Landlord appeal dismissed; eviction delay extended to eight days; counterclaim for electricity costs rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 160/2014

Audience publique du mardi, vingt-quatre juin deux mille quatorze

Numéro 155827 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 9 août 2013,

comparant initialement par Maître William ZANIER, avocat, demeurant à Luxembourg,

ne s’étant plus présenté à l’audience,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, vingt-cinq mars deux mille quatorze sous le numéro 84/2014 et

dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

surseoit à statuer et avant tout autre progrès en cause,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 10 juin

2014, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3ème étage,

réserve le surplus et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 155827 du rôle et appelée pour continuation des

débats à l’audience publique du mardi, 10 juin 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06., fut

utilement retenue à l’audience de ce jour-là et les débats eurent lieu comme suit :

La partie appelante PERSONNE1.), ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Frédéric MIOLI, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

juin 2014, le

jugement

qui suit :

Revu le jugement rendu en date du 25 mars 2014 par le tribunal de céans qui, avant

tout autre progrès en cause, a sursis à statuer et a refixé les débats afin de permettre

aux parties de prendre position au sujet de la décision de la Commission des Loyers

de Differdange du 3 juillet 2013 et d’informer le tribunal si cette décision a fait l’objet

d’un recours devant le juge de paix tel que prévu à l’article 10 de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation.

Lors de la continuation des débats, l’appelant n’était, à l’instar des débats initiaux, ni

présent, ni représenté. En application de l’article 76 du nouveau code de procédure

civile, il y a lieu de statuer par un jugement contradictoire à son égard.

Remarque préliminaire

Le jugement a quo, notifié aux parties en date du 2 juillet 2013, n’est pas entrepris en

ce qu’il a débouté l’intimé de sa demande en obtention d’une indemnité de relocation.

Ce volet, qui n’est pas dévolu au tribunal de céans, est dès lors coulé en force de

chose jugée.

Quant aux arriérés de loyers et de charges locatives

L’intimé, qui a versé une copie de la décision de la Commission des Loyers de

Differdange du 3 juillet 2013, a indiqué qu’aucun recours n’avait été exercé contre cette

décision, de sorte qu’en application de l’article 10 alinéa 2 de la loi modifiée du 21

septembre 2006, il est présumé d’une manière irréfragable que la décision de la

Commission est acceptée de part et d’autre.

Il s’ensuit que le bailleur ne saurait réclamer un loyer supérieur au montant retenu par

la Commission des Loyers pour la période postérieure à la prise d’effet du nouveau

loyer.

Il est rappelé que la Commission des Loyers de la SOCIETE1.) avait, dans sa décision

3 juillet 2013, réduit le loyer au montant mensuel de 300,00 euros par mois à partir du

1er août 2013 et invité le bailleur à procéder aux réparations permettant au locataire

de pouvoir faire usage d’un chauffage en état de marche et à procéder aux réparations

concernant les infiltrations.

L’intimé conclut tout d’abord à la confirmation du jugement entrepris pour autant qu’il

a été fait droit à sa demande en condamnation aux arriérés de loyers des mois d’avril

et juin 2011 (soit 2 x 650,00 euros = 1.300,00 euros).

Dans la mesure où il ne résulte d’aucune pièce que ce montant aurait été payé, c’est

à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge a fait droit à

cette demande. Dans ce contexte, il est à noter que l’offre de preuve formulée par

l’appelant, tendant à établir un accord entre bailleur et locataire au sujet de réparations

prises en charge par ce dernier en contrepartie du non-paiement du loyer, est à

déclarer irrecevable, faute d’indiquer le moindre témoin susceptible de pouvoir être

entendu sur ces faits.

L’intimé augmente ensuite sa demande en condamnation aux arriérés de loyers au

montant total de 1.500,00 euros (à raison de 300,00 euros par mois pour la période de

février 2014 à juin 2014 inclus).

En ce qui concerne cette augmentation de la demande, force est de constater que

l’appelant n’établit pas avoir payé les loyers des mois de février 2014 à juin 2014 inclus,

de sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer recevable et fondée pour le

montant réclamé de (5 mois x 300,00 euros =) 1.500,00 euros. L’intimé n’ayant pas

demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

Affirmant que le loyer initial tel que convenu dans le contrat de bail (à savoir 650,00

euros) comprenait un forfait de charges s’élevant à la somme de 250,00 euros par

mois, l’intimé réclame encore le montant total de 2.750,00 euros du chef d’arriérés de

charges locatives pour la période d’août 2013 à juin 2014 inclus.

Le contrat de bail prévoit un « loyer annuel de 12 x 650 € » et des « conditions

particulières : le loyer incluse l’eau et le gaz ».

Tel que convenu et accepté entre parties, celles-ci n’ont pas prévu de paiement

mensuel séparé d’avances sur charges, alors qu’elles ont pris soin de préciser que

l’eau et le gaz étaient compris dans le montant du loyer. Le bailleur est dès lors

malvenu d’affirmer que le montant du loyer de 650,00 euros comprend un montant

forfaitaire de 250,00 euros au titre de charges locatives. Dans ce contexte, il est

notamment rappelé que l’immeuble litigieux comprend trois unités, qu’il n’est pas

équipé d’un ascenseur, que l’appartement loué par l’appelant n’a qu’une surface de

50 m² et que le locataire avait également saisi la Commission des Loyers au sujet des

carences du fonctionnement du chauffage et de l’eau chaude (cf. page 3 de la

décision). La Commission des Loyers a fait droit aux doléances du locataire et a invité

le propriétaire à procéder aux réparations permettant au locataire de pouvoir faire

usage d’un chauffage en état de marche et à procéder aux réparations concernant les

infiltrations.

Nonobstant question expresse de la part du tribunal, l’intimé reste en défaut de justifier

s’être conformé à ce volet de la décision de la Commission des Loyers contre laquelle

il n’a pourtant pas fait de recours et qu’il est, dès lors, présumé irréfragablement, avoir

accepté.

Partant, l’intimé est malvenu de réclamer un forfait de charges mensuelles de 250,00

euros du chef de l’eau et du gaz qui manifestement ne fonctionnent pas correctement.

Ce volet de la demande est dès lors à déclarer non fondé.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement consécutif

L’intimé affirme que le locataire aurait d’ores et déjà quitté les lieux loués ; dans la

mesure où il ignorerait cependant la date exacte de ce déménagement et qu’il soutient

que le locataire ne lui aurait pas remis les clefs de l’appartement, il sollicite la

confirmation de la décision attaquée en ce que celle-ci a prononcé la résiliation du

contrat de bail et a ordonné le déguerpissement du locataire afin de lui permettre de

reprendre légalement possession des lieux litigieux.

Au vu du non-paiement du loyer par le locataire pendant plusieurs mois, le jugement

entrepris est à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail ainsi que le

déguerpissement consécutif du locataire. Eu égard au fait que le tribunal n’est pas mis

en possession d’informations plus précises quant à un éventuel déguerpissement du

locataire et l’affirmation du bailleur consistant à dire que le locataire est toujours en

possession des clefs n’étant pas contestée, ni contredite par les éléments objectifs de

la cause, il échet de reporter le délai de déguerpissement à huit jours à compter de la

signification du présent jugement.

Il suit de l’ensemble de ces considérations que l’appel n’est pas fondé.

Quant à la demande reconventionnelle

En ce qui concerne la demande reconventionnelle formulée par l’appelant dans son

acte d’appel tendant à la condamnation de l’intimé à lui payer le montant de 3.400,76

euros au titre de frais d’électricité du chef du chauffage électrique, l’intimé soulève

principalement l’irrecevabilité de cette demande pour constituer une demande nouvelle

irrecevable en instance d’appel. En ordre subsidiaire, il conteste cette demande tant

dans son principe que dans son quantum.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Il découle non seulement de l’analyse du jugement a quo que la demande en

condamnation aux frais de chauffage électrique n’avait pas été formulée devant le

premier juge. Cette demande a donc été faite pour la première fois en instance d’appel

et elle ne rentre pas dans les cas prévus à l’article 592 du nouveau code de procédure

civile dérogeant à la règle de la prohibition des demandes nouvelles en appel.

Il s’ensuit que cette demande est à déclarer irrecevable.

Quant à l’indemnité de procédure

L’appelant, succombant dans ses prétentions, ne saurait prétendre au bénéfice des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; il est dès lors à

débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 25 mars 2014,

dit l’offre de preuve par l’audition de témoins formulée par l’appelant irrecevable,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

huit jours à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement en

instance d’appel,

la dit recevable et partiellement fondée,

partant condamne PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE2.) le montant de

1.500,00 euros,

dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) en condamnation aux arriérés de charges

locatives,

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais de

chauffage électrique,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.