Court partially allowed tort claim against notary for professional negligence in drafting a deed, dismissing procedural opposition.

TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT

DE

DIEKIRCH

Jugement civil n° 99/2014

Numéros 17293 et 17431 du rôle

Audience publique du mardi, trente septembre deux mille quatorze.

Composition:

Annette GANTREL, Présidente,

Michèle KRIER,

Premier juge,

Conny SCHMIT, Attachée de Justice déléguée,

Monique GLESENER, Greffier.

I

E n t r e :

PERSONNE1.), employé de l’Etat, demeurant à L-ADRESSE1.);

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 15 novembre 2011;

comparant par Maître Gilbert REUTER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté de

Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg;

e t :

Maître PERSONNE2.), notaire, demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.);

partie défenderesse aux fins du prédit exploit RUKAVINA;

comparant par Maître François GENGLER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch;

II

E n t r e :

PERSONNE1.), employé de l’Etat, demeurant à L-ADRESSE1.);

partie opposante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 23 janvier 2012;

comparant par Maître Gilbert REUTER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté de

Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg;

e t :

Maître PERSONNE2.), notaire, demeurant à L-ADRESSE2.);

partie défenderesse sur opposition aux fins du prédit exploit WEBER;

comparant par Maître François GENGLER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

LE TRIBUNAL :

Vu les ordonnances de clôture rendues le 21 janvier 2014.

En premier lieu, il convient de constater que le Tribunal est saisi de deux affaires opposant les

mêmes parties au sujet d’un même acte notarié dressé par Maître PERSONNE2.):

En effet, d’une part et par exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du

15 novembre 2011, PERSONNE1.) a régulièrement fait donner assignation à Maître

PERSONNE2.) à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en

matière civile, à l’effet de le voir condamner

- à lui payer le montant total de 13.280.- EUR, à savoir le montant de 8.280.- EUR à titre de

préjudice matériel subi et le montant de 5.000.- EUR à titre d’indemnisation du préjudice

moral,

- au paiement d’intérêts légaux à compter du 11 février 2011, sinon du jour de la demande en

justice, jusqu’à solde,

- au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

- aux frais et dépens de l’instance.

Le but de cette demande introduite par PERSONNE1.), basée sur les articles 1382 et 1383 du

Code civil, est de se faire indemniser des suites préjudiciables des prétendues fautes commises

par Maître PERSONNE2.) qui aurait manqué à son obligation de conseil et d’information

envers son mandant lors de la rédaction d’une clause portant attribution, au profit de la

concubine de ce dernier, d’un droit d’habitation gratuit dans la maison à acquérir et aurait

également omis d’informer le client, entre autres, au sujet des conséquences financières de

l’insertion de cette disposition.

La somme réclamée à titre de dommages-intérêts se compose du montant de 8.280.- EUR

correspondant au montant des frais d’enregistrement supplémentaires occasionnés par

l’insertion de la clause précitée ainsi que du montant de 5.000.- EUR réclamé à titre de

préjudice moral.

D’autre part et par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 23 janvier

2012, PERSONNE1.) a formé opposition à l’exécution d’une ordonnance rendue le 16

septembre 2011 par le Président du Tribunal d’arrondissement de Diekirch aux termes de

laquelle, notamment et d’une part, l’état des frais et émoluments promérités par Maître

PERSONNE2.) a été taxé à 25.230,26.- EUR et, d’autre part, il a été ordonné à tous huissiers

sur ce requis de contraindre par toutes voies de droit PERSONNE1.) à payer à Maître

PERSONNE2.) ladite somme « avec les intérêts sur les débours avancés légalement dus

conformément à l’article 10 de la loi du 9 décembre 1976 relative à l’organisation du

notariat ».

PERSONNE1.) demande au Tribunal de dire que l’état des frais et émoluments promérités par

Maître PERSONNE2.) est fixé à la somme de 14.850.- EUR, sinon réduit à de plus justes

proportions, et que l’ordonnance dont opposition est dépourvue de tout caractère exécutoire.

I) Quant à la demande en jonction des deux affaires inscrites au rôle sous les numéros 17293

et 17431:

1) Quant aux moyens des parties:

Compte tenu des deux actions judiciaires précitées dirigées à l’encontre de Maître

PERSONNE2.), PERSONNE1.) sollicite la jonction de ces deux affaires pour cause de

connexité.

Le défendeur s’oppose à cette demande au motif que celles-ci ne seraient pas « liées entre elles

par un rapport si étroit tel qu’il y a intérêt à les instruire et à les juger en même temps afin

d’éviter des solutions qui pourraient être inconciliables si elles seraient jugées séparément »,

les deux affaires n’ayant pas le même objet mais étant régies par une procédure propre et ayant

une finalité distincte.

Ultérieurement, Maître PERSONNE2.) a fait valoir que la première demande consisterait en

une demande reconventionnelle en dommages-intérêts dans le cadre de laquelle ni la légalité

ni la débition des honoraires et taxes en soi ne seraient contestées, la seconde demande ne

constituant « qu’une répétition pure et simple de la demande en dommages-intérêts introduite

sous le numéro 17293 », de sorte qu’en « vertu du principe du « non bis in idem » la (seconde)

demande de la partie adverse doit donc être rejetée purement et simplement sans qu’il puisse

être question de jonction, précisément au vu du fait que cette deuxième demande n’a été

introduite que pour causer des frais supplémentaires sans aucun autre objet ».

En effet, « la (seconde) affaire ne devrait recouvrir que le volet de la légalité des frais et

honoraires alors que la question des dommages-intérêts est du ressort de la première affaire

introduite par la partie adverse ».

PERSONNE1.) conteste l’argumentation du notaire en soutenant que les conclusions prises

dans le cadre de la seconde affaire seraient quasiment identiques à celles notifiées dans l’autre

rôle, de sorte qu’il serait évident que les deux affaires seraient étroitement liées entre elles,

d’autant plus qu’elles mettraient en cause les mêmes parties et se rapporteraient au même acte

litigieux.

De plus, « les honoraires et frais supplémentaires dont la taxation est en cause en la (seconde)

affaire constituent le préjudice matériel de Monsieur PERSONNE1.) dans l’autre affaire »,

lesdits frais n’ayant été engendrés que par les fautes professionnelles commises par le notaire.

Si la responsabilité professionnelle de Maître PERSONNE2.) était retenue, il serait

inconcevable que PERSONNE1.) ait à supporter les frais et honoraires litigieux « en raison

d’une intervention irrégulière » de la part dudit notaire, lesdits frais et honoraires devant alors

rester à charge de ce dernier.

Dans ces circonstances, la jonction des deux affaires s’imposerait en l’espèce, l’instance

relative à la responsabilité professionnelle du notaire intéressant évidemment la réparation du

dommage matériel et moral subi par PERSONNE1.) et la seconde instance intéressant « la

contestation et la taxation des frais et honoraires que Maître PERSONNE2.) met à charge de

Monsieur PERSONNE1.) », peu importe que les deux affaires n’ont pas le même objet, mais

simplement le même fait générateur.

Au cas où le Tribunal serait d’un avis contraire, PERSONNE1.) lui demande, à titre subsidiaire,

de surseoir à statuer jusqu’à ce qu’une décision définitive soit intervenue dans l’affaire relative

à la responsabilité professionnelle de Maître PERSONNE2.).

2) En droit:

Il convient de rappeler que le fait générateur des deux litiges opposant les mêmes parties est

l’ajout d’une clause de gratification dans un acte de vente rédigé par le notaire PERSONNE2.).

PERSONNE1.) conteste tant l’efficacité de cette clause que les frais qui ont été engendrés par

l’insertion de cette clause supplémentaire, lesdits frais faisant partie des honoraires et

émoluments notariaux taxés par ordonnance présidentielle du 16 septembre 2011 et étant, pour

partie, invoqués à titre de préjudice matériel subi par PERSONNE1.).

Même si, stricto sensu, les deux litiges ont une finalité distincte, il faut néanmoins admettre

qu’ils ont entre eux un lien de rattachement tel qu’il ne serait pas dans l’intérêt des parties de

les juger séparément, d’autant plus qu’il est de principe que la jonction de causes du chef de

connexité peut avoir pour but tantôt de faciliter les débats en justice, tantôt d’éviter des

décisions contradictoires, tantôt même d’épargner des frais aux parties au litige (Cour d’Appel,

30 janvier 1996, Pas. 30, page 23).

Comme la majeure partie des moyens et arguments est invoquée dans les deux litiges et comme

dans le cadre de chaque affaire il est fait référence à l’autre affaire, la demande en vue de la

jonction des deux rôles est justifiée et fondée puisqu’elle facilitera les débats et l’examen des

différentes prétentions.

Contrairement à l’argumentation de Maître PERSONNE2.), il ne s’agit pas de violer le principe

« non bis in idem » puisque les finalités des deux demandes introduites sur base d’un même

fait générateur demeurent distinctes.

Dans ce contexte, il ne faut pas perdre de vue que, même en cas de jonction de rôles, chaque

affaire gardera son individualité propre.

Ainsi, il convient d’examiner les deux affaires en cause séparément, l’une après l’autre.

Ce n’est qu’afin d’être tout à fait complet que le Tribunal tient à préciser que la jonction des

affaires lui permet de prendre en considération, dans le cadre de chaque litige, l’intégralité des

pièces versées en cause, ce qui n’aurait pas été possible en cas d’absence de jonction puisque

certaines pièces maîtresses du dossier invoquées par PERSONNE1.) n’ont été versées que dans

l’un ou dans l’autre des rôles en cause.

II) Quant à la demande en obtention de dommages-intérêts (rôle numéro 17293):

A) Quant aux moyens des parties:

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir qu’en sa qualité de notaire, Maître

PERSONNE2.) aurait dressé un acte de vente portant sur une maison d’habitation acquise par

le demandeur au prix de 460.000.- EUR.

PERSONNE1.) aurait informé ledit notaire de sa volonté de gratifier sa concubine d’un droit

d’habitation gratuit sur ledit immeuble pour le cas où il prédécéderait et à condition que son

amie continue à cohabiter avec lui.

Or, Maître PERSONNE2.) ne lui aurait donné « aucun conseil ni même d’information sur les

modalités de création et de rédaction dudit droit d’habitation en faveur » de sa concubine, une

provision sur frais et honoraires à concurrence de 14.850.- EUR ayant été acquittée de suite.

Le jour de la signature de l’acte, il aurait été indiqué à PERSONNE1.) ainsi qu’à son amie

« que l’acte de vente et l’acte de donation feraient l’objet d’un seul et même écrit

(« instrumentum ») », mais à aucun moment, le demandeur n’aurait été rendu « attentif du coût

qui allait engendrer la clause relative au droit d’habitation de sa compagne » (sic).

C’est ainsi que, quatre mois après la signature de l’acte, PERSONNE1.) se serait vu adresser

un décompte portant sur 10.380,26.- EUR, de sorte que le montant global réclamé par Maître

PERSONNE2.) se chiffrerait à 25.230,26.- EUR.

Ce n’aurait été que postérieurement à la passation de l’acte que PERSONNE1.) se serait vu

expliquer « que la différence entre la provision sollicitée et le montant finalement réclamé

trouvait son origine dans la mise en place de la disposition de dernière volonté par le

demandeur en faveur de sa compagne (…), notamment dans l’exigibilité de 8.280.- EUR de

frais d’enregistrement supplémentaires ».

PERSONNE1.) reproche au notaire de ne pas l’avoir conseillé correctement, « alors qu’on

aurait pu limiter la disposition dans le temps, respectivement prévoir l’hypothèse d’un éventuel

mariage ».

En raison de la violation flagrante de ses devoirs de conseil et d’information ainsi que de son

devoir « d’établir des actes dont l’efficacité est celle recherchée par les parties, en ce compris

à un niveau de rationalisation des frais et taxes engendrés par la rédaction de leurs actes », ce

serait à tort que Maître PERSONNE2.) se serait vu délivrer en date du 16 septembre 2011 une

ordonnance de taxation portant sur 25.230,26.- EUR, décision contre laquelle opposition a été

formée.

Il serait indubitable que Maître PERSONNE2.) aurait commis une faute au sens des articles

1382 et 1383 du Code civil, cette faute étant une faute professionnelle caractérisée et lui

donnerait droit à l’indemnisation de son préjudice matériel à concurrence de 8.280.- EUR ainsi

qu’au montant de 5.000.- EUR dû à titre de préjudice moral « pour manque de

professionnalisme aggravé par la mise en œuvre d’une voie d’exécution forcée indue (sous la

forme d’une saisie sur salaires contre laquelle un sursis à statuer a été prononcé (…)) ».

Le lien de causalité entre la faute du notaire et son propre préjudice serait clairement établi car

sans les agissements du notaire, le mandant n’aurait pas subi de dommage.

Maître PERSONNE2.) entend rectifier la version des faits adverse en soutenant que

- le compromis de vente signé entre les vendeurs et PERSONNE1.), tel qu’il l’aurait reçu de la

part de l’agence immobilière, n’aurait pas fait état d’un droit d’habitation à conférer à la

concubine de l’acheteur,

- un simple projet d’acte aurait alors été envoyé « au notaire PERSONNE2.) » (en réalité: à

PERSONNE1.)) et comme il n’y a pas eu de commentaires de la part des vendeurs

respectivement de l’acheteur, un acompte sur le prix de vente et un acompte sur frais auraient

été réclamés et payés sans réserves le 30 mars 2010,

- le 1er avril 2010, donc après le paiement desdits acomptes et un jour avant le rendez-vous fixé,

PERSONNE1.) aurait téléphoné à l’étude pour demander l’établissement d’un acte portant

donation d’un droit d’habitation en faveur de sa concubine, de sorte qu’il serait de mauvaise

foi de prétendre « que l’acompte demandé pour les frais d’acte aurait nécessairement dû

couvrir les frais de l’acte de donation ».

Il serait évident qu’un acte de donation serait un acte indépendant de la vente, Maître

PERSONNE2.) précisant que « lors de cet entretien téléphonique Monsieur PERSONNE1.) a

été informé qu’on pourrait réaliser les deux actes en un seul document, mais la concubine

devrait également être présente pour signer son acceptation de la donation », PERSONNE1.)

ayant acquiescé et promis que sa concubine serait présente lors de l’acte.

En date du 2 avril 2010, les deux actes auraient été signés sans que, ni avant ni après la

signature, l’une ou l’autre des parties n’ait posé la moindre question ni fait la moindre

remarque.

Ce n’est qu’après réception du deuxième rappel que PERSONNE1.) aurait mis en cause le

montant finalement facturé.

PERSONNE1.) n’aurait pas pu valablement croire que le deuxième acte serait sans frais pour

lui, tout comme il ne saurait valablement soutenir que le notaire aurait dû l’informer au sujet

des taxes d’enregistrement et de transcription.

Maître PERSONNE2.) estime que PERSONNE1.) n’aurait pas prouvé qu’une limitation dans

le temps de la donation aurait diminué les frais, étant rappelé que l’acte prévoirait une cessation

du droit d’habitation en cas de séparation du couple.

PERSONNE1.) n’aurait prouvé aucune faute dans le chef du notaire, ni l’existence d’un

quelconque dommage puisque « prétendre qu’on a subi un dommage parce qu’on doit payer

ce qui est légalement prévu pour cet acte est une aberration en soi mais motivée par le fait de

simplement ne pas vouloir payer les frais ».

PERSONNE1.) soutient que la volonté de gratifier sa concubine en présence de deux enfants

de PERSONNE1.) n’aurait rien à voir dans un compromis de vente.

Il conteste avoir téléphoné seulement la veille de l’acte à l’étude pour informer le notaire de sa

volonté de faire une donation et soutient que le défendeur resterait en défaut de prouver son

affirmation.

Au contraire, ledit entretien aurait eu lieu une quinzaine avant la date prévue et avec la

secrétaire du notaire, celle-ci lui ayant proposé d’intégrer la donation dans l’acte de vente

« pour réduire les frais ».

Le manquement aux obligations du notaire consisterait dans le fait que celui-ci n’aurait pas

informé PERSONNE1.) « ni sur l’opportunité de l’acte, ni sur ses conséquences, ni sur les

alternatives de formes, ni sur toutes autres questions auxquelles un notaire se doit de répondre

préalablement à la conclusion d’un acte ».

Le fait que PERSONNE1.) n’aurait pas posé, à sa propre initiative, des questions ne

déchargerait pas le notaire de son obligation précontractuelle d’information et de conseil.

Il ne faudrait pas perdre de vue qu’avant la signature de l’acte, PERSONNE1.) n’aurait parlé

qu’à l’une des collaboratrices du notaire et que ce serait seulement après réception de la facture

litigieuse qu’il aurait pu parler à Maître PERSONNE2.) qui lui aurait fait « la sourde oreille ».

A aucun moment avant la passation de l’acte, PERSONNE1.) n’aurait été « en contact avec

une personne qui savait qu’une donation d’un usufruit (avant: donation d’un droit d’habitation)

est passible de droits d’enregistrement ».

Or, l’absence d’une telle information à charge du notaire aurait entraîné « que Monsieur

PERSONNE1.) n’a nécessairement pas pu prendre son choix d’intégrer la clause litigieuse en

connaissance de cause ».

Même si le mandant n’avait pas formulé de question à ce sujet, ce fait serait sans conséquence

puisqu’il se serait « renseigné auprès de l’étude du notaire sur les aspects financiers de

l’opération projetée sans conseil de la part du notaire ».

En outre, PERSONNE1.) fait valoir que Maître PERSONNE2.) aurait également agi « en

violation des instructions ordinales » puisque la circulaire numéro 16/95 de la Chambre des

notaires du 22 mars 1995, en vigueur depuis le 1er juillet 1995, prescrirait à tout notaire de

disposer, avant la passation de l’acte, d’une provision couvrant l’intégralité des frais, débours

et honoraires de l’acte qu’il est appelé à recevoir, cette circulaire n’ayant pas été respectée par

Maître PERSONNE2.).

Au vu du contenu de cette circulaire et des faits ayant précédé la signature de l’acte, il faudrait

admettre que PERSONNE1.) était en droit de croire en la gratuité de la clause portant donation.

Si un seul jour (d’après la version du notaire) n’avait pas suffi de rédiger l’acte litigieux selon

les règles de l’art du notariat, Maître PERSONNE2.) aurait tout simplement dû reporter la

passation de l’acte de donation.

En outre, PERSONNE1.) estime que la clause litigieuse serait « inadaptée » du point de vue

rédactionnel et juridique en ce que

- elle ne couvrirait pas le cas du mariage entre PERSONNE1.) et sa concubine,

- « en cas de séparation du couple après une courte durée, Maître PERSONNE2.) a fait

dépenser Monsieur PERSONNE1.) une très grande somme d’argent dans le vide », ladite

donation étant en dehors de toute proportionnalité avec l’effet recherché et il serait inéquitable

de faire supporter PERSONNE1.) les frais exorbitants liés à cette donation,

- elle ne serait pas claire en ce que le terme « séparation » ne serait pas clairement défini.

Ainsi, l’acte de donation rédigé en cause serait « inefficace, parce que non adapté aux besoins

du client, et équivoque ».

Maître PERSONNE2.) soutient que la mauvaise foi de PERSONNE1.) serait évidente, étant

donné que celui-ci « prétend que le fait que la mission initiale confiée à Maître PERSONNE2.)

ne comportait pas la rédaction d’une donation envers la concubine de son client n’est d’aucune

relevance » alors que, dans l’assignation en justice, il affirmerait ne pas avoir « à payer les

droits et taxes sur cette donation parce que la demande initiale en acompte ne les contenait

pas ».

PERSONNE1.), qui « était parfaitement au courant et savait bien ce qu’il voulait avant même

de contacter Me PERSONNE2.) pour ce droit de donation », lui aurait confié « une mission

précise et concise ».

En ce qui concerne la prétendue faute commise par le notaire, Maître PERSONNE2.) soutient

que PERSONNE1.) n’aurait indiqué « quelle autre forme, opportunité ou acte aurait pu être

rédigé par Maître PERSONNE2.) qui aurait permis d’amoindrir les frais de Monsieur

PERSONNE1.) », le demandeur n’ayant pas prouvé ni offert en preuve « que l’acte de donation

aurait pu être rédigé à de moindres frais ».

En aucun cas, le notaire ne saurait être « l’arbitre de la sécurité et de la longévité des

concubinages de ses clients ».

L’efficacité de la clause résulterait à suffisance de droit de l’attitude de l’Administration de

l’Enregistrement et du Bureau des Hypothèques puisqu’en cas d’inefficacité, ils n’auraient

perçu qu’un droit fixe.

L’acte contiendrait la clause expresse suivant laquelle l’acheteur prendrait à charge tous les

frais y relatifs, les premières contestations quant à la facture finale ayant seulement été émises

six mois après l’acte.

Les montants facturés correspondraient aux frais et émoluments fixés par des dispositions

réglementaires obligatoires, étant rappelé que PERSONNE1.) n’aurait pas contesté « le

montant en soi », le prétendu dommage du demandeur consistant « dans l’exécution de ses

obligations légales » et n’étant partant pas un préjudice.

En fin de compte, PERSONNE1.) aurait omis de prouver ou d’offrir en preuve

- que, sans la prétendue faute commise par le notaire, il n’aurait pas effectué cette donation,

- quel autre acte aurait pu être rédigé aux fins voulues mais à de moindres frais,

de sorte qu’il n’existerait pas non plus une relation causale entre la prétendue faute commise

par le notaire et son prétendu dommage.

Maître PERSONNE2.) invoque encore l’article 1341 du Code civil pour exclure la preuve par

témoins.

Sur ce, PERSONNE1.) conteste avoir confié au notaire « une mission précise et concise »

puisqu’il se serait borné à présenter un projet concernant le principe de la gratification de sa

concubine et les motifs invoqués à l’appui, le demandeur n’étant pas un juriste et n’ayant

aucune connaissance en la matière concernée.

PERSONNE1.) reproche au notaire de mélanger les motifs du demandeur et, surtout, de ne pas

avoir réglé, d’une manière expresse et non-équivoque, l’hypothèse du décès prématuré de

PERSONNE1.), cette hypothèse ayant cependant motivé la gratification de sa concubine.

Le dommage de PERSONNE1.) résiderait en le fait que sa décision de procéder à la donation

n’aurait pas pu être prise de façon éclairée.

Le notaire ne lui aurait donné aucun conseil quant à la forme de l’acte, ni analysé « les

alternatives à la donation, respectivement les possibilités offertes pour réduire les droits

d’enregistrement », de sorte que le client aurait été « privé de la possibilité de passer un acte

à de moindres frais ».

Sur ce, Maître PERSONNE2.) reproche à PERSONNE1.) de continuer « de prétendre que le

notaire PERSONNE2.) aurait dû demander un acompte pour l’intégralité des frais et

honoraires échus, bien qu’(il) sait pertinemment que ce n’était pas possible alors que Monsieur

PERSONNE1.) a demandé l’insertion de cette clause que le jour avant la signature finale de

l’acte de vente ».

Une circulaire de la Chambre des notaires n’aurait aucune valeur légale et ne comporterait

d’ailleurs pas de sanction; de toute façon, celle-ci serait sans pertinence pour la présente affaire.

Force serait de constater que le demandeur « ne conteste aucunement ni la débition des taxes

légales ni la régularité des honoraires mis en compte, mais (il) cherche uniquement à les voir

éventuellement compensés par des demandes de dommages-intérêts aucunement établies et

contestées en bloc ».

PERSONNE1.) resterait en défaut de prouver ses affirmations dont, notamment, celles suivant

lesquelles l‘acte de donation n’aurait aucune valeur au cas où il décéderait avant sa concubine

respectivement l’acte en cause serait équivoque voire inefficace.

En tout état de cause, comme l’acte de vente et de donation comporterait la mention « Après

lecture faite et interprétation donnée aux comparants », l’argumentation tenant à une absence

de conseil tomberait à faux.

PERSONNE1.) soutient que l’éventuelle interprétation de l’acte fournie après la signature ne

dispenserait nullement le notaire de son obligation de conseil et d’information précontractuelle,

PERSONNE1.) ayant été « posé devant l’acte accompli ».

Il ne faudrait pas non plus oublier « l’aveu » de Maître PERSONNE2.) « du défaut de

renseignement de Monsieur PERSONNE1.) sur le volet fiscal/droits d’enregistrement de son

opération ».

De même, « une circulaire d’une administration ou d’un ordre professionnel (tel que le

notariat) ne saurait créer des obligations dans le chef des administrés, néanmoins une telle

circulaire ou directive s’impose pleinement aux professionnels faisant partie de l’autorité

émettrice de la circulaire », la circulaire litigieuse présentant « donc bien une utilité indéniable

et une relevance majeure dans la présente affaire » puisqu’en « croyant s’adresser à un notaire

respectant les règles de son métier, Monsieur PERSONNE1.) a légitimement pu considérer que

l’acte n’engendrerait pas de frais supplémentaires à sa charge ».

Ce serait donc le défaut de conseil et d’information préalable qui aurait engendré des frais

supplémentaires pour le mandant, d’autant plus que l’acte de donation serait inefficace

puisqu’il « n’était pas nécessaire de conférer un droit d’habitation à Madame PERSONNE3.)

tant que le couple était intact et que Monsieur PERSONNE1.) était en vie », de sorte que « du

vivant des deux, la clause n‘a aucune utilité ».

Maître PERSONNE2.) affirme que le défaut d’information de conseil et d’information

précontractuel demeure contesté et ne se trouverait ni prouvé ni offert en preuve.

L’affirmation adverse suivant laquelle le mandant aurait opté pour un testament au cas où il

aurait été informé correctement est également contestée puisqu’un testament ne serait pas une

donation immédiate et ne serait pas non plus dénuée de tous frais.

Il n’aurait pas été possible au notaire de reporter la date de la signature de l’acte puisqu’un acte

de vente présupposerait la réunion d’au moins deux parties et que ce ne serait pas le notaire

seul qui déciderait du calendrier.

Il serait également important de noter que l’acompte aurait été « demandé sans aucun détail »

et que le mandant l’aurait réglé « sans aucunement demander le détail ».

En aucun cas, il ne serait prouvé en cause que le notaire n’aurait pas informé PERSONNE1.)

sur les alternatives à un acte de donation.

Il ne faudrait pas perdre de vue non plus que

- la donation d’un droit d’habitation serait plus efficace pour la concubine qu’un legs

d’habitation en raison de son efficacité du vivant du donateur et que ce serait pour éviter

l’ingérence d’un tuteur éventuel qu’il serait utile de sécuriser la concubine déjà du vivant du

donateur,

- les droits de succession seraient supérieurs à ceux dus en cas de donation,

- le fait que PERSONNE1.) n’aurait pas révoqué la donation pour la remplacer par un testament

s’expliquerait par le fait qu’il voudrait profiter de la donation sans cependant la payer.

PERSONNE1.) conteste les allégations adverses et soutient que le notaire n’aurait pas été

obligé de réunir la vente et la donation au sein d’un même instrumentum, de sorte qu’il aurait

pu avoir plus de temps à sa disposition pour conseiller le mandant.

Il ressortirait des pièces versées en cause que PERSONNE1.) aurait bel et bien « enquis des

détails de l‘acompte et des frais engendrés par la donation », les explications fournies par le

notaire pour échapper à sa responsabilité seraient dénuées de tout fondement.

Enfin, Maître PERSONNE2.) a mis l’accent sur les faits

- qu’il ne faudrait pas oublier que l’acte prévoirait que l’acheteur prendrait à sa charge

l’intégralité des frais et que, de l’aveu du mandant, celui-ci ne se serait posé de question que

six mois après la signature de l’acte et après avoir reçu un rappel,

- que PERSONNE1.) n’aurait pas non plus prouvé ni offert en preuve que, sans la prétendue

faute commise par le notaire, il n’aurait pas effectué de donation,

- qu’aucun préjudice n’existerait en l’espèce puisque l’exécution d’une obligation légale ne

saurait constituer un dommage.

B) En droit:

En ce qui concerne la nature de la responsabilité des notaires, il convient de rappeler ce qui

suit:

Dans l’exercice normal de leur fonction d’officier public prêtant leur ministère pour

l’accomplissement de leurs obligations purement professionnelles telles qu’elles ont été

déterminées par la loi, et consistant à recevoir tous les actes auxquels les parties doivent ou

veulent donner un caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, en assurer

la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions, la responsabilité des

notaires est de nature délictuelle.

Accessoirement à sa fonction d’authentificateur d’actes, le notaire est encore tenu

impérativement, de manière indissociable de sa fonction notariale, d’une obligation de conseil

dont rien ne saurait décharger un officier public et qui s’impose à lui quels que soient son rôle

ou la nature de son intervention, l’obligation en découlant étant de nature délictuelle et

découlant de l’article 1382 du Code civil.

Pour les activités étrangères aux actes qu’ils reçoivent, les notaires deviennent les mandataires

de leurs clients et engagent leur responsabilité contractuelle de mandataires.

Les notaires sont encore responsables des agissements de leurs clercs dont ils sont les

commettants (pour le tout: voir Georges RAVARANI, La responsabilité civile des personnes

privées et publiques, 3e édition 2014, numéros 677 et suivants).

Etant donné qu’en l’espèce, Maître PERSONNE2.) a agi en sa qualité d’authentificateur

d’actes et est partant soumis à une obligation de conseil, c’est à bon droit que sa responsabilité

a été recherchée sur base de la responsabilité (quasi-) délictuelle des articles 1382 et 1383 du

Code civil, la demande en dommages-intérêts étant donc recevable de ce point de vue.

Il résulte des moyens échangés en cause que PERSONNE1.) reproche deux catégories de fautes

commises par le notaire dans le cadre de son devoir de conseil préalable, à savoir la rédaction

d’une clause inefficace voire inadaptée ne tenant pas compte des réelles intentions de son client

ainsi que le défaut d’information au sujet des frais engendrés par la clause de gratification

ajoutée au contrat de vente initial.

1) Quant au prétendu défaut de conseil au sujet de la forme la plus adaptée à la volonté de

PERSONNE1.) concernant la gratification de sa concubine respectivement quant à la

prétendue inefficacité de la clause finalement rédigée:

En ce qui concerne l’étendue de la mission du notaire dans le cadre de l’exécution de son devoir

de conseil, il y a lieu de préciser encore les principes suivants:

Dans leur fonction de rédacteurs d’actes authentiques, les notaires doivent veiller à ce que les

actes soient efficaces, c’est-à-dire que, une fois rédigés, ils traduisent la volonté des parties et

produisent toutes les conséquences attendues par celles-ci. Ils doivent se livrer aux

investigations nécessaires pour vérifier la réunion effective des conditions de droit devant être

remplies pour assurer une bonne exécution de l’opération.

La mission légale d’authentification des actes, attribuée au notaire, entraîne comme préalable,

et parfois comme prolongement, un véritable devoir de conseil, et non seulement de

renseignement.

Une jurisprudence plus que séculaire affirme que le notaire a pour mission, soit d’éclairer les

clients sur les conséquences de leurs engagements et de suppléer par leur initiative à

l’inexpérience du client, soit de les renseigner utilement à l’occasion des actes projetés afin

d’éviter dans la mesure du possible que les intérêts des contractants ne viennent à être

compromis.

Etant obligé d’éclairer sur la portée des engagements des parties et de préciser les conséquences

possibles d’un acte, quels que soient son rôle ou la nature de son intervention, qu’elle soit

facultative ou obligatoire, les deux procédant de la mission de service public dont il est investi,

le notaire ne saurait chercher à se décharger en faisant valoir qu’il ne jouait qu’un rôle purement

passif consistant à donner la forme authentique aux déclarations des parties.

Il est toujours tenu de conseiller les parties aux actes qu’il reçoit, même si les conventions qu’il

authentifie ont été négociées en dehors de lui, la responsabilité notariale basée sur le devoir de

conseil s’alourdissant ou s’allégeant cependant selon que les parties au contrat étaient ou non

informées de ce qu’elles devaient savoir, sont peu instruites ou manquent d’expérience.

L’obligation de conseil du notaire n’implique pas l’approbation ou la désapprobation des

conventions conclues entre les parties selon qu’il les juge équitables ou non.

C’est la réalisation du but commun poursuivi par les parties qui fait l’objet de l’obligation de

conseil. Au cas où le notaire se rend compte d’un obstacle à l’efficacité de l’acte que l’on lui

demande d’authentifier, il doit en avertir son client et l’éclairer sur la nature et la portée de cet

obstacle. Toute rédaction imprudente ou dangereuse pour l’une des parties, toutes dispositions

contradictoires et imprécises de l’acte, engagent la responsabilité du notaire, étant précisé qu’il

reste responsable même en cas d’inefficacité partielle seulement de l’acte.

Dans sa mission de conseil, le notaire engage sa responsabilité, conformément au droit

commun, en cas de faute légère.

En tout état de cause, l’appréciation du comportement du notaire se fait in abstracto, ses fautes

s’appréciant par comparaison avec un notaire avisé « juriste compétent et méfiant » (pour le

tout : voir Georges RAVARANI, op. cit., numéros 677 et suivants).

En l’espèce, PERSONNE1.) reproche à Maître PERSONNE2.) de ne pas l’avoir informé au

sujet ni de l’opportunité voire des conséquences de l’acte de gratification supplémentaire

envisagé ni des éventuelles alternatives de formes et d’avoir rédigé une clause qui serait inutile,

inefficace et non adaptée à ses besoins.

En premier lieu, il convient de rappeler les termes de cette clause insérée dans le contrat de

vente numéro 356 du 2 avril 2010 sous le chapitre « DECLARATION »:

« Monsieur PERSONNE1.) déclare par les présentes accorder à Madame PERSONNE3.),

infirmière, (…) un droit d’habitation gratuit dans l’immeuble présentement acquis par lui, ce

que la dame PERSONNE3.), ici intervenante et présente, accepte expressément.

Ce droit d’habitation prend fin en cas d’une séparation de Monsieur PERSONNE1.) et de

Madame PERSONNE3.).

Ce droit d’habitation est évalué à SOIXANTE-NEUF MILLE EUROS (69.000,00 €) ».

Il résulte des formulations employées que la disposition est bel et bien limitée dans le temps

dans la mesure où la fin de la gratification se situe au moment de la séparation du couple

PERSONNE1.)-PERSONNE3.).

De même, il semble évident que le terme « séparation » vise le cas d’une rupture de la relation

amoureuse accompagnée d’une cessation de la vie commune/cohabitation des consorts

PERSONNE1.)-PERSONNE3.).

En ce qui concerne les autres reproches dirigés à l’encontre de cette clause, il convient de

rappeler que les circonstances dans lesquelles PERSONNE1.) a contacté le notaire afin de faire

ajouter une clause portant gratification au profit de Madame PERSONNE3.) ne sont pas

clairement établies en cause, chacune des parties présentant une version différente.

S’il est évident qu’un droit d’habitation à accorder à un tiers dans une maison à acquérir n’a

nullement à figurer dans le compromis de vente concernant ladite maison, il n’est pas

déterminable, notamment, à quel moment Maître PERSONNE2.) a été informé du désir de son

client de faire intégrer une clause portant gratification de Madame PERSONNE3.) dans le

contrat de vente projeté (soit la veille du jour prévu pour la signature de l’acte de vente, soit

une quinzaine avant ladite date), aucune offre de preuve quant à ce fait matériel n’ayant été

présentée en cause.

Corrélativement, il n’est pas déterminable quelle mission exacte PERSONNE1.) a confié au

notaire dans le cadre de ladite gratification, les propos que ce dernier a tenus à Maître

PERSONNE2.) ou à la collaboratrice de cet dernier quant à ses intentions voire quant au but

recherché n’étant pas établis non plus, étant rappelé que Maître PERSONNE2.) soutient qu’il

ne serait pas établi qu’il n’aurait pas informé PERSONNE1.) au sujet des alternatives à un acte

de donation.

Comme la charge de la preuve de ces éléments incombe au demandeur en dommages-intérêts

mais comme PERSONNE1.) n’a pas établi à suffisance de droit sa version des faits, il y a lieu

de faire application du principe suivant lequel le notaire, en sa qualité de conseil naturel des

parties, doit être présumé avoir satisfait à son obligation de conseil, et que l’obliger par la suite

à rapporter la preuve qu’il s’est acquitté de son rôle serait faire peser sur sa probité

professionnelle une présomption inadmissible qu’il a manqué à l’un de ses devoirs les plus

élémentaires à sa charge. Par conséquent, le notaire n’a pas à établir son absence de faute, le

client devant rapporter au contraire la preuve qu’il n’a pas exécuté son devoir de conseil

(Georges RAVARANI, op. cit., numéro 679; Luxembourg, VIII, 25 novembre 1998, jugement

numéro 1084/98).

Dans ces circonstances, il faut donc admettre que le contenu de la clause litigieuse correspond

à celui souhaité par PERSONNE1.) qui, même s’il n’est pas juriste, est un homme adulte

majeur qui, en cas du moindre doute, aurait d’ailleurs dû poser les questions qui s’imposaient

au notaire au plus tard après la lecture du projet d’acte et avant l’apposition de sa signature sur

ledit document.

Il résulte donc de ces considérations qu’il n’est pas établi que Maître PERSONNE2.) ait

commis une quelconque faute ayant entraîné une prétendue inefficacité de la clause litigieuse,

de sorte que PERSONNE1.) est à débouter de ses prétentions de ce chef.

2) Quant aux reproches tenant au prétendu manque d’information et de conseil au sujet des

conséquences financières de la gratification litigieuse:

De ce chef, PERSONNE1.) reproche à Maître PERSONNE2.) de ne pas l’avoir suffisamment

renseigné au sujet des conséquences financières engendrées par la clause portant gratification

de sa concubine en ce qui concerne, notamment, les frais et taxes engendrés par cette

disposition.

Dans ce contexte, il convient de rappeler le principe indiqué ci-dessus suivant lequel le notaire

a pour mission, notamment, d’éclairer les clients sur les conséquences de leurs engagements et

de suppléer par son initiative à l’inexpérience du client.

L’étendue de ce devoir implique l’obligation du notaire de rendre le mandant également attentif

sur l’intégralité des frais engendrés par l’acte projeté voire même de proposer des alternatives

moins coûteuses, les frais actuellement en cause n’étant pas négligeables comme on le verra

dans la suite du présent jugement.

Ainsi, c’est à tort que Maître PERSONNE2.) affirme dans son courrier du 21 février 2011

adressé à l’avocat de PERSONNE1.) que « l’acte en question n’ayant aucune conséquence

fiscale pour Monsieur PERSONNE1.), je n’avais pas à lui donner de renseignements y relatif ».

A l’heure actuelle, Maître PERSONNE2.) soutient qu’il n’aurait pas eu à informer son client

au sujet des « taxes d’enregistrement et de transcription » et que, de toute façon, il n’aurait pas

eu la possibilité d’exécuter son éventuelle obligation de conseil à ce sujet, faute de temps,

puisque ce serait seulement la veille du jour prévu pour la signature de l’acte notarié de vente

que son mandant l’aurait contacté en vue de l’insertion de l’ajout litigieux.

Cette justification n’est pas pertinente en ce qu’abstraction faite de la question de savoir à quel

moment Maître PERSONNE2.) a eu connaissance de l’intention de PERSONNE1.), le notaire

aurait dû se prendre le temps nécessaire pour conseiller son client au sujet des conséquences

financières de ce deuxième acte intégré dans l’acte de vente initial.

Ainsi, contrairement à l’argumentation de Maître PERSONNE2.), il aurait certes pu reporter

la signature des deux actes projetés voire du seul acte de gratification sinon, du moins, inviter

PERSONNE1.) à se présenter en son étude avant la signature desdits actes afin de soumettre à

ce dernier tous les renseignements qu’il lui devait en vertu de son obligation de conseil et de

renseignement.

Au vu de la circulaire numéro 16/95 du 6 avril 1995 qui impose à un notaire d’être en

possession d’une provision ou d’une garantie bancaire couvrant l’intégralité des frais, débours

et honoraires de l’acte qu’il est appelé à recevoir bien avant la passation de l’acte concerné, il

faut admettre que, du moins dans l’optique du notaire, la provision de 14.850.- EUR réclamée

en date du 29 mars 2009, donc à un moment auquel Maître PERSONNE2.), d’après ses propres

dires, n’aurait pas encore eu connaissance du projet de PERSONNE1.) de gratifier sa

concubine, était uniquement destinée à couvrir les frais de l’acte de vente proprement dit et que

le montant ainsi réclamé devait couvrir l’intégralité de ce premier acte.

Ainsi, il faut admettre que le solde de 10.380,26.- EUR, réclamé aux termes du décompte établi

le 2 avril 2010 et portant sur le total de 25.230,26.- EUR, concerne uniquement la clause portant

sur la gratification faite au profit de PERSONNE3.), étant rappelé que le défendeur n’a pas

contesté l’affirmation de PERSONNE1.) suivant laquelle il aurait été expliqué à ce dernier que

la différence entre le montant final et la provision sollicitée résiderait dans la mise en place de

la gratification en cause et, notamment, dans l’exigibilité de 8.280.- EUR de frais

d’enregistrement supplémentaires.

Dans ces circonstances, il est tout à fait compréhensible et justifié que PERSONNE1.) se

demande pour quelle raison ladite gratification, englobée dans une seule clause à trois alinéas,

entraîne des frais représentant presque deux tiers des frais occasionnés par l’acte de vente

proprement dit.

Même en suivant l’argumentation de Maître PERSONNE2.) suivant laquelle PERSONNE1.)

ne saurait légitimement pu avoir cru que le second acte serait gratuit et même en retenant qu’il

est peu probable que le demandeur ait connu le contenu de la circulaire précitée au moment du

paiement de la provision voire de la passation de l’acte, il faut admettre que PERSONNE1.)

n’a pas pu deviner l’ampleur des frais engendrés par ce second acte, tous renseignements à ce

sujet ayant été à fournir par le notaire dans le cadre de son obligation de conseil et de

renseignement qui, en l’espèce, n’a pas eu lieu.

Abstraction faite de ce que l’exécution de ce devoir est obligatoire et s’impose peu importe

l’urgence d’une affaire, par exemple en raison du rapprochement de la date fixée pour la

signature de l’acte, tel qu’indiqué ci-dessus, il ne saurait être admis que le notaire se retranche

derrière les formulations employées dans l’acte litigieux pour échapper à sa responsabilité.

Ainsi, si l’acte en cause comprend à la fin la mention « Et après lecture faite et interprétation

donnée aux comparants, toutes connues du notaire par nom, prénom usuel, état et demeure,

elles ont tous signé avec le notaire le présent acte », celle-ci ne saurait porter à conséquence

dans le cas d’espèce, étant donné qu’abstraction faite de ce que cette mention viserait plutôt les

contestations quant à l’efficacité d’un acte notarié, c’est le seul fait que le notaire a donné une

interprétation de l’acte aux comparants qui fait foi jusqu’à inscription de faux, tandis qu’il n’en

est pas de même de l’interprétation que le notaire a donnée (Luxembourg, 21 avril 2009,

jugement numéro 96/09), étant précisé qu’au vu du fait que Maître PERSONNE2.) estime qu’il

n’avait pas à fournir de renseignements quant aux frais de l’acte, il est à exclure qu’une

quelconque « interprétation » faite par le notaire ait porté sur les frais de l’acte.

Dans le même ordre d’idées, l’affirmation de Maître PERSONNE2.) suivant laquelle l’acte

contiendrait la clause expresse aux termes de laquelle la partie acquéreuse prendrait en charge

tous les frais relatifs à l’acte litigieux n’est pas pertinente dans le cadre du présent litige.

En effet, abstraction faite de ce que l’acte notarié ne se trouve pas versé dans son intégralité en

ce que la troisième page manque et que le Tribunal ne saurait partant intégralement vérifier si

le terme « elle » vise effectivement la partie acquéreuse, il faut admettre, d’une part, que le

contenu de cette clause, tel qu’invoqué, correspond à la réalité au vu des usages et principes en

la matière et n’a d’ailleurs pas été contesté et, d’autre part, que le fait d’indiquer que l’acquéreur

doit supporter l’intégralité des « frais, droits et honoraires auxquels les présentes donneront

ouverture » ne dispense pas le notaire de fournir tous renseignements à ce sujet, l’acquéreur ne

devant supporter que les frais pour lesquels il a donné son accord tant en ce qui concerne le

principe que l’étendue.

Or, à défaut de tout conseil donné en temps utile au sujet de l’importance des frais et taxes

supplémentaires engendrés par l’insertion de la clause de gratification, PERSONNE1.) n’a pas

pu donner un consentement éclairé à ce sujet, le mandant n’ayant eu connaissance de la

véritable ampleur des frais qu’à la réception du décompte final établi après l’enregistrement de

l’acte.

Au vu des circonstances de l’espèce dont, notamment, le fait que Maître PERSONNE2.) admet

ne pas avoir conseillé PERSONNE1.) au sujet des frais actuellement en cause, peu importe les

raisons de cette omission, il y a lieu de faire application du principe suivant lequel le notaire,

par le simple fait de ne pas avoir apporté la preuve qu’il a correctement éclairé son client sur

le coût réel de l’opération juridique, a commis une erreur de droit susceptible d’engager sa

responsabilité (Diekirch, 15 mai 2007, jugement numéro 60/2007).

En ce qui concerne le dommage subi par PERSONNE1.), il n’est pas nécessaire que celui-ci

prouve à l’exclusion de tout doute qu’il aurait renoncé à la clause portant gratification à sa

concubine s’il avait connu l’ampleur des frais engendrés par cette disposition voire qu’une

autre forme d’acte juridique aurait été moins onéreuse.

Il suffit que, comme en l’espèce, le manque d’information au sujet des frais de l’acte aient

empêché PERSONNE1.) de prendre une décision en pleine connaissance de cause et, par

exemple, de renoncer à gratifier sa concubine sinon de renoncer à intégrer la clause litigieuse

dans l’acte de vente en cause et, par la même, d’épargner les frais litigieux.

L’existence d’un dommage qui a son origine dans une faute de Maître PERSONNE2.) et qui

consiste en une perte de chance est donc clairement établie.

Il résulte du décompte du 16 juillet 2010 que le surplus de frais engendrés par ladite

gratification s’élève à 10.380,26.- EUR correspondant au « solde à payer », PERSONNE1.)

réclamant à titre de réparation de son préjudice matériel « seulement » le montant de 8.280.-

EUR qui, d’après les mentions figurant sur l’acte notarié du 2 avril 2010, correspond aux frais

d’enregistrement du seul acte de gratification (« 69.000,00 à 12% = 8.280,00 », le montant de

69.000.- EUR correspondant à l’évaluation du droit d’habitation tel que figurant dans l’acte

litigieux).

Comme PERSONNE1.) aurait eu une chance d’épargner lesdits frais d’enregistrement

supplémentaires au cas où il aurait été correctement conseillé, il y a lieu de déclarer fondée sa

demande en obtention du montant de 8.280.- EUR à titre de préjudice matériel.

Au vu des éléments du dossier, le préjudice moral subi par PERSONNE1.) est évalué ex aequo

et bono à 500.- EUR.

Il résulte de tous les développements exposés ci-dessus que la demande de PERSONNE1.) est

fondée à concurrence de 8.780.- EUR et que Maître PERSONNE2.) est à condamner à payer à

son mandant ledit montant à titre de dommages-intérêts en raison des fautes professionnelles

qu’il a commises dans le cadre de sa mission de conseil et d’information obligatoire, ce montant

avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice – 15 novembre 2011 – jusqu’à

solde.

Au vu des éléments du dossier, la demande de Maître PERSONNE2.) en vue de l’allocation

d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée tandis que la demande de

PERSONNE1.) tendant aux mêmes fins est fondée à concurrence de 1.500.- EUR.

Ce n’est qu’afin d’être complet que le Tribunal retient qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux

demandes en vue de la suppression d’un passage figurant dans le corps de conclusions notifiées

pour compte de Maître PERSONNE2.) en date du 16 janvier 2012 respectivement de la

suppression intégrale du corps de conclusions notifié pour compte de Maître PERSONNE2.)

en date du 7 juin 2013, telles que présentées par PERSONNE1.) sur base des articles 73 et 1263

du Nouveau code de procédure civile, au vu de la gravité relative des manquements à

l’obligation de réserve de l’avocat et compte tenu de ce que le résultat de cette affaire contredit

les affirmations considérées par PERSONNE1.) comme étant injurieuses à son encontre.

II) Quant à l’opposition à l’ordonnance de taxation des honoraires et émoluments notariaux

du 16 septembre 2011 (rôle numéro 17431):

Par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 23 janvier 2012,

PERSONNE1.) a formé opposition à l’exécution de l’ordonnance présidentielle du 16

septembre 2011, portant taxation de l‘état des frais et émoluments promérités par Maître

PERSONNE2.) au montant de 25.230,26.- EUR, qui lui a été signifiée en date du 9 janvier

2012, l’opposant ayant déclaré « que la présente opposition est formée en ordre tout à fait

subsidiaire et pour autant que de besoin par rapport à celle formée en date du 5 octobre 2011

contre la même ordonnance présidentielle du 16 septembre 2011, pour le cas où celle-ci serait

déclarée irrecevable ».

Force est de constater que PERSONNE1.) n’a pas versé l’exploit d’huissier du 5 octobre 2011

ainsi allégué, de sorte que le Tribunal ne saurait se livrer aux vérifications qui s’imposent.

Néanmoins, à défaut de contestations émises par Maître PERSONNE2.) dans ce contexte, il

convient d’admettre que la prédite assignation n’a pas connu de suite favorable et que, partant,

l’assignation en cause actuellement soumise au Tribunal est recevable.

PERSONNE1.) demande au Tribunal de dire que l’état des frais et émoluments promérités par

Maître PERSONNE2.) est fixé à la somme de 14.850.- EUR, sinon réduit à de plus justes

proportions, et que l’ordonnance dont opposition est dépourvue de tout caractère exécutoire.

PERSONNE1.) estime que ce serait à tort que Maître PERSONNE2.) s’est vu délivrer

l’ordonnance présidentielle précitée dans le cadre de l’acte notarié du 2 avril 2010 dont il a déjà

été question dans le cadre de la demande en obtention de dommages-intérêts en raison des

prétendus manquements du notaire à ses obligations de conseil et d’information.

A) Quant à la recevabilité de l’opposition:

1) Quant aux moyens des parties:

En premier lieu, Maître PERSONNE2.) conclut à l’irrecevabilité de l’assignation en justice

au motif que « l’arrêté grand-ducal du 31 décembre 1938 sur les honoraires et émoluments

notariaux prévoit dans son article 2. alinéa 7 que toutes les oppositions et toutes les

contestations sur l’application du tarif sont jugées par le tribunal d’arrondissement de la

résidence du notaire et instruites comme matières sommaires ».

Ainsi, l’opposition aurait dû être introduite par voie de requête devant le Tribunal

d’arrondissement de Diekirch et non pas par voie d’assignation à comparaître par ministère

d’avocat à la Cour, la partie opposante ne pouvant pas obliger le défendeur à se faire représenter

par un avocat à la Cour dont le ministère n’est pas requis.

PERSONNE1.)

soutient qu’en vertu de l’arrêté grand-ducal précité, le tribunal

d’arrondissement serait compétent pour connaître de la présente opposition.

Une première opposition aurait été portée devant le Tribunal d’arrondissement de Diekirch

« siégeant en matière de référé et instruite comme en matière sommaire », le juge des référés

s’étant déclaré incompétent mais cette décision ayant été annulée par arrêt du 11 juillet 2012.

Dans ce contexte, il y a lieu de dénoncer le fait que PERSONNE1.) n’a versé aucune des

prétendues décisions rendues en cause dont le contenu ne saurait alors être vérifié par le

Tribunal.

D’après l’opposant, « si le tribunal devait déclarer l’affaire irrecevable le tribunal

d’arrondissement « siégeant en matière de référé et instruite comme matière sommaire »

autrement composé devrait être résaisi pour toiser le litige, sinon il y aurait déni de justice ».

PERSONNE1.) fait valoir que l’opposition aurait « pour objet de rétablir le caractère

contradictoire d’une procédure unilatérale (engagée elle par voie de requête de la part de

Monsieur PERSONNE2.)) et qu’on ne saurait donc procéder par voie de nouvelle requête –

acte introductif d’une instance à nouveau unilatérale » et que l’arrêté précité ne mentionnerait

« aucunement la voie de la requête pour toiser l’opposition, mais en donne compétence au

tribunal « siégeant en matière de référé et instruite comme matière sommaire » », cette formule

ne renvoyant « pas à la requête, mais à la procédure ordinaire de saisine du juge des référés

par assignation, tout en lui donnant compétence au fond ».

Comme la première opposition aurait été justement portée devant le Tribunal d’Arrondissement

et que le moyen tenant à l’incompétence invoqué par Maître PERSONNE2.) aurait été accueilli,

il y aurait un « véritable risque de déni de justice ».

Sur ce, Maître PERSONNE2.), après avoir conclu au rejet de la demande « au vu du fait que

cette deuxième demande n’a été introduite que pour causer des frais supplémentaires sans

aucun autre objet », conclut « en ordre subsidiaire » à ce que PERSONNE1.) soit débouté « de

son opposition introduite selon (lui) « comme en matière sommaire » », les causes et effets de

ce renversement des ordres de subsidiarité n’ayant pas été plus amplement expliqué, étant

précisé qu’il convient d’examiner la régularité et la recevabilité de l’opposition avant de se

prononcer sur le fond de l’affaire.

En fin de compte, Maître PERSONNE2.) demande au Tribunal de débouter PERSONNE1.)

« purement et simplement de son opposition introduite selon lui « comme en matière

sommaire » ».

2) En droit:

Aux termes de l’article 2 de l’arrêté grand-ducal du 31 décembre 1938 sur les honoraires et

émoluments notariaux, « toutes les oppositions et toutes les contestations sur l’application du

tarif sont jugées par le Tribunal d’arrondissement de la résidence du notaire et instruites

comme matières sommaires ».

Force est de constater que, contrairement à l’argumentation de PERSONNE1.), ledit texte ne

prévoit pas la compétence du Tribunal d’Arrondissement « siégeant en matière de référé ».

L’opposition a été portée devant le Tribunal d’Arrondissement de Diekirch qui est celui de la

résidence du notaire PERSONNE2.), ce dernier ayant formellement déclaré, au vu des

affirmations faites par PERSONNE1.), ne pas avoir soulevé l’incompétence de la juridiction

actuellement saisie mais n’avoir mis en cause que la forme de la saisine dudit tribunal.

Il est constant en cause que l’article XI de la loi du 11 août 1996 sur la mise en état en matière

de procédure civile contentieuse prévoit en son point 2) que « dans toutes les dispositions

légales ou réglementaires en vigueur au moment où la présente loi prend effet les expressions

« instruite(s) et, ou jugée(s) comme matière sommaire », ou « comme en matière sommaire »,

et « sommairement » sont remplacées par l’expression suivante « comme en matière civile ».

Cet article a été inséré dans la loi du 11 août 1996 à la demande du Conseil d’Etat dans le cadre

des discussions ayant trait à la suppression de la matière sommaire pour ne plus garder que

deux régimes, à savoir la procédure civile ordinaire et la procédure commerciale.

Ainsi, sur proposition du Conseil d’Etat, il a été choisi de prévoir la suppression de la procédure

sommaire par une disposition générale autonome (voir sur la question: Travaux parlementaires

n° 3771, commentaire des articles sub articles 404 et 406 et avis du Conseil d’Etat, page 24,

ad. point 44).

Le Tribunal déduit de ce texte que l’article 2 de l’arrêté grand-ducal du 31 décembre 1938 doit

se lire dorénavant comme suit: « « Toutes les oppositions et toutes les contestations sur

l’application du tarif sont jugées par le Tribunal d’arrondissement de la résidence du notaire

et instruites comme en matière civile ».

Il s’ensuit que Maître PERSONNE2.) ne saurait se baser sur ce texte pour justifier un

quelconque mépris des règles concernant la saisine du tribunal, la procédure applicable en

matière civile étant l’assignation à comparaître par ministère d’avocat (Luxembourg, XVII, 20

juin 2012, jugement numéro 181/2012).

Comme le défendeur n’invoque aucun autre texte légal pour justifier l’irrégularité de l’exploit

d’assignation, il est à débouter de ce moyen.

L’opposition à taxation est donc régulière en la forme et partant recevable.

B) Quant au fond:

1) Quant aux moyens des parties:

Subsidiairement, quant au fond, Maître PERSONNE2.) conclut au rejet de l’opposition.

Ainsi, conformément à l’arrêté précité, le tribunal d’arrondissement ne serait compétent que

pour statuer sur les contestations concernant l’application du tarif par le notaire.

Or, comme il serait établi en cause que « la partie adverse ne conteste pas le tarif appliqué par

le notaire » mais se borne à mettre en cause certaines des obligations professionnelles du

notaire, le tribunal saisi ne serait pas compétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.).

Maître PERSONNE2.) conteste avoir commis une faute professionnelle en reprenant grosso

modo l’argumentation déjà exposée dans le cadre de la demande de PERSONNE1.) en

allocation de dommages-intérêts.

En aucun cas, il ne saurait être admis que PERSONNE1.) aurait pu considérer la rédaction du

second acte comme gratuit, étant donné qu’en payant le premier acompte, il aurait admis que

la rédaction du premier acte n’aurait pas non plus été gratuit.

Maître PERSONNE2.) fait valoir que les frais et droits mis en compte seraient conformes aux

textes légaux et reproche à PERSONNE1.) de ne pas avoir indiqué en quoi une limitation du

droit d’habitation dans le temps ou la prévoyance du cas du mariage aurait permis d’amoindrir

les frais.

Force serait de constater que PERSONNE1.) ne contesterait « ni la débition des taxes légales

ni la régularité des honoraires mis en compte » mais qu’il essayerait de les compenser par

l’allocation de dommages-intérêts.

A défaut de preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien causal, la demande de

PERSONNE1.) serait à rejeter purement et simplement.

PERSONNE1.) estime que les nombreuses fautes professionnelles commises par Maître

PERSONNE2.) ne seraient pas sans incidence sur la taxation des frais et émoluments.

Le demandeur invoque également les mêmes moyens que ceux déjà exposés dans le cadre de

sa demande en allocation de dommages-intérêts et concernant la prétendue violation par Maître

PERSONNE2.) de son obligation de conseil et d’information précontractuelle et des règles

régissant sa profession telles que la circulaire précitée numéro 16/95 de la Chambre des notaires

du 22 mars 1995 ainsi que le prétendu défaut d’efficacité et d’utilité de la clause portant

gratification de sa concubine d’un droit d’habitation gratuit.

2) En droit:

L’arrêté grand-ducal du 31 décembre 1938 sur les honoraires et émoluments notariaux prévoit,

entre autres, ce qui suit:

« Article 1er : Les honoraires, vacations, droits de rôle ou de copie, droit de recette, frais de

voyage et de séjour des notaires pour les actes instrumentaires ou autres de leur ministère,

seront tarifés par règlement d’administration publique.

(…)

Article 2: Les notaires et les parties pourront requérir la taxe des honoraires et émoluments

notariaux toutes les fois qu’ils seront en désaccord sur l’application du tarif ou que la taxe est

exigée par une disposition légale ou réglementaire.

La taxe sera faite par le président du tribunal d’arrondissement de la résidence du notaire ou

par le juge à ce commis.

(…)

Toutes les oppositions et toutes les contestations sur l’application du tarif sont jugées par le

tribunal d’arrondissement de la résidence du notaire et instruite comme matières sommaires ».

Il est regrettable que PERSONNE1.) n’ait pas versé sa requête adressée au président du

Tribunal d’arrondissement de Diekirch en vue de la taxation des honoraires et émoluments

notariaux puisqu’ainsi les motifs alors invoqués à l’appui de la demande en taxation demeurent

inconnus.

Force est de constater que, dans l’exploit d’opposition avec assignation du 23 janvier 2012

ainsi que dans ses conclusions subséquentes, PERSONNE1.) entend être déchargé du paiement

des « frais et émoluments » promérités par Maître PERSONNE2.) pour tout montant dépassant

les 14.850.- EUR réglés à titre d’acompte sur l’acte de vente dressé par ledit notaire en date du

2 avril 2010, le refus de régler le solde lui réclamé en vertu du décompte lui adressé le 16 juillet

2010 étant motivé par les prétendues fautes professionnelles commises par le notaire à

l’occasion de la rédaction de la clause portant gratification de la concubine de PERSONNE1.)

d’un droit d’habitation gratuit.

Aux termes du décompte précité, Maître PERSONNE2.) réclame à PERSONNE1.) le montant

total de 25.230,26.- EUR dont le montant de 10.380,26.- EUR à titre de solde après déduction

du paiement de l’avance précitée à concurrence de 14.850.- EUR.

Le décompte détaillé annexé à cette pièce fait la distinction entre « débours » évalués à

23.141,81.- EUR, « honoraires » évalués à 1.816,04.-EUR et « TVA » évaluée à 272,41.- EUR.

Il est généralement admis, bien que l’arrêté grand-ducal précité du 31 décembre 1938 soit muet

sur la question des débours, « que les débours relatifs à un acte soumis à des honoraires tarifés

rentrent dans les prévisions de l’article 2, les autres étant gouvernés par l’article 3 de l’arrêté

grand-ducal » (Cour d’Appel, 24 octobre 2002, numéro 25324 du rôle).

Le Tribunal est donc compétent pour vérifier l’intégralité des postes figurant sur le décompte

de Maître PERSONNE2.).

Cependant, seulement la légalité voire la conformité des montants mis en cause avec les textes,

tarifs et barèmes applicables en la matière peuvent être contrôlés dans le cadre de la procédure

prévue à l’arrêté grand-ducal du 31 décembre 1938, le Tribunal ne pouvant pas examiner, dans

le cadre de cette procédure, l’existence d’éventuelles fautes commises par le notaire ni fixer le

montant dû à titre d’honoraires et émoluments en fonction de l’existence sinon de l’inexistence

voire de la gravité des éventuelles fautes professionnelles du notaire.

En l’espèce, il faut admettre que PERSONNE1.) n’a mis en cause ni la légalité ni l’exactitude

des montants mis en compte par Maître PERSONNE2.) dans son décompte du 16 juillet 2010,

seuls éléments pouvant faire l’objet d’une vérification dans le cadre de la procédure spéciale

prévue par l’arrêté grand-ducal précité.

Dans ce contexte, il ne faut pas perdre de vue que la critique principale de PERSONNE1.) vise

la mise en compte de droits d’enregistrement à concurrence de 8.280.- EUR concernant le droit

d’habitation (« 69.000,00 à 12% »), mais que le notaire n’a aucune influence sur la nature et le

montant des droits en question qui sont perçus par l’Administration en application des textes

régissant la matière et des tarifs y prévus.

De même, comme Maître PERSONNE2.) a inséré dans l’acte de vente une clause de

gratification qui, d’après les développements exposés dans le cadre de la demande en allocation

de dommages-intérêts, est censée correspondre à la volonté exprimée par PERSONNE1.), il a

droit à des honoraires de ce chef.

Il résulte de tous les développements exposés ci-dessus que l’opposition à taxation n’est pas

fondée, le solde figurant dans le décompte précité du 16 juillet 2010 étant dû par

PERSONNE1.), de sorte qu’il n’y a lieu de faire droit à aucun des chefs de la demande de

l’opposant.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en vue de l’allocation d’une indemnité

de procédure n’est pas fondée.

De même, il ne paraît pas inéquitable de laisser à charge de Maître PERSONNE2.) les frais

non compris dans les dépens, de sorte qu’il est également à débouter de sa demande basée sur

l’article 240 du Nouveau code de procédure civile.

Au vu de la jonction des deux affaires inscrites au rôle sous les numéros 17293 et 17431 et

de ce qui a été retenu ci-dessus, il y a lieu d’analyser la possibilité d’une compensation entre

créances réciproques.

L’article 2 de l’arrêté grand-ducal précité du 31 décembre 1938 prévoit encore qu’« à la

requête des intéressés l’ordonnance du juge-taxateur sera revêtue, sur minute, de la formule

exécutoire » et que « l’ordonnance de taxe vaut titre exécutoire ; elle emporte hypothèque

judiciaire ; mais elle ne pourra être exécutée et l’inscription ne pourra être prise valablement

qu’après l’expiration du délai d’opposition ».

Comme l’opposition formée par PERSONNE1.) contre l’ordonnance de taxation a été déclarée

non fondée et comme il n’a partant pas pu être fait droit à la demande de voir « dire que

l’ordonnance dont opposition est dépourvue de tout caractère exécutoire, en ce compris au-

delà du délai de quinze jours à compter du 9 janvier 2012 comme étant le jour de la

signification de ladite ordonnance », il faut admettre que l’ordonnance de taxe est désormais

exécutoire, étant d’ailleurs rappelé que la jurisprudence majoritaire a tendance à retenir qu’un

jugement statuant sur une opposition dirigée contre une ordonnance présidentielle en matière

d’honoraires et émoluments notariaux n’est pas susceptible d’appel.

Or, l’affaire ayant trait à l’obtention de dommages-intérêts, par contre, est soumise aux règles

de droit commun en ce le jugement y relatif n’est pas exécutoire et peut être frappé d’appel.

Dans ces circonstances, la compensation entre les créances réciproques des parties ne se

conçoit pas, étant rappelé d’ailleurs que PERSONNE1.) n’a jamais formellement sollicité une

quelconque compensation.

P A R C E S M O T I F S :

le Tribunal d’Arrondissement de DIEKIRCH, siégeant en matière civile et en premier ressort,

statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en état entendu en ses rapports,

reçoit la demande inscrite sous le numéro 17293 du rôle;

la déclare partiellement fondée ;

fixe à 8.280.- (huit mille deux cent quatre-vingts) EUR le préjudice matériel subi par

PERSONNE1.) en raison des fautes professionnelles commises par Maître PERSONNE2.);

fixe à 500.- (cinq cents) EUR le préjudice moral subi par PERSONNE1.) de ce même chef;

condamne Maître PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant total de 8.780.- (huit

mille sept cent quatre-vingts) EUR avec les intérêts au taux légal à partir du 15 novembre 2011

jusqu’à solde;

condamne Maître PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

1.500.- (mille cinq cents) EUR;

déboute Maître PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose à concurrence de la moitié à chacune

des parties;

reçoit la demande inscrite sous le numéro 17431 du rôle;

la déclare non fondée;

partant, dit que l’ordonnance portant taxation de l’état des frais et émoluments promérités par

Maître PERSONNE2.) et signifiée en date du 9 janvier 2012 sort ses pleins et entiers effets;

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure;

déboute Maître PERSONNE2.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître

François GENGLER, avocat à la Cour concluant qui la demande, dans la mesure où il en a fait

l’avance.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Annette GANTREL,

Présidente du Tribunal d’Arrondissement, assistée du greffier Monique GLESENER.

Le Greffier

La Présidente du Tribunal

- Monique GLESENER-

- Annette GANTREL -