.05. », qu’PERSONNE1.) aurait cependant refusé de signer.

Sans expliquer en quoi consistent les travaux de remise en état de l’appartement et

sans en dresser un quelconque décompte, SOCIETE1.) SA fait relever qu’ils sont

documentés par diverses factures versées en pièce 11.

PERSONNE1.) conclut à l’incompétence du tribunal, respectivement à l’irrecevabilité

i) de la demande de SOCIETE1.) SA tendant au paiement des décomptes de charges

des exercices 2012 et 2013 et ii) de la demande tendant au paiement des frais de

remise en état, à défaut d’avoir été formulées en première instance.

Pour autant que ces demandes soient recevables, PERSONNE1.) prend position

comme suit :

Quant aux frais de remise en état, PERSONNE1.) fait valoir que i) l’état des lieux

d’entrée renseigne de l’existence de désordres (dans ce contexte il est renvoyé à ce

qui a été dit ci-avant), ii) que l’état des lieux de sortie, dressé en l’absence

d’PERSONNE1.), celui-ci n’en ayant pas été informé, renseigne, à peu de choses

près, d’exactement les mêmes désordres que ceux décrits dans l’état des lieux

d’entrée et iii) qu’aucune réserve n’a été formulée lors de la remise des clés qui s’est

effectuée par le biais de l’agence immobilière mandatée par la partie bailleresse.

PERSONNE1.) conteste avoir laissé l’appartement dans l’état tel que décrit par la

bailleresse, sauf en ce qui concerne les désordres déjà relevés dans l’état des lieux

d’entrée.

PERSONNE1.) donne à considérer que nonobstant l’état dans lequel l’appartement se

trouvait au moment de la prise de location, le bailleur n’a pas daigné remédier aux

désordres affectant le logement qui ont empêché les locataires de jouir paisiblement

des lieux loués. Si des moisissures ont apparu sur les murs de l’appartement, ce serait

dû au fait que le chauffage ne fonctionnait pas normalement.

PERSONNE1.) estime partant que les désordres dont SOCIETE1.) SA se prévaut pour

justifier sa demande en paiement des frais de remise en état, seraient imputables au

bailleur, de sorte qu’il y aurait lieu de débouter celle-ci de cette demande.

En tout état de cause, SOCIETE1.) SA resterait en défaut de rapporter la preuve que

les locataires aient dégradé les lieux loués. Par ailleurs, les factures qui sont versées

par l’appelante à l’appui de cette demande démontreraient que l’appartement a été

entièrement refait et qu’il ne saurait être question de mettre ces frais à charge des

locataires.

En se prévalant du fait que le bailleur a manqué à son obligation de garantir au

locataire la jouissance paisible des lieux loués et de ce fait, PERSONNE1.) formule

une demande reconventionnelle en dommages et intérêts contre SOCIETE1.) SA aux

fins de l’entendre condamner à lui rembourser le montant de 300,00 euros par mois,

au titre de perte de jouissance pour l’entière durée du bail, soit pendant la période

allant du 15 février 2009 au 26 mai 2013 : 49 x 300,00 = 14.700,00 euros.

Quant aux décomptes de charges, PERSONNE1.) donne à considérer que la

bailleresse confond les charges incombant aux copropriétaires et celles incombant aux

locataires, seules les charges relatives au chauffage et à la consommation d’eau étant

le cas échéant, susceptibles d’être mises à charge des locataires.

PERSONNE1.) conteste les charges relatives au chauffage au motif que le chauffage

n’aurait jamais fonctionné et donne à considérer que les seuls montants réclamés par

SOCIETE1.) SA au titre de charges, non contestés, sont ceux relatifs à la

consommation d’eau pour 2011 (461,30 euros) et 2012 (477,73 euros).

L’ensemble des autres frais figurant dans les décomptes versés par SOCIETE1.) SA

(notamment frais : d’ascenseur, de porte garage, de nettoyage, etc.) sont contestés

par PERSONNE1.) au motif qu’ils ne lui incombent pas en sa qualité de locataire, ces

frais étant à supporter par le bailleur en sa qualité de copropriétaire.

Eu égard au montant redu par PERSONNE1.) au titre de la consommation d’eau pour

les exercices 2011 et 2012, et compte tenu des avances sur charges mensuelles

payées, il y aurait lieu de condamner SOCIETE1.) SA à lui rembourser, à titre

reconventionnel, le montant de 738,70 euros au titre d’avances trop payées pour 2011

et le montant de 722,27 euros au titre d’avances trop payées pour 2012.

Quant à l’exercice 2013, pour lequel la partie bailleresse a chiffré le décompte de

charges au prorata des exercices précédents, PERSONNE1.) donne à considérer qu’à

défaut de la moindre pièce justificative, SOCIETE1.) SA serait à débouter de ce volet

de sa demande.

En tout état de cause, PERSONNE1.) sollicite le remboursement du montant de

1.400,00 euros, versé à titre de caution lors de la signature du bail.

PERSONNE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.200,00 euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE2.) interjette appel incident contre le premier jugement en ce que celui-ci

n’a pas retenu la résiliation du bail opérée suivant courrier du 21 décembre 2010 et en

ce que le premier juge a retenu que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont

solidairement tenus.

Quant à la résiliation du bail, PERSONNE2.) fait relever que, suivant courrier du 21

décembre 2010, remis le 3 janvier 2011 entre les mains de l’agence immobilière

mandatée par SOCIETE1.) SA, elle a manifesté son intention de résilier le bail. La

résiliation aurait été implicitement acceptée par SOCIETE1.) SA, étant donné que par

la suite tous les courriers n’ont été adressés qu’à PERSONNE1.) seul, et non pas tel

que cela avait été le cas avant, aux deux locataires.

Par réformation du premier jugement, il y aurait partant lieu de retenir qu’à l’égard de

PERSONNE2.)

le bail était résilié au 21 décembre 2010 et de décharger

PERSONNE2.) des condamnations pécuniaires encourues.

Pour autant que le tribunal ne suive pas ce raisonnement, PERSONNE2.) donne à

considérer que la solidarité ne saurait jouer, étant donné que i) suivant ordonnance de

référé du 5 août 2011, elle a été autorisée à résider séparée de son époux, auprès de

ses parents, ii) suivant jugement du 23 mai 2013, le divorce par consentement mutuel

a été prononcé, les effets du divorce remontant, conformément à l’article 266 du code

civil, à la date de l’assignation, soit au 13 juillet 2011 et iii) que les sommes demandées

ne constituent plus une dépense de ménage.

Pour le surplus, PERSONNE2.) se rallie aux conclusions d’PERSONNE1.).

Le tribunal tient à noter qu’à défaut par PERSONNE2.) de spécifier qu’elle se joint aux

demandes reconventionnelles formulées par PERSONNE1.), il y a lieu d’admettre

qu’elles sont formulées par PERSONNE1.) seul.

SOCIETE1.) SA conteste un quelconque défaut de fonctionnement du chauffage, en

soulignant que l’état des lieux d’entrée ne renseigne nullement de l’existence d’un tel

désordre, mais fait seulement état de l’existence d’une fuite au niveau du radiateur de

la salle de bains.

La bailleresse fait relever qu’à la sortie des lieux, tous les radiateurs étaient défectueux

et qu’il y avait des moisissures dans toutes les pièces.

Pour autant que des désordres aient affecté l’appartement, il aurait fallu que les

locataires en avertissent le bailleur, ce qui n’a pas été le cas.

Il y aurait partant lieu de faire droit à ses demandes.

PERSONNE1.) réplique que l’état des lieux d’entrée renseigne à suffisance de droit

des désordres dont l’appartement était affecté, de sorte qu’il n’était pas nécessaire

d’en informer autrement le bailleur.

Le cas échéant il y aurait lieu d’ordonner une comparution des parties.

Motifs de la décision

Quant à l’appel incident relevé par PERSONNE2.), le tribunal note que si SOCIETE1.)

SA ne conteste pas avoir eu connaissance de la lettre de résiliation de PERSONNE2.)

du 21 décembre 2010 et si les éléments du dossier (lettres adressées par SOCIETE1.)

SA à partir d’un certain moment, non pas aux deux locataires, mais à PERSONNE1.)

seul) portent à admettre qu’elle savait que PERSONNE2.) ne résidait plus dans

l’appartement, il n’en reste pas moins que la partie bailleresse conteste avoir accepté

une résiliation anticipative du bail à l’égard de PERSONNE2.) et qu’aucun élément

probant de la cause ne permet d’admettre que SOCIETE1.) SA ait consenti à délier

PERSONNE2.) des engagements nés du bail, de sorte que celui-ci a continué à

produire ses effets à son égard. Il ne saurait dès lors être question d’une résiliation du

bail acceptée par la bailleresse à l’égard de PERSONNE2.).

En tout état de cause, le fait qu’à partir d’une certaine date, les courriers ont été

adressés par la bailleresse à PERSONNE1.) seul, ne saurait équivaloir à une

acceptation d’une résiliation du bail dans le chef de PERSONNE2.), ni à une

renonciation à faire valoir les droits sur base du contrat de bail.

Quant à la solidarité entre époux, le tribunal note en premier lieu que si le jugement

qui prononce le divorce opérera de plein droit la dissolution du mariage à compter du

jour où il sera devenu définitif et remontera quant à ses effets entre époux en ce qui

concerne leurs biens, au jour de la demande, il n’en reste pas moins qu’à l'égard des

tiers, le jugement ou arrêt ne produira effet que du jour « de la mention ou de la

transcription » (article 266 du code civil).

SOCIETE1.) SA étant à qualifier de tiers, il s’ensuit que le jugement de divorce ne

produit ses effets qu’à partir de l’accomplissement des susdites formalités.

Le jugement de divorce ayant été prononcé le 23 mai 2013 et PERSONNE2.) restant

en défaut d’établir que les formalités de l’article 266 du code civil aient été accomplies

avant le 26 mai 2013, date de la fin du bail, il s’ensuit que l’argumentation faite dans

ce contexte par PERSONNE2.) tombe à faux.

Le tribunal rappelle ensuite i) que la qualité d'époux est une condition temporelle de la

solidarité, celle-ci ne commençant qu'à compter du moment où les époux ont cette

qualité et durant jusqu'à ce que le divorce soit opposable aux tiers par

l'accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par les règles de

l'état civil (JurisClasseur, Civil Code, art. 1197 à 1216, Fasc. 20 : CONTRATS ET

OBLIGATIONS, Obligations conjointes et solidaires, édit, décembre 2007, n° 37), ii)

que si l'un des époux quitte le logement, il demeure tenu solidairement des loyers et

charges sur le fondement du seul article 220 (ibidem, n° 41) et iii) qu’il n’y a pas à

rechercher si la dette profite ou non au ménage, la solidarité continuant à s'appliquer

aux dettes liées à l'ancien logement familial, après l'ordonnance de non-conciliation

ayant accordé aux époux le droit de vivre séparément, même si la dépense ne

concerne qu'un seul époux et n'est pas destinée, à proprement parler, à l'entretien du

ménage, mais à celui de l'époux resté dans les lieux ( ibidem, n° 49).

Il suit des considérations qui précèdent que c’est à bon droit que le premier juge a dit

que PERSONNE2.) est tenue solidairement au paiement des montants redus au titre

du bail. L’appel incident n’est partant pas fondé.

L’appel principal qui concerne la demande en paiement du décompte de l’année 2011

est recevable en la forme.

Le tribunal est compétent pour connaître de l’augmentation de la demande de

SOCIETE1.) SA relative aux décomptes de charges des années 2012 et 2013, tout

comme de la demande tendant au paiement des frais de remise en état de

l’appartement.

Ces deux demandes sont recevables au regard de l’article 592 du nouveau code de

procédure civile qui dispose que « pourront aussi les parties demander des intérêts,

arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première

instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit

jugement ».

Afin d’être complet le tribunal souligne que dès l’introduction de sa requête de première

instance, SOCIETE1.) SA s’était réservée tous droits quant aux montants à échoir en

cours d’instance, de sorte qu’à ce titre le moyen soulevé par PERSONNE1.) tombe

encore à faux.

Les moyens soulevés par PERSONNE1.) laissent partant d’être fondés.

PERSONNE1.) tendant à tenir tant l’appel principal, que l’augmentation de la demande

de SOCIETE1.) SA en échec, en prenant appui sur les différents arguments

développés ci-avant, il y a lieu d’analyser si les moyens de défense sont fondés ou

non.

Le décompte versé par SOCIETE1.) SA au titre de l’exercice 2011, tout comme celui

de l’exercice 2012 se composent des postes suivants : consommation (de chauffage

et d’eau), frais d’ascenseur, banque, contrat d’entretien ascenseur, électricité,

entretien divers, frais d’avocat, gérance, maintenance porte garage, nettoyage, postes

et télécommunications. Le décompte de l’exercice 2012 contient en outre un poste

acquisitions, réparations.

Il est rappelé i) que la demande de SOCIETE1.) SA relative aux charges concernant

la consommation d’eau pour les exercices 2011 et 2012 n’est pas contestée par

PERSONNE1.) et ii) que le principal argument avancé par celui-ci pour résister au

paiement des charges relatives au chauffage consiste à se prévaloir d’un chauffage

défectueux.

Or, contrairement à ce que soutient PERSONNE1.), la lecture de l’état des lieux

d’entrée ne fait pas apparaître un défaut de fonctionnement du chauffage, le fait qu’une

seule bassine se trouve sous le radiateur de la salle de bains n’étayant pas l’affirmation

d’PERSONNE1.). A cela s’ajoute qu’aux termes du bail, les « appareils » de chauffage

« sont garantis par le locataire en bon état de fonctionnement ».

L’affirmation d’PERSONNE1.) est donc doublement contredite par les éléments

objectifs de la cause.

A cela s’ajoute encore que tout en se prévalant d’un défaut de fonctionnement du

chauffage de l’appartement, PERSONNE1.) ne verse pas la moindre pièce attestant

que cet état de choses ait été dénoncé au bailleur, étant précisé que ce n’est qu’à

supposer que celui-ci en soit dument informé, qu’il doit remédier aux désordres dument

constatés et établis. PERSONNE1.) ne formule pas non plus une offre de preuve

tendant à établir que SOCIETE1.) SA ait été informée du prétendu fonctionnement

défectueux du chauffage a été dénoncé.

Le moyen avancé par PERSONNE1.) de tenir le volet de la demande de SOCIETE1.)

SA relatif aux charges relatives au chauffage tombe partant à faux.

Quant au surplus des charges, il est à noter que le locataire supporte les frais relatifs

à la jouissance du local loué, le bailleur supportant ceux liés à la conservation du bien

immobilier. Ainsi la quote-part des frais d’assurance incendie et de responsabilité du

chef de l’immeuble, les grosses réparations des parties privatives et communes ainsi

que les frais de la gérance administrative du syndic sont à charge du copropriétaire

(bailleur) tandis que le locataire supportera les frais d’entretien de l’immeuble, tels que

nettoyage, et les frais relatifs aux installations communes, tels les contrats de

maintenance des éléments d’équipement commun ainsi que les frais de menues

réparations (Lex THIELEN, le contrat de bail, édit. Promoculture, n° 163).

En ce qui concerne les frais d’ascenseur, il est à noter que, même si l’appartement

loué se situe au rez-de-chaussée, il n’en reste pas moins que le bail porte également

sur une cave qui se situe par définition au sous-sol, de sorte que l’argument

d’PERSONNE1.) consistant à dire qu’il ne tire aucun profit de l’ascenseur ne résiste

pas aux éléments objectifs de la cause. A cela s’ajoute que tout comme pour la porte

du garage, il s’agit d’une installation commune, de sorte qu’PERSONNE1.) est tenu

de contribuer aux frais d’entretien et de fonctionnement y relatifs.

Les frais d’ascenseur, d’entretien ascenseur, d’électricité, d’entretien divers, de

gérance technique, de maintenance porte garage et de nettoyage sont dès lors à la

charge des locataires ; le poste acquisitions, réparations figurant au décompte de

l’exercice 2012 est pareillement à mettre à la charge des locataires, étant précisé qu’au

vu du montant réclamé à ce titre de 18,85 euros (sur un montant total de 575,00 euros

répartis entre les différents copropriétaires), il s’agit manifestement d’une

acquisition/réparation de petite envergure.

Les frais d’assurances, de banque, d’avocat, de postes et télécommunications ne sont

cependant pas à mettre à la charge des locataires.

Au titre de l’année 2011, SOCIETE1.) SA est, conformément au décompte dressé par

le syndic, fondée à réclamer le paiement du montant total de : [2.403,69 euros (dont

1.942,39 euros au titre de chauffage et 461,30 euros au titre de l’eau) + 108,59

(entretien ascenseur) + 31,14 (électricité) + 40,33 (entretiens divers) + 116,60

(gérance technique) + 18,47 (maintenance porte garage) + 137,95 (nettoyage) =]

2.856,77 euros. De ce montant, il y a lieu de déduire les avances payées d’un montant

total de 1.200,00 euros.

Par réformation du jugement entrepris, la demande relative au décompte charges de

l’année 2011 est dès lors à allouer pour la somme de : (2.856,77 – 1.200,00 =)

1.656,77 euros, avec les intérêts légaux tels que sollicités dans la requête introductive

de première instance.

Au titre de l’année 2012, SOCIETE1.) SA est, conformément au décompte dressé par

le syndic, partant fondée à réclamer le paiement du montant total de : [1.949,98 (dont

le montant de 1.472,25 euros au titre de chauffage et 477,73 euros au titre de l’eau) +

100,15 (entretien ascenseur) + 34,90 (électricité) + 54,71 (entretiens divers) + 130,99

(gérance technique) + 21,95 (maintenance porte garage) + 141,40 (nettoyage) =]

2.434,08 euros. De ce montant, il y a lieu de déduire les avances payées d’un montant

total de 1.150,00 euros.

L’augmentation de la demande relative au décompte charges de l’année 2012 est dès

lors à allouer pour la somme de : (2.434,08 – 1.150,00 =) 1.284,08 euros.

A défaut par SOCIETE1.) SA de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le prédit montant

ne donne pas lieu à majoration.

Aucun décompte pour l’exercice 2013 n’étant versé en cause, il y a lieu de débouter

SOCIETE1.) SA de ce volet de la demande, étant précisé que les décomptes des

exercices 2011 et 2012 ont été dressés en mai, respectivement au mois de juin de

l’année 2012, respectivement 2013, de sorte qu’il paraît surprenant qu’à l’heure à

laquelle le tribunal statue, le décompte de l’exercice 2013 ne soit pas finalisé.

Il découle des considérations qui précèdent que l’appel principal de SOCIETE1.) SA

est partiellement fondé, l’augmentation de ses prétentions étant également à déclarer

partiellement fondée.

Il se dégage encore des considérations qui précèdent qu’PERSONNE1.) est à

débouter i) tant du volet de sa demande reconventionnelle tendant au remboursement

des loyers trop payés, le grief tiré du chauffage défectueux n’étant pas fondé, que ii)

du volet de sa demande tendant au remboursement d’avances trop payées pour les

années 2011 et 2012.

Quant au volet de la demande relatif aux frais de remise en état, il est rappelé que,

suivant les termes du contrat de bail et de l’état des lieux d’entrée, l’appartement se

trouvait au moment de la prise de location dans un bon état, n’étant affecté que de

quelques désordres, à qualifier de minimes. A la fin du bail, SOCIETE1.) SA pouvait

dès lors s’attendre à se voir restituer l’appartement dans un bon état.

Il est rappelé que la remise des clés de l’appartement s’est effectuée entre les mains

de l’agence immobilière chargée par la partie bailleresse ; un état des lieux de sortie a

par ailleurs été dressé le lendemain de la remise des clés. C’est dès lors à tort

qu’PERSONNE1.) se prévaut de l’absence de réserves de la part de la bailleresse lors

de la remise des clés. A toutes fins utiles, le tribunal souligne que les renonciations ne

se présument pas et qu’aucun élément objectif de la cause ne permet d’admettre que

SOCIETE1.) SA ait renoncé à se prévaloir d’éventuels désordres causés au bien

immobilier pendant la durée de la location.

Le tribunal rappelle i) que l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux

loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien

à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte et le preneur étant

responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui

n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343),

ii) que dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil (aux termes duquel le preneur

répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins

qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute) il suffit au bailleur de prouver que,

pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une

usure normale, cette preuve valant présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle) et iii) que le preneur n’est cependant

pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la

chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

A noter que tout en contestant i) avoir été appelé pour dresser l’état des lieux de sortie,

respectivement d’avoir refusé de le signer et ii) être à l‘origine des dégâts libellés dans

l’état des lieux de sortie, PERSONNE1.) ne met pas en doute les renseignements y

inscrits et ne critique pas la valeur probante de cette pièce, mais tente de faire admettre

que les désordres constatés dans cet état des lieux seraient semblables à ceux

constatés au début du bail.

La lecture de l’état des lieux de sortie (dressé après une durée d’occupation des lieux

de quatre ans et de trois mois) renseigne que i) les sanitaires (salle de bains) sont en

majeure partie, sauf en ce qui concerne le WC et la robinetterie, en mauvais état, ii) la

cuisine est, à l’exception des murs et du radiateur, en bon état, iii) la porte d’entrée est

en très mauvais état, iv) la salle à manger est, exception faite du radiateur et des murs,

en bon état et v) la chambre à coucher est, exception faite du sol et de l’éclairage, en

mauvais état.

Si l’état des lieux tel que pré-décrit peut, à priori, paraître alarmant, il est néanmoins

nuancé de manière considérable par les photos annexées à l’état des lieux qui

attestent que si, d’un côté, i) une partie des murs de l’appartement présente des

moisissures, ii) des bacs en plastique sont apposés sous différents radiateurs, iii) le

porte serviette de la salle de bains est arraché, iv) différents chambranles semblent

avoir souffert et v) la porte du four manque, d’un autre côté, le tribunal ne peut que

constater qu’exception faite des prédits désordres desquels les locataires doivent

répondre, sous réserve de l’usure normale, l’appartement présente, somme toute, un

état acceptable.

Les désordres constatés au moment de la sortie des lieux ne correspondant pas à

ceux relevés lors de la prise d’effet du bail, respectivement en début de bail, il s’ensuit

que l’argumentation faite en ce sens par PERSONNE1.) tombe à faux.

Il est rappelé qu’au titre de frais de remise en état, SOCIETE1.) SA se prévaut d’une

multitude de factures (dont certaines sont quasiment illisibles, cela étant probablement

dû à un manque d’encre de l’imprimante), sans décompte. Les factures concernent

des travaux de de peinture, d’électricité, de remise en état (aucune autre précision ne

figure sur la facture émise par SOCIETE2.) !), de sanitaire, de pose de carrelage,

d’encastrement de baignoire, de chauffage et de sanitaire, ainsi que la livraison et la

pose d’un four encastrable, ainsi que de vitres.

Au vu de l’état de sortie des lieux, y compris les photos illustrant l’appartement,

l’argument d’PERSONNE1.) tendant à dire que les travaux, dont le remboursement

est demandé, consistent en fait en une réfection entière de l’appartement, sans tenir

compte du degré d’usure normale, n’est manifestement pas dénué de pertinence, de

sorte que c’est à bon droit qu’il critique le quantum de la demande formulée à ce titre

par la bailleresse. Si les locataires sont en effet tenus des dégradations apportées au

bien loué pendant la location, l’on ne saurait leur imputer d’autres frais.

En l’espèce, en tenant compte i) de l’état de l’appartement au début du bail et en fin

de bail et ii) du degré d’usure normale de l’appartement en fonction de la durée de la

location, le tribunal évalue l’ensemble des frais de remise en état ex aequo et bono au

montant de 1.000,00 euros.

A défaut par SOCIETE1.) SA de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le prédit montant

ne donne pas lieu à majoration.

Quant à la garantie locative, il ressort du contrat de bail que le montant de 1.400,00

euros a été réglé à la date de la signature du bail, cela n’étant d’ailleurs pas contesté

par SOCIETE1.) SA.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande d’PERSONNE1.) tendant au

remboursement de ce montant, étant précisé qu’à défaut de solliciter l’octroi d’intérêts

légaux, le prédit montant ne donne pas lieu à majoration.

Le litige pouvant être toisé sur base des développements qui précèdent, il s’ensuit qu’il

n’y a pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties.

Par confirmation du jugement entrepris, SOCIETE1.) SA est à débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure respectives formulées par

SOCIETE1.) SA et par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel sont à dire non fondées,

l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

n’étant pas donnée.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel de SOCIETE1.) SA est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident relevé par PERSONNE2.) ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal en la forme,

reçoit l’appel incident de PERSONNE2.) en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de la renonciation au volet de sa

demande tendant à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à

lui payer les arriérés de loyers et d’avances sur charges de mars à mai 2013,

dit l’appel de la société anonyme SOCIETE1.) SA partiellement fondé et l’appel

incident de PERSONNE2.) non fondé, partant,

par réformation partielle du jugement entrepris :

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA tendant au paiement du

décompte de charges de l’année 2011 fondée à concurrence du montant de 1.656,77

euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA le montant de 1.656,77 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 20 juillet 2012, date de l’introduction de la demande, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à i) la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande

relative aux décomptes de charges des années 2012 et 1013, ainsi que de sa

demande additionnelle relative aux frais de remise en état et ii) à PERSONNE1.) de

ses demandes reconventionnelles,

se déclare compétent pour connaître de l’augmentation de la demande et de la

demande additionnelle formulées par la société anonyme SOCIETE1.) SA,

reçoit lesdites demandes en la forme,

dit la demande relative au décompte de charges de l’année 2012 fondée à concurrence

du montant de 1.284.08 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA le montant de 1.284,08 euros,

dit la demande relative aux frais de remise en état fondée à concurrence du montant

de 1.000,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA le montant de 1.000,00 euros,

reçoit les demandes reconventionnelles d’PERSONNE1.) en la forme,

dit la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) fondée pour autant qu’elle tend au

remboursement du montant de la caution et en déboute pour le surplus,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) le montant

de 1.400,00 euros,

dit non fondées les demandes en indemnité de procédure formulées par la société

anonyme SOCIETE1.) SA et par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.