Court allows tenants' appeal, ordering tenant to pay back rent and rejecting their fee request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 163/2014

Audience publique du mardi, premier juillet deux mille quatorze

Numéro 152679 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Séverine LETTNER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraitée, et son époux

2) PERSONNE2.), retraité, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 22 mars 2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, initialement établie et ayant eu son

siège social à L-ADRESSE2.), actuellement établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 152679 du rôle et appelée pour fixation le 30 avril

2014, fut fixée pour plaidoiries aux 15 octobre 2013, 18 février 2014 et finalement à

l’audience publique du mardi, 17 juin 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Frédéric MIOLI, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

juillet 2014, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er avril 2012, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) a pris en location à partir du 1er avril 2012 auprès des consorts

GROUPE1.) un local de commerce situé au ADRESSE2.), Résidence ENSEIGNE1.),

comprenant un magasin au rez-de-chaussée, une pièce à l’entresol ainsi que deux

caves au sous-sol moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.200,00 euros ainsi

que d’une avance sur charges locatives de 225,00 euros.

Il est à noter que « l’entresol » est en fait une mezzanine qui se trouve au niveau

premier étage et qui est accessible par une porte d’entrée séparée qui donne sur la

cage d’escalier de la copropriété. Si, dans la suite de ce jugement, il est question de

changement de serrure, il s’agit de la serrure de cette porte du premier étage.

Le local donné en location a donc deux portes d’accès, l’une au rez-de-chaussée,

l’autre au premier étage et il n’y avait pas de cloisonnement à l’intérieur du local, de

sorte que l’accès vers « l’entresol » pouvait aussi se faire par un escalier interne au

local.

Le locataire précédent, une société SOCIETE2.), déclarée en faillite en date du 16

décembre 2011, a sous-loué l’entresol à PERSONNE3.), laquelle n’a libéré les lieux

qu’en date du 29 juin 2012, ce qui a amené SOCIETE1.) sàrl a reprocher à ses

bailleurs un défaut de délivrance des lieux et à ne pas payer les loyers convenus,

tandis que les bailleurs sont d’avis que SOCIETE1.) sàrl aurait été parfaitement au

courant de cette situation et qu’elle aurait toléré une occupation de l’entresol par

PERSONNE3.) postérieurement au 1er avril 2012, le temps qu’elle trouve un autre

local.

Par requête du 2 juillet 2012, PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE1.) ont fait

convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour s’entendre condamner à leur régler le montant

de 10.275,00 euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois

d’avril, mai et juin 2012.

Les requérants ont conclu à la résiliation du contrat de bail existant entre parties et au

déguerpissement de la défenderesse pour cause de non-paiement du loyer aux

échéances contractuelles.

Par requête du 9 août 2012, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg pour s’entendre condamner à lui régler le montant de 150.000,00

euros au titre de dommages et intérêts pour perte économique.

Dans la motivation de cette même requête, SOCIETE1.) sàrl a conclu à la résolution

du bail.

A titre subsidiaire, elle a demandé à être dispensée de payer le loyer à partir du 1er

avril 2012 et cela tant que la situation de l’entresol n’a trouvé aucune clarification.

Devant le premier juge aux audiences du 3 octobre 2012, respectivement du 11 janvier

2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont augmenté leur demande relative aux

arriérés de loyers aux montants de 23.975,00 euros, respectivement de 34.250,00

euros.

Par jugement du 8 février 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant après

enquête, a :

-

résilié le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.), ce avec effet au 1er avril 2012,

-

dit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) formulée au titre des

arriérés de loyers non fondée,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats sur la demande en allocation de

dommages et intérêts formulée par SOCIETE1.) sàrl.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a notamment retenu :

-

qu’en date du 29 juin 2012 les consorts GROUPE1.) ont réceptionné de la part de

PERSONNE3.) les clefs que cette dernière détenait à ce moment-là et qui lui

avaient permis un libre accès au local du 1er étage ;

-

que les consorts GROUPE1.) ont continué à encaisser de PERSONNE3.)

mensuellement 250,00 euros pendant les mois d’avril, mai et juin 2012 malgré le

fait qu’ils avaient loué l’intégralité des lieux à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) ;

-

qu’il est dès lors établi que les consorts GROUPE1.), malgré le fait qu’ils avaient

loué à partir du 1er avril 2012 l’intégralité de leur local commercial à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), ont encore autorisé PERSONNE3.) à rester

dans les lieux jusqu’au 1er juillet 2012 ;

-

que la présence de PERSONNE3.), qui avait la possibilité de circuler librement tout

comme ses clients dans tout le local à défaut de cloisonnement, a fait obstacle à ce

que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) ait pu utilement prendre

possession des lieux loués en date du 1er avril 2012 afin d’y installer son

commerce ;

-

qu’en donnant l’immeuble à bail, pendant le même temps, à des preneurs distincts

le bailleur ne peut assurer la jouissance qu’à un seul, il manque à son obligation

d’assurer la jouissance paisible de l’autre, fondé à réclamer la réparation du

dommage qu’il en éprouve.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 22 mars 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire que le bail

est à résilier, non pas à leurs torts, mais aux torts de SOCIETE1.) sàrl, à ordonner le

déguerpissement de SOCIETE1.) sàrl et à voir condamner cette dernière à leur payer

la somme de 41.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers échus à partir du 1er avril

2012 avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde

augmenté de trois points dans un délai de trois mois à compter de la signification du

jugement à intervenir.

A titre subsidiaire, SOCIETE1.) sàrl serait à considérer comme occupante sans droit

ni titre et il y aurait lieu de la condamner au paiement du prédit montant de 41.000,00

euros au titre d’indemnités d’occupation depuis le 1er avril 2012 et d’ordonner son

déguerpissement.

Ils concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pour l’instance d’appel.

Lors de l’audience des plaidoiries du 17 juin 2014, la demande en paiement a été

augmentée au montant de 61.650,00 euros couvrant la période du 1er avril 2012 au

mois de septembre 2013 inclus.

D’après les parties appelantes, les faits se seraient déroulés comme suit :

« Lors des pourparlers, la partie intimée a visité les lieux. Cette visite a eu lieu sur

place en date du 3 février 2012 et ce en présence des parties appelantes, du curateur

de l’ancien locataire et du sous-locataire de la faillite. Cette dernière était occupante

du premier étage dont la surface fait 10 m2.

Lors de cette visite des lieux, la partie intimée a eu connaissance de l’occupation du

premier étage par la partie PERSONNE3.), sous-locataire de la société faillie, qui s’est

révélée être une connaissance de la partie intimée.

En outre, il résulte de l’audition des témoins lors de l’enquête ordonnée par le premier

juge, notamment du curateur que la dame PERSONNE3.) a occupé les lieux suivant

l’accord intervenu entre elle et la partie intimée.

Suivant cet arrangement, elle pouvait rester dans les lieux jusqu’à ce qu’elle ait trouvé

une nouvelle location.

La partie intimée a eu les clés de l’immeuble afin d’organiser les travaux

d’aménagement lors de cette visite et ce avant le 1er avril 2012.

La dame PERSONNE3.) était encore dans les lieux après le 1er avril 2012, date de

prise d’effet du contrat…

La dame PERSONNE3.), en tant que la sous-locataire de la société faillie, avait les

clefs de l’entresol avant la faillite, après la faillite et après la date de prise d’effet du

contrat au 1er avril 2012.

Sans préjudice quant à la date plus exacte en date du 10 mai 2012, il semblerait que

la partie intimée aurait forcé la serrure de l’entresol. Suite à cela, la dame

PERSONNE3.) ne pouvant pas entrer dans les lieux, aurait changé la serrure afin d’y

accéder à nouveau. Le changement de serrure a été fait par la dame PERSONNE3.).

Par conséquent, les parties appelantes n’ont rien à voir avec le changement de serrure

et elles ne sont pas intervenues auprès de quiconque pour donner l’ordre de procéder

au changement de serrures et de permettre ainsi à la dame PERSONNE3.) d’intégrer

dans les lieux. »

Les parties appelantes insistent sur le fait qu’elles ont donné en location les lieux

uniquement à SOCIETE1.) sàrl et non pas à PERSONNE3.), avec laquelle il n’existait

aucun bail, ni écrit, ni oral.

D’ailleurs, le seul fait que PERSONNE3.) leur ait payé des « indemnités d’occupation »

après la faillite de leur ancien locataire principal, ne permettrait pas non plus de

conclure à l’existence d’un bail entre PERSONNE3.) et les parties appelantes.

Ce serait dès lors à tort que le premier juge aurait retenu l’existence d’un tel bail (au

mépris d’ailleurs des règles de preuve de l’article 1715 du code civil) et qu’il s’est basé

sur une doctrine qui ne serait pas applicable en l’espèce. En effet, cette doctrine

viserait uniquement la situation où un bailleur a donné à bail à deux locataires distincts

le même local, ce qui n’aurait pas été le cas en l’espèce.

Tout bail entre les appelants et PERSONNE3.) étant contesté, les appelants estiment

que PERSONNE3.), en tant qu’ancien sous-locataire du précédant locataire, disposait

tout au plus d’un droit personnel précaire de rester pendant quelque temps sur les

lieux suite à l’arrangement intervenu avec SOCIETE1.) sàrl. Si à l’égard de cette

dernière, elle pourrait faire valoir un tel droit personnel, elle serait à considérer comme

occupante sans droit ni titre à l’égard des parties appelantes.

Dès lors que l’occupation partielle des lieux par PERSONNE3.) ne serait pas imputable

aux bailleurs, ces derniers n’auraient pas failli à l’obligation d’assurer la délivrance du

bien loué, ni à l’obligation d’assurer une jouissance paisible à leur preneur et le bail ne

saurait être résilié aux torts des bailleurs.

Les parties appelantes font encore valoir qu’elles ne sont à l’origine d’aucun obstacle

à la prise en possession des lieux par SOCIETE1.) sàrl. En effet, cette dernière aurait

eu connaissance des lieux pour les avoir visités avant la signature du bail. Elle aurait

dès lors pu constater qu’il n’y avait pas de cloisonnement entre le rez-de-chaussée et

l’entresol occupé par PERSONNE3.) et elle se serait « arrangée » avec elle. Dès lors,

si SOCIETE1.) sàrl n’a pas pu exploiter les lieux jusqu’au départ de PERSONNE3.),

cela lui serait imputable puisque cette circonstance serait le résultat de son propre

choix.

Il n’appartiendrait pas aux bailleurs d’organiser le départ de PERSONNE3.), mais il

aurait incombé à SOCIETE1.) sàrl d’agir judiciairement contre elle pour obtenir son

déguerpissement en respectant les termes de l’arrangement intervenu entre ces

parties.

Les bailleurs estiment donc que SOCIETE1.) sàrl ne saurait faire valoir de préjudice,

ni se baser sur l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers ou pour

demander la résolution du bail aux torts des bailleurs.

Finalement, les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir donné aux faits

leur exacte qualification. Ainsi, ce serait à tort que le bail aurait été résilié avec effet au

1er avril 2012 alors que « (i) la résiliation judiciaire ne pouvait intervenir à la date du 1er

avril 2012 étant donné que le changement de serrure est intervenu au courant du mois

de mai 2012, (ii) la partie intimée a su que la dame PERSONNE3.) était partie fin juin

2012, (iii) la partie intimée a su lors de l’audition des témoins du mois de novembre

2012 que la dame PERSONNE3.) n’était plus dans les lieux, (iv) la partie intimée n’a

pu être gênée- fait par ailleurs contesté- que partiellement et tout au plus pendant une

période très limitée. »

Dans ces conditions, il aurait appartenu au premier juge, après avoir résilié le bail avec

effet au 1er avril 2012, de qualifier SOCIETE1.) sàrl d’occupante sans droit ni titre après

cette date et d’ordonner son déguerpissement alors qu’une telle demande avait été

formulée et d’allouer aux parties appelantes des indemnités d’occupation

correspondant à la période effective d’occupation de SOCIETE1.) sàrl.

Selon les bailleurs et leurs recherches sur Legilux, SOCIETE1.) sàrl aurait déménagé

son siège social en septembre 2013, raison pour laquelle les bailleurs limitent leur

demande en condamnation d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnités

d’occupation jusqu’au mois de septembre 2013.

SOCIETE1.) sàrl conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que

les bailleurs étaient d’accord avec l’occupation de l’entresol par PERSONNE3.) alors

même que les lieux loués formaient un tout et n’étaient pas cloisonnés, que les

appelants ont encaissé un « loyer » mensuel de 250,00 euros entre janvier et juin 2012

inclus, qu’après avoir à plusieurs reprises demandé à PERSONNE3.) de quitter les

lieux, le gérant de SOCIETE1.) sàrl a procédé au « changement des serrures pour

interdire l’accès au local commercial à la dame PERSONNE3.).

Cependant, cette dernière a pu récupérer les nouvelles clés auprès des propriétaires,

alors qu’elle a trouvé un arrangement avec ceux-ci pour continuer à occuper l’entresol

jusqu’au 1er juillet 2012.

Cet arrangement a été imposé sans discussion à la société SOCIETE1.) – tout accord

de cette dernière pour laisser la dame PERSONNE3.) occuper l’entresol entre le 1er

avril 2012 et le 30 juin 2012 est formellement contesté.

Le 29 juin, Madame PERSONNE3.) a quitté les lieux et a remis directement ses clés

à Monsieur PERSONNE2.) ce dont SOCIETE1.) n’a eu connaissance qu’au jour des

plaidoiries du 3 octobre 2012. »

Sur base de ces considérations, SOCIETE1.) sàrl estime qu’il y aurait lieu de confirmer

l’analyse du premier juge en ce qu’il a retenu que les bailleurs ont failli à leur obligation

de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués et de délivrer le bien loué.

En effet, il appartiendrait au bailleur de prendre toutes dispositions afin que le locataire

puisse prendre possession des lieux afin d’y exploiter son commerce (en l’espèce un

magasin de vente de tabac et de cigares avec un fumoir à l’étage) et cela n’aurait pas

été fait en l’occurrence au vu de la présence de PERSONNE3.).

Même après le départ de celle-ci, une délivrance n’aurait plus été possible dans la

mesure où les bailleurs ont agi en résiliation du bail.

Discussion

Il est constant en cause qu’à un certain moment, le curateur du précédant locataire a

résilié le bail, mais que le curateur n’a pas résilié le contrat de sous-location en vertu

duquel PERSONNE3.) occupait l’entresol les lieux donnés par la suite en location à

SOCIETE1.) sàrl.

Dans cette hypothèse le contrat de sous-location, en raison de son autonomie,

continue d’exister, mais sans substrat.

Il ne cesse donc pas mais il devient sans objet. Juridiquement, ce bail subsiste mais il

ne pourra recevoir exécution. La conséquence en est que le sous-locataire, qui

continue d’occuper les lieux, le fait sans titre, quitte à ce qu’il pourra, le cas échéant

obtenir des dommages et intérêts au locataire principal si l’éviction du sous-locataire

est la conséquence de la négligence du locataire principal (Yvette Merchiers, Les

Baux, éditions Larcier 1997, n° 479).

Il est encore constant en cause que, après la prise d’effet du bail en date du 1er avril

2012, PERSONNE3.) continuait à occuper l’entresol, et ce jusqu’au 29 juin 2012, alors

même que le contrat de bail mentionnait bien une « pièce à l’entresol » comme faisant

partie intégrante des lieux loués et qu’elle n’avait aucun titre pour continuer à occuper

l’entresol.

A priori, PERSONNE3.) est donc à considérer comme occupante sans droit ni titre de

l’entresol au moment où les lieux ont été donnés en location à SOCIETE1.) sàrl et

cette circonstance est inconciliable avec une exécution, par les bailleurs, de leur

obligation de délivrance des lieux loués, à moins que les bailleurs n’établissent que

SOCIETE1.) sàrl avait marqué son accord avec la présence de PERSONNE3.) sur les

lieux.

Les appelants estiment précisément qu’un tel accord ou « arrangement » aurait existé

entre PERSONNE3.) et SOCIETE1.) sàrl tandis que SOCIETE1.) sàrl fonde la

présence de PERSONNE3.) uniquement sur un accord entre celle-ci et les appelants,

accord qui serait intervenu à l’insu et contre les intérêts de SOCIETE1.) sàrl.

Si les éléments du dossier permettent de conclure, le cas échéant, à l’existence d’une

convention d’occupation précaire, voire même d’un contrat de sous-location entre

SOCIETE1.) sàrl et PERSONNE3.), en aucun cas et contrairement à l’appréciation du

premier juge, ne permettent-ils de conclure à l’existence d’un bail entre les appelants

et PERSONNE3.). En effet, ni l’encaissement (passif) de « loyers », ni les déclarations

des témoins ne permettent de conclure à l’existence d’un tel bail.

Il résulte tant de la déposition de Maître Kamila LADKA (curateur de la faillite

SOCIETE2.)) que de celle de PERSONNE3.) que, lors d’une réunion en date du 3

février 2012, le gérant de SOCIETE1.) sàrl était d’accord à ce que PERSONNE3.)

continue d’occuper l’entresol pendant un « bref délai ».

D’un autre côté,

PERSONNE3.) est formelle pour dire que « avant le 10 mai », le gérant de

SOCIETE1.) sàrl lui avait demandé de quitter les lieux et qu’elle n’avait fait cela qu’en

date du 29 juin 2012.

Même si cette occupation s’est faite avec l’accord des bailleurs, il n’en reste pas moins

que SOCIETE1.) sàrl était d’accord à tolérer la présence de PERSONNE3.) à l’entresol

pendant une durée très limitée mais pas au-delà du 1er mai 2012.

Si PERSONNE3.) n’a pas respecté l’arrangement intervenu entre elle et SOCIETE1.)

sàrl puisque, comme elle le dit elle-même, elle n’a quitté les lieux qu’en date du 29 juin

2012 alors que celui dont elle tirait ses droits, à savoir SOCIETE1.) sàrl, lui avait

demandé de quitter les lieux « avant le 10 mai », ce refus n’est pas imputable aux

bailleurs et SOCIETE1.) sàrl ne peut donc refuser de payer les loyers convenus au

motif que les bailleurs auraient failli à leur obligation de délivrance ou qu’ils l’auraient

troublé dans sa jouissance des lieux loués.

En effet, si SOCIETE1.) sàrl n’a pas pu exploiter les lieux en tant que magasin de

tabac avec fumoir (ce qui est aisément concevable en fait), ceci est dû au manque de

réactivité de PERSONNE3.) et non pas à un manquement contractuel des bailleurs.

Ces derniers peuvent sont donc fondés à demander paiement des loyers convenus et

il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner SOCIETE1.) sàrl à

payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 61.650,00 euros avec les

intérêts au taux légal sur le montant de 10.275,00 euros à partir du 2 juillet 2012, sur

le montant de 13.700,00 euros à partir du 3 octobre 2012, sur le montant de 10.275,00

euros à partir du 11 janvier 2013 et sur le montant de 27.400,00 euros à partir du 17

juin 2014, chaque fois jusqu’à solde.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues justifie la résiliation du bail aux

torts de SOCIETE1.) sàrl.

En raison du fait qu’il n’est pas contesté que SOCIETE1.) sàrl n’occupe plus les lieux

depuis septembre 2013, il n’y a pas lieu d’ordonner son déguerpissement, pareille

demande étant devenue sans objet.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de

laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de

dire non fondée leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

résilie le contrat de bail aux torts de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl,

constate que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl n’occupe plus les

lieux et que la demande en déguerpissement est dès lors devenue sans objet,

condamne

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

sàrl

à payer à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 61.650,00 euros avec les intérêts au

taux légal sur le montant de 10.275,00 euros à partir du 2 juillet 2012, sur le montant

de 13.700,00 euros à partir du 3 octobre 2012, sur le montant de 10.275,00 euros à

partir du 11 janvier 2013 et sur le montant de 27.400,00 euros à partir du 17 juin 2014,

chaque fois jusqu’à solde,

dit que le taux de l'intérêt légal sera majoré de trois points à l'expiration d'un délai de

trois mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl.