Tenant's new claim for damages accepted but rejected; rent reduced due to heating defect.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 174/2014

Audience publique du mardi, quinze juillet deux mille quatorze

Numéro 160445 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 21 février

2014,

comparant initialement par Maître Antonio RAFFA, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Marc KERGER, avocat,

demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître David TRAVESSA MENDES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160445 du rôle et appelée pour fixation le 18 mars

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er juillet 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Marc KERGER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître David TRAVESSA MENDES, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 juillet 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail commercial signé entre parties en date du 30 janvier 2001,

PERSONNE1.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.).

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 28

octobre 2013, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl devant ledit tribunal pour l’entendre condamner à lui payer la

somme de 15.632,80 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

locatives, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, sinon à

partir du jour de la notification du jugement, jusqu’à solde. Il a demandé encore la

résiliation du contrat de bail conclu entre parties, la condamnation de la locataire au

déguerpissement, la majoration du taux de l’intérêt légal ainsi qu’une indemnité de

procédure de 500,00 euros.

Devant le premier juge, à l’audience du 16 janvier 2014, le requérant a augmenté sa

demande en condamnation au montant de 19.901,98 euros, couvrant ainsi les arriérés

de loyers relatifs aux mois de novembre 2012 à janvier 2014.

SOCIETE1.) sàrl a résisté aux demandes adverses en soulevant, à titre d’exception

d’inexécution, le dysfonctionnement de la chaudière et elle a demandé, à titre

reconventionnel, de voir condamner le bailleur à remettre en état ladite chaudière,

sous peine d’astreinte.

Retenant notamment (i) que l’inexécution de son obligation par un des contractants

n’est justifiée que si les manquements de l’autre partie sont prouvés, graves et

incontestables et s’il existe un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées,

(ii) que le refus d’inexécution doit être proportionné à la violation alléguée du contrat,

(iii) que l’exception d’inexécution ne peut par ailleurs jouer qu’en cas de nécessité,

(iv) qu’il faut encore que le locataire ait averti son bailleur de la survenance des faits

ou vices affectant sa jouissance paisible et l’ait mis en demeure de remédier à la

situation, (v) que tel n’était pas le cas en l’espèce et (vi) que, dans ces circonstances,

le non-paiement des loyers aux échéances convenues justifie la résiliation du bail aux

torts du locataire, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 30 janvier

2014 :

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à

PERSONNE1.) la somme de 19.901,98 euros avec les intérêts légaux sur la somme

de 15.632,80 euros à compter du 28 octobre 2013 et sur la somme de 4.269,18

euros à compter du 16 janvier 2014, jours des demandes respectives en justice,

chaque fois jusqu’à solde,

-

ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,

-

résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 15

jours à compter de la notification du jugement,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à

PERSONNE1.) à titre d’indemnité de procédure la somme de 500,00 euros,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl tendant à la condamnation de remise en état de la chaudière.

De ce jugement, SOCIETE1.) sàrl a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 21 février 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) sàrl demande à voir dire les

demandes adverses non fondées et à voir dire fondée sa demande reconventionnelle

tendant à condamner le bailleur à installer, sous peine d’astreinte, une nouvelle

chaudière.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) sàrl explique que, contrairement à ce qui avait été

retenu par le premier juge, elle aurait, à côté de plusieurs demandes orales, à deux

reprises mis en demeure le bailleur par écrit de remédier au problème de chauffage,

ce en 2006 et en 2012.

Les problèmes de chauffage seraient récurrents depuis 2006. En effet, le chauffage (à

gaz) était branché sur le compteur électrique commun et, dans la mesure où le bailleur

ne payait plus les frais afférents, ce compteur aurait été coupé, malgré le fait que

SOCIETE1.) sàrl aurait payé ces frais pendant plusieurs mois au courant de l’année

2010 en lieu et place du bailleur.

Cette coupure du compteur électrique aurait eu comme conséquence que le chauffage

n’aurait plus fonctionné et que celui-ci, déjà vétuste, serait tombé en panne de manière

définitive par la suite, de sorte que l’entreprise SOCIETE2.) l’aurait complètement

enlevé en automne 2011.

Le résultat en est que, depuis lors, SOCIETE1.) sàrl n’a plus de chauffage et qu’elle

est obligée de chauffer les lieux où elle exploite un « beauty-center » (massages,

solarium, etc.) par des chauffages électriques d’appoint plus coûteux et moins

efficaces.

Pour autant que de besoin, SOCIETE1.) sàrl offre de prouver ces faits par l’audition

d’un témoin et elle verse une attestation testimoniale.

Face à cette situation inacceptable et après que ces réclamations répétées n’ont pas

eu d’écho, SOCIETE1.) sàrl a arrêté des payer les loyers depuis novembre 2012

uniquement.

Non seulement le bailleur n’aurait critiqué cette mesure qu’un an après, mais encore

cette retenue serait une mesure appropriée et non disproportionnée face à des

problèmes de chauffage à répétition depuis 2006. En effet, calculée sur cette période

de huit ans, la retenue de loyers serait de moins de 20% des loyers contractuellement

dus.

Sur base de ces considérations, SOCIETE1.) sàrl conclut principalement à voir

admettre le bien-fondé de l’exception d’inexécution qu’elle a mise en œuvre et à voir

débouter le bailleur tant de sa demande en condamnation d’arriérés de loyers que de

sa demande en résiliation du bail.

A titre subsidiaire, même si les loyers devaient être payés, la résiliation ne serait pas

justifiée au regard des circonstances de l’espèce.

En tout état de cause, SOCIETE1.) sàrl demande reconventionnellement à ce que

PERSONNE1.) soit condamné, sous peine d’astreinte, à installer un nouveau

chauffage.

Elle explique encore que l’absence de chauffage serait incompatible avec l’exploitation

d’un salon de beauté et de wellness et que cette situation lui aurait causé une perte

commerciale certaine.

En tablant sur une estimation a minima, la perte serait en tout état de cause de l’ordre

de 50,00 euros par jour, soit de 1.250,00 euros par mois, soit de 15.000,00 euros par

an, ce qui remonte à un total de 120.000,00 euros sur la période concernée de huit

ans.

SOCIETE1.) sàrl conclut dès lors à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer, ex

aequo et bono et sans ordonner d’expertise, la somme de 50.000,00 euros ou tout

autre montant, à titre d’indemnisation de sa perte d’exploitation en relation avec

l’absence de chauffage.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant sienne la

motivation du jugement entrepris, insistant ainsi sur le fait que, face au grief invoqué,

dont il conteste la version exposée par l’appelante, il aurait appartenu à cette dernière

de saisir un tribunal d’une demande en réduction de loyer au lieu de se faire justice à

soi-même.

PERSONNE1.) conteste en particulier que, entre les courriers de réclamations de

2006 et 2012, le chauffage n’aurait pas fonctionné. Il conteste de même que la

chaudière aurait été alimentée par le compteur électrique commun.

Certes, il y aurait eu l’une ou l’autre panne de chaudière (il s’agirait effectivement d’une

chaudière ancienne), mais le bailleur y aurait remédié à chaque fois.

Si le locataire a payé certaines factures relatives à l’électricité commune, ce serait suite

à un arrangement oral intervenu entre parties quant à la répartition des frais

d’électricité.

PERSONNE1.) augmente sa demande en condamnation d’arriérés de loyers de

8.598,12 euros correspondant aux arriérés de loyers et avances sur charges échus

entre février et juillet 2014 inclus.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice

commercial, PERSONNE1.) estime que celle-ci serait irrecevable car nouvelle en

instance d’appel. De plus, elle n’aurait « rien à voir avec le bail » et il faudrait la

formuler devant un tribunal civil, le juge du bail à loyer étant incompétent pour en

connaître.

Subsidiairement et quant au fond, PERSONNE1.) est d’avis que cette demande

deviendra sans objet en cas de confirmation du jugement entrepris et, dans le

contraire, il conclut à la voir dire non fondée au motif que ni le préjudice invoqué, ni sa

faute en tant que bailleur, ni une relation causale entre ces deux éléments ne seraient

prouvés en l’espèce.

Si PERSONNE1.) n’a pas pris position sur la demande reconventionnelle tendant à la

mise en place d’une nouvelle chaudière, il admet cependant que l’ancienne chaudière

a été enlevée en avril 2013 et que, depuis, le locataire se chauffe de façon individuelle.

SOCIETE1.) sàrl réplique que sa demande reconventionnelle relative au préjudice

commercial serait recevable puisqu’elle est unie par un lien suffisant avec la demande

reconventionnelle déjà formulée en première instance. Par ailleurs, elle serait une

défense à l’action principale et elle serait, à ce titre, à déclarer recevable.

Quant au fond, elle précise que la seule période où le chauffage aurait fonctionné,

serait celle de juin 2010 à décembre 2011, soit la période au cours de laquelle elle a

payé elle-même l’électricité commune.

Discussion

Demande principale

Il est de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en cas de

manquement grave par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués, à

condition d’avoir mis en demeure le bailleur de remédier à la situation.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Civ 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

Le preneur est par conséquent seulement autorisé à appliquer une réduction partielle

des loyers en proportion du trouble de jouissance imputable au bailleur.

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et

s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, il résulte d’une série d’éléments d’appréciation concordants (mise en

demeure du 20 octobre 2006, constat d’huissier du 18 décembre 2006, constatations

de l’entreprise SOCIETE2.) quant à la non-conformité du chauffage, mise en demeure

SOCIETE3.) du 3 juillet 2012, constat d’huissier du 28 avril 2014) qu’au moins depuis

octobre 2006, le chauffage central de l’immeuble dans lequel SOCIETE1.) sàrl loue

son local et qui appartient en totalité au bailleur (d’après les informations concordantes

des parties), connaît des dysfonctionnements à répétition, qu’il s’agissait d’une

chaudière vétuste, non-conforme et dangereuse qui a dû être enlevée en raison de

cette dangerosité.

Dans ces conditions, l’offre de preuve tendant à établir les dysfonctionnements répétés

du chauffage devient superfétatoire.

Jusqu’à ce jour, le bailleur n’a pas pourvu au remplacement de la chaudière de sorte

que les radiateurs dans les lieux loués ne servent strictement à rien et que SOCIETE1.)

sàrl est obligée de se chauffer par des chauffages électriques d’appoint, ce qui ne peut

être qu’une solution de fortune.

Pareille situation résulte d’un manquement flagrant du bailleur à son obligation

d’entretien des lieux loués et elle cause inévitablement un défaut de jouissance dans

le chef du locataire qui est à indemniser par une réduction de loyer au cours de la

période concernée, réduction que le tribunal fixe, ex aequo et bono, à 250,00 euros

par mois.

Il est vrai que le locataire a procédé, à partir d’octobre 2012, à une réduction totale des

loyers. Dans la mesure où les troubles ont déjà débuté en 2006 et que les loyers ont

toujours été payés jusqu’en octobre 2012, la rétention du loyer opérée par le locataire,

considérée dans son ensemble, n’est pas disproportionnée au trouble causé de sorte

que la résiliation du bail ne se justifie pas.

Etant donné que le tribunal a retenu une indemnisation de 250,00 euros par mois, il y

a lieu de préciser que cette réduction s’applique à partir d’octobre 2006 jusqu’à ce que

le bailleur aura fait installer une chaudière dans les règles de l’art et conforme aux

normes de sécurité en vigueur, de renvoyer le dossier au bailleur afin de dresser un

décompte incluant cette réduction de loyer et de réserver la demande relative aux

arriérés de loyers en attendant.

Demandes reconventionnelles

Ainsi qu’il résulte déjà implicitement des développements qui précèdent, le

manquement contractuel du bailleur résultant de l’absence de chauffage est à

indemniser non seulement par une réduction de loyer, mais encore par une élimination

de l’origine du trouble de jouissance, ce qui revient à l’obliger d’installer une nouvelle

chaudière dans les règles de l’art et conforme aux normes de sécurité en vigueur.

Par réformation du jugement entrepris, il y a donc lieu de condamner PERSONNE1.)

à installer une nouvelle chaudière dans les règles de l’art et conforme aux normes de

sécurité en vigueur, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du

jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 250,00 euros par jour de retard,

l’astreinte étant plafonnée au montant de 10.000,00 euros.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle relative à l’indemnisation du

préjudice commercial invoqué, il s’agit d’une demande qui est fondée sur une

inexécution contractuelle du bailleur et elle rentre, à ce titre, dans le cadre de l’article

3.3 du nouveau code de procédure civile qui donne compétence au juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer pour statuer sur les contestations entre bailleurs et

locataires résultant de l’exécution du bail, de sorte que le présent tribunal, en tant que

juridiction d’appel du tribunal de paix, est compétent pour en connaître.

En ce qui concerne la recevabilité de cette demande qui n’a pas été formulée en

première instance, le tribunal renvoie à l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de

procédure civile, qui permet au défendeur de former en appel des demandes nouvelles

lorsqu’elles servent de défense à l’action principale ou lorsqu’elles visent la

compensation.

La jurisprudence accueille les demandes en compensation formulées pour la première

fois en appel dans des hypothèses variées. Ainsi, le défendeur formule une demande

en compensation lorsqu’il demande des dommages-intérêts au demandeur qui le

poursuit en paiement (cf. Répertoire de Procédure Civile et Commerciale, Dalloz 1956,

verbo Demande Nouvelle, n° 159).

Tel étant le cas en l’espèce, puisque SOCIETE1.) sàrl demande des dommages et

intérêts à PERSONNE1.) qui le poursuit en paiement d’arriérés de loyers, la demande

de SOCIETE1.) sàrl est recevable.

Quant au fond, elle est cependant à déclarer non fondée.

En effet, contrairement aux affirmations de SOCIETE1.) sàrl, le tribunal retient qu’il n’y

a pas de relation causale directe entre le défaut du chauffage et une éventuelle baisse

des bénéfices au cours de cette période, à la supposer établie. En effet, une telle

baisse peut être le fruit d’une multitude de facteurs parmi lesquels la température de

l’espace de beauté peut jouer un rôle, mais un rôle marginal.

La condition d’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile n’étant pas remplie en l’espèce, il y a lieu, par réformation du jugement

entrepris, de dire non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) tendant à la résiliation du contrat de

bail et au déguerpissement de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl,

condamne PERSONNE1.) à installer une nouvelle chaudière dans les règles de l’art

et conforme aux normes de sécurité en vigueur, ce dans un délai de deux mois à

compter de la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 250,00

euros par jour de retard, l’astreinte étant plafonnée au montant de 10.000,00 euros,

dit que, à partir du mois d’octobre 2006 et jusqu’à ce que le bailleur aura fait installer

une chaudière dans les règles de l’art et conforme aux normes de sécurité en vigueur,

le loyer contractuellement convenu est diminué de la somme de 250,00 euros par

mois,

renvoie le dossier aux parties et surseoit à statuer en ce qui concerne la demande en

paiement d’arriérés de loyers, jusqu’à ce que le bailleur ait dressé un nouveau

décompte sur base de ce qui précède,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

dit la demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts recevable

mais non fondée,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 17 février

2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.