Tenant appeal dismissed; landlord's claim for arrears confirmed; co-owners' intervention rejected due to jurisdictional error.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 186/2014

Audience publique du mardi, trente septembre deux mille quatorze

Numéro 158436 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 26

novembre 2013 et d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du

26 novembre 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Sandra CORTINOVIS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

sub 1) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

ENSEIGNE1.), sise à

L-ADRESSE1.), représentée par son syndic en fonctions, Monsieur PERSONNE2.),

indépendant en sa qualité de syndic, demeurant professionnellement à

L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 26 novembre 2013,

appelant par appel incident,

sub 2) comparant par Maître Claude SPEICHER, avocat, demeurant à Diekirch.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158436 du rôle et appelée pour fixation le

17 décembre 2013, fut d’abord fixée au 11 mars 2014 et finalement à la demande de

Maître CORTINOVIS et de l’accord de Maître KRIEGER fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 16 septembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit:

Maître Sandrta CORTINOVIS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, fournit ses

réponses.

Maître Claude SPEICHER, comparant pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE LA ENSEIGNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 septembre 2014, le

jugement

qui suit :

Par contrat signé le 1er mars 2012, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a

donné à bail à PERSONNE1.) un appartement dans la ENSEIGNE1.) sise à

L-ADRESSE1.), pour une durée indéterminée, moyennant un loyer mensuel de

1.500,00 euros et des avances mensuelles sur charges de 220,00 euros.

Par requête déposée le 23 août 2012, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de

s’entendre condamner à lui payer la somme de 5.160,00 euros, outre les intérêts

légaux, du chef d’arriérés de loyers et de charges, de voir résilier le contrat de bail

conclu entre parties et de condamner le locataire au déguerpissement. Enfin, la partie

requérante a conclu à l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Devant le premier juge, à l’audience du 17 septembre 2013, la requérante a augmenté

sa demande en paiement au montant de 17.200,00 euros.

Par requête déposée le 5 février 2013, PERSONNE1.) a mis en intervention le

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.), sise à L-ADRESSE1.),

aux fins de s’entendre condamner à tenir le demandeur en intervention quitte et

indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre et de

s’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 800,00 euros.

PERSONNE1.) s’est opposé à la demande principale en paiement au motif qu’il aurait

été convenu entre parties qu’un cabinet de psychologie serait exploité dans les locaux

loués, mais que la partie requérante serait restée en défaut de mettre PERSONNE1.)

en mesure d’utiliser les locaux aux fins convenues en se référant à l’opposition des

autres copropriétaires.

Retenant que le contrat litigieux était un bail d’habitation, que ceci résultait clairement

du libellé du contrat de sorte qu’il n’y avait pas lieu à interpréter le contrat, que

l’exception d’inexécution soulevée par PERSONNE1.) était dès lors à rejeter, que dans

ces conditions le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail, et considérant par ailleurs qu’il n’était pas compétent pour

connaître de la demande en intervention sur base de l’article 3,3 du nouveau code de

procédure civile mais sur base des articles 1 et 2 du même code, en soulignant

toutefois que la demande en intervention aurait dû être formulée par citation et non

pas par requête, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 15 octobre

2013 :

-

reçu la requête principale en la forme ;

-

déclaré la demande partiellement fondée ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

la somme de 17.200,00 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 5.160,00

euros à partir du 23 août 2012 et, sur le surplus, à compter du 17 septembre 2013

jusqu’à solde ;

-

résilié le contrat de bail entre parties ;

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les trente jours qui suivent la notification du jugement ;

-

dit irrecevable la demande en intervention formée par PERSONNE1.) ;

-

rejeté les demandes en allocation d’une indemnité de procédure formées par la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) et par PERSONNE1.).

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

26 novembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargé de

« toute condamnation », ce sur base du « principe d’exception d’inexécution », sinon

dire que « le Syndicat des Copropriétaires de la ENSEIGNE1.), sise à L-ADRESSE1.),

est tenu d’intervenir dans l’instance afin de tenir Monsieur PERSONNE1.) quitte et

indemne de toute condamnation prononcée le cas échéant à son encontre au profit de

la société SOCIETE1.) SàRL ».

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir qu’il disposait déjà d’un appartement

dans le même immeuble de sorte que, malgré la terminologie du contrat de bail

litigieux, il aurait été dans la commune intention des parties que l’appartement loué

aux termes de ce deuxième bail devrait servir à l’exploitation d’un cabinet de

psychologie. Le bailleur aurait d’ailleurs été informé de cette intention et il faudrait

interpréter le bail en ce sens. Ceci serait encore confirmé par une attestation

testimoniale versée en cause.

Faute de pouvoir servir à l’exercice de son activité professionnelle et dès lors aux fins

prévues entre parties, l’appartement n’aurait aucune utilité pour l’appelant de sorte

qu’il serait en droit, par application du « principe d’exception d’inexécution », de ne pas

payer les loyers réclamés.

Non seulement, il n’y aurait pas lieu à paiement des loyers, mais encore ce non-

paiement ne justifierait pas la résiliation du bail aux torts du preneur.

PERSONNE1.) explique encore que ce serait, suite au refus de l’assemblée des

copropriétaires du 19 avril 2012, que le bailleur ne l’aurait pas autorisé à exploiter un

cabinet de psychologie dans les lieux loués.

Dès lors et pour autant que la condamnation à son encontre devait être maintenue,

PERSONNE1.)

demande

à

titre

subsidiaire

que

le

SYNDICAT

DES

COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) soit tenu de le tenir quitte et indemne de

cette condamnation.

A l’audience des plaidoiries du 16 septembre 2014, la sàrl SOCIETE1.) a conclu à la

confirmation du jugement entrepris tout en augmentant sa demande en condamnation

d’un montant de 9.320,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers et avances sur

charges échus depuis le jugement a quo.

La sàrl SOCIETE1.) renvoie à la motivation du jugement entrepris pour soutenir que

les termes du contrat de contrat de bail sont clairs en ce sens qu’il s’agit d’un bail

d’habitation et que le locataire ne saurait donc refuser de payer les loyers en

argumentant qu’il aurait été convenu que les lieux pourraient être utilisées à des fins

professionnelles. La sàrl SOCIETE1.) verse également une attestation testimoniale à

l’appui de ses dires tout en argumentant que l’attestation adverse serait sans

pertinence au vu de la teneur du contrat de bail.

Pour la sàrl SOCIETE1.), les choses sont dès lors claires et elle considère que le fait

d’interjeter appel dans de telles circonstances serait un exercice abusif d’une voie de

recours, ceci d’autant plus qu’il semblerait que

PERSONNE1.) aurait quitté

l’appartement. Le bailleur ne dispose cependant ni des clés ni d’une information

concrète sur ce point, raison pour laquelle il conclut expressément à la confirmation

de la résiliation du bail et de la condamnation au déguerpissement.

Compte tenu de l’attitude adverse, la sàrl SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une

indemnité pour procédure d’appel abusive et vexatoire d’un montant de 1.500,00 euros

ainsi que, par appel incident, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la

première instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance

d’appel.

En ce qui concerne les montants réclamés, ceux-ci ne sont pas contestés à titre

subsidiaire par PERSONNE1.) à l’exception des avances sur charges réclamées.

PERSONNE1.) estime en effet que le montant réclamé à ce titre, soit la somme de

[2.200 + (6 x 220) =] 3.520,00 euros, ne serait pas du tant qu’il n’aurait pas reçu de

décomptes de charges.

La sàrl SOCIETE1.) réplique qu’elle ne serait pas encore en mesure de fournir de tels

décomptes étant donné qu’elle n’a pas encore reçu les décomptes de la part de la

copropriété.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) reproche avant toute

chose au premier juge de ne pas avoir pris position par rapport à son moyen de nullité

de la requête en intervention basé notamment sur l’indication incomplète du nom du

syndicat.

En l’absence de copie du plumitif, le tribunal est dans l’impossibilité de vérifier ce

reproche, de sorte que le moyen du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

ENSEIGNE1.), qui reproche au premier juge d’avoir statué infra petita, ne se laisse

pas vérifier et qu’il ne porte donc pas à conséquence.

Quant au fond, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) conclut

principalement à la confirmation du jugement entrepris en se ralliant aux conclusions

de la sàrl SOCIETE1.) en estimant que la teneur du contrat de bail est limpide et qu’on

ne peut pas prouver contre cet écrit par une attestation testimoniale.

A titre subsidiaire, il conteste toute responsabilité dans son chef en faisant plaider qu’il

appartient au bailleur, et non pas au syndicat, d’autoriser ou de refuser l’affectation de

son appartement à telles ou telles fins. En l’espèce, le règlement de copropriété ne

s’opposerait d’ailleurs pas à l’exercice d’une profession libérale dans la ENSEIGNE1.).

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) sollicite également

l’allocation d’une indemnité pour procédure d’appel abusive et vexatoire d’un montant

de 1.500,00 euros ainsi que, par appel incident, une indemnité de procédure de 800,00

euros pour la première instance et une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Lorsqu’un contrat est obscur, il faut, avant de l’appliquer, en chercher la signification,

c’est-à-dire l’interpréter. Au contraire, un contrat clair ne doit pas être interprété, mais

purement et simplement appliqué (cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit Civil, les

Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n° 630).

Le tribunal rappelle dans ce contexte que la Cour de Cassation censure les juges du

fond lorsqu’ils dénaturent le contrat, c’est-à-dire lorsque, comme en l’espèce, ils

interprètent un contrat clair ou, pire encore, lorsqu’ils le refont sous prétexte d’équité

(cf. op. cit. n° 630).

En l’espèce, le contrat de bail, rédigé dans une langue connue du locataire et intitulé

« Mietvertrag für Wohnraum » précise en son paragraphe 1 que les lieux sont loués

en tant que « Wohnraum ». Par ailleurs, le paragraphe 9 stipule que cette affectation

ne peut être changée que moyennant accord écrit du bailleur.

Le tribunal constate dès lors, à l’instar du premier juge, que le contrat de bail est clair

en ce sens qu’il s’agit d’un bail d’habitation, qu’il n’est pas nécessaire de l’interpréter

et que toute preuve testimoniale en sens contraire est à rejeter puisque d’ores et déjà

contredite par les termes du contrat de bail.

L’argumentation tirée de l’exception d’inexécution est donc, par confirmation du

jugement entrepris, à rejeter.

Par adoption des motifs afférents du premier juge, celui-ci est également à confirmer

en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et en ce qu’il a ordonné le déguerpissement

de PERSONNE1.).

Les montants réclamés à titre de loyers sont donc à allouer.

En ce qui concerne les montants réclamés à titre d’avances sur charges, ceux-ci sont

également dus puisqu’ils ont fait l’objet d’une stipulation contractuelle. Il est vrai que le

bailleur devra, en fin de compte, justifier, moyennant décomptes, les frais réellement

exposés dans l’intérêt du locataire et, le cas échéant, procéder au remboursement

d’éventuels trop-payés, mais cela n’affecte pas l’exigibilité des avances sur charges.

Dans ces conditions, le jugement entrepris est encore à confirmer quant à la

condamnation pécuniaire et il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à

la sàrl SOCIETE1.) le montant de 9.230,00 euros avec les intérêts au taux légal à

compter du 16 septembre 2014 jusqu’à solde.

En ce qui concerne la demande en garantie dirigée contre le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.), il s’agit manifestement d’une prétention

qui ne se meut pas entre bailleur et locataire de sorte que, conformément à l’article

3,3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix siégeant en matière de bail

à loyer est incompétent pour en connaître.

C’est donc par confirmation du jugement entrepris, quoi que partiellement pour

d’autres motifs, que la demande en intervention est à déclarer irrecevable.

PERSONNE1.) conclut à l’exécution provisoire du présent jugement.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu (i) d’une part de confirmer

le premier juge en ce qu’il a rejeté les demandes des parties en allocation d’une

indemnité de procédure et (ii) d’autre part de dire non fondées leurs demandes

respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que le jugement entrepris

est à confirmer, les appels principal et incident étant à déclarer non fondés.

En ce qui concerne les demandes de la sàrl SOCIETE1.) et du SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) en obtention d’une indemnité pour

procédure d’appel abusive et vexatoire, le tribunal rappelle que l’exercice d’une action

en justice ne dégénère en faute que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec

une légèreté blâmable.

La sàrl SOCIETE1.) et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.)

n’ayant pas rapporté la preuve d’une telle faute dans le chef de PERSONNE1.), leurs

demandes respectives sur base de l’article 6-1 du code civil sont à déclarer non

fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl, partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl le montant de 9.230,00 euros avec les intérêts au taux légal à

compter du 16 septembre 2014 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile et de l’article 6-1 du code civil,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.