Tenant appeal dismissed; landlord awarded procedural costs and partial moral damages for breach of lease.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 183/2014

Audience publique du mardi, quinze juillet deux mille quatorze

Numéro 160200 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 10 février 2014,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.),

veuve de

PERSONNE3.), sans état connu,

demeurant à

L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160200 du rôle et appelée pour fixation le 11 mars

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er juillet 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Martine LAUER, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, en remplacement de Maître Eyal

GRUMBERG, comparant pour PERSONNE2.), veuve de PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 juillet 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu en date du 18 avril 2013, un local commercial, dépendant

d’un immeuble, sis à ADRESSE3.), a été donné en location par PERSONNE2.) à

PERSONNE1.), pour une durée de neuf ans à partir du 1er mai 2013, renouvelable

pour une période de trois ans, sauf dénonciation suivant envoi recommandé six mois

avant l’expiration du bail. Le loyer mensuel, indexé, a été fixé au montant de 3.700,00

euros, auquel s’ajoutent des avances sur charges mensuelles d’un montant forfaitaire

de 300,00 euros, soit un montant mensuel total de 4.000,00 euros. Le bail stipule i) le

paiement d’une garantie locative « équivalente à un mois de loyer » que le locataire

s’engage à payer « moyennant huit versements de 500,00 euros, ceci sur huit mois à

partir du 1er mai 2013, ii) que « l’intégralité de la garantie locative est à fournir au plus

tard le 1er décembre 2013 » et iii) qu’à « défaut de paiement intégral de la garantie

locative, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il est à

remplir aucune formalité judiciaire, le tout sans préjudice de dommages et intérêts. ».

Au vu des termes de la clause régissant la garantie locative, le montant à payer à ce

titre par le locataire se chiffre à 4.000,00 euros, soit un mois de loyer augmenté de

l’avance sur charges.

Faisant état d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, ainsi que du défaut de

paiement du montant de la garantie locative, PERSONNE2.) a, par requête du 6

septembre 2013, fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette aux fins i) de l’entendre condamner à lui payer la somme de 11.708,66 euros,

dont le montant de 7.408,66 euros à titre d’arriérés de loyers et celui de 600,00 euros

à titre d’arriérés d’avances sur charges (août et septembre 2013), et le montant de

4.000,00 euros au titre de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde, ii) de voir résilier le bail et de condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, iii) de condamner PERSONNE1.) à payer

à la requérante une indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, iv) d’ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir et de réserver à la requérante tous autres droits.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa demande

pécuniaire en réclamant le paiement des loyers et des avances sur charges pour les

mois d’octobre, novembre et décembre 2013.

PERSONNE1.) a résisté à la demande en paiement en faisant valoir s’être libéré de

sa dette et en invoquant l’exception d’inexécution en faisant valoir que depuis

septembre 2013, le local loué serait privé de chauffage.

A l’effet d’établir le bien-fondé des prédits faits, PERSONNE1.) a formulé une offre de

preuve libellée comme suit :

« Qu’au début de mois de septembre 2013, Monsieur PERSONNE1.) a payé la somme

de 4.000,00 euros correspondant au loyer et charges du mois d’août 2013. Que depuis

le courant du mois de septembre 2013, les lieux loués par Monsieur PERSONNE1.)

sis à ADRESSE3.), ne sont plus alimentés en chauffage. »

Quant à la caution, PERSONNE1.) a fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une dette échue,

de sorte qu’elle ne saurait lui être réclamée avant le 1er janvier 2014.

PERSONNE1.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à être remboursé

de l’ensemble des réparations des lieux, notamment les frais de peinture et d’électricité

à hauteur de 50.000,00 euros, sous réserve d’augmentation.

Par jugement du 9 janvier 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu

les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a :

-

donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande pécuniaire,

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en paiement des arriérés de loyer et

avances sur charges impayées,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 20.021,65 euros,

avec les intérêts légaux sur la somme de 8.008,66 euros à partir du 6 septembre

2013 et sur la somme de 11.812,99 euros à partir du 13 décembre 2013, date des

demandes en justice jusqu’à solde,

-

dit fondée la demande en paiement d’une partie de la garantie locative à hauteur de

3.500,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 3.500,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 6 septembre 2013 jusqu’à solde,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.),

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 400,00 euros, à

titre d’indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant aux arriérés de loyers, le premier juge a constaté que l’offre

de preuve formulée par PERSONNE1.) pour établir le paiement de certaines sommes

n’était pas articulée de manière assez précise, de sorte qu’elle a été déclarée

irrecevable pour défaut de précision et de pertinence.

Quant à l’exception d’inexécution soulevée par PERSONNE1.), rappelant l’article

1134-2 du Code Civil, ainsi que le principe

suivant lequel,

dans les

contratssynallagmatiques les deux obligations doivent être exécutées simultanément,

trait pour trait, chacune des parties n’étant en droit d’exiger la prestation qui est due

qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne et que réciproquement, elle peut refuser à

exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter, le

premier juge a souligné que l’exceptio non adimpleti contractus n’est admise qu’avec

prudence par la jurisprudence et que si les manquements du bailleur sont prouvés et

indiscutables.

Constatant que le locataire ne versait aucune pièce de nature à prouver ses

affirmations, le premier juge a dit que ses affirmations restaient à l’état d’allégations et

que l’offre de preuve formulée dans ce contexte par PERSONNE1.) n’était pas assez

précise, de sorte qu’elle a également été rejetée pour défaut de précision et de

pertinence.

La demande de PERSONNE2.) a partant été déclarée fondée à concurrence du

montant réclamé de 20.021,65 euros (loyers et d’avances sur charges pour les mois

d’août à décembre 2013 inclus).

Quant à la garantie locative, rappelant l’article 16 du contrat de bail, le premier juge a

dit qu’à l’heure des débats de première instance, sept versements de 500,00 euros

auraient dû avoir été effectués, de sorte qu’il a dit que le montant de la garantie locative

était échu à concurrence de 3.500,00 euros.

Quant à la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.), le tribunal a constaté que les

pièces versées à ce titre par celui-ci n’étaient pas pertinentes, de sorte que la demande

a été rejetée.

Quant aux arriérés de loyers (sur 5 mois), le premier juge a dit que le défaut de

paiement du loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce

dernier, sauf à lui accorder un délai d’un mois à partir de la notification du présent

jugement pour libérer les lieux.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 10 février 2014.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande :

-

de se voir donner acte de son offre de preuve (dont le contenu sera repris ci-après),

-

de se voir décharger de toute condamnation prononcée à son encontre,

-

de dire non fondée la résiliation du bail prononcée par le premier juge et le

déguerpissement subséquent,

-

de voir faire droit à sa demande reconventionnelle et de condamner PERSONNE2.)

à lui payer la somme de 69.905,05 euros au titre de remboursement des frais

exposés pour la mise en peinture du local et de manière générale du chef des

travaux de rénovation effectués.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que ce serait à tort que le premier juge

a i) rejeté son offre de preuve, alors que celle-ci était suffisamment précise et

permettait d’établir tant le paiement des montants réclamés par PERSONNE2.), que

le défaut de fonctionnement du chauffage et ii) rejeté par voie de conséquence la

demande reconventionnelle formulée en première instance. L’appelant considère

partant que l’exception d’inexécution est donnée, de sorte que ce serait à juste titre

que le paiement des loyers a été refusé. En effet depuis le mois de septembre 2013,

les lieux loués qui permettent d’abriter une asbl, dont PERSONNE1.) serait le

président, ne seraient plus alimentés en chauffage, de manière à rendre les lieux

inexploitables.

Quant à la garantie locative, PERSONNE1.) affirme que le montant redu à ce titre a

été payé chaque mois, en même temps que le loyer.

A l’effet d’établir le bien-fondé de ses moyens et prétentions, PERSONNE1.) se

prévaut de deux attestations testimoniales, ainsi que d’une multitude de factures de

toutes sortes et formule en outre, en ordre subsidiaire, une offre de preuve dont le

contenu est libellé comme suit :

« que Monsieur PERSONNE1.) s’est toujours acquitté depuis le début du contrat de

bail du montant des loyers et avances sur charges par des paiements en espèces

entre les mains de Madame PERSONNE2.),

qu’ainsi, en date du 10 septembre 2013, dans l’enceinte des lieux loués à savoir à

ADRESSE3.), Monsieur PERSONNE1.) a payé la somme de 4.000,00 euros

correspondant aux loyer (3.000,00 euros) et avance sur charges (300,00 euros) du

mois d’août 2013 en espèces entre les mains de Madame PERSONNE2.),

qu’en date du 19 novembre 2013, Monsieur PERSONNE1.) a remis à Madame

PERSONNE2.) la somme de 12.000,00 euros en espèces correspondant aux loyers

et avances sur charges pour les mois de septembre, octobre et novembre 2013 du

local commercial sis à ADRESSE3.), et ce en présence de Mesdames PERSONNE4.)

et PERSONNE5.),

qu’en date du 8 janvier 2014, Monsieur PERSONNE1.) a payé entre les mains de

Madame PERSONNE2.) la somme de 8.000,00 euros à titre de loyers et avances sur

charges des mois de décembre 2013 et janvier 2014,

que s’agissant des mois de février, mars et avril 2014, les loyers et avances sur

charges ont été réglés entre le 1er et le 10 de chaque mois, à chaque fois en espèces

entre les mains de Madame PERSONNE2.),

que Monsieur PERSONNE1.) s’est acquitté de la somme de 500,00 euros à titre de

garantie locative le 1er mai 2013,

que depuis le 20 septembre 2013, les lieux loués par Monsieur PERSONNE1.) sis à

ADRESSE3.), ne sont plus alimentés en chauffage,

qu’aucune démarche n’a jamais été entreprise par Madame PERSONNE2.) pour voir

rétablir l’alimentation des lieux loués en chauffage,

que Madame PERSONNE2.) fut informée à maintes reprises du problème de

chauffage notamment en date du 21.09.2013,

qu’en raison de l’absence de chauffage, le sieur PERSONNE1.) a subi une baisse de

fréquentation de sa clientèle équivalent à au moins 50%, et ce notamment au cours

des mois de novembre, décembre 2013, ainsi qu’au cours des mois de janvier, février

et mars 2014,

que Monsieur PERSONNE1.) s’est acquitté personnellement de l’intégralité des

factures ayant trait aux travaux de rénovation des lieux loués et ce à compter du mois

d’octobre 2010 jusqu’au mois de juillet 2011. »

L’appelant fait relever que le local abrite l’asbl ORGANISATION1.), que les membres

consomment des boissons sur place, ce qui crée des rentrées d’argent, de manière à

lui permettre de régler en espèces, à la bailleresse, le loyer, les avances sur charges

et la garantie locative.

La coupure du chauffage remonterait, attestations testimoniales à l’appui, à septembre

2013, de manière à faire en sorte que pendant tout l’hiver 2013/2014, le local loué était

privé de chauffage. Ceci justifierait l’exception d’inexécution déjà soulevée en première

instance.

PERSONNE1.) fait finalement encore état d’un bail oral, conclu au nom de sa

compagne ; ce bail oral aurait précédé le bail écrit et, dans le cadre de ce bail oral, il

aurait été convenu que les travaux de rénovation à effectuer dans le local seraient

remboursés par le bailleur.

L’ensemble des affirmations d’PERSONNE1.) sont formellement contestées par

PERSONNE2.), qui fait relever que le local loué sert à l’exploitation d’un club

échangiste portant la dénomination ORGANISATION1.).

PERSONNE2.) conclut à la confirmation pure et simple du premier jugement et elle

augmente sa demande pécuniaire du chef des loyers et avances sur charges échus

en instance d’appel, soit de janvier à juillet 2014, ceci correspondant au montant de

(7 x 4.004,33 =) 28.030,31 euros. Il y a lieu de lui en donner acte.

La partie intimée conclut au rejet de l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.) en

vue d’établir le paiement des montants réclamés par la partie bailleresse au titre du

prix du bail et de la garantie locative, en faisant relever que tant les attestations

testimoniales, que l’offre de preuve se heurtent à l’article 1341 du code civil,

PERSONNE2.) n’étant pas commerçante et qu’en outre il est pour le moins surprenant

que, même en cours d’instance, suite à l’introduction de la requête par PERSONNE2.),

l’appelant ait encore payé le loyer et les avances sur charges en espèces, sans se

ménager la moindre trace probante, tel une quittance ou un reçu.

Les attestations testimoniales ne seraient, à l’instar de ce qui sera dit ci-après au sujet

de l’offre de preuve, pas pertinentes. Il serait surprenant d’y lire qu’en mars 2014,

l’auteur de l’attestation testimoniale atteste que les loyers de mai et juin 2014 ne sont

pas payés.

Quant aux travaux de rénovation dont l’appelant fait état, PERSONNE2.) donne à

considérer que le bail est muet et ne contient aucune mention permettant d’admettre

que le bailleur rembourse de tels frais au locataire.

Quant au prétendu problème de chauffage, PERSONNE2.) souligne que pour autant

qu’une coupure de chauffage s’est produite en septembre 2013, il y a été remédié,

s’agissant d’une simple panne de chauffage. En tout état de cause, un défaut de

fonctionnement du chauffage laisserait d’être établi, PERSONNE2.) soulignant que les

affirmations faites dans ce contexte par PERSONNE1.) laissent, à défaut du moindre

élément probant, tel un constat d’huissier, d’être établies.

L’ensemble de la demande reconventionnelle serait à rejeter, comme laissant d’être

fondée.

PERSONNE2.) demande à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de i)

5.000,00 euros du chef d’indemnisation du préjudice moral subi de par le manquement

d’PERSONNE1.) aux obligations de paiement contractuelles lui incombant, en faisant

relever que son banquier ne cesse de lui mettre la pression, au vu de la situation

financière, ii) 5.000,00 euros du chef de procédure d’appel abusive et vexatoire et iii)

de 1.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code civil, la preuve du paiement du loyer

incombe à celui qui s’en prévaut, c’est-à-dire en l’espèce à PERSONNE1.).

La preuve du paiement, qui est un fait, peut être rapportée par tous moyens ((Cass.

1re civ., 30 avr. 2009, n° 08-13.705 : JurisData n° 2009-047984 ; Cass. 1re civ., 16

sept. 2010, n° 09-13.947 : JurisData n° 2010-015952, cité dans JurisClasseur, Civil

Code, art. 1341 à 1348, Fasc. 10 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Preuve

testimoniale, Généralités, Fascicule du 6 septembre 2006, mis à jour le 1er décembre

2012, n° 13 et 14).

S’agissant de prouver un fait, tant les attestations testimoniales que l’offre de preuve

formulée par PERSONNE1.) aux fins d’établir le paiement i) des loyers et des avances

sur charges d’août 2013 à avril 2014 (étant précisé que seuls les arriérés de paiement

relatifs aux mois de mai à juillet 2014 ne sont pas contestés) et ii) de la garantie

locative, ne se heurte pas à l’article 1341 du code civil et est en tant que telle recevable.

En ce qui concerne les attestations testimoniales, le tribunal ne peut que constater que

leur contenu est tellement vague qu’il ne permet d’établir le prétendu paiement des

montants en souffrance.

Quant à l’offre de preuve, le tribunal note que, pour être admissible, quant à son

contenu, il faut que la teneur de l’offre de preuve soit pertinente et rende vraisemblable

les faits offerts en preuve. Le caractère pertinent ou non d’une offre de preuve est

apprécié souverainement par le juge du fond, qui juge de l’admissibilité d’une offre de

preuve en fonction du degré de crédibilité à attacher à son contenu et en tenant compte

des éléments objectifs de la cause.

Or, c’est à ce niveau que le tribunal ne peut que constater qu’il est parfaitement

invraisemblable que, sans se ménager ne serait-ce qu’une seule preuve écrite d’un

paiement, PERSONNE1.) ait payé, en espèces, à PERSONNE2.) des montants se

chiffrant notamment à 3.000,00 euros, 12.000,00 euros, 8.000,00 euros, etc., le total

se chiffrant à un montant supérieur à 50.000,00 euros !

PERSONNE1.), qui offre de prouver de tels paiements, ne verse aucun extrait de

compte bancaire documentant un retrait bancaire. Par ailleurs, l’affirmation

d’PERSONNE1.) consistant à dire que ce seraient les rentrées d’argent provenant de

la vente de boissons qui auraient permis de régler le prix du bail, ne verse pas

davantage de pièce permettant d’étayer sa version des faits.

A cela s’ajoute que, tel que PERSONNE2.) le souligne à juste titre, suivant la version

présentée par l’appelant, même après l’introduction du présent litige par la bailleresse,

PERSONNE1.) ne s’est ménagé aucune preuve écrite des prétendus paiements

effectués, ceci renforçant davantage le manque de crédibilité des faits offerts en

preuve.

Au vu du caractère parfaitement invraisemblable des faits, relatifs aux paiements

effectués, offerts en preuve, le tribunal ne peut que conclure au rejet de l’offre de

preuve formulée à ce titre par PERSONNE1.), ce par confirmation du premier

jugement.

PERSONNE1.) reste partant en défaut d’établir la preuve du paiement des arriérés de

loyer, d’avances sur charges et de la garantie locative (échue en première instance à

hauteur de 3.500,00 euros).

En ce qui concerne le prétendu défaut de fonctionnement du chauffage et pour autant

qu’PERSONNE1.) tente de justifier le défaut de paiement des loyers en se prévalant

de l’exception d’inexécution, le tribunal constate qu’à l’instar de ce qui vient d’être dit

ci-avant, PERSONNE1.) reste, ici encore, en défaut de verser la moindre pièce

probante.

Le tribunal rappelle que pour justifier l’exception d’inexécution, il faut un manquement

grave, une véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le

défaut d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux

loués. L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et

implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. Lux., 18

décembre 1997, no 59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Lux., 21 mars 1991, no 42950 du rôle).

Il suit d’ores et déjà des éléments de la cause, que la condition tenant à l’équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées n’est pas donnée.

En tout état de cause, tant en ce qui concerne les attestations testimoniales, que l’offre

de preuve, qui sont recevables en la forme, il y a lieu de noter que le contenu des

attestations testimoniales, versées à ce titre, est bien trop vague pour leur conférer un

caractère pertinent, de sorte qu’elles sont à rejeter comme n’étant pas pertinentes.

En outre, quant à l’offre de preuve formulée à ce titre par PERSONNE1.), il est à noter

que son contenu n’est pas pertinent dans la mesure où les termes de l‘offre de preuve

sont bien trop vagues pour établir la matérialité d’un défaut de fonctionnement du

chauffage sur une période assez longue (l’appelant prétextant du défaut de

fonctionnement du chauffage pendant l’automne et l’hiver 2013/2014) ; par ailleurs, Ies

termes de l’offre de preuve sont encore bien trop vagues pour établir que le prétendu

défaut de fonctionnement du chauffage ait été dénoncé à PERSONNE2.), cette

condition étant pourtant indispensable pour faire jouer le mécanisme de l’exception

d’inexécution.

C’est partant à juste titre que le premier juge a rejeté l’exception d’inexécution

invoquée par PERSONNE1.) et a fait droit à la demande en paiement de

PERSONNE2.) à concurrence du montant de 11.708,66 euros, avec les intérêts

légaux tels qu’alloués.

Le surplus de la demande pécuniaire relative aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges (de janvier à juillet 2014, inclus), étant également à dire fondé (le tribunal

renvoyant à ce qui a été dit ci-avant), PERSONNE1.) est dès lors encore à condamner

à payer à PERSONNE2.) le montant de 28.030,31 euros. A défaut de solliciter l’octroi

d’intérêts légaux, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

PERSONNE2.) restant en outre en défaut de réclamer le paiement du montant de

500,00 euros, au titre de solde de la garantie locative, il s’ensuit que le tribunal ne

saurait statuer sur ce point.

Le défaut de paiement du prix du bail aux échéances convenues constituant à lui seul

une violation grave par le locataire des obligations lui incombant au titre du contrat de

bail conclu, il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a résilié le bail aux torts

exclusifs du locataire et l’a condamné à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le

délai de déguerpissement à huit jours suivant la signification du présent jugement,

étant précisé qu’PERSONNE1.) ne demande pas de se voir accorder un délai de

déguerpissement plus long.

Quant à la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE1.), il est à noter i)

qu’aucune clause du bail ne permet d’admettre que les frais éventuellement déboursés

par PERSONNE1.) en vue de la rénovation des lieux soient à prendre en charge par

le bailleur, ii) que les pièces versées en cause par PERSONNE1.) n’établissent pas

que des travaux de rénovation aient été entrepris dans le local qui fait l’objet du bail et

ii) que l’offre de preuve est bien trop vague pour établir que de tels travaux aient été

réellement entrepris.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle,

chiffrée lors des débats de première instance au montant de 50.000,00 euros, le

surplus de cette demande formulée en instance d’appel subissant le même sort.

Quant à la demande de PERSONNE2.) tendant à l’indemnisation du préjudice moral,

le tribunal ne peut que constater que, même si les arriérés de loyers, d’avances sur

charges et de garantie locative se chiffrent à un montant important, il n’en reste pas

moins que PERSONNE2.) reste en défaut de rapporter la preuve d’un préjudice moral

subi, de sorte qu’elle est à débouter de sa demande.

Sur base des développements qui précèdent, le tribunal en vient à la conclusion que

les moyens d’appel n’ont eu aucun fondement sérieux et que l’appel, qui est à déclarer

non fondé, a été interjeté dans un but purement dilatoire, considération dont les

conséquences se répercutent sur deux niveaux.

Primo, l’appel interjeté par PERSONNE1.) est à considérer comme exercice abusif

d’une voie de recours, raison pour laquelle il y a lieu de le condamner à payer à

PERSONNE2.) la somme de 1.000,00 euros au titre d’indemnité pour procédure

abusive et vexatoire.

Secundo et au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté

des frais non compris dans les dépens à charge de PERSONNE2.), raison pour

laquelle il y a lieu (i) de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 400,00 euros et (ii) de

le condamner encore à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 800,00

euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à 8 jours

suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.), de l’augmentation de sa demande, du chef de loyers et

d’avances sur charges échues en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), la somme de

28.030,31 euros,

reçoit en la forme l’augmentation de la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.),

la dit non fondée et en déboute,

reçoit en la forme les demandes de PERSONNE2.), tendant à l’indemnisation pour

préjudice moral subi et pour procédure d’appel abusive et vexatoire,

dit non fondée la demande relative à l’indemnisation pour préjudice moral, et en

déboute,

dit fondée à concurrence de 1.000,00 euros la demande relative à l’indemnisation pour

procédure d’appel abusive et vexatoire,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), la somme de 1.000,00 euros,

dit fondée à concurrence de 800,00 euros la demande de PERSONNE2.), en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), la somme de 800,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.