Landlord loses appeal due to lack of standing; new owner validly leased property after transfer.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 158/2014

Audience publique du mardi, vingt-quatre juin deux mille quatorze

Numéro 160138 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 29 janvier 2014,

comparant par Maître

Miloud

AHMED-BOUDOUDA, avocat,

demeurant à

Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître

Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant

à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160138 du rôle et appelée pour fixation le 4 mars

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 juin 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître

Shirley FREYERMUTH

avocat,

en remplacement de Maître

Ardavan

FATHOLAHZADEH, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

juin 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 12 juillet 2012, un appartement-duplex de la ENSEIGNE1.),

sise à ADRESSE3.), est donné en location au locataire PERSONNE1.) par le bailleur

SOCIETE1.) SA, représentée par son administrateur-délégué PERSONNE2.). Le bail

qui prend effet au 1er août 2011 est d’une durée de trois ans, renouvelable tacitement

d’année en année, sauf aux parties de le résilier moyennant préavis de trois mois. Le

loyer mensuel est fixé au montant de 1.700,00 euros, auquel s’ajoutent des charges

mensuelles de 200,00 euros. Le bail stipule en outre le paiement d’une « avance »

mensuelle de 130,00 euros pour la location d’un garage-box se trouvant dans le même

immeuble.

Suivant e-mail adressé par le bailleur à PERSONNE1.) en date du 21 juin 2013, le

locataire est informé que dorénavant, pour l’appartement faisant l’objet du susdit bail,

ce n’est plus SOCIETE1.) SA qui loue les lieux, mais la société SOCIETE2.) SA. Par

cet e-mail, PERSONNE1.) est prié d’imprimer deux fois le nouveau contrat de bail,

joint en annexe, de le signer et de le retourner muni de sa signature.

Ce bail a été signé par PERSONNE1.) et a été renvoyé à l’expéditeur suivant e-mail

du 25 juillet 2013.

Aux termes dudit bail, l‘appartement-duplex, sis à ADRESSE3.), est donné en location

au locataire PERSONNE1.) par le bailleur SOCIETE2.) SA, représentée par son

administrateur-délégué PERSONNE2.). Le bail, qui renseigne comme date de

signature le 12 juillet 2012, est de teneur identique à celui conclu entre SOCIETE1.)

SA et PERSONNE1.).

Ce deuxième bail renseigne in fine que « ce nouveau contrat remplace le précédent

contrat de bail ».

Procédure

Faisant état d’arriérés de loyers d’un montant de 6.090,00 euros redus pour juillet, août

et septembre 2013, SOCIETE1.) SA a, suivant requête déposée le 13 septembre 2013

auprès du greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette demandé la convocation

d’PERSONNE1.) aux fins i) de l’entendre condamner à lui payer ledit montant avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, ii) de voir résilier le bail

aux torts du locataire et de le condamner à déguerpir des lieux loués dans les huit

jours à partir de la notification du jugement à intervenir, iii) d’entendre condamner

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure (non chiffrée) et iv)

d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Dans sa requête

introductive d’instance, SOCIETE1.) SA s’est réservé le droit d’augmenter sa demande

pécuniaire en cours d’instance.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) SA i) a augmenté sa demande au

titre d’arriérés de loyers, avances sur charges et « avance garage », échus en cours

d’instance, de manière à la porter au montant total de 10.150,00 euros (juillet 2013 à

novembre 2013 inclus) et ii) a chiffré l’indemnité de procédure au montant de 150,00

euros.

Pour étayer sa demande, SOCIETE1.) SA a versé aux débats le bail conclu entre la

requérante et PERSONNE1.).

Par jugement rendu en date du 6 décembre 2013, par défaut à l’encontre

d’PERSONNE1.), le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu la demande

en la forme, i) a dit la demande fondée et ii) a partant condamné PERSONNE1.) à

payer à SOCIETE1.) SA la somme de 10.050,00 euros avec les intérêts légaux sur le

montant de 6.090,00 euros à partir du 13 septembre 2013 et sur le montant de

4.060,00 euros à partir du 13 novembre 2013, date des débats, chaque fois jusqu’à

solde, iii) a résilié le bail aux torts d’PERSONNE1.) et l’a condamné à déguerpir des

lieux loués dans le mois suivant la notification du jugement, iv) a condamné

PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 125,00

euros, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Contre ce jugement, non assorti de l’exécution provisoire et notifié à PERSONNE1.)

le 20 décembre 2013, appel a été régulièrement relevé par celui-ci suivant exploit

d’huissier du 29 janvier 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande principalement à voir

i) dire que, pour la période concernée par la demande en paiement formulée par

SOCIETE1.) SA, celle-ci ne dispose pas de la qualité de bailleur envers l’appelant et

partant ii) déclarer la demande de SOCIETE1.) SA irrecevable.

A ce titre, PERSONNE1.) se prévaut du contrat de bail lui adressé par le bailleur en

juin 2013, signé avec la société SOCIETE2.) SA, sur demande de la part du bailleur.

SOCIETE1.) SA n’aurait dès lors plus qualité pour agir en recouvrement des sommes

réclamées sur base de l’objet immobilier loué depuis juillet 2013 par le bailleur

SOCIETE2.) SA.

En ordre subsidiaire, pour autant que le moyen d’irrecevabilité ne soit pas retenu,

PERSONNE1.) conclut à voir débouter SOCIETE1.) SA de toutes ses demandes et

de se voir décharger de toute condamnation prononcée à son encontre. Il donne à

considérer que jusqu’à la date de la reprise du bail par SOCIETE2.) SA, soit en juin

2013, il était à jour au niveau du paiement des loyers et charges redus à SOCIETE1.)

SA en vertu du bail conclu avec celle-ci. Il y aurait dès lors lieu de le décharger de

toute condamnation intervenue au titre de paiement d’un quelconque montant redu en

vertu de ce bail.

Toujours en ordre subsidiaire, PERSONNE1.) fait relever qu’à la date de la signature

du bail avec SOCIETE1.) SA, il a payé une garantie locative d’un montant de 3.400,00

euros qui ne lui a pas été restituée. Pour le cas où il serait condamné au paiement

d’arriérés de loyers, il y aurait lieu de procéder à la compensation entre le montant des

arriérés et celui de la garantie locative, sinon de condamner SOCIETE1.) SA à lui

restituer ledit montant.

PERSONNE1.) demande finalement à se voir décharger de la condamnation

prononcée par le premier juge au titre de l’indemnité de procédure et l’appelant sollicite

l’octroi d’une indemnité de procédure de 500,00 euros (cf. dispositif de l’acte d’appel),

respectivement de 1.000,00 euros (cf. motivation acte d’appel) pour l’instance d’appel.

SOCIETE1.) SA conclut à la confirmation pure et simple du premier jugement, sauf à

porter le montant total de ses prétentions pécuniaires au montant total de 24.360,00

euros (loyers et charges impayés de juillet à décembre 2013 et de janvier à juin 2014).

Elle demande en outre à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le solde redu au

titre des charges d’août à décembre 2012, qui se chiffrerait, déduction faite des

avances payées par PERSONNE1.), au montant de 606,95 euros.

Sans contester i) avoir envoyé, suivant e-mail du 21 juin 2013, à PERSONNE1.) le

nouveau bail à conclure avec SOCIETE2.) SA, ni ii) qu’PERSONNE1.) lui a retourné

le nouveau bail conclu avec cette dernière, SOCIETE1.) SA estime qu’elle a

néanmoins qualité pour agir en recouvrement des sommes réclamées, en résiliation

du bail et en déguerpissement du locataire, en faisant valoir qu’à l’instar de

SOCIETE2.), elle est également propriétaire de l’immeuble, dans lequel se trouve

l’appartement-duplex loué par PERSONNE1.).

En tout état de cause, le moyen d’irrecevabilité invoqué par PERSONNE1.) serait à

rejeter comme étant nouveau.

L’intimée fait état d‘une erreur commise par la secrétaire qui, au lieu d’envoyer un

contrat de bail stipulant que l’intimée et SOCIETE2.) avaient dorénavant la qualité de

bailleurs envers PERSONNE1.) pour le bien immobilier loué par celui-ci, a envoyé au

locataire le bail faisant figurer SOCIETE2.) comme unique bailleur.

Cette erreur ne prêterait cependant pas à conséquence dans la mesure où i) des

arriérés de loyers seraient dus et ii) tant SOCIETE1.) que SOCIETE2.) SA seraient les

propriétaires de l’immeuble, tel que cela résulterait d’un acte notarié versé en cause.

Les deux sociétés auraient partant qualité pour agir.

En renvoyant à son nouveau décompte, SOCIETE1.) SA conclut à voir rejeter

l’argumentation de l’appelant et à dire non fondée la demande tendant au

remboursement de la garantie locative, ce au vu du montant important d’arriérés de

loyers.

SOCIETE1.) SA sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Sans contester le fait de ne pas payer de loyer depuis juillet 2013, PERSONNE1.)

explique ce fait par les éléments objectifs de la cause, à savoir la conclusion d’un

nouveau bail avec SOCIETE2.) SA, dont les effets remontent en juin 2013, de manière

à avoir comme conséquence qu’à partir de juillet 2013, il ne pouvait valablement se

libérer entre les mains de SOCIETE1.) SA, à défaut, pour celle-ci, d’avoir la qualité de

bailleur.

Motifs de la décision

En instance d’appel, il convient de distinguer entre, d’une part, la présentation d’une

demande nouvelle qui est en principe irrecevable, sauf à relever de la catégorie des

exceptions visées par l’article 592 du nouveau code de procédure civil, et, d’autre part,

la formulation d’un argument, respectivement d’un moyen nouveau qui est un moyen

de défense et qui est, en tant que tel, recevable.

Le moyen de défense invoqué par PERSONNE1.) dans son acte d’appel tendant à

l’irrecevabilité de la demande de SOCIETE1.) SA pour défaut de qualité dans son chef

est partant recevable.

A noter que la qualité pour agir constitue pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la

justice dans une situation concrète (Encycl. Dalloz, Procédure civile et commerciale,

v° action, no 61).

La qualité pour agir n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action

est exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit, l’existence effective du

droit invoqué par le demandeur à l’encontre du défendeur n’étant pas une condition de

recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou,

en d’autres termes, de son bien-fondé (Solus et Perrot, Droit Judiciaire Privé T. 1, no

221).

Au vu des faits et rétroactes transcrits ci-avant, il est constant en cause qu‘à partir du

1er juillet 2013, SOCIETE1.) SA n’avait plus la qualité de bailleur pour l’objet loué par

PERSONNE1.), cette qualité ayant été transférée à partir de cette date de manière

exclusive à SOCIETE2.) SA. A noter dans ce contexte que c’est par e-mail du 21 juin

2013 que le nouveau contrat a été communiqué à PERSONNE1.), le fait que ce bail

n’ait été signé et renvoyé par PERSONNE1.) que le 25 juillet 2013, étant sans

incidence sur le fait établi qu’à partir du 1er juillet 2013, seule SOCIETE2.) est à

considérer comme bailleur envers le locataire PERSONNE1.).

Quant aux pièces que SOCIETE1.) SA verse afin d’étayer ses affirmations consistant

à dire que tant SOCIETE2.), que l’intimée seraient propriétaires de l’immeuble dans

lequel se trouve le bien loué par PERSONNE1.), le tribunal ne peut que constater que

l’acte notarié versé à ce titre est un acte de vente notarié du 13 février 2014

renseignant d’une vente en état futur d’achèvement i) entre, d’une part, les vendeurs

SOCIETE2.) SA et SOCIETE1.) SA et, d’autre part, l’acquéreur PERSONNE3.) et ii)

portant sur un immeuble sis à ADRESSE3.), ADRESSE3.), sur lequel est projetée la

construction,

à

réaliser

par

SOCIETE1.)

SA,

d’un

complexe

résidentiel

« ENSEIGNE2.) ». A noter que l’acte notarié renseigne en outre que l’acquéreur

devient propriétaire à compter de ce jour et du seul fait de la présente et

qu’actuellement les travaux de construction sont achevés à concurrence de 20%.

L’immeuble faisant l’objet de la susdite vente est dès lors à l’évidence un autre

immeuble que celui dans lequel se trouve l’appartement-duplex loué par

PERSONNE1.), de sorte qu’il ne saurait en découler une quelconque conséquence

juridique.

L’appartement-duplex ayant été loué à partir du 1er juillet 2013 par SOCIETE2.) SA à

PERSONNE1.), suivant contrat bail conclu entre lesdites parties, il s’ensuit que

SOCIETE1.) SA n’a pas qualité à agir en exécution de ce bail, de sorte que sa

demande est, par réformation du premier jugement, à déclarer non fondée.

Il y a partant lieu de décharger PERSONNE1.) de toutes condamnations prononcées

à son encontre par le premier juge [condamnation i) pécuniaire, ii) résiliation du bail et

déguerpissement et iii) indemnité de procédure].

L’appel est partant fondé.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.)

pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 200,00 euros,

étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes

exposées non comprises dans les dépens.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) SA pour l’instance d’appel est, au

vu du sort réservé au litige, à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée les demandes introduites par la société anonyme SOCIETE1.) SA à

l’encontre d’PERSONNE1.),

décharge PERSONNE1.) de toutes condamnations prononcées à son encontre,

rejette la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par la société

anonyme SOCIETE1.) SA pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

partant, condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) la

somme de 200,00 euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société anonyme

SOCIETE1.) SA.