Tenant's appeal allowed; court confirms lease terminated on March 31, 2013, dismissing landlord's arrears claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 147/2014

Audience publique du mardi, trois juin deux mille quatorze

Numéro 155364 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 16 juillet

2013,

comparant par Maître Lionel SPET, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) et 2) représentés par leur fils PERSONNE4.) suivant procuration spéciale.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 155364 du rôle et appelée pour fixation le 1er octobre

2013, fut ensuite fixée pour plaidoiries d’abord au 28 janvier 2014 et ensuite au 27 mai

2014, date à laquelle l’affaire fut finalement avancée pour plaidoiries à l’audience

publique du mardi, 20 mai 2014, audience plus utile, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Lionel SPET, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Monsieur PERSONNE4.), représentant ses parents PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

par procuration spéciale, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

juin 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu en date du 11 mars 2010 et prenant effet le 15 mars

2010, PERSONNE3.) et PERSONNE2.), représentés par leur fils PERSONNE4.), ont

donné en location à PERSONNE1.) un appartement meublé sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100,00 euros payable d’avance le 1er

de chaque mois, les avances sur charges étant fixées à 150,00 euros par mois. Le bail

a couru pour une période initiale du 15 mars 2010 au 31 mars 2011 et il est stipulé

reconductible d’année en année sauf dénonciation « trois mois avant son expiration ».

Soutenant notamment que le locataire aurait déménagé vers ADRESSE4.) sans

dénoncer valablement le contrat de bail, sans dresser d’état des lieux de sortie et sans

payer de loyers de février et mars 2013 et les avances sur charges de juin 2012 à mars

2013, qu’à partir de novembre 2010, PERSONNE1.) aurait sous-loué les lieux à deux

autres personnes en dépit d’une interdiction contractuelle de ce faire, que les meubles

seraient dans un état lamentable, les bailleurs ont, par requête déposée le 26 mars

2013 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre

condamner à leur payer la somme de 4.000,00 euros, de le condamner à l’exécution

paisible du contrat de bail, de justifier du paiement de « la prime d’assurance pour

l’objet du bail et le mobilier ainsi que le risque locatif endéans le délai d’un jour franc à

partir du jugement à intervenir sous peine d’astreinte de 100,00 euros par jour de

retard» et de « remettre les lieux, meubles et objets dans leur bon état comparable au

constat contradictoire d’entrée des lieux ce endéans quinzaine du jugement à

intervenir et d’en justifier à l’autre partie du contrat sous peine d’une astreinte de

100,00 euros par jour de retard ».

Devant le premier juge à l’audience publique du 27 mai 2013, PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) ont augmenté leur demande à la somme de 4.650,00 euros suivant un

décompte actualisé couvrant une période jusqu’au mois de mai 2013 inclus.

PERSONNE1.) a résisté à la demande en argumentant que le bail a été résilié au mois

de novembre 2012, sinon le 6 décembre 2012 avec effet au 31 mars 2013, date

d’échéance du contrat tout en confirmant qu’il n’existe pas de résiliation par courrier

recommandé adressée aux bailleurs endéans le délai contractuel.

Il a dès lors contesté redevoir les loyers et avances sur charges d’avril et de mai 2013

au motif que le contrat de bail a pris fin.

PERSONNE1.) a affirmé avoir libéré les lieux le 20 février 2013 et avoir envoyé les

clés par courrier recommandé aux bailleurs qui les ont refusées.

Il s’est opposé à la demande en doublement des avances sur charges ainsi qu’à la

remise en état des lieux, ces derniers ayant été restitués en bon état.

Il s’est encore opposé au versement des justificatifs de paiement des primes

d’assurances qui n’ont jamais été réclamées auparavant, cette demande ne rentrant

pas dans les prévisions du contrat de bail.

A titre reconventionnel, il a réclamé la restitution des avances sur charges à hauteur

de 5.500,00 euros (37 x 150,00 euros) ainsi que de la garantie locative de 2.000,00

euros.

Retenant que (i) PERSONNE1.) n’avait pas prouvé une résiliation valable du bail

(notamment en raison du fait que l’attestation testimoniale de son fils PERSONNE5.)

était trop imprécise et qu’il n’avait pas établi que l’adresse mail à laquelle il avait

envoyé ses mails de résiliation était celle des bailleurs), que (ii) dès lors les loyers et

avances sur charges pour les mois d’avril et de mai 2013 (totalisant 2.500,00 euros)

sont dus, que (iii) le doublement des acomptes de charges n’était pas justifié en

l’absence de preuve que cette augmentation correspond aux frais réellement exposés,

que (iv) si le contrat de bail imposait au locataire de fournir une quittance de la prime

d’assurance avant l’entrée en jouissance, il ne prévoyait en revanche pas de

justification de paiement de la prime après l’entrée en jouissance, que (v) dans la

mesure où le contrat de bail n’était pas résilié, la demande de remise des lieux en

pristin état était prématurée et la demande en restitution de la caution n’était pas

fondée, (vi) qu’étant donné que PERSONNE1.) ne contestait pas avoir bénéficié d’eau,

d’électricité et de gaz, sa demande en restitution d’avances sur charges n’était pas

fondée, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 6 juin 2013 :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme

de 2.500,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 27 mai 2013, jusqu’à solde,

-

dit le taux d’intérêt de 3 points sera majoré à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la notification du jugement,

-

dit les demandes principales non fondées pour le surplus,

-

dit les demandes reconventionnelles non fondées.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par exploit

d’huissier du 16 juillet 2013.

Par réformation partielle du jugement entrepris, il demande à voir dire qu’il a

valablement résilié le contrat de bail à l’échéance du 31 mars 2013 et à être déchargé

en conséquence de la condamnation prononcée par le premier juge. Il demande

encore à ce qu’il soit fait droit à ses demandes reconventionnelles telles que formulées

en première instance, dont la demande en obtention d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour la première instance.

Il conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que :

« Le contrat de bail signé entre parties courait du 15 mars 2010 au 31 mars 2011 et

était tacitement conduit d’année en année sauf dénonciation du bail endéans les trois

mois avant son expiration.

La volonté du preneur de résilier le bail avec effet au 31 mars 2013 a été notifiée par

le fils de l’appelant, Monsieur PERSONNE5.), lequel a personnellement informé

Monsieur PERSONNE4.) au courant du mois de novembre 2012, sans préjudice quant

à la date exacte, de l’intention de son père de mettre fin au contrat de bail pour le mois

de mars 2013.

Que de surcroît, en date du 4 décembre 2012, à 16h54, le fils de l’appelant a informé

Monsieur PERSONNE4.), via smartphone, de l’intention de son père de résilier le

contrat de bail en question.

Monsieur PERSONNE4.) a répondu, suivant message du 4 décembre 2012, à 17h37,

que la prédite résiliation serait sans effet puisqu’intervenue moins de trois mois avant

l’échéance contractuelle prévue…

Cette volonté de mettre fin au contrat de bail à l’échéance a été rappelée aux

propriétaires suivant courriels électroniques en date des 6 décembre 2012.

Que de surcroît, l’appelant avait aussi adressé un courrier recommandé de résiliation

en date du 20 février 2013 aux bailleurs.

C’est partant à tort que le tribunal a déclaré que l’appelant n’est pas en mesure d’établir

une résiliation valable du contrat de bail au 31 mars 2013, puisque cette résiliation a

été notifiée les 4 et 6 décembre 2012 au représentant des propriétaires…

En première instance, Monsieur PERSONNE5.) avait demandé d’une part la restitution

de la caution versée, à savoir 2.000,00 euros, ainsi que remboursement de 5.500,00

euros des avances sur charges à hauteur de 5.500,00 euros.

Au vu de la résiliation du contrat de bail notifiée valablement endéans les trois mois

précédents l’échéance contractuelle, il y a lieu de constater que le bail est résilié avec

effet au 31 mars 2013.

Partant, par réformation du jugement entrepris, il y a lieu d’ordonner la restitution de la

caution au profit de Monsieur PERSONNE5.)…

Aucun décompte de charges, ni justificatif quelconque n’ayant été fourni par les

propriétaires au locataire, il y a lieu de condamner les propriétaires à restituer à

Monsieur PERSONNE5.) l’ensemble des avances sur charges réclamées et payées

par lui depuis son entrée en jouissance, soit la somme de 5.500,00 euros. »

Les parties intimées, par l’intermédiaire de leur fils PERSONNE4.) agissant sur base

d’un pouvoir spécial, concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Il est à noter que PERSONNE4.) s’est lancé, pour l’essentiel, dans des considérations

empreintes d’animosité à l’égard du locataire et sans pertinence avec le présent litige.

Invité par le tribunal à recadrer ses développements par rapport aux prétentions

d’appel de PERSONNE1.), PERSONNE4.), qualifiant la situation de « hilaresque »,

s’est opposé à toute résiliation du bail au 31 mars 2013 en niant que les bailleurs

auraient été valablement notifiés d’un congé du bail de sorte que le bail aurait continué

à courir au-delà de l’échéance du 31 mars 2013.

PERSONNE4.) considère que la résiliation du bail par email serait « rocambolesque »

et il affirme en particulier n’avoir plus été titulaire de l’adresse mail MAIL1.) au moment

où la résiliation du bail a été envoyée sur cette adresse. Il conteste de même avoir été

l’auteur du SMS invoqué par PERSONNE1.).

Les bailleurs considèrent par ailleurs qu’une résiliation du bail ne serait pas concevable

sans état des lieux de sortie qui n’aurait pas été fait en l’espèce. Ils donnent encore à

considérer que PERSONNE1.) n’aurait pas donné suite aux convocations par huissier

d’assister aux inspections quadri-annuelles des lieux qui sont stipulées au contrat de

bail.

PERSONNE4.) fait encore plaider qu’à un certain moment, PERSONNE1.) aurait

déménagé à ADRESSE4.).

En date du 21 février 2013, il aurait été chargé par ses parents d’aller récupérer un

courrier recommandé. Lorsqu’il a palpé l’enveloppe il aurait constaté que des clés se

trouvaient à l’intérieur ce qui l’a amené à refuser la réception du courrier pour éviter

que PERSONNE1.) puisse se prévaloir d’une acceptation sans réserves des clés.

PERSONNE4.) ajoute que lors d’un des rendez-vous pour une inspection quadri-

annuelle pour lequel PERSONNE1.), bien que convoqué, ne s’est pas présenté, il

aurait pu constater depuis l’extérieur de l’appartement des dégâts locatifs dont

l’ampleur dépasserait le montant de la caution locative de sorte qu’il s’oppose à sa

restitution.

Demande principale, quant à la résiliation du bail

PERSONNE1.) estime avoir valablement dénoncé le contrat de bail avec effet au 31

mars 2013 empêchant ainsi le bail d’être tacitement reconduit pour une nouvelle durée

d’une année.

Le contrat de bail, en son alinéa intitulé « début et durée du contrat », stipule que le

bail se renouvelle tacitement par périodes annuelles prenant fin le 31 mars de chaque

année « sauf si le bail a été dénoncé au moins 3 mois avant son expiration ».

Il est à noter que le contrat de bail ne prévoit aucune forme particulière pour le congé.

Même si tel était le cas, le congé, acte unilatéral de volonté, est valable dès lors qu’il

est prouvé qu’il est porté à la connaissance de son destinataire endéans le délai de

préavis contractuellement fixé.

En l’espèce, il appartient donc à PERSONNE1.) d’établir que les bailleurs,

respectivement leur mandataire en la personne de

PERSONNE4.), ait eu

connaissance de la sa volonté de résilier le bail, et ce avant le 31 décembre 2012.

Par courrier électronique du 6 décembre 2012, PERSONNE1.) écrit à l’adresse

MAIL1.) pour informer le titulaire de cette adresse de son intention de quitter le studio

sis à L-ADRESSE3.), pour le 14 mars 2013 tout en lui proposant de réitérer ce congé

par courrier recommandé si cela était exigé.

En ce qui concerne la date de prise d’effet de ce congé, le tribunal rappelle qu’il est de

principe que les congés donnés pour une date prématurée ne sont pas nuls, mais que

leur prise d’effet est reportée à la prochaine date utile. En l’espèce, le 14 mars n’étant

pas la date d’échéance du bail, les effets du congé, pour autant qu’il soit prouvé qu’il

a été porté à la connaissance des bailleurs, sont reportés au 31 mars 2013.

Le représentant des bailleurs, PERSONNE4.), affirme ne plus avoir utilisé cette

adresse mail lorsque le mail de PERSONNE1.) a été rédigé.

Cette affirmation n’est pas une simple contestation, mais elle contient une contre-

énonciation qu’il appartient à son auteur de prouver.

En effet, si PERSONNE4.) reconnaît avoir été le titulaire de cette adresse mail

antérieurement au mail de congé (ce qui est d’ailleurs établi par le fait que la requête

introductive d’instance comprenait,

en tant qu’annexe, un mail adressé par

PERSONNE1.) à « PERSONNE4.) » précisément à l’adresse MAIL1.)), il prétend en

même temps ne plus avoir utilisé cette adresse mail lorsque PERSONNE1.) a voulu

notifier son congé aux bailleurs par le biais de cette adresse.

Cette affirmation, a priori surprenante mais pas impossible, est à son tour contestée

par PERSONNE1.), de sorte qu’il appartient aux bailleurs de l’établir.

Force est de constater qu’ils restent en défaut de ce faire, de sorte que le tribunal

retient, en application de principes qui précèdent que l’intention de PERSONNE1.) de

résilier le bail a été portée à la connaissance des bailleurs en respectant le délai

contractuel de préavis et que, par réformation du jugement entrepris, le bail a été

valablement résilié avec effet au 31 mars 2013.

Pour être complet, le tribunal ajoute que l’argumentation des bailleurs, d’après laquelle

le bail ne saurait être résilié en l’absence d’un état des lieux de sortie écrit, n’est pas

pertinente. En effet, l’établissement d’un état des lieux a pour finalité de faire constater

de façon contradictoire la présence éventuelle de dégâts locatifs. Dès lors, l’existence

ou l’absence d’un état des lieux de sortie ne saurait influer sur la validité d’un congé

qui s’opère unilatéralement et indépendamment de toute discussion au sujet

d’éventuels dégâts locatifs.

Dans la mesure où le bail a été résilié avec effet au 31 mars 2013, PERSONNE1.) est,

par réformation du jugement entrepris, à décharger de la condamnation prononcée au

titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois d’avril et de mai

2013 d’un montant total de 2.500,00 euros.

Demandes reconventionnelles

PERSONNE1.) sollicite la restitution de la garantie locative de 2.000,00 euros ainsi

que le remboursement de la somme de de 5.500,00 euros correspondant aux avances

sur charges payées au motif que les bailleurs ne lui auraient pas fourni de décompte

justifiant la réalité des montants déboursées pour le compte du locataire à titre de

charges, ceci conformément à l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation.

Etant donné que c’est n’est qu’aux termes du présent jugement que le bien-fondé de

la résiliation du contrat de bail a été reconnue, il serait prématuré de statuer à l’heure

actuelle sur les demandes reconventionnelles. Ces demandes seront réservées en

attendant que les bailleurs documentent les dégâts locatifs qu’ils invoquent et qu’ils

fournissent un décompte de charges locatives avec pièces justificatives à l’appui.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit d’ores et déjà fondé en ce qu’il porte sur la demande principale de PERSONNE2.)

et de PERSONNE3.),

partant, par réformation du jugement entrepris,

constate que le contrat de bail a été résilié avec effet au 31 mars 2013,

dit non fondée la demande en condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au

titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

quant aux demandes reconventionnelles et avant tout autre progrès en cause,

ordonne à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) (i) de documenter les dégâts locatifs

qu’ils invoquent et de fournir un décompte de charges locatives avec pièces

justificatives à l’appui et (ii) de communiquer les pièces afférentes à PERSONNE1.) et

de les déposer au greffe du tribunal pour le 24 octobre 2014 au plus tard,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 16

décembre 2014, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3ème étage,

réserve le surplus et les frais.