Landlord appeal dismissed; tenant eviction confirmed; counterclaim for damages rejected due to lack of evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 150/2014

Audience publique du mardi, dix juin deux mille quatorze

Numéro 159272 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Jim POLFER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 10 janvier 2014,

comparant initialement par Maître Michel SCHWARTZ, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, puis par Maître Roland ASSA, avocat,

demeurant à Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

1) PERSONNE1.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE3.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE4.),

4) PERSONNE4.) déclarée PERSONNE4.), épouse PERSONNE5.), pensionnée,

demeurant à L-ADRESSE5.),

5) PERSONNE6.), épouse PERSONNE7.), professeur, demeurant à L-ADRESSE6.),

6) PERSONNE8.)

dit

PERSONNE8.),

directeur

de

lycée,

demeurant

à

L-ADRESSE7.),

7) PERSONNE9.), ingénieur technicien, demeurant à L-ADRESSE8.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) à 7) comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159272 du rôle et appelée pour fixation le 11 février

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 27 mai 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La partie appelante, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, ne comparut

ni par mandataire,ni en personne.

Maître Marie-Christine GAUTIER, avocat, en remplacement de Maître Arsène

KRONSHAGEN, comparant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.) déclarée PERSONNE4.), épouse PERSONNE5.), PERSONNE6.),

épouse PERSONNE7.), PERSONNE8.) dit PERSONNE8.), PERSONNE9.), fut

entendue en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

juin 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 30 octobre 1998, un immeuble sis à ADRESSE1.), est loué

par PERSONNE10.) à SOCIETE2.) sàrl, moyennant paiement d’un loyer de 40.000.-

flux, soit 2.010,16 euros. Par avenant du 24 octobre 2000, les parties bailleresse et

locatrice conviennent que « der Mieter heisst nicht mehr SOCIETE2.) sàrl, sondern

SOCIETE3.) sàrl ».

Le 28 juillet 2001, le bailleur décède de manière à faire passer la qualité de bailleur

aux

héritiers,

à

savoir

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.), épouse PERSONNE5.), PERSONNE6.), épouse PERSONNE7.),

PERSONNE8.) et PERSONNE9.).

Par courrier recommandé au 21 mars 2012, SOCIETE3.) sàrl informe les bailleurs que

le bail est cédé à SOCIETE1.) sàrl à partir du 1er avril 2012, le loyer étant payé par

celle-ci à partir de cette date.

Suivant jugement rendu en date du 30 avril 2012 par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, SOCIETE3.) sàrl est déclarée en état de faillite.

A partir du 1er avril 2012, l’immeuble est occupé par SOCIETE1.) sàrl, celle-ci payant

dorénavant le loyer, conformément au bail du 1er juillet 2000.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 26 juin 2013,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

épouse

PERSONNE5.),

PERSONNE6.),

épouse

PERSONNE7.),

PERSONNE8.)

et

PERSONNE9.) (ci-après les consorts THILL) ont sollicité la convocation de la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl (ci-après SOCIETE1.)) pour l’entendre

condamner à leur payer la somme de 6.030,48 euros à titre d’arriérés de loyers (mars,

mai et juin 2013), avec les intérêts légaux tels que de droit, et la somme de 6.030,48

euros à titre d’indemnité de relocation (3 mois de loyers). Ils ont demandé à voir résilier

le contrat de bail existant entre parties et à voir condamner SOCIETE1.) à déguerpir

des lieux loués, ainsi qu’à la voir condamner à remettre les lieux dans un état propre.

Ils ont finalement sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros,

ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) a fait valoir que tous les loyers

étaient réglés, de sorte qu’elle s’est opposée à la demande des consorts THILL et a

formulé une demande reconventionnelle aux fins de les voir condamner à lui payer le

montant de 5.140,04 euros à titre de remboursement du coût de réparations effectuées

et de 2.000,00 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi. Elle a en outre sollicité

l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a i) débouté

les consorts THILL de leur demande en paiement d’une indemnité de relocation et du

surplus de leur demande pécuniaire, ii) déclaré résilié le bail conclu entre parties et

condamné SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de 40 jours à

compter de la notification du jugement,

iii)

dit non fondée la

demande

reconventionnelle de SOCIETE1.), iv) dit fondée la demande des consorts THILL en

obtention d’une indemnité de procédure, à concurrence du montant de 1.000,00 euros

et partant, condamné SOCIETE1.) à leur payer la somme de 1.000,00 euros, v) dit non

fondée la demande de SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure, vi) dit

qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement et vii) condamné

SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que, même si aucun contrat de bail écrit n’a

été signé entre parties, il y avait lieu d’admettre, au vu du fait que les loyers payés par

SOCIETE1.) ont toujours été acceptés par les consorts THILL, l’existence d’une

relation contractuelle entre parties, le premier juge ayant souligné que cette relation

était d’ailleurs implicitement admise par les bailleurs dans leur requête introductive.

Il a constaté que i) suivant courrier versé en cours de délibéré le 15 novembre 2013,

les bailleurs ont reconnu avoir été crédités depuis la date des plaidoiries du montant

de 7.040,64 euros, de sorte qu’ils ont réduit leur demande à la somme de 2.010,16

euros, soit un mois de loyer et ii) suivant courrier du 19 novembre 2013, SOCIETE1.)

a versé une copie d’un virement établissant que le loyer du mois de novembre 2013,

resté impayé, avait été viré ce même jour aux bailleurs.

Constatant que tous les loyers ont finalement été payés, le premier juge a dit la

demande formulée à ce titre par les bailleurs non fondée.

Quant à la demande en obtention d’une indemnité de relocation de trois mois de loyer,

le premier juge, en soulignant que SOCIETE1.) occupait encore les lieux, a dit que

cette demande était prématurée, de sorte qu’il ne l’a pas accueillie.

Quant à la demande tendant à la résiliation du bail, après avoir rappelé que l’obligation

de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur,

le prix étant la contrepartie de la jouissance locative (conformément à l’article 1728 du

code civil), le premier juge a dit que le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la

résiliation du bail, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire un immeuble, étant

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière, de sorte qu’il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il a partant dit la demande en résiliation du bail et en condamnation au

déguerpissement fondée.

Quant à la demande reconventionnelle formulée par SOCIETE1.), le premier juge a

constaté qu’à ce titre, quant au montant réclamé de 5.140,04 euros, SOCIETE1.)

faisait i) état de problèmes d’écoulements des eaux auxquels les bailleurs n’auraient

pas remédié malgré mise en demeure et ii) valoir que les réparations relatives aux

égouts et canalisations, dues à une usure normale, sont en principe à charge du

bailleur.

Le premier juge a dit que si le locataire procède de sa propre initiative aux réparations,

il doit établir tant le caractère urgent et indispensable de ces travaux, que la passivité

du bailleur. Il a constaté qu’en l’occurrence la mise en demeure écrite datait du 27

septembre 2013, de sorte qu’elle était postérieure aux travaux que le locataire a fait

réaliser (en date des 6 et 17 septembre 2013), l’existence de mises en garde

antérieures restant par ailleurs à l’état de pure allégation. Il a encore souligné i) que

SOCIETE1.) n’établissait ni le caractère urgent et indispensable de ces travaux, ni le

fait que ces problèmes ne soient pas dus à un simple manque d’entretien et ii) que de

surcroît elle demandait non pas le remboursement de factures de l’entreprise

SOCIETE4.) (d’ailleurs non versées en cause) du chef du débouchage des

canalisations, mais le paiement du montant de 5.140,04 euros, sur base d’un devis du

23 septembre 2013 de l’entreprise SOCIETE5.) pour des travaux de canalisation, tout

en restant en défaut de prouver que ces travaux aient été effectués.

Ce volet de la demande reconventionnelle a partant été rejeté et il en été de même du

volet relatif à l’indemnisation pour préjudice subi, d’un montant de 2.000,00 euros, à

défaut par SOCIETE1.) de justifier de l’existence d’un préjudice.

Le premier juge a finalement encore rejeté l’offre de preuve par expertise sollicitée par

SOCIETE1.) tendant à constater d’éventuels désordres en rapport avec les

canalisations, pour défaut de pertinence.

De ce jugement lui notifié le 3 décembre 2013, appel a été régulièrement relevé par

SOCIETE1.) suivant exploit d’huissier du 10 janvier 2014.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) demande à voir i) dire que depuis

novembre 2013, elle a entièrement apuré ses dettes et paie régulièrement les loyers

à leur échéance, de sorte qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail ni à la condamner à

déguerpir des lieux loués, ii) faire droit aux deux volets de sa demande

reconventionnelle et partant condamner les consorts THILL à lui payer les montants

de 5.040,04 euros et de 2.000,00 euros, sinon faire droit à sa demande tendant à la

nomination d’un expert avec la mission telle que libellée dans le dispositif de l’acte

d’appel, iii) débouter les consorts THILL de leur demande en indemnité de procédure

pour la première instance et faire droit à l’indemnité de procédure sollicitée pour cette

même instance par l’appelante.

SOCIETE1.) sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, après avoir rappelé les faits et rétroactes ci-avant transcrits,

SOCIETE1.) fait d’abord valoir que le loyer est payé de manière régulière, de sorte

qu’il n’y aurait pas lieu de résilier le bail, ni d’ordonner son déguerpissement des lieux.

Quant à sa demande reconventionnelle, SOCIETE1.) expose qu’elle a été confrontée

à des désordres de grande ampleur et qu’elle fait « actuellement » face à un problème

de canalisation existant sur le terrain de l’immeuble loué, problème qui se

concrétiserait par un mauvais écoulement, respectivement par des fuites d’eaux

usées, ceci engendrant des odeurs désagréables. Pour remédier à la situation,

l’appelante aurait fait appel à l’entreprise SOCIETE4.), qui aurait confirmé que le

problème est lié à un mauvais état des canalisations de l’immeuble.

Face à ce problème, SOCIETE1.) a sollicité l’établissement d’un devis auprès d’une

entreprise de construction et aurait invité les bailleurs, suivant courrier du 27

septembre 2013, à faire effectuer les travaux préconisés par l’entreprise, avant le 15

octobre 2013. Nonobstant cette mise en demeure, les bailleurs n’ont pas réagi.

SOCIETE1.) considère qu’il y aurait partant lieu de faire droit à l’ensemble de sa

demande reconventionnelle.

Les consorts THILL concluent à la confirmation pure et simple du premier jugement,

par adoption des motifs du premier juge.

Ils font relever que, depuis novembre 2013, le local est fermé, (le restaurant s’y

trouvant n’étant plus exploité) et qu’aucun loyer n’a été payé depuis février 2014, de

sorte qu’ils augmentent leur demande pécuniaire du chef de loyers échus en cours

d’instance au montant de 8.040,16 euros (loyers de février à mai 2014 inclus).

Il y a lieu de leur en donner acte.

Ils font relever ne jamais avoir été informés de l’existence de désordres affectant

l’immeuble loué, de sorte qu’il y aurait lieu, par confirmation du premier jugement, de

débouter SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle.

Motifs de la décision

A défaut par SOCIETE1.) de justifier du paiement des arriérés de loyers réclamés par

les consorts THILL en instance d’appel, la demande formulée à ce titre est d’ores et

déjà à dire fondée à concurrence du montant réclamé de 8.040,64 euros. A défaut de

solliciter l’octroi d’intérêts sur la prédite somme, celle-ci ne saurait donner lieu à

majoration.

En l’espèce, par adoption de ses motifs, c’est à juste titre que le premier juge a déclaré

le bail résilié, la circonstance que l’apurement de la dette relative aux loyers échus soit

intervenu en cours de délibéré de l’affaire en première instance, n’étant pas de nature

à effacer le comportement fautif du locataire qui n’a pas payé les loyers aux échéances

convenues.

La résiliation du bail se justifie d’autant plus qu’à l’heure à laquelle le tribunal d’appel

statue, les arriérés de loyers se sont accumulés, de manière à représenter le solde

débiteur tel que chiffré ci-avant. C’est encore à juste titre que le premier juge a ordonné

le déguerpissement de SOCIETE1.) des lieux loués, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à 8 jours suivant la signification du présent jugement.

Quant à la demande reconventionnelle de SOCIETE1.), le tribunal ne peut que

constater que, même si SOCIETE1.) verse un bon de prestation de l’entreprise

SOCIETE4.) du 6 septembre 2013 ainsi qu’un jeu de photos, ces pièces n’établissent

pas l’existence d’un désordre imputable aux bailleurs. La lettre de mise en demeure

adressée le 27 septembre 2013 par le mandataire de l’époque de SOCIETE1.) à celui

des consorts THILL n’a pas non plus de valeur probante quant aux griefs dont il y est

fait état et n’est pas de nature à établir l’existence d’un trouble dont auraient à répondre

les bailleurs.

Tel que le premier juge l’a finalement souligné à juste titre, il ne ressort d’aucun

élément de la cause que les travaux libellés dans le devis SOCIETE5.) aient été

effectués.

Le premier jugement est encore à confirmer en ce que la demande en expertise

formulée par SOCIETE1.) a été rejetée comme n’étant pas pertinente.

C’est partant à bon droit que le premier juge a débouté SOCIETE1.) du volet de la

demande reconventionnelle tendant au paiement du montant de 5.040,04 euros, tout

comme de celui tendant au paiement du montant de 2.000,00 euros à titre

d’indemnisation pour préjudice subi, pareil préjudice restant à l’état d’allégation non

établie.

C’est encore à juste titre que le premier juge a dit la demande en indemnité de

procédure formulée pour la première instance i) par SOCIETE1.) non fondée et ii) par

les consorts THILL fondée.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé.

Au vu du sort réservé au litige en instance d’appel, il y a lieu de rejeter l’indemnité de

procédure sollicitée par SOCIETE1.) pour l’instance d’appel.

SOCIETE1.) n’était pas présente ni représentée lors des débats. En application de

l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de statuer par un jugement

contradictoire à son égard.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à huit jours

suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.)

déclarée

PERSONNE4.),

épouse

PERSONNE5.),

PERSONNE6.),

épouse

PERSONNE7.),

PERSONNE8.)

dit

PERSONNE8.)

et

PERSONNE9.)

de

l’augmentation de leur demande au montant de 8.040,64 euros, du chef de loyers

échus en cours d’instance,

la dit recevable et fondée,

partant condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer

à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

déclarée

PERSONNE4.), épouse PERSONNE5.), PERSONNE6.), épouse PERSONNE7.),

PERSONNE8.) dit PERSONNE8.) et PERSONNE9.) la somme de 8.040,64 euros,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée par la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.