Tenant appeal against eviction and rent arrears dismissed; landlord wins on rent but tenant wins on eviction.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 166/2014

Audience publique du mardi, premier juillet deux mille quatorze

Numéro 161222 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), femme de charge, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 1er avril 2014,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) comparant par Maître Matthieu FETTIG, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161222 du rôle et appelée pour fixation le 29 avril

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 28 octobre 2014, et, par voie de courrier

du greffe du 13 mai 2014, finalement avancée à l’audience publique du mardi, 17

juin 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Dominique GUROV, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu

en ses explications.

Maître Matthieu FETTIG, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, avocat,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

juillet 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail prenant effet le 10 novembre 2009 et conclu pour une durée de

trois ans, reconductible d’année en année sauf dénonciation moyennant préavis de

trois mois avant la date d’échéance du bail, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE3.) et à PERSONNE1.) une maison sise à ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.500,00 euros payable au plus tard le 10ième jour de

chaque mois.

Faisant état d’arriérés de loyers (solde de loyer de 750,00 euros pour le mois d’août

2013 et loyers impayés pour les mois de novembre 2013 à janvier 2014 inclus),

PERSONNE2.) a, suivant requête déposée en date du 24 janvier 2014, fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour i) les entendre condamner à lui payer la somme de 5.250,00 euros, avec

les intérêts légaux tels que de droit, ii) voir résilier le bail conclu entre parties et

condamner les locataires à déguerpir des lieux loués dans les 8 jours de la notification

du jugement à intervenir, iii) entendre condamner PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à

lui payer la somme de 4.500,00 euros à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts

légaux tels que de droit, ainsi qu’à une indemnité de procédure de 1.000,00 euros, et

iv) ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, tout en se réservant tous

autres droits, moyens et actions.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa demande du

chef de loyers échus en cours d’instance au montant de 6.750,00 euros, incluant le

loyer du mois de février 2014. En cours de délibéré, il a informé le tribunal qu’un

paiement de 750,00 euros était intervenu, de sorte qu’il a ramené le montant de sa

demande à 6.000,00 euros (loyers impayés pour la période allant de novembre 2013

à février 2014).

Tandis que PERSONNE3.) n’a pas contesté redevoir le montant réclamé par

PERSONNE2.), PERSONNE1.) a résisté à la demande en exposant i) avoir quitté la

maison louée le 28 octobre 2013 et ii) que, suite à un courrier adressé au bailleur en

date du 14 octobre 2014, celui-ci aurait oralement confirmé que le bail serait résilié

pour autant qu’il la concernait.

Retenant i) que le fait d’avoir libéré les lieux ne libère pas PERSONNE1.) de son

obligation de payer le loyer et qu’il est indifférent qu’elle en ait informé le bailleur, à

défaut de prouver que celui-ci aurait donné son accord à délier PERSONNE1.) de son

engagement de locataire avant la fin du bail, ii) que le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail et justifie le

déguerpissement des locataires, iii) que l’indemnité de relocation ne prend cours qu’à

partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur, de sorte qu’au vu de

la circonstance que l’immeuble loué est toujours occupé par le locataire, ladite

indemnité était prématurée, le tribunal de paix Esch-sur-Alzette a, par jugement

contradictoire rendu en date du 27 février 2014, reçu la demande en la forme, l’a dit

partiellement fondée et a partant i) condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) la somme de 6.000,00 euros, avec les intérêts légaux sur la

somme de 4.500,00 euros à partir du 24 janvier 2014, et sur la somme de 1.500,00

euros à partir du 14 février 2014, date des demandes en justice jusqu’à solde, ii) résilié

le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE3.) et de

PERSONNE1.), iii) condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à partir de

la notification du jugement, iv) dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité

de relocation, v) dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement, vi)

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

300,00 euros à titre d’indemnité de procédure, ainsi qu’aux frais et dépens de

l’instance.

Contre ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant

exploit d’huissier du 1er avril 2014.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante demande à voir i) dire qu’à son

égard le bail a été résilié avec effet au 28 octobre 2013 et partant dire non fondée la

demande d’PERSONNE2.) tendant au paiement du montant de 6.000,00 euros, alloué

par le premier juge au titre de loyers échus postérieurement à cette date, ii) dire que

la demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement de l’appelante est

devenue sans objet. L’appelante demande par conséquent de se voir décharger de

toute condamnation et de condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel, ainsi qu’aux frais et dépens des

deux instances.

PERSONNE2.) fait exposer qu’à l’égard de PERSONNE1.), il accepte la résiliation du

bail avec effet au 31 octobre 2013 et se déclare d’accord à ne pas lui réclamer le

paiement des loyers échus après cette date. Il y a lieu de lui en donner acte.

En ce qui concerne PERSONNE3.), le bailleur conclut à la confirmation pure et simple

du jugement entrepris, tout en relevant que, nonobstant le fait que PERSONNE3.)

occupe toujours les lieux, il ne réclame pas le paiement des loyers échus en cours

d’instance, ce au vu de son état insolvable.

PERSONNE3.) se rapporte à prudence de justice.

Il est tout d’abord à noter que le jugement n’est pas entrepris par PERSONNE3.), de

sorte que le tribunal ne se trouve pas saisi des chefs du premier jugement le

concernant, non dévolus au tribunal statuant en instance d’appel. Le jugement n’étant

par ailleurs pas entrepris par PERSONNE2.) en ce qu’il n’a pas été fait droit au volet

de sa demande relatif à l’indemnité de relocation, il s’ensuit que ce chef du premier

jugement n’est pas dévolu au tribunal de céans siégeant en instance d’appel.

Conformément à ce qui a été dit ci-avant, il y a lieu de retenir qu’entre PERSONNE2.)

et PERSONNE1.), le bail est résilié avec effet au 31 octobre 2013.

Au vu des débats menés, par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de dire la

demande d’PERSONNE2.) tendant au paiement du montant de 6.000,00 euros au titre

d’arriérés de loyers, non fondée à l’égard de l’appelante. PERSONNE1.) ayant libéré

les lieux loués à la fin du mois d’octobre 2013, il s’ensuit que la demande tendant à

son déguerpissement est, par réformation du premier jugement, devenue sans objet.

Il suit des considérations qui précèdent, que l’appel est fondé et qu’il y a encore lieu,

par réformation du premier jugement,

de décharger

PERSONNE1.)

de la

condamnation aux frais et dépens de la première instance qui sont à supporter par

PERSONNE3.) seul.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) contre PERSONNE2.) est à

dire non fondée, étant donné que l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile n’est pas donnée.

Les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à la charge de PERSONNE2.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE2.) qu’à l’égard de PERSONNE1.), il accepte la résiliation

du bail avec effet au 31 octobre 2013 et se déclare d’accord à ne pas lui réclamer le

paiement des loyers échus après cette date,

dit l’appel fondé,

partant par réformation du jugement entrepris,

dit qu’entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) le bail est résilié, d’un commun accord,

avec effet au 31 octobre 2013,

dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) tendant à voir condamner PERSONNE1.)

à lui payer le montant de 6.000,00 euros au titre des loyers échus après le 31 octobre

2013,

décharge PERSONNE1.) de la condamnation intervenue à ce titre,

dit que la demande tendant à voir déguerpir PERSONNE1.) des lieux loués est

devenue sans objet,

décharge PERSONNE1.) de la condamnation aux frais et dépens de la première

instance,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure sollicitée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.